Kanadyjski rynek nieruchomości przeszedł znaczące zmiany od 2020 roku. Od rekordowych wyników sprzedaży w latach 2020-2021 do spowolnienia aktywności w latach 2022-2023. W 2024 r. rynek wykazuje oznaki ożywienia, ale pozostaje w trybie gotowości. W niniejszej analizie przyjrzymy się obecnemu stanowi rynku, cenom mieszkań w głównych miastach, trendom na rynku wynajmu oraz wpływowi imigracji na sektor mieszkaniowy w Kanadzie.
Retrospektywa: Kanadyjski rynek nieruchomości w latach 2020-2023
W 2020 r. kanadyjski rynek nieruchomości ustanowił rekord liczby transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, a w 2021 r. go pobił. W 2020 r. na kanadyjskim rynku mieszkaniowym zawarto ponad 550 tys. transakcji dotyczących nieruchomości mieszkalnych (14-15 transakcji na tysiąc mieszkańców), a do końca 2021 r. w kraju zarejestrowano prawie 665 538 transakcji mieszkaniowych (w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców jest to 17-18 transakcji).
Były Kilka powodów rekordowych wyników na rynku, ale głównym z nich była obniżka stóp procentowych. W marcu 2020 r. Bank Centralny Kanady obniżył stopę procentową trzy razy z rzędu: o ile na początku marca wynosiła ona 1,75%, to pod koniec już 0,25% i było to historyczne minimum. Tak drastyczne środki ze strony banku miały na celu przezwyciężenie konsekwencji gospodarczych spowodowanych pandemią COVID-19, która rozpoczęła się w grudniu 2019 r., a także gwałtownym spadkiem światowych cen ropy naftowej (a dobrobyt gospodarczy Kanady w dużej mierze zależy od eksportu energii).
Rekordowo niskie stopy procentowe spowodowały bezprecedensowy boom na rynku nieruchomości - kredyty stały się znacznie bardziej przystępne, co doprowadziło do wzrostu inwestycji na rynku nieruchomości i zwiększonej aktywności konsumentów. A wysoki popyt pobudził podaż na rynku.
Jednak wraz z końcem pandemii inflacja w Kanadzie zaczęła rosnąć, a gospodarcze konsekwencje pandemii nabrały tempa. Inflacja osiągnęła swój szczyt latem 2022 r. i wyniosła 8,1%. Aby utrzymać ją na akceptowalnym poziomie, Bank Centralny Kanady zaczął podnosić stopę procentową. W krótkim okresie - od marca 2022 r. do lipca 2023 r. - Bank Centralny podniósł stopę procentową do 5%. Jest to najwyższa wartość od 2001 roku.
Reakcja rynku nieruchomości była następująca: spadek aktywności, a w konsekwencji spadek napływu inwestycji na rynek nieruchomości mieszkaniowych, a także spadek wolumenu budowy. Do końca 2023 r. aktywność na kanadyjskim rynku nieruchomości mieszkaniowych wyniosła 11 transakcji na tysiąc osób.
Obecna sytuacja: Kanadyjski rynek mieszkaniowy w 2024 r.
Na podstawie wyników z pierwszej połowy 2024 r. można stwierdzić, że na kanadyjskim rynku nieruchomości zaszły pozytywne zmiany, ale sam rynek można scharakteryzować zwrotem "w gotowości". Warto dodać, że na początku czerwca Bank Centralny Kanady obniżył stopę procentową z 5% do 4,75% - jaki wpływ będzie to miało na kanadyjski rynek nieruchomości i czy stopy będą dalej spadać, dowiemy się dopiero po wynikach III i IV kwartału.
Według portalu WOWA.CA, w ciągu pierwszych 5 miesięcy 2024 r. na kanadyjskim rynku mieszkaniowym dokonano 192 227 transakcji, czyli o 9,1% więcej niż w ciągu pierwszych 5 miesięcy 2023 r. Jeśli porównamy dane kwartalne, w 1. kwartale 2024 r. w Kanadzie sfinalizowano 117 081 transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, czyli o 8% więcej niż w 4. kwartale 2023 r. i o 27,1% więcej niż w 1. kwartale 2023 roku. Nie ma jeszcze ostatecznych danych za 2. kwartał 2024 roku. W okresie kwiecień-maj łączna liczba transakcji wyniosła 75 146.
Przegląd cen nieruchomości według prowincji
Spójrzmy na Aktualne ceny na kanadyjskim rynku nieruchomości mieszkaniowych według prowincji i 5 głównych miast. Wszystkie ceny będą prezentowane w dolarach amerykańskich (USD) za jednostkę mieszkaniową.
