Wyniki webinarium Prian z ekspertami Intermark Global: rozmawialiśmy o inwestycjach i nie tylko.
Eksperci
- Anna Kovalenkova - dyrektor ds. Tajlandii w Intermark Global
- Ekaterina Orlova - Dyrektor Działu Inwestycji Międzynarodowych w Intermark Global
- Kirill Vyalykh - dyrektor generalny Phuket9
Informacje o progu wejścia
Jeśli jesteś zainteresowany pasywnymi inwestycjami i nie planujesz nawet przyjazdu do Phuket, radzimy rozważyć obiekty od $ 120 tys. Jest to dolna granica dla nieruchomości inwestycyjnych: jeśli budżet jest mniejszy, z naszego doświadczenia wynika, że co najmniej jeden z czynników decydujących o płynności ustępuje - lokalizacja, jakość zarządzania, poziom konstrukcji, odległość od wybrzeża (nazywamy obiekty wypoczynkowe oddalone od morza o maksymalnie 500 metrów, wynajem, który za dzienny czynsz można uzyskać zwrot w wysokości 7-8% rocznie), specyficzne cechy ...
Nie oznacza to, że w Phuket nie ma tańszych ofert. Mamy nieruchomości zaczynające się od $75 tysięcy, ale ich przewidywana rentowność jest mniejsza. Można znaleźć opcje za mniej niż $ 70 tysięcy, ale w ogóle ich nie polecamy, ponieważ nie widzimy, komu można je odsprzedać w przyszłości.
Opcje od $ 120 tysięcy, oczywiście projekty na etapie wykopalisk. Być może w tej cenie można znaleźć coś gotowego w Covid, ale teraz potrzeba na to dwa razy więcej pieniędzy. Oznacza to, że gotowa jednostka w dobrej lokalizacji z wysokiej jakości naprawami, infrastrukturą i firmą zarządzającą to co najmniej $ 200 tysięcy.
Czytaj także: Procedura zakupu nieruchomości w Tajlandii
Informacje o firmie zarządzającej i wynajmie krótkoterminowym
Zgodnie z tajskim prawem, bez licencji turystycznej i hotelowej nie jest możliwe wynajęcie obiektu na zasadzie dziennego (czyli najbardziej opłacalnego) najmu.
Licencja hotelowa jest wydawana kompleksom z infrastrukturą hotelową. I to nie we wszystkich projektach, które nadal generują dzienny dochód. Nie są one karane grzywną, dopóki obowiązuje moratorium na weryfikację. Trudno jednak powiedzieć, jak długo to potrwa - trzy czy pięć lat. Ale jasne jest, że zgodnie z obecnymi wymogami nie wszystkie kompleksy mieszkaniowe będą mogły uzyskać licencję, teraz jest to trudne nawet dla dużych graczy.
I - co dziwne - około 30% deweloperów nawet nie zapowiada pojawienia się tej licencji w przyszłych projektach, które można nazwać projektami uzdrowiskowymi. Z zainteresowaniem obserwujemy, jak takie nieruchomości, które nie mają licencji hotelowej, ale są zadeklarowane jako nieruchomości inwestycyjne, będą sprzedawane...
Kupujący powinien dokładnie sprawdzić, w jaki sposób firma zarządzająca jest powiązana z deweloperem. Jeśli jest to osoba trzecia, która jest powiązana z klientem osobną umową, ale nie ma nic wspólnego z deweloperem, jest to skomplikowana historia prawna, na którą klient nie ma wpływu.
Informacje o kondominiach niebędących ośrodkami wypoczynkowymi
Dla inwestora takie projekty nie mają wad - są to świetne opcje. Kompleksy oddalone od morza z minimalną infrastrukturą - basen, ogród na dachu - przeznaczone dla tych, którzy mieszkają na wyspie na stałe. Nie luksusowe, ale dość wysokiej jakości mieszkania.
Ogromną zaletą takich domów jest niski próg wejścia. Dosłownie $50 tysięcy. Oczywiście mówimy tu o wynajmie długoterminowym, a marżowość takich projektów to 3-5% rocznie, bo to tanie mieszkania. Ale łatwo je wynająć, nie ma problemów z zasiedleniem i nie trzeba mieć licencji hotelowej.
Niestety, takich projektów na wyspie jest niewiele, a kwota dla zagranicznych właścicieli może być skromna - na przykład nie 49%, ale 15%. Co więcej, kwota ta jest regulowana przez dewelopera, który po prostu nie sprzeda ci mieszkania w pełnej własności. Jest to swego rodzaju manifestacja patriotyzmu: Mieszkania budowane są przede wszystkim dla Tajów.
O dochodach
Na wynajmie właściciele mogą zarobić od 5 do 10% rocznie w bahtach, a inwestując w obiekt w trakcie budowy - do 25-30% w ciągu dwóch lat. Istnieją oferty stałego dochodu - rodzaj alternatywy dla depozytu. W tym przypadku można liczyć na 6-7% rocznie.
Opcja puli wynajmu jest wybierana przez tych, którzy chcą inwestować, ale czasami mieszkają na własną rękę. W tym przypadku dochód jest dzielony w stosunku 40 do 60% na korzyść firmy zarządzającej, która ponosi wszystkie koszty. Ponieważ dochód brutto jest dzielony, dochód właściciela może czasami osiągnąć 10% rocznie.
Oczywiście realna rentowność rośnie obecnie ze względu na wzrost ruchu turystycznego. Nie należy jednak zapominać o konkurencji. Na przykład w Bang Tao powstaje około 30 kompleksów mieszkalnych. Kiedy wszystkie zostaną oddane do użytku, konkurencja wzrośnie, co negatywnie wpłynie na koszty wynajmu.
Stały dochód jest bardziej atrakcyjny dla inwestora, ponieważ nie zależy od rzeczywistych wskaźników obłożenia, a cała odpowiedzialność za regularne płatności spoczywa na firmie zarządzającej.
Większość inwestorów wchodzi na rynek nieruchomości w Phuket z horyzontem planowania wynoszącym od pięciu do siedmiu lat. W związku z tym flipping - kupowanie na początku sprzedaży w celu odsprzedaży ze wzrostem ceny przed upływem terminu - nie jest tutaj tak powszechne. I to pomimo faktu, że tylko w okresie budowy projekt staje się średnio droższy o 35%.
Czytaj także: Nieruchomości w Phuket. Inwestycje o rentowności 5-10% rocznie
Informacje o płatności
Za nieruchomości w Phuket można zapłacić przelewem SWIFT, a niektórzy deweloperzy mają możliwość przyjmowania płatności, w tym w rublach. To ostatnie jest istotne przy zakupie obiektu w projektach firmy Phuket9. Struktura organizacyjna dewelopera pozwala w szczególności rosyjskim klientom na dokonywanie transakcji zdalnie z terytorium Federacji Rosyjskiej.
Ponadto w niedalekiej przyszłości strona będzie mogła natychmiast rezerwować obiekty. Możliwe będzie rezerwowanie nieruchomości za pomocą rosyjskiej karty bankowej.
Zobacz także: Nasi za granicą: jak rosyjskojęzyczni imigranci żyją w Tajlandii
Zdjęcia dostarczone przez firmę
Warunki cytowania materiałów Prian.ru
Udostępnianie materiałów: Drukuj
Источник
Polish 
English 
Russian 
German