Создание масштабных коммерческих блоков в составе жилых комплексов или даже строительство отдельно стоящих торговых центров - все более частое девелоперское решение, особенно в Москве. Чем это продиктовано? И что нужно учесть, чтобы потом не пожалеть об этом?
Недавно на столичном рынке недвижимости был представлен торговый центр "ZOOM. Универмаг ЗИЛАРТ", входящий в состав проекта ЗИЛАРТ и занимающий четыре этажа одного из жилых корпусов, был представлен на столичном рынке недвижимости. Девелопером нового торгового центра выступила группа ЛСР, реализующая "ЗИЛАРТ" на территории бывшего завода имени Лихачева, а группа "Карат" взяла на себя разработку концепции, брокеридж и последующее комплексное управление торговым центром. Универмаг общей площадью 30 тысяч квадратных метров (включая масштабный фудхолл "ЗИЛАРТ Фуд" с 18 точками питания различных гастрономических концепций и подземный паркинг на 250 мест) откроется в четвертом квартале 2024 года: ожидается, что ежедневно его будут посещать более 15 тысяч человек.
Презентация нового торгового центра - кстати, первого объекта такого формата для группы ЛСР и первого опыта сотрудничества девелопера с УК "Карат Групп" - дает повод более подробно поговорить на тему "Торговые площади в составе жилых комплексов". Конечно, "ЗИЛАРТ" - далеко не классический жилой комплекс, и ZOOM - тоже далеко не обычный торговый объект, рассчитанный на жителей соседних домов и еще пары соседних. Евгений Заворотнов, генеральный директор УК "Карат Групп", называет его региональным торговым центром, в котором будет сформирован серьезный транзитный трафик благодаря внутренней и внешней инфраструктуре района.
Музейно-выставочный центр "Коллекция", ледовая арена ЦСКА, возможно, самая большая в России школа на 2500 учеников, акватория ЗИЛа - это далеко не все объекты, которые приводят в "ЗИЛАРТ" множество людей, потенциальных посетителей и покупателей универмага, амбиции которого явно перекрывают районный масштаб. При этом Евгений Заворотнов уверен: все-таки концепция районного торгового центра кардинально отличается от регионального и суперрегионального формата торгового центра.
Евгений Заворотнов, генеральный директор УК "Карат Групп": "В первую очередь, районный торговый центр рассчитан на удовлетворение первичных потребностей жителей жилого комплекса, поэтому среди арендаторов объекта преобладают операторы питания и услуг, которые в среднем занимают 50-60% от GLA объекта. В крупных торговых центрах основные площади занимают игроки модного и развлекательного направлений. Также важно отметить разницу в качественных и количественных показателях посещаемости объекта. Трафик районного торгового центра ограничен жителями района, в котором он расположен, в то время как качественные и количественные показатели посещаемости таких проектов прогнозировать проще. Средний трафик районного торгового центра составляет 10-15 тысяч человек в день, а частота посещения таких объектов в несколько раз выше, чем у крупных торговых центров. Приходя в районный торговый центр, посетитель знает, какие услуги и товары ему нужны, соответственно, время, проведенное в таких торговых центрах, ниже, чем в крупных. Вероятность импульсной покупки также невысока. И, конечно, важно отметить технические аспекты и вопросы координации. Например, чтобы согласовать медиафасады на здании дома, мы спросили разрешения у жителей дома, созвали собрание собственников и составили протокол ОСС. Крупные торговые центры чаще всего расположены на удалении от жилого массива и не сталкиваются с такими моментами при согласовании".
Наверное, учитывая масштаб "Зиларта", вопрос о том, почему девелопер не удовлетворился торговой инфраструктурой на первых этажах, а решил построить целый концептуальный торговый центр под отдельным управлением, в данном случае можно не задавать. А вообще, часто ли в жилых комплексах есть встроенные торговые объекты или даже отдельно стоящие коммерческие здания? Да, говорит Денис Колокольников, управляющий партнер RRG: в современных проектах девелоперы все чаще создают коммерческую инфраструктуру, выходящую за рамки стандартных представлений о первых этажах. Это могут быть стилобаты, двух- или трехэтажные "перемычки" между зданиями, отдельно стоящие многофункциональные, спортивно-развлекательные или торговые центры. А реализация зависит от двух факторов.
