Dochodowa nieruchomość w najbardziej turystycznym kraju na świecie: czy warto kupić nieruchomość na wynajem we Francji w 2024 roku?

Francja konsekwentnie utrzymuje wiodącą pozycję wśród światowych destynacji turystycznych, przyciągając miliony odwiedzających rocznie. W związku z tym kwestia zakupu nieruchomości na wynajem we Francji pozostaje istotna dla wielu inwestorów. Czy warto kupić dochodową nieruchomość w tym kraju w 2024 roku, w oparciu o aktualne dane rynkowe i prognozy, powiedział Nadezhda Molina, dyrektor agencji nieruchomości we Francji. 

Rynek dochodowych nieruchomości we Francji jest stabilny i charakteryzuje się wysokim popytem, zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Paryż, Lyon, Nicea i Bordeaux. Możliwe dochody z wynajmu mogą się znacznie różnić w zależności od sytuacji gospodarczej i sezonu turystycznego

.

Paryż

Stolica Francji niezmiennie przyciąga turystów i biznesmenów. Koszt metra kwadratowego w centralnych obszarach może osiągnąć 10 000 euro i więcej, a stawki czynszu wahają się od 2 000 do 5 000 euro miesięcznie. Ze względu na Igrzyska Olimpijskie w 2024 r. spodziewany jest znaczny wzrost popytu na wynajem krótkoterminowy, co może doprowadzić do 250% wzrostu stawek czynszu.

Inwestorzy powinni zwrócić uwagę na obszary takie jak Saint-Germain-des-Pres, okolice Luwru i Bastylii. Apartamenty w tych obszarach oferują dobrą równowagę między kosztem zakupu a potencjałem dochodu z wynajmu.

Lyon

Lyon, jedno z największych miast we Francji, jest również atrakcyjny dla inwestorów. Koszt metra kwadratowego w centrum miasta wynosi około 6000-7000 euro, a stawki czynszu za umeblowane apartamenty wahają się od 600 do 900 euro miesięcznie.

Lyon słynie z dziedzictwa kulturowego oraz znaczących ośrodków edukacyjnych i biznesowych, co zapewnia stabilny popyt na wynajem długoterminowy.

Ładny

Nicea, popularny kurort na Lazurowym Wybrzeżu, przyciąga turystów łagodnym klimatem i pięknymi plażami. Koszt metra kwadratowego w centrum Nicei wynosi około 7000-8 500 euro, a czynsz za umeblowane mieszkanie wynosi od 1450 do 2500 euro miesięcznie. W sezonie letnim stawki czynszu mogą wzrosnąć do 4000 euro miesięcznie, co czyni Niceę atrakcyjną dla inwestycji krótkoterminowych.

Bordeaux i Tuluza

Bordeaux i Tuluza są również interesujące dla inwestorów. W centrum Bordeaux koszt metra kwadratowego wynosi od 5.500 do 6.500 euro, a czynsze wahają się od 700 do 1.500 euro miesięcznie. Tuluza, znana jako "Różowe Miasto", oferuje apartamenty w cenie od 4.000 do 5.500 euro za metr kwadratowy z czynszami od 590 do 1.200 euro miesięcznie.

Miasta te słyną z ośrodków kulturalnych i edukacyjnych, co zapewnia stabilny popyt na wynajem długoterminowy.

Podatki i aspekty prawne

Inwestowanie we francuskie nieruchomości wiąże się z pewnymi obowiązkami podatkowymi i prawnymi. Właściciele są zobowiązani do płacenia podatku od nieruchomości (taxe foncière), podatku od dochodów z najmu oraz, w przypadku sprzedaży, podatku od zysków ze sprzedaży nieruchomości.

Francuskie prawo chroni również prawa najemców, co może stwarzać pewne trudności dla właścicieli. Na przykład wynajem krótkoterminowy w niektórych dzielnicach Paryża jest ograniczony, a wszystkie umowy najmu muszą być rejestrowane.

Zalecenia dotyczące wyboru nieruchomości

Dla udanej inwestycji ważne jest, aby wziąć pod uwagę lokalizację i rodzaj nieruchomości. W centralnych obszarach dużych miast ceny mieszkań są wysokie, ale dochody z wynajmu będą odpowiednie. Ceny są niższe na obrzeżach i w nowych budynkach, ale popyt na wynajem krótkoterminowy może być również niższy.

Rozważenie nowych projektów renowacyjnych w miastach może stanowić okazję do inwestycji kapitałowych z potencjałem wzrostu wartości. Na przykład w Paryżu mogą to być obszary poddawane renowacji i modernizacji.

W której dzielnicy lepiej mieszkać w Paryżu? Przewodnik po najbezpieczniejszych i najbardziej niebezpiecznych dzielnicach światowej stolicy mody

Ryzyko dla zagranicznych nabywców

Wśród nich:

• Surowe przepisy regulujące wynajem nieruchomości we Francji, zwłaszcza krótkoterminowy za pośrednictwem platform takich jak Airbnb. Niektóre regiony mogą wymagać specjalnych licencji na wynajem nieruchomości.
• Ochrona najemców przez prawo francuskie, które może utrudnić eksmisję lub zmianę warunków najmu. Jest to szczególnie ważne w przypadku wynajmu na długi okres.
• Możliwe zmiany legislacyjne. Na przykład zmiana w opodatkowaniu dochodów z wynajmu lub wprowadzenie nowych przepisów ograniczających możliwości wynajmu mieszkań.
• Wahania kursów walut. Zakup nieruchomości we Francji oznacza inwestowanie w euro. Wahania walutowe mogą wpływać na całkowity koszt inwestycji i dochód z wynajmu, zwłaszcza jeśli dochód jest przeliczany na inną walutę.
• Nieoczekiwane wydatki na utrzymanie nieruchomości. Na przykład podatki od nieruchomości, rachunki za media, koszty napraw i zarządzania mogą znacznie zwiększyć całkowite koszty.

