Отдельно стоящие торговые центры, входящие в состав жилых комплексов, не могут и не должны конкурировать с крупными городскими торговыми центрами. У них есть свои серьезные преимущества и свои преданные поклонники
Прежде чем продолжить разговор о текущих взаимоотношениях в паре "жилой комплекс - торговый центр", имеет смысл привести несколько статистических выкладок. Первые содержатся в материале газеты "Коммерсантъ" и гласят, что "рост онлайн-торговли и уход крупных международных ритейлеров с российского рынка снизили привлекательность торговых центров среди девелоперов. Объем текущего строительства таких объектов по всей России сократился на 13% по сравнению с прошлым годом, до 1,3 миллиона квадратных метров. Даже в 2022 году, когда нынешний геополитический кризис только начинался, этот показатель был выше - 1,6 млн кв. м, по данным консультантов (экспертов CMWP. - BFM.ru). Сегодня девелоперы завершают реализацию ряда крупных проектов, начатых в 2020-2021 годах, но пока не приступают к новым. В этом году девелоперы отдают предпочтение небольшим комплексам, поясняет Полина Афанасьева, руководитель отдела исследований и аналитики CMWP.
А вот данные исследования, предоставленные BFM.ru компанией "Главстрой регионов". Всероссийский опрос проводился после вступления в силу в Московском регионе новых правил проектирования, согласно которым в заявленных к строительству многоквартирных домах больше нельзя делать первые этажи жилыми: там могут располагаться только коммерческие структуры, службы быта и так далее. Высота первых этажей теперь должна составлять не менее 4,2 метра. Отклонение от этих норм возможно только в отношении домов высотой не более четырех этажей.
Эксперты "Главстройрегиона" спросили россиян, поддерживают ли они инициативу Московской области. Согласно полученным данным, только треть респондентов (321ТП3Т) оценивают новые правила негативно, остальные относятся к ним либо положительно, либо как к совершенно естественной данности.
Компания также поинтересовалась, что именно респонденты хотели бы видеть на первых этажах жилых комплексов. Оказалось, что востребованы объекты практически всех направлений. 29% респондентов высказались за сегмент HoReCa (кофейни и рестораны, еда на вынос и т. д.). Досуговые центры и торговые точки разделили второе место с ПВЗ (по 24% голосов). Еще 23% участников опроса хотели бы иметь в доме больше проектов в сфере красоты и здоровья - салонов красоты, парикмахерских, стоматологических клиник и так далее. Также каждый третий респондент признался, что посещает коммерческие объекты на первых этажах своего дома ежедневно или еженедельно, 42% - по необходимости, 28% не посещают.
"Результаты опроса оказались вполне ожидаемыми, ритейл уже давно идет навстречу покупателю, используя не только современные тенденции, стратегии и технологии розничной торговли, но и опираясь на накопленный опыт. Время, проведенное в торговом центре, современный потребитель может значительно сократить благодаря магазинам, кафе и пунктам выдачи заказов, расположенным прямо в доме. Принятые в Московской области нормы позволят привлечь новые бизнес-идеи и расширить пул услуг, предоставляемых жителям новостроек, с учетом того, как меняются их предпочтения. А это, в свою очередь, сделает жизнь на территории жилого комплекса более комфортной", - говорит Никита Николаев, руководитель отдела аренды компании "Главстрой-Недвижимость".
А теперь пару слов девелоперам и их аргументам о важности коммерческой инфраструктуры в периметре жилых комплексов. О причинах строительства отдельно стоящих торговых центров в их составе и отличии этих объектов от соседних районных торговых центров. И о том, чем являются индивидуальные торговые объекты на территории жилого комплекса - набирающим обороты трендом или все же исключением из правил.
Анастасия Бецкова, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости FGC Group:
"Коммерческая недвижимость в виде отдельных торговых блоков или небольшого торгового центра районного формата в составе жилого комплекса, удовлетворяющего потребности жителей, - ликвидная история с точки зрения девелоперского бизнеса и востребованная с точки зрения самих жителей. Как правило, мы закладываем коммерческие (торговые) помещения на первых этажах жилых домов, но не только - это могут быть и отдельно стоящие здания, и первые этажи паркингов. Доля коммерческих площадей может составлять от 3% до 10%, все зависит от концепции проекта, его расположения и "проходимости" локации. Внутренняя торговая инфраструктура, включающая небольшой торговый центр внутри жилого комплекса, имеет важное преимущество - расположение в шаговой доступности для жителей комплекса и близлежащих территорий. Контент такого торгового центра будет соответствующим: преимущественно товары повседневного спроса и услуги (химчистка, салон красоты и т. д.). В частности, подобный объект был построен в нашем жилом комплексе "Датский квартал". Важно отметить, что такой торговый центр не сравнится по масштабу и наполнению с крупными торговыми центрами, куда люди целенаправленно едут за покупками. Тем не менее, наличие развитой коммерческой инфраструктуры внутри жилого комплекса - это растущий тренд, который будет только набирать обороты".