Do końca maja 2024 r. średnie ceny zakupu domów wzrosły w niemal wszystkich prowincjach w porównaniu do cen sprzed roku. Takie wnioski można wyciągnąć na podstawie danych opublikowanych na portalu WOWA.CA Największe wzrosty odnotowano w prowincjach Nowa Fundlandia i Labrador (+12,6%), Nowy Brunszwik (+8,4%) i Alberta (+8,0%). W prowincjach Kolumbia Brytyjska i Ontario ceny spadły odpowiednio o 1,5% i 3,7%.
Zanim przejdziemy bezpośrednio do kosztów mieszkań w miastach, zidentyfikujmy rodzaje nieruchomości mieszkalnych, które można kupić w Kanadzie.
Portal WOWA.CA identyfikuje 5 rodzajów nieruchomości mieszkalnych:
- Dom wolnostojący (Dom jednorodzinny) to wolnostojący budynek mieszkalny przeznaczony do zamieszkania przez jedną rodzinę. Z prawnego punktu widzenia taki dom jest pojedynczą jednostką mieszkalną.
- Bliźniak dom (Dom w zabudowie bliźniaczej) - jest to wolnostojący dom mieszkalny, który składa się z dwóch mieszkań oddzielonych wspólną ścianą. Każde mieszkanie w takim domu ma własne wejście i przyległe terytorium. Analiza rynku wskaże koszt mieszkania w takim domu.
- Kamienice - Jest to kompleks niskich budynków mieszkalnych z kilkoma mieszkaniami, domy są połączone wspólną ścianą. Każde mieszkanie w kamienicy ma osobne wejście, a także sąsiednie terytorium. Analiza rynku wskaże koszt mieszkania w kamienicy.
- Apartament typu Condo (Apartament) - są to mieszkania w kondominiach. Są to kompleksy mieszkalne z częściami wspólnymi, takimi jak korytarze, parkingi, klatki schodowe, windy itp. Różne kompleksy mieszkaniowe mogą mieć różne obszary wspólne: tak więc nowoczesne kompleksy mieszkaniowe mogą obejmować siłownie, przechowalnie rowerów, dobrze utrzymany teren domu z różnymi zajęciami.
- Plexy (Plex apartments) - są to wielopiętrowe budynki z kilkoma oddzielnymi blokami, zwykle po jednym na każde piętro. Wejście do każdego bloku jest zwykle dostępne przez wejście zewnętrzne, a wyższe piętra są połączone schodami. Analiza rynku wskazuje koszt bloku mieszkalnego w takim domu.
Toronto
Do końca czerwca 2024 r., według danych WOWA, było na przykład 6 213 lokali mieszkalnych. zakup nieruchomości i transakcji sprzedaży na rynku nieruchomości w Toronto - to o 11,4% mniej niż w poprzednim miesiącu i o 16,9% mniej niż w czerwcu ubiegłego roku.
Tak więc w czerwcu 2024 r. wystawiono na sprzedaż 17 964 nowych ofert, a miesięczny stosunek sprzedanych nieruchomości do nowych ofert wyniósł 35% (w poprzednim miesiącu było to 38%). Ten ruch w dół wskazuje, że popyt rośnie wolniej niż podaż przystępnych cenowo mieszkań na rynku. Jeśli stosunek sprzedanych nieruchomości do nowych ofert na rynku jest niższy niż 40%, wówczas taki rynek jest rynkiem nabywcy.
Struktura rynku
| Typ mieszkania | Transakcje kupna i sprzedaży | Oferty sprzedaży |
|---|---|---|
| Dom jednorodzinny | 53% | 48% |
| Apartamenty w domu w zabudowie bliźniaczej | 10% | 8% |
| Apartamenty w kamienicy | 10% | 10% |
| Apartamenty | 27% | 33% |
Montreal
Do końca maja 2024 r. w Montrealu zarejestrowano 4 563 transakcje dotyczące nieruchomości mieszkalnych, czyli o 2,7% mniej niż w kwietniu tego roku i o 3% więcej niż w maju 2023 r.
W maju na montrealskim rynku pojawiło się 7005 nowych ofert nieruchomości mieszkalnych. Miesięczny stosunek sprzedanych nieruchomości do nowych ofert wyniósł 65%. Jeśli miesięczny stosunek sprzedanych nieruchomości do nowych ofert przekracza 60%, wówczas rynek można nazwać rynkiem sprzedających.
