Может ли процентная ставка по текущей ипотеке увеличиться с ростом ключевой? В каких случаях ставка может быть увеличена по льготной программе? Ответы на эти и другие вопросы читайте в нашем материале
В большинстве случаев ставка по ипотечному кредиту фиксируется на весь срок кредитования. Но бывают ситуации, когда ставка может вырасти. Вместе с экспертами мы разбираемся, в каких случаях это возможно.
Общие правила
Согласно действующему законодательству, банк не может в одностороннем порядке изменить ставку по заключенному ипотечному договору, а также сократить срок кредита или изменить порядок выплат. Это прописано в статье 29 Федерального закона № 395-1 "О банках и банковской деятельности", - говорит Анастасия Елисеева, партнер юридической фирмы "Мокров и партнеры".
Поэтому большинство договоров заключается с фиксированной процентной ставкой, и, например, при повышении ключевой ставки условия по уже взятой ипотеке не меняются. Однако и здесь бывают исключения. Такие случаи обычно прописываются в самом кредитном договоре или могут быть прописаны в других законодательных актах (например, о льготном кредитовании).
"Ипотечные договоры часто бывают сложными. Например, может быть предусмотрено дополнительное снижение ставки при заключении договора страхования жизни, страхования имущества, скидки сотруднику самого банка. Но если в какой-то момент заемщик перестает выполнять условия договора, банк вправе пересмотреть условия его ипотеки, убрав все скидки", - поясняет Михаил Лаврухин, руководитель практики коммерческой и жилой недвижимости юридической фирмы "Интерцессия".
Давайте рассмотрим несколько таких ситуаций. Стоит отметить, что прежде чем повысить ставку, банк должен будет уведомить об этом заемщика.
Рыночные программы
1. Отказ от страхования
Процент по ипотечному кредиту может увеличиться, если заемщик откажется платить за страховку. Например, базовая ставка по ипотеке в банке составляет 20% годовых, но при ежегодном страховании жизни она снижается на 1 процентный пункт. "Если впоследствии заемщик откажется от страховки, то его ставка будет составлять базовые 20%", - отмечает Михаил Лаврухин.
Размер ставки в этом случае также должен быть прописан в ипотечном договоре и доведен до сведения потребителя при заключении договора, иначе есть риск признания данного условия договора недействительным, уточнила Анастасия Елисеева.
2. Больше не зарплатный клиент
Возможной причиной роста ипотечной ставки может стать прекращение действия зарплатного проекта, благодаря которому заемщик получал более низкую процентную ставку по ипотечному кредиту, добавила Регина Дыдалина, исполнительный директор федеральной компании "Этажи".
Практически все банки сегодня предлагают такую опцию - сниженную ставку для зарплатного клиента. Например, заемщик получает зарплату в определенном банке и оформил там ипотеку. Но впоследствии он увольняется. В этом случае его ставка может быть увеличена на размер скидки (как правило, на 1-2 процентных пункта). Но это условие должно быть прописано в кредитном договоре, указывает эксперт.
3. Плавающая ставка
Процентная ставка по действующей ипотеке может вырасти, если в договоре появится плавающая ставка. "В этом случае банк может повысить ставку в зависимости от изменения ставки Центрального банка. Также в договоре должно быть зафиксировано, в каких пределах банк может изменять условия кредита", - пояснил юрист "Покровского".
Однако на фоне роста ключевой ставки в последние годы такие кредиты - большая редкость, отмечают эксперты. Кроме того, с 1 сентября были введены ограничения на ипотеку с плавающей ставкой. Теперь на такие кредиты смогут рассчитывать только те, кто запрашивает у банков суммы от 15 миллионов рублей. "То есть регулятор сознательно ограничил круг людей гражданами с высокими доходами, которые могут взять на себя такие риски", - отмечает Михаил Лаврухин.
Что такое плавающая ставка по кредиту?
В отличие от обычных кредитов, когда ставка фиксирована на весь срок действия договора, проценты по кредиту с плавающей ставкой динамичны. Они зависят от внешних условий, суть которых прописывается в кредитном договоре. Переменная ставка теперь привязана к ключевой ставке Банка России, к ней добавляется банковская ставка, которая составляет 3,50% годовых. Заемщику выгодно, когда ключевая ставка падает, а банку - когда растет.