Przykłady obliczania rentowności dla Paryża

Cena zakupu: 600 000 euro za apartament o powierzchni 50 m2 w centrum miasta.

Roczny dochód z najmu przy stawce najmu wynoszącej 2 500 EUR miesięcznie: 2 500 EUR * 12 = 30 000 EUR.

Roczne wydatki:

• Podatek od nieruchomości: 1 500 EUR.
• Firma zarządzająca: 10% dochodu z wynajmu = 3 000 EUR.
• Rachunki za media i utrzymanie: 2500 euro.
• Łącznie: 1500 € + 3000 € + 2500 € = 7000 €.

Dochód netto: €30,000 - €7000 = €23,000.

Rentowność (ROI): (23 000 EUR / 600 000 EUR) * 100 = 3,8%.

Porównanie nieruchomości na wynajem krótkoterminowy i długoterminowy we Francji

Inwestując w nieruchomości we Francji w celu generowania dochodu, ważne jest, aby zrozumieć różnice między wynajmem krótkoterminowym i długoterminowym. Każdy rodzaj najmu ma swoje zalety i wadyco może znacząco wpłynąć na rentowność i ryzyko dla inwestora.

Wynajem krótkoterminowy

Zalety

• Wysoki dochód. Wynajem krótkoterminowy, zwłaszcza w lokalizacjach atrakcyjnych turystycznie, może generować znacznie większe dochody w porównaniu do wynajmu długoterminowego. Przykładowo, stawki za wynajem w szczycie sezonu turystycznego mogą być kilkukrotnie wyższe niż w normalnych miesiącach.
• Elastyczność. Inwestorzy często mają możliwość dostosowania stawek czynszu w zależności od popytu i sezonowości. Pozwala to zmaksymalizować dochód w okresach wysokiego popytu, takich jak święta i wakacje letnie.
• Kontrola nad nieruchomością. Częsta zmiana najemców pozwala właścicielom regularnie sprawdzać stan nieruchomości i przeprowadzać niezbędne prace konserwacyjne.

Wady

• Normy prawne. We Francji, zwłaszcza w dużych miastach, obowiązują surowe przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego. Na przykład w Paryżu obowiązują ograniczenia dotyczące liczby dni, w ciągu których mieszkania mogą być wynajmowane krótkoterminowo, a rejestracja takiej działalności jest wymagana.
• Wysokie koszty operacyjne. Wynajem krótkoterminowy wymaga więcej czasu i wysiłku związanego z zarządzaniem nieruchomością, w tym sprzątaniem, meldowaniem i eksmisją najemców, a także marketingiem i reklamą.
• Niestałość dochodów. Dochody mogą się znacznie różnić w zależności od sezonu i poziomu ruchu turystycznego. W okresach słabszej koniunktury dochody mogą spadać, co wymaga starannego planowania i rezerw finansowych.

Wynajem długoterminowy

Zalety

• Stabilny dochód. Wynajem długoterminowy zapewnia stabilny i przewidywalny dochód przez cały okres najmu. Ułatwia to planowanie budżetu i prognozowanie przepływów finansowych.
• Mniejsze koszty operacyjne. Zarządzanie najmem długoterminowym wymaga mniej wysiłku i czasu w porównaniu z najmem krótkoterminowym. Nie ma potrzeby częstych zmian najemców, regularnego sprzątania i marketingu.
• Ochrona prawna. Długoterminowe umowy najmu są regulowane szczegółowymi przepisami, które zapewniają ochronę praw zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Zmniejsza to ryzyko konfliktów i nieprzewidzianych sytuacji.

Wady

• Rentowność jest niższa. W większości przypadków stawki czynszu za wynajem długoterminowy są niższe niż w przypadku wynajmu krótkoterminowego, co może prowadzić do spadku całkowitego dochodu z nieruchomości.
• Mniejsza elastyczność. Umowy najmu długoterminowego zawierane są zazwyczaj na rok lub dłużej, co ogranicza możliwość zmiany stawek czynszu i warunków umowy. Może to stać się problemem w przypadku zmiany warunków rynkowych.
• Trudności prawne. Francuskie prawo silnie chroni prawa najemców, co może powodować trudności w eksmisji pozbawionych skrupułów najemców lub zmianie warunków najmu. W niektórych przypadkach proces eksmisji może trwać kilka miesięcy.

Zakup dochodowej nieruchomości we Francji w 2024 r. może być opłacalną inwestycją, zwłaszcza w świetle zbliżających się Igrzysk Olimpijskich i stabilnego popytu na wynajem. Inwestorzy muszą jednak dokładnie przeanalizować rynek, wziąć pod uwagę wszystkie aspekty podatkowe i prawne, a także wybrać nieruchomości o wysokim potencjale dochodowym. Zrównoważone podejście i dbałość o szczegóły pomogą zmaksymalizować korzyści płynące z inwestowania w dochodowe nieruchomości we Francji.

Autor

Julia Janukowycz Redaktor naczelny

Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.

Источник