Zdjęcie: Sergey Mikhaylichenko /
Fontanka przeanalizowała oferty w nowych budynkach dostępnych do zakupu w ramach programu rodzinnych kredytów hipotecznych. Sądząc po cenach, młodzi rodzice muszą przygotować się na bardzo kompaktowy pobyt i długą podróż do metra lub przepłacić po stawkach rynkowych za ciekawsze opcje.
Rozszerzenie programu rodzinnych kredytów hipotecznych stało się znane pod koniec ubiegłego tygodnia. Pożyczka o preferencyjnym oprocentowaniu 6% jest dostępna dla rodziny z co najmniej jednym dzieckiem w wieku poniżej 6 lat. Program ma limit kredytowy w wysokości 12 milionów rubli dla Petersburga. Jeśli wpłacisz minimalną zaliczkę w wysokości 20%, koszt takiego mieszkania nie przekroczy 15 milionów rubli.
Na podstawie tych danych Fontanka przeanalizowała oferty na rynku. Ponieważ mówimy o rodzinie z co najmniej jednym dzieckiem, szukaliśmy mieszkań dwupokojowych odpowiednich do warunków rodzinnego kredytu hipotecznego. Przypomnijmy, że zgodnie z ogólnymi zasadami można kupić mieszkanie w domu w budowie lub już oddanym do użytku, ale ważne jest, aby sprzedającym była osoba prawna - deweloper. Wyjątek: zakup przez cesję, ale nie wszystkie banki przeprowadzają takie transakcje. Ale takie opcje również rozważaliśmy.
Dwupokojowe apartamenty położone najbliżej centrum Petersburga zostały znalezione na aluwiach Wyspy Wasilewskiej. Najtańsze dwupokojowe mieszkanie bez wykończenia o powierzchni prawie 40 kwadratów sprzedawane jest na podstawie umowy cesji za 11,3 mln rubli. Za 14,8 mln rubli na tym samym obszarze można znaleźć mieszkanie o powierzchni około 60 metrów kwadratowych. Deweloper sprzedaje go sam, ale również bez wykończenia, termin to 4 kwartał 2024 roku. Jednak dostępności transportowej obu opcji nie można uznać za idealną: droga tylko do przystanku autobusowego zajmie 25 minut, a około 10 minut do stacji metra Primorskaya.
Stosunkowo blisko centrum znajduje się kompleks mieszkalny w pobliżu stacji metra Lesnaya. Na sprzedaż wystawione są tu dwa lokale o wartości do 13 milionów rubli. Na przykład mieszkanie z jedną sypialnią o powierzchni 55 metrów kwadratowych z drobnym wykończeniem jest sprzedawane za 12,9 miliona rubli na podstawie umowy cesji. Metro znajduje się w odległości 10 minut spacerem. Nie będzie jednak możliwe natychmiastowe wprowadzenie się do nowego domu. Termin, według strony internetowej dewelopera, to 2 kwartał 2026 roku.
Wiele ofert znajduje się w Yuntolovo i Pargolovo na północy miasta. Można tam znaleźć mieszkania od 9,7 miliona rubli na 50 placach na etapie budowy. Oba obszary znajdują się jednak dość daleko od metra, więc poruszanie się po nich bez własnego samochodu będzie bardzo problematyczne. Na Komendantskim Prospekcie można kupić mieszkanie w już oddanym do użytku kompleksie mieszkaniowym: kompaktowe dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 51,4 mkw. m bez wykończenia kosztuje 10,3 mln rubli według przydziału. Ogłoszenie mówi, że transportem publicznym można dostać się do metra w 11 minut, ale mieszkańcy okolicy zauważają, że sytuacja transportowa jest dość napięta - w godzinach szczytu po prostu nie można wsiąść do autobusu.
Większość mieszkań odpowiadających preferencyjnemu programowi hipotecznemu znajduje się w Murino i Bugra. W regionie Leningradu program rodzinnych kredytów hipotecznych ma również taki sam limit kwoty kredytu - 12 milionów rubli. W Nowym Devyatkino dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 62,4 metrów kwadratowych z drobnym wykończeniem w już oddanym do użytku domu kosztuje 9,2 miliona rubli. Jednak nawet tutaj konieczne jest dostosowanie transportu. Ogłoszenie mówi, że do stacji metra "Devyatkino" można dojechać transportem w 3 minuty, ale w rzeczywistości droga w godzinach szczytu może rozciągać się na 25-30 minut, mniej więcej w tym samym czasie można dojść do metra.
Na nabrzeżu Oktiabrskaja powstaje kompleks mieszkaniowy z datą ukończenia w latach 2025-2026. Obecnie dostępne są dwupokojowe apartamenty na 50 metrach kwadratowych z eleganckim wykończeniem za 13,5 miliona rubli.
W południowej części miasta, w kompleksie mieszkaniowym budowanym na skrzyżowaniu ulic Ligovsky Prospekt i Aeronauts, można znaleźć dwupokojowe apartamenty odpowiednie dla rodzinnego kredytu hipotecznego. Apartamenty o powierzchni 46 "kwadratów" z drobnym wykończeniem są sprzedawane za 14,5 miliona rubli. Stacja metra Obvodny Kanal oddalona jest o 20 minut spacerem. Dom ma zostać oddany do użytku w drugiej połowie 2025 roku.