Struktura rynku
| Typ mieszkania | Transakcje kupna i sprzedaży |
|---|---|
| Dom jednorodzinny | 51% |
| Apartamenty | 39% |
| Apartamenty Plex | 10% |
Calgary
Do końca czerwca 2024 r. na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Calgary zawarto 2 738 transakcji kupna i sprzedaży, czyli o 11,4% mniej niż w poprzednim miesiącu i o 13,0% mniej niż w czerwcu ubiegłego roku.
W czerwcu bieżącego roku w Calgary pojawiło się 3 798 nowych ofert nieruchomości mieszkalnych. Miesięczny stosunek sprzedanych nieruchomości do nowych ofert wyniósł 72%, co charakteryzuje rynek jako rynek sprzedającego.
Struktura rynku
| Typ mieszkania | Transakcje kupna i sprzedaży | Oferty sprzedaży |
|---|---|---|
| Dom jednorodzinny | 48% | 47% |
| Apartamenty w domu w zabudowie bliźniaczej | 8% | 8% |
| Apartamenty w kamienicy | 15% | 16% |
| Apartamenty | 29% | 29% |
Edmonton
W maju w Edmonton sprzedano 3 220 nieruchomości mieszkalnych - o 2,9% więcej niż w kwietniu tego roku i o 18,4% więcej niż w maju ubiegłego roku. Miesięczny stosunek sprzedanych nieruchomości do nowych ofert w maju wyniósł 74%, co wskazuje, że rynek nieruchomości mieszkaniowych w Montrealu jest rynkiem sprzedającego.
Struktura rynku
| Typ mieszkania | Transakcje kupna i sprzedaży |
| Dom jednorodzinny | 59% |
| Apartamenty w domu w zabudowie bliźniaczej | 11% |
| Apartamenty w kamienicy | 13% |
| Apartamenty | 17% |
Vancouver
W czerwcu w Vancouver sfinalizowano 2 418 transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, czyli o 11,5% mniej niż w maju tego roku i o 19,1% mniej niż w czerwcu ubiegłego roku.
Liczba ogłoszeń sprzedaży nowych domów w czerwcu wyniosła 5,723, a miesięczny stosunek sprzedanych nieruchomości do nowych ofert w czerwcu wyniósł 42%. Charakteryzuje to rynek nieruchomości mieszkaniowych w Vancouver jako rynek zrównoważony.
Struktura rynku
| Typ mieszkania | Transakcje kupna i sprzedaży |
|---|---|
| Dom jednorodzinny | 29% |
| Apartamenty w domu w zabudowie bliźniaczej | 19% |
| Apartamenty | 52% |
Kanadyjski rynek wynajmu: trendy i ceny
Przyjrzyjmy się bliżej rzeczywistej kwocie czynszu w Kanadzie w maju 2024 r. w oparciu o te same 5 miast, na podstawie których uwzględniono ceny zakupu.
Dane dotyczące wysokości czynszu pochodzą z portalu RENTALS.CA . Czynsz i jego zmiany są prezentowane w dolarach kanadyjskich (CAD). Według Centralnego Banku Kanady w maju 2024 r. 1 dolar kanadyjski był równy 0,7315 dolara amerykańskiego.
Kwota czynszu jest przedstawiana za mieszkanie w CAD w zależności od liczby sypialni:
- 1B to apartament z 1 sypialnią.
- 2B to apartament z 2 sypialniami.
- 3B to apartament z 3 sypialniami.
Imigracja i jej wpływ na kanadyjski rynek nieruchomości
Statistics Canada podał, że 1 stycznia 2024 r. populacja Kanady osiągnęła 40 769 890 mieszkańców, czyli o 1,27 miliona więcej niż 1 stycznia 2023 roku. Dla porównania warto powiedzieć, że w 2020 roku w Kanadzie mieszkało nieco ponad 38 milionów osób. mieszkańców. Urząd statystyczny podał również, że jest to najwyższy roczny wzrost liczby ludności (+3,2%) w Kanadzie od 1957 roku (wówczas było to +3,3%).
Tak wysoki wzrost populacji został osiągnięty dzięki tymczasowej imigracji. Bez tymczasowej imigracji, opierając się wyłącznie na imigracji stałej i przyroście naturalnym, wzrost liczby ludności Kanady byłby prawie trzykrotnie mniejszy (+1,2%), podaje Kanadyjski Urząd Statystyczny.
Do 2023 r. prawie cały wzrost liczby ludności był spowodowany migracją międzynarodową (stałą i tymczasową): wyniósł on 97,6%, a pozostałe 2,4% to przyrost naturalny.