Денис Колокольников, управляющий партнер RRG: "Первое - это необходимость и маркетинговое обоснование создания торгового центра или более крупного объекта. Второе - это создание мест приложения труда, что, например, в Москве позволяет девелоперу с торговым центром площадью более 5 000 кв. м получить льготы на изменение вида разрешенного использования (ВРИ). Это распространенная практика, когда девелоперы строят жилье, а участок под торговый центр продают стороннему инвестору, который самостоятельно его реализует. Причина создания таких объектов в том, что в окружении может не хватать коммерческой инфраструктуры, а из-за нормативов размещение на первых этажах не всегда возможно для таких арендаторов, как фитнес-центры с бассейнами или полноразмерные супермаркеты - для них необходимо отдельное здание. То же самое касается и крупных арендаторов, таких как магазины одежды, обуви и ресторанные операторы: они предпочитают работать в торговых центрах, где можно разместить фудкорты и другие крупноформатные помещения. Еще один популярный формат, с которым мы активно работаем, - термальные купальни, для которых необходим бассейн, который невозможно разместить в стилобате или на первых этажах. Крупные медицинские и спортивные центры, креативные пространства - все это, как правило, также располагается в отдельных зданиях".
Павел Люлин, вице-президент Союза торговых центров, согласен: индивидуальные торговые центры в составе жилого комплекса становятся все более популярным девелоперским решением. Это связано с растущим спросом на покупки и развлечения в шаговой доступности от дома, а ЖК - лишь продукт с необходимостью создания комфортной среды обитания.
Павел Люлин, вице-президент Союза торговых центров: "В отличие от торговых центров, коммерческие помещения на первых этажах часто работают без концепции, и можно легко получить очередь из винных магазинов, аптек, ПВЗ и других арендаторов с высокой комиссией, в то время как востребованные, но менее платежеспособные арендаторы (развлекательные, социальные) оказываются не у дел. Поэтому, построив торговый центр с концепцией и профессиональным управлением, девелопер дополняет жилой комплекс как продукт, а также может впоследствии продать объект или извлечь арендный доход. Кроме того, существенная скидка на замену земельного участка, которая предоставляется при строительстве торговых центров в Москве, позволяет частично оплатить возведение здания. Стоит отметить, что районный торговый центр внутри жилого квартала становится магнитом для его жителей и тем самым обеспечивает себе трафик. Думаю, такая практика будет продолжаться. Это связано с общей тенденцией к созданию многофункциональных пространств и развитием концепции "город в городе", которая отвечает запросам современных потребителей. Интеграция торговли, услуг и общественных пространств в жилые комплексы повышает их конкурентоспособность и создает привлекательные условия для жизни".
По оценкам Дениса Колокольникова, грамотно спроектированная коммерческая инфраструктура может составлять до 20-25% от продукта ЖК и повышает ликвидность и стоимость квартир. "Другой вопрос, насколько грамотно она настроена и реализована. Например, еще один сегмент, с которым мы работаем уже десять лет, - паркинг. Я считаю, что нужно на законодательном уровне запретить парковку на первом этаже в многоэтажном доме, так как это неэффективно. Лучше задействовать эти площади под коммерческую деятельность, что позволит сделать парковку платной и создать дополнительные рабочие места. Что можно разместить на первых этажах вместо парковки? Спортивные сооружения, супермаркеты, легкая промышленность, темный магазин, темная кухня, мастерские, автосервисы и так далее. Эти места могут стать локальным торговым центром, если нет возможности построить рядом отдельный", - уверен эксперт.
Но Никита Корниенко, генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate, нисколько не сомневается: девелопер решается на строительство торгового центра, если может на нем заработать. "Ключевой параметр здесь - возможность продажи, а не необходимость. Строительство скорее начнется, если есть конкретный покупатель или девелопер верит, что найдет его и заработает на этом. Также на решение могут повлиять результаты маркетинговых исследований и уровень спроса на торговые помещения в целом", - делится своими мыслями эксперт.