Кристина Недря, директор по коммерческому управлению компании Stone:
"Наличие качественной торговой инфраструктуры - неотъемлемая часть современного жилого комплекса. Покупательский трафик становится все более локальным, поскольку сегодня горожане все чаще предпочитают совершать покупки и получать услуги в шаговой доступности от дома. Главное преимущество локального ритейла - доступность и ориентированность на потребности жителей. Именно поэтому, рассматривая предложения о покупке квартир, они обращают внимание не только на местоположение, концепцию и планировочные решения, но и на наличие развитой инфраструктуры в жилых комплексах. Работая над инфраструктурным наполнением наших объектов, мы всегда проводим количественный и качественный анализ уже представленной в районе инфраструктуры. Так, в Сокольниках, историческом районе Москвы, где мы реализуем жилой комплекс класса "бизнес+", ощущается нехватка качественной торговой инфраструктуры. Понимая ее актуальность как для наших будущих жильцов, так и для жителей района, мы решили отдать часть территории жилого комплекса под инфраструктурные объекты. В частности, помимо классического ритейла, расположенного на первых этажах жилых башен, в проекте предусмотрены два торгово-инфраструктурных блока, доступ к которым будет открыт для всех жителей. Сегодня тенденция создания таких отдельных торговых и инфраструктурных блоков набирает популярность. Однако их объем зависит от окружения, обеспеченности локации объектами инфраструктуры, а также от портрета целевой аудитории. Торгово-инфраструктурный блок позволяет включить в себя более разнообразные функции и широкий круг арендаторов".
Константин Бернатов, директор департамента коммерческой недвижимости компании "Железно":
"В нашем случае с жилым комплексом "Знак" в Кирове сработали два фактора.
Первое - это типология здания, которая не предполагает размещения на первых этажах коммерческих помещений любого профиля. Отдельно стоящий торговый центр предоставляет больше возможностей: в нем, безусловно, можно разместить, например, ресторан, который интересен большинству жителей, но мало кто хочет иметь заведение общепита прямо в подъезде, что, конечно, понятно. Второй фактор - когда мы только начинали осваивать эту территорию под застройку, нам казалось, что потребность в коммерции на первых этажах жилых домов меньше. Позже, запланировав строительство отдельного торгового центра на территории жилого комплекса, можно сказать, что мы сразу восполнили то, чего не хватало. Главное отличие - площадь самого торгового центра. Очевидно, что торговый центр внутри микрорайона строится не для того, чтобы конкурировать с крупными городскими торговыми центрами, его задача - обеспечить всеми необходимыми услугами людей, проживающих в жилом комплексе. Якорные функции таких объектов будут совершенно иными. Например, в небольшом торговом центре внутри ЖК невозможно разместить кинотеатр, продуктовые гипермаркеты или хозяйственные магазины, да это и не нужно. Внутренний торговый центр не конкурирует с городскими, он существует за счет трафика района. Однако мы признаем, что наше решение - скорее исключение из правил, так как в большинстве случаев для зданий не характерно выделение отдельно стоящих торговых центров из-за дефицита земли. Мы оказались в ситуации, когда могли позволить себе "дать другую типологию" и не использовать территорию по максимуму. С точки зрения девелоперов, мне видится более рациональным подход не строить отдельный торговый центр, а концентрировать торговые помещения в блоках, например, на первых этажах. Впрочем, это также зависит от многих факторов, например, от этажности и материалов дома".
Сергей Абузяров, коммерческий директор Группы компаний "БЕЛ Девелопмент":
"Главный тренд в жилищном строительстве сегодня - создание полноценных микрорайонов, позволяющих жителям комфортно жить и работать, не покидая своего места. Безусловно, в таком формате все чаще появляются "внутренние" торговые центры. Мы строим новый жилой квартал в рамках реализации проекта КРТ в Республике Адыгея. Географически комплекс будет расположен недалеко от Краснодара. В то же время это новая локация для жителей региона, где, в отличие от Москвы, рынок не перегрет и спрос на качественные торговые центры достаточно высок. При проектировании торгового центра архитекторы ориентировались в первую очередь на концепцию семейного жилого комплекса. Здания Green Apple строятся в идеологии "город в городе", предоставляя все необходимое для жителей микрорайона в шаговой доступности, и на данный момент в локации нет ни одного современного торгового центра сопоставимого масштаба. В наполнении торгового центра мы планируем сделать акцент на развлекательной составляющей, так как он станет новой точкой притяжения для жителей всего района, скорее местом регионального формата, поэтому мы ожидаем появления федеральных операторов в составе "якорей" и "субанкоров".
Наконец, еще немного статистики, которая может подтолкнуть девелоперов, по крайней мере в Москве, активнее создавать отдельно стоящие торговые центры в своих жилых проектах. По данным компании Core.Xp*, доля свободных площадей в торговых центрах Москвы снизилась до 5,2%, что является одним из самых низких значений за последние 10 лет. На этом фоне некоторые торговые сети сталкиваются с трудностями при выборе подходящих помещений.
См. также:
Когда нужно заниматься спортом, чтобы похудеть?
Необычный бизнес, который может принести состояние
Расписание для тех, кто заботится о своем здоровье
Что едят самые богатые люди планеты?
Какая страна является самой экологически чистой?
Сколько лотерейных билетов нужно купить, чтобы выиграть?
В настоящее время основу составляют небольшие помещения площадью до 250 кв. м: на них приходится 85% от общего объема доступного предложения в количественном выражении. Блоки площадью более 1 000 квадратов в московском торговом центре практически не представлены на рынке аренды, на них приходится лишь 2% от общего объема предложения в количественном выражении. Это уже ограничивает возможности для размещения многих крупноформатных арендаторов: популярных модных сетей, фитнес-клубов, детских развлекательных центров и ряда других.
"При этом только треть всех помещений (35%) расположена на первом этаже, характеризующемся более высокой посещаемостью и повышенным спросом со стороны арендаторов, что позволяет ожидать более быстрого поглощения со стороны торговых сетей. В ближайшие месяцы доля свободных площадей в торговых центрах Москвы с учетом ротации стабилизируется на текущем уровне", - заключает Core.Xp.
Russian 
English 
German 
Polish