Po 30 latach sytuacja ponownie rozwinęła się na pierwotnym rynku mieszkaniowym dużych rosyjskich miast, kiedy można kupić mieszkanie za środki ze sprzedanego samochodu premium
Ze względu na znaczny wzrost cen samochodów, wiele modeli znajduje się obecnie w tej samej kategorii cenowej co mieszkania w dużych rosyjskich miastach. I nie można wykluczyć, że w niedalekiej przyszłości rynek mieszkaniowy ponownie spotka się z praktykami z lat 90-tych, uważają eksperci, z którymi rozmawiała redakcja RBC-Real Estate.
RBC-Real Estate wraz z Autonews.ru dowiedziałem się, ile średnio kosztują obecnie mieszkania w nowych budynkach (według Domclick) w rosyjskich miastach i jakie samochody można kupić za te same pieniądze w krajowych salonach (według dealerów samochodowych). Eksperci przypomnieli również, że w latach 90. po sprzedaży samochodu można było za te pieniądze kupić mieszkanie.
Koszt mieszkania w porównaniu do samochodu
Według analityków Domclick, pod koniec lutego 2024 r. średni koszt mieszkania w nowym budynku klasy komfort w Nowokuźniecku wyniósł 12,2 mln rubli, co według tego parametru znalazło się na szczycie rankingu dużych rosyjskich miast. Mieszkanie w Nowokuźniecku jest nieco droższe niż nowy samochód Porsche Macan, który kosztuje 11,8 mln rubli.
Porsche Macan (Zdjęcie: Porsche.com )
Za Porsche Macan można kupić komfortowe mieszkanie w Sewastopolu, za które trzeba zapłacić 11,7 miliona rubli, lub mieszkanie w Moskwie, którego średni koszt ustalono na 11,4 miliona rubli.
W Kazaniu, który zajmuje czwarte miejsce w rankingu miast pod względem średniego kosztu mieszkań klasy komfort na rynku pierwotnym, działka będzie kosztować 9,5 miliona rubli. Jest to gorsze od kosztu samochodu Voyah Passion EV, którego cena wynosi 9,8 miliona rubli. Za ten sam samochód można kupić mieszkanie w Tomsku, które kosztuje średnio 9,2 miliona rubli, i Niżnym Nowogrodzie (9,1 miliona rubli). Za Voyah Free o wartości 7,9 miliona rubli można kupić mieszkanie w Krasnodarze i Krasnojarsku, gdzie jego średni koszt w lutym 2024 r. ustalono na 7,8 mln rubli.
Avatar 11 (Zdjęcie: Shutterstock)
Za 7,5 miliona rubli, które trzeba zapłacić za nowy Avatar 11, można kupić mieszkanie w Irkucku, Omsku i Petersburgu, wyjaśnia Domklik.
Samochód Mazda CX9 o wartości 7 milionów rubli można wymienić na mieszkanie w Jekaterynburgu (7 milionów rubli), a samochód Aito M7 kosztuje 6,6 miliona rubli. - Dokładnie tyle samo, co mieszkania w miastach takich jak Kemerowo i Nowosybirsk. Za samochód Exceed RX za 4,5 miliona rubli można stać się właścicielem mieszkania w najtańszym z głównych miast - Orenburgu, gdzie za działkę trzeba będzie zapłacić średnio 3,7 miliona rubli, wynika z badania.
Jak zmieniły się ceny nieruchomości i samochodów
Ceny nowych budynków zaczęły gwałtownie rosnąć po wprowadzeniu preferencyjnych kredytów hipotecznych w 2020 roku. Jeśli na koniec 2019 r. koszt 1 mkw. m w nowych budynkach w Rosji, według Rosstatu, wyniósł 71,5 tys. rubli, to do końca 2023 r. cena "kwadratu" wzrosła prawie dwukrotnie - do 140,3 tys. rubli.
Koszt samochodów również stale rośnie. Do końca 2023 r. średnia cena nowych samochodów osobowych w Rosji, według Autostatu, wyniosła 2,96 mln rubli. To o 24% więcej niż w 2022 roku. Jednocześnie w okresie od 2019 do 2023 roku wzrosła o około połowę (cztery lata temu - 1,57 mln rubli).
Rynek mieszkaniowy w latach dziewięćdziesiątych
Do lat 90. w kraju nie istniał rynek mieszkaniowy ani pojęcie własności. Wszystko zmieniło się w 1990 r., kiedy przyjęto ustawę "O własności w ZSRR", a już w 1992 r. weszła w życie federalna ustawa o prywatyzacji zasobów mieszkaniowych. Mieszkania mogły być prywatyzowane i dalej zbywane według własnego uznania - przekazywane w spadku, darowane, sprzedawane. W ten sposób w Rosji zaczęła kształtować się instytucja własności i rynek nieruchomości.
W latach 1990-1992 popularna reklama w gazecie Vechernyaya Moskva brzmiała: "Zamieniam pokój na samochód". Do wymiany oferowano całkiem normalne mieszkania, a samochód oznaczał "Zhiguli", wspomina Sergey Shloma, szef działu rynku wtórnego w Inkom-Real Estate. Według eksperta rynek nieruchomości w naszym kraju dopiero zaczynał się kształtować w tamtym czasie, trwał proces swobodnej prywatyzacji mieszkań. Mieszkania od właścicieli zaczęły pojawiać się w sprzedaży, ale nieruchomości były skrajnie niedowartościowane - dodaje Shloma.
