Эксперты, опрошенные "РБК-Недвижимость", ожидают нового витка повышения ставок по ипотеке в пределах 1 процентного пункта. При этом решение регулятора уже не окажет существенного влияния на спрос, поскольку ставки и так очень высоки
На заседании в пятницу, 13 сентября, Центральный банк повысил ключевую ставку на 1 процентный пункт, до 19% годовых. Это уже второе повышение ставки подряд, в июле она была увеличена на 2 процентных пункта, с 16 до 18%.
Вместе с экспертами мы выясняем, как решение Банка России повлияет на ипотеку и рынок жилья.
Ставки еще выше
Эксперты, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимость", ожидают нового витка повышения рыночных ставок по ипотеке - в пределах 1 процентного пункта, тем более что крупнейшие банки (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк) повысили ставки по депозитам, не дожидаясь решения ЦБ РФ по ключевой.
Текущие ипотечные ставки от 21% и выше
По данным "Дом.ru", на 8 сентября среднерыночная ставка по ипотеке для новостроек составляет 20,88% годовых, для вторичного жилья - 20,84%. Речь идет о ставках, которые предлагают 20 крупнейших банков. Для сравнения, год назад ставки находились на уровне 13-14%.
"Любое повышение ключевой ставки приводит к пропорциональному росту кредитных ставок. Альтернативным решением является сокращение операционных расходов и прибыли, но этот вариант в основном уже был выбран ранее", - пояснил Александр Цыганов, руководитель департамента ипотечного кредитования Финансового университета.
По его словам, ставки по ипотеке могут вырасти в пределах 1 процентного пункта, но не все банки пойдут на этот шаг. "Ставки все еще высоки. Поэтому они не будут сильно анонсировать повышение. Скорее, повышение будет выявлено при работе с конкретным заемщиком, а не в рекламе", - считает Александр Цыганов. В то же время эксперт допустил снижение ставок по ипотеке за счет программ субсидирования от застройщиков. "Эта опция может стать очень существенным конкурентным преимуществом на фоне еще более высоких ставок", - добавил он.
Аналитики "Эксперт РА" также допускают повышение ставок по ипотеке примерно на 1 процентный пункт. Подорожание рыночной ипотеки ожидают и в ФГ "Финам". "Текущие рыночные ставки по ипотеке уже предусматривают некоторое ужесточение денежно-кредитной политики. Но после сегодняшнего решения регулятора, я думаю, они могут вырасти в ближайшие недели еще на 0,5 процентного пункта", - пояснил Игорь Додонов, аналитик финансовой группы "Финам".
Эксперты, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимость", ожидают нового витка повышения рыночных ставок по ипотеке - в пределах 1 процентного пункта (Фото: Виктория Вотоновская/ТАСС)
Спрос будет продолжать снижаться
Спрос на жилищные кредиты снижается второй месяц подряд на фоне отмены льготной ипотеки для новостроек, ужесточения других программ и перехода к рыночным ставкам. По данным "Дом.ru", в августе выдача ипотеки в России сократилась на 56% по сравнению с августом 2023 года - до 375 млрд рублей.
По мнению экспертов, независимо от решения регулятора, спрос на жилищные кредиты останется слабым, в основном его будут поддерживать льготные программы. "Разрыв между рыночной и льготной ставкой настолько значителен, а сама рыночная ставка настолько высока, что возможные небольшие изменения ключевой ставки в ту или иную сторону уже не повлияют на спрос", - пояснил Валерий Пивень, управляющий директор, руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА.
По мнению эксперта, выдача ипотеки будет значительно ниже, чем в 2023 году, что является отражением сворачивания ряда льгот. "Кроме того, исчерпание лимита на предоставление семейной ипотеки может спровоцировать дальнейшее падение выдач при любой динамике процентных ставок", - не исключил Валерий Пивень, добавив, что многое будет зависеть от того, какие программы смогут предложить застройщики.
Повышение ключевой ставки чревато снижением лимитов по семейной ипотеке, что также может негативно сказаться на спросе, добавляет Татьяна Решетникова, заместитель руководителя департамента ипотечного кредитования федеральной компании "Этажи". "Так как субсидировать банки по льготной ставке станет дороже, а у некоторых кредитных организаций лимиты уже на пределе", - говорит эксперт.
В целом текущие выдачи на рынке - это нестандартные, немассивные кредиты с большим первоначальным взносом и намерениями заемщиков как можно скорее погасить кредит досрочными платежами, продолжает Юрий Беликов, управляющий директор рейтингового агентства "Эксперт РА". Но количество таких заемщиков ограничено, поэтому есть потенциал для дальнейшего сокращения кредитов - на несколько десятков миллиардов рублей в месяц, признал эксперт. "Кроме того, как и во всех сегментах розничного кредитования, платежеспособная часть спроса снижается из-за общей перекредитованности и роста инфляции", - отметил Юрий Беликов.
По мнению экспертов, независимо от решения регулятора, спрос на жилищные кредиты останется слабым, в основном его будут поддерживать льготные программы.(Фото: Frame Stock Footage / Shutterstock / FOTODOM)
Влияние на цены
Следствием падения спроса на ипотечные кредиты, по мнению экспертов, может стать снижение цен на жилье. Такая тенденция уже наблюдается. Например, за лето цены на массовые новостройки в Москве упали сразу на 4%. "На первичном рынке девелоперы сейчас находятся между молотом и наковальней. С одной стороны, спрос снижается, и, по законам рынка, его необходимо имитировать коррекцией цен, а с другой - есть инфляционные риски. Застройщики получают деньги от продаж только после сдачи дома в эксплуатацию, они создают сложности с манипулированием ценами, поэтому резкого снижения цен на новостройки мы не ожидаем", - говорит Татьяна Решетникова.
По ее словам, на вторичном рынке возможны повышенные скидки на квартиры, владельцы которых заинтересованы в срочной продаже. Александр Цыганов также допускает возможность коррекции цен на жилье за счет скидок без резкого снижения. "Мы также будем учитывать возможность положить средства на высокопроцентный депозит и подождать, а также застройщиков, многие из которых накопили средства и тоже могут подождать. Поэтому серьезного снижения цен в ближайшие месяцы не будет, если только не появятся дополнительные факторы", - заключил он.
Падение спроса на ипотеку может привести к снижению цен на жилье.(Фото: Evgeniy Vasilev / Shutterstock / FOTODOM)
Russian 
English 
German 
Polish