Никита Корниенко, генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate: "Отдельный торговый центр старается вместить в себя все, что необходимо в районе его расположения. В то же время торговый центр внутри жилого комплекса должен учитывать наличие стрит-ритейла вокруг и предлагать те функции, которые в нем не представлены. Для жителей чаще всего чем больше торговых площадей, бассейнов, фитнес-центров и всего остального, тем лучше. Но всегда должна быть золотая середина. Если в жилом комплексе слишком много торговых помещений, да еще и есть отдельный торговый центр "сверху", то некоторые арендаторы просто не зайдут на такой рынок, не откроются из-за высокой конкуренции и потенциальной потери точки. Другие будут открываться и закрываться. В результате в жилом комплексе образуется пул некачественных арендаторов, потому что хорошие туда просто не пойдут, а засилье нежелательных и нестабильных арендаторов может сыграть с жильцами злую шутку".
По наблюдениям собеседника BFM.ru, наличие или отсутствие торгового центра имеет весьма опосредованное влияние на жилье, его продажи и стоимость. "Торговая инфраструктура - важный фактор для покупателей, но не ключевой. Кто решит купить квартиру, потому что рядом есть торговый центр? И наоборот, кто откажется от этой идеи из-за его отсутствия? Гораздо важнее социальная инфраструктура: детские сады, школы. Но они сейчас есть везде, поэтому это тоже не является конкурентным преимуществом", - подчеркивает Никита Корниенко.
И вот еще одна мысль, которую он высказывает: "Для меня, как покупателя коммерческой недвижимости в стрит-ритейле, наличие торгового центра в жилом комплексе является негативным фактором. Торговый центр делает жилой комплекс менее привлекательным для инвестиций. При строительстве девелопер должен понимать, сколько денег он потеряет на продаже стрит-ритейла, насколько сложнее или дешевле будет продать помещения такого формата. Появление конкуренции неизбежно, и арендаторы будут делать выбор, исходя из размера ставки. Девелопер принимает решения, исходя из своих финансовых интересов. Если строить выгодно, он будет построен. Если он теряет на стрит-ритейле больше, чем зарабатывает на торговом центре, он не будет этого делать".
Уникальность каждого жилого комплекса также необходимо учитывать, отмечает Никита Корниенко. "Есть комплексы, в которых на первых этажах нет никакой коммерции, только квартиры. Торговый центр здесь будет очень кстати, потому что торговая инфраструктура фактически отсутствует. Торговый центр отлично подходит для жилых комплексов, расположенных прямо у выхода из метро: в этом случае он ориентирован не только на жителей, но и на трафик метро, поэтому не конкурирует со стрит-ритейлом. Обратный пример - один из малоэтажных проектов в Новой Москве: мало людей, мало квартир и огромное количество торговли. Весь первый этаж состоит из коммерческих помещений, прилегающих к ним хозяйственных построек, нескольких небольших отдельно стоящих торговых центров и одного большого на входе в жилой комплекс. Худший жилой комплекс для инвестиций в коммерческую недвижимость. Здесь огромная конкуренция - 33 супермаркета на квадратный метр. Бедные собственники и бедные арендаторы, мне их искренне жаль", - признается эксперт.
См. также:
Сколько лотерейных билетов нужно купить, чтобы выиграть?
Когда нужно заниматься спортом, чтобы похудеть?
Необычный бизнес, который может принести состояние
Что едят самые богатые люди планеты?
Какая страна является самой экологически чистой?
Расписание для тех, кто заботится о своем здоровье
Что думают по этому поводу девелоперы? Чем объясняется выбор тех, кто решил сделать шаг в сторону от стандартной торговой инфраструктуры первых этажей в своих жилых комплексах? И не пожалели ли они об этом шаге впоследствии? Об этом мы поговорим в следующий раз.
Russian 
English 
German 
Polish