4. Окончание льготного периода
Ставка по ипотеке может вырасти, если не соблюдены сроки оформления залога или регистрации дома с кредитом на строительство. "Даже если это произошло по вине подрядчика-застройщика", - говорит Регина Дыдалина.
Ставка также повышается по окончании льготного ипотечного периода. Например, сейчас на рынке есть предложения от застройщиков и банков, когда на определенный период (обычно на время строительства) предлагается сниженная ставка по ипотеке (например, 8% годовых). Но по истечении этого срока ставка повышается до рыночных значений. "Также банк повышает ставку по окончании льготного периода, если при оформлении кредита была уплачена комиссия за снижение ставки на ограниченный период", - добавляет эксперт "Этажей".
Льготные программы
В принципе, для льготных программ действуют те же правила, что и для рыночных. Однако есть и исключения. Давайте рассмотрим некоторые из них.
1. Нарушение принципа "одна льготная ипотека в одни руки"
В декабре прошлого года правительство утвердило правило, согласно которому льготную ипотеку можно взять один раз. Это касается всех льготных программ с государственной поддержкой. Эксперты объясняют это решение тем, что льготные программы воспринимались как инвестиции и заемщик мог претендовать на несколько льготных ипотечных кредитов.
Согласно новым правилам, банк, узнав о наличии нескольких льготных программ, имеет право повысить ставку до рыночной и добавить дополнительные невыплаченные суммы. Поскольку наличие второй льготной ипотеки у клиента может быть подтверждено только оператором госпрограмм, как правило, банки узнают о факте нарушения уже после выдачи кредита, отметили в пресс-службе ВТБ. "Новая ставка рассчитывается исходя из ключевой ставки, действующей на дату заключения кредитного договора, и фиксированной надбавки. Правило "одна льготная ипотека в одни руки" распространяется не только на заемщиков, но и на созаемщиков и поручителей", - добавили в ВТБ.
По словам Михаила Лаврухина, сейчас массово встречаются случаи, когда люди брали несколько ипотечных кредитов, а потом ставки по ним повышались. "Например, есть случай, когда заемщик взял ипотеку на свое имя, но бенефициарами льготных программ стали его родственники, которые не прошли по условиям программы (речь идет о семейной ипотеке). Банк в одностороннем порядке поднял условия до рыночных", - говорит юрист.
2. Увольнение для ИТ-специалистов
Для участников ИТ-ипотеки, помимо единовременного принципа, важна трудовая деятельность заемщика. Чтобы получить кредит по льготной ставке, необходимо работать в аккредитованной компании на протяжении всего срока действия договора. При нарушении этого условия ставка по кредиту может вырасти.
Как уточнили в Министерстве финансов, участники программы могут уволиться без погашения льготной ипотеки, но при этом им необходимо в течение шести месяцев устроиться на работу в компанию, подходящую под условия программы. "Когда вы увольняетесь из одной организации, у вас есть полгода, чтобы устроиться в другую. В течение этого времени льготная ставка сохраняется", - отмечают они.
Ставка по кредиту также может быть увеличена, "если у компании аннулирована аккредитация, она не подала вовремя согласие на раскрытие налоговой тайны или больше не получает налоговых льгот, то компании не будет в списке, который ФНС направит в Минфин до 25 мая". В этом случае у заемщика также есть полгода, чтобы устроиться на работу в компанию, подходящую под условия льготной программы.
3. Отсутствие регистрации
Для дальневосточной и арктической ипотеки дополнительными факторами для повышения ставки являются отсутствие у заемщика регистрации в Дальневосточном федеральном округе и Арктике, а для врачей, учителей, работников оборонной промышленности - отсутствие документов о трудоустройстве, пояснили в пресс-службе ВТБ. В этом случае ставка по ипотеке также может вырасти до рыночных значений.
Аналогичное условие существует и для сельской ипотеки. "Заемщики по этой программе часто пропускают требование об обязательной регистрации в приобретаемом жилье. По правилам программы, если вы не зарегистрируетесь в доме в течение 180 дней с момента регистрации права собственности, банк имеет право повысить ставку по кредиту до уровня ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на дату внесения изменений в договор", - предупреждает Александр Чернокульский, директор компании "Жилфонд".
Russian 
English 
German 
Polish