Departament Imigracji, Uchodźców i Obywatelstwa Kanady informuje, że w 2023 r. 471 711 stałych imigrantów wybrało Kanadę jako swój nowy dom. Podano również, że stała imigracja wzrosła we wszystkich prowincjach i terytoriach Kanady, z wyjątkiem Nowej Szkocji i Quebecu.
W 2023 r. populacja wzrosła o kolejne 804 901 osób, które miały status niestałych mieszkańców Kanady. Większość z nich to pracownicy tymczasowi, którzy zasilają kanadyjski rynek pracy; następnie studenci zagraniczni. Według doniesień 1 na 10 niestałych rezydentów to osoba ubiegająca się o azyl.
Szacunki populacji wskazują, że na dzień 1 stycznia 2024 r. w Kanadzie mieszkało 2 661 784 nierezydentów, z czego 88% to posiadacze pozwolenia na pobyt w Kanadzie i członkowie ich rodzin; pozostałe 12% to osoby ubiegające się o azyl z pozwoleniem na pracę/studiowanie lub bez niego.
Tempo wzrostu populacji nie może nie wpływać na rynek mieszkaniowy. Dlatego też Ministerstwo Imigracji, Uchodźców i Obywatelstwa tego kraju twierdzi, że tempo wzrostu populacji Kanady, zapewniane przez imigrację, przekracza wzrost liczby przystępnych cenowo mieszkań.
Znajduje to odzwierciedlenie przede wszystkim na rynku wynajmu mieszkań: imigracja odgrywa ważną rolę w stymulowaniu popytu na tym rynku w głównych miastach Kanady. Zwiększony popyt w warunkach ograniczonej podaży nieuchronnie prowadzi do wzrostu stawek czynszu.
Wpływ imigracji jest również zauważalny na rynku kupna i sprzedaży mieszkań. W wielu kanadyjskich miastach, w których liczba mieszkańców rośnie z roku na rok za sprawą nowych imigrantów, występuje zwiększony popyt na mieszkania (który znacznie przewyższa podaż).
Warto również zauważyć, że obecnie w Kanadzie tempo budowy i oddawania do użytku nowych mieszkań jest niższe niż w poprzednich okresach i oczekuje się, że spadnie do końca roku, a poprawa w sektorze budowlanym prognozowana jest dopiero w ciągu najbliższych 2 lat. Zwiększony popyt i możliwy niedobór nowych mieszkań prowadzi do wzrostu cen, a wysokie oprocentowanie kredytów tylko pogarsza obecną sytuację.
Warto jednak dodać, że imigracja i zwiększony popyt na mieszkania przyciągają inwestycje w kanadyjskie nieruchomości. Wielu obcokrajowców uważa Kanadę za bezpieczne miejsce do inwestowania swoich środków, co z pewnością jest prawdą. Jednak gdy oprocentowanie kredytów jest wysokie, sektor budowlany nieustannie boryka się z biurokratycznymi opóźnieniami, a rynek pracy z niedoborem siły roboczej - rodzi to obawy o to, jak szybko dany projekt budowlany zostanie zrealizowany i jak szybko zainwestowane finanse zaczną się zwracać.
Sami Kanadyjczycy różnie reagują na wzrost imigracji. Według ankiety przeprowadzonej przez CBC NEWS, trzech na czterech Kanadyjczyków twierdzi, że rosnąca imigracja zaostrza kryzys mieszkaniowy, a także wywiera presję na system opieki zdrowotnej. Prawie dwie trzecie respondentów uważa, że napływ nowych imigrantów zwiększa obciążenie systemu edukacji.
Około trzy czwarte respondentów zgodziło się, że zwiększona imigracja przyczynia się do różnorodności kulturowej, a 63% respondentów stwierdziło, że napływ młodych imigrantów przyczynia się do tworzenia siły roboczej i bazy podatkowej.
Warto powiedzieć, że inwestycje w nieruchomości mieszkalne w Kanadzie przez obcokrajowców są dość ograniczone. Cudzoziemcy mogą inwestować w nieruchomości, ale zakup nieruchomości jest dla nich zabroniony. Wyjątkiem są cudzoziemcy, którzy mają pozwolenie na pracę w Kanadzie, są studentami, ubiegają się o status uchodźcy i spełniają określone kryteria.
Autor
Roman Tomashevich Analityk
Sytuację na rynku nieruchomości przedstawiam na wykresach i liczbach.
Polish 
English 
Russian 
German