W latach 90. zagraniczne samochody na ulicach Moskwy stały się częstym zjawiskiem (Zdjęcie: Alexander Katkov / TASS)
Osobiste doświadczenie
Roman Diakonov, biznesmen:
w 1990-e lata, byłem zaangażowany w biznes samochodowy, wyprzedził do Rosji z Niemiec samochodów. Audi, BMW i Mercedes w dobrym stanie kosztowały na rynku co najmniej $20 tysięcy, kupowali je głównie zamożni. ludzie, którzy już mieli własne domy. Ale pewnego dnia zaproponowano mi kupno mieszkania na jednym z obrzeży południowej Moskwy. Jego cena była bardzo kusząca - $ 18 tysięcy. Nie miałem takich wolnych pieniędzy, ale pomógł mi mój ówczesny biznes. Jeździłem Mercedesem z Niemiec w doskonałym stanie i bardzo dobrej konfiguracji. Kupiłem go za $ 8 tysięcy, a sprzedałem za $ 25 tysięcy kupcowi, który chciał właśnie taki kompletny zestaw samochodu. W ten sposób zarobiłem $17 tys. na odsprzedaży samochodu i dodając do tej kwoty $ 1 tys. udało mi się kupić to mieszkanie. Ale to był jedyny przypadek w mojej praktyce, nie kupiłem więcej mieszkań po sprzedaży samochodu.
Nowy Volkswagen w dobrej konfiguracji w latach 90. kosztował co najmniej $ 15 tysięcy. Za takie pieniądze można było kupić jednopokojowe mieszkanie w dzielnicy mieszkalnej Moskwy (Zdjęcie: Valery Khristoforov / ITAR-TASS)
Mieszkanie dla samochodu w latach 90-tych
Produkty przemysłu motoryzacyjnego w świadomości byłego człowieka radzieckiego były wielokrotnie przeceniane, uważa Sergei Shloma. Jednocześnie w latach 90. wartość nieruchomości była przez wielu niedoceniana. Dlatego takie transakcje mogły powstać, gdy osoba sprzedała mieszkanie i kupiła samochód, dodaje ekspert.
Na przykład w 1994 r. BMW 3 kosztowało około $24 tys. zł, co odpowiadało cenie mieszkania w dzielnicach Maryino i Biryulyovo, przypomina Oleg Repchenko, szef firmy Real Estate Market Indicators. Według niego, zdarzały się transakcje wymiany mieszkania na samochód i odwrotnie, ale wciąż rzadko. "Jeśli porównujemy mieszkania z samochodami, to powinniśmy skupić się na porównywalnych segmentach rynku. Wtedy zarówno samochody klasy ekonomicznej, jak i luksusowe marki będą kosztować znacznie taniej niż mieszkania odpowiedniej klasy" - wyjaśnia ekspert.
W drugiej połowie lat 90. średni koszt mieszkania w dzielnicy mieszkalnej wynosił około $ 15-20 tys. rubli. A pod koniec lat dziewięćdziesiątych, kiedy kraj nieco oddalił się od konsekwencji niewypłacalności, koszt takiego mieszkania wynosił $25-30 tysięcy, co przy ówczesnym kursie wymiany wynosiło 700-800 tysięcy rubli, wspomina Marina Zaitseva.
"To jest koszt nie premium, ale całkiem dobrego zagranicznego samochodu. W mojej praktyce wymiana mieszkania na samochód lub odwrotnie nie miała miejsca, ale niektórzy koledzy zajmowali się takimi transakcjami. A w świetle gwałtownego wzrostu cen dobrych zagranicznych samochodów nie można wykluczyć, że w niedalekiej przyszłości rynek mieszkaniowy ponownie zmierzy się z praktyką z lat 90-tych" - uważa ekspert.
Ceny w dolarach
Jedną z cech wyróżniających rynek mieszkaniowy w latach 90. było to, że ceny podawane były wyłącznie w dolarach. Nie istniały wówczas żadne dane statystyczne dotyczące cen, często były one przypisywane po prostu "z głowy". Doprowadziło to do tego, że w przybliżeniu podobne mieszkania, które znajdowały się w tej samej okolicy lub nawet na tej samej ulicy, zostały sprzedane za zupełnie inne kwoty, mówi pośrednik Marina Zaitseva, która rozpoczęła pracę na rynku mieszkaniowym w 1993 roku. Według niej cena 1 mkw. zaczynała się od $200, jeśli chodziło o dzielnice mieszkaniowe. W centrum, koszt mieszkania około trzy razy droższe.
Jednak w porównaniu z obecnymi cenami, kwoty te były śmieszne, mówi Zaitseva. Na przykład dwupokojowe mieszkanie w zwykłym domu przy Kutuzovsky Prospekt można było kupić za około $45 tysięcy.
Już w latach 2002-2003 ceny mieszkań wzrosły około półtora raza. A na przestrzeni lat średni koszt mieszkania, na przykład w Moskwie, wzrósł, jeśli liczyć w dolarach, do $ 190 tysięcy, dodaje ekspert.
Polish 
English 
Russian 
German