Więcej opcji budżetowych znajduje się poza ekranem: w Shushary, Novogorelovo i Housewarming. Na przykład w Shushary znajduje się dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 60 mkw. m jest sprzedawany na podstawie umowy cesji za jedyne 7,5 miliona rubli, choć bez wykończenia. Termin to czwarty kwartał 2024 roku. Do stacji kolejowej Shushary można dotrzeć pieszo w około pół godziny.
Na południowym zachodzie, przed dotarciem do Pałacu Konstantinowskiego, powstaje kilka dużych kompleksów mieszkalnych, w których dwupokojowe mieszkania są sprzedawane za 11 milionów rubli. W już wynajętym domu przy alei Budionnego, na podstawie przydziału, oferują zakup dwupokojowego mieszkania o powierzchni 56 mkw. m za 11,5 miliona rubli.
Jeśli kupujący nie jest zadowolony z lokalizacji lub powierzchni nieruchomości, wówczas rodzinny kredyt hipoteczny może kupić droższe mieszkanie. Jednak w takim przypadku będziesz musiał albo zwiększyć kwotę początkowej płatności, albo zaciągnąć pożyczkę w wysokości ponad 12 milionów rubli i zapłacić różnicę według stawki rynkowej. W Petersburgu można w ten sposób zaciągnąć kredyt w wysokości do 30 milionów rubli.
Większe apartamenty i bliżej centrum można znaleźć na placu budowy w kompleksie mieszkaniowym Sevkabel, na wyspie Petrovsky, przy Bramie Moskiewskiej, w Baltic Pearl. Ale tutaj będziesz musiał wziąć kalkulator i obliczyć nadpłatę.
Na przykład, chcesz kupić dwupokojowe mieszkanie na wyspie Petrovsky o powierzchni 57,5 metrów kwadratowych. m za 20 milionów rubli, masz 3 miliony zaliczki. Bank da ci wymagany limit 12 milionów na rodzinny kredyt hipoteczny w wysokości 6%. A pozostałe 5 milionów otrzymasz po stawce bazowej. Obecnie oscyluje ona wokół 18-20%.
Załóżmy, że kredyt zostanie udzielony na 30 lat. W związku z tym nadpłata za część, która zostanie objęta programem hipoteki rodzinnej i będzie finansowana według stawki 6%, wyniesie 13 669 908 rubli. Nadpłata z tytułu salda w wysokości 5 mln rubli, które bank wyemituje już po kursie 20%, wyniesie 24 667 258 rubli. W sumie całkowita nadpłata wyniesie 38,3 mln rubli, co stanowi prawie dwukrotność kosztu samego mieszkania, a całkowity koszt mieszkania wraz z opłatą początkową wyniesie prawie 60 mln rubli.
Jednak najprawdopodobniej przy udzielaniu takiego kredytu bank od razu wpisze średnią ważoną stopę procentową do umowy kredytu hipotecznego. Na przykład strona internetowa Sberbank podaje, że w tym przypadku wyniesie ona 11,3%. W takim przypadku początkowa płatność zostanie obliczona natychmiast od całkowitej kwoty, to znaczy przy zawarciu umowy będziesz musiał natychmiast zapłacić 4 miliony rubli. W tym przypadku całkowita nadpłata pożyczki wyniesie 39,5 mln rubli, całkowita płatność wraz z płatnością początkową wyniesie prawie 60 mln rubli.
W przypadku zaciągnięcia kredytu na 20 lat, nadpłata za część objętą rodzinnym kredytem hipotecznym wyniesie 8 509 132 rubli, za pozostałą część - 15 150 837 rubli, a łączna nadpłata to 23,7 mln rubli. Oznacza to, że w rezultacie za mieszkanie trzeba będzie zapłacić nieco ponad dwa razy więcej niż deweloper żąda obecnie. Zastosowanie średniej ważonej stawki daje w przybliżeniu taką samą matematykę.
Jednak nie każda rodzina będzie w stanie spłacać miesięczną ratę kredytu na takich warunkach (156 tys. rubli przy kredycie na 30 lat i 170 tys. przy kredycie na 20 lat).
Odniesienie
Rodziny z co najmniej jednym dzieckiem w wieku poniżej 6 lat włącznie, a także rodziny wychowujące małoletnie dziecko z niepełnosprawnością, mogą liczyć na rodzinny kredyt hipoteczny w 6%. Refinansowanie wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego jest dostępne. Program pozwala również na wykorzystanie kapitału macierzyńskiego, ale tylko jako zaliczki. Niektóre banki umożliwiają kredytobiorcom wykorzystanie kapitału macierzyńskiego do wcześniejszej spłaty kredytu. W zależności od warunków banku, okres kredytowania może wynosić do 25-30 lat. Zamiast mieszkania można kupić dom na wsi lub kamienicę od dewelopera.
Lena Vaganova, Galina Boyarkova,
Zdjęcie: Sergey Mikhaylichenko /
Источник: www.fontanka.ru