Сэкономить или заработать: что выбирают инвесторы в недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Фото: iStockphoto.com/Karina Movsesyan

У большинства частных инвесторов не так много вариантов вложений в недвижимость: квартиры, апартаменты, загородные объекты и встроенные коммерческие помещения - на большее рассчитывать сложно из-за высокого порога входа. Под влиянием внешних факторов, таких как ключевая ставка Центробанка и процент по ипотеке, изменения в законе о дольщиках, сложная геополитическая ситуация, привлекательность сегментов меняется, но неизменным остается одно: вложить деньги в бетон в том или ином виде по-прежнему проще, чем в любые другие инструменты.

Какие возможности для инвестиций в недвижимость развиваются сегодня и на какой доход можно рассчитывать, рассказали участники круглого стола "Фонтанки".

Квартиры как знак времени

К инвестиционной недвижимости - то есть той, которая приобретается непосредственно для получения дохода, - сегодня относятся, прежде всего, квартиры.

- Согласно нашей динамике, продажи за этот год, если сравнивать с прошлым, выросли на 20%, - сказал Кирилл Кудиновоснователь и владелец инвестиционно-строительной компании Inreit. - Этот формат продолжает набирать обороты и отнимать определенную часть инвесторов, которые уже давно по инерции вкладывают деньги в квартиры.

Рост турпотока играет на руку владельцам апартаментов: если в 2021 году их было 6 миллионов человек, то в 2024 году, по оптимистичным прогнозам, ожидается 13-15 миллионов туристов. Благодаря такому росту в этом году планируется показать среднюю рентабельность сети отелей Port Comfort в размере 14%, тогда как в прошлом году она составляла около 12%, Кирилл Кудинов добавлено.

В то же время стали появляться и новые инструменты: это и флиппинг, и субаренда, и загородная недвижимость в инвестиционном формате.

- В отличие от Москвы, этот рынок пока не так конкурентен, и на нем есть и будут интересные предложения с хорошей доходностью. Жилая недвижимость постепенно отходит на второй план, а на первый выходят апартаменты с их унификацией под всевозможные задачи: это и проживание, и посуточная, и долгосрочная аренда, - говорит Артём Чугайведущий менеджер по работе с партнерами в компании Maslov Group Development.

Компания планирует, например, расширить предложение за счет запуска многофункционального объекта, где на первом этаже будут торговые площади, на втором и третьем - офисные, а на четырех этажах - квартиры. Он пояснил, что консервативные люди не очень хорошо воспринимают идею посуточной аренды, для них важнее возврат средств с территории.

С прошлого года, по его словам, популярным для инвестиций стало направление загородной недвижимости: земельные участки под строительство коттеджей, а также загородные базы отдыха.

- Новейший продукт является довольно свежим для нашего инвестиционного рынка, - говорит Артем Чугай, - не все понимают, как это работает, на что стоит обратить внимание. Но с каждым сезоном предложение становится все более популярным и уже заняло свою нишу.

В любом случае, недвижимость остается одним из основных инструментов для инвестиций.

- Клиенты по-прежнему рассматривают квартиры, апартаменты и коммерцию с целью сохранения и инвестирования средств, - комментирует Татьяна ХалиловаДиректор департамента продаж в GloraX.Однако за последние несколько лет это соотношение сильно изменилось. Ранее, на старте продаж жилого проекта, мы неизменно наблюдали около 20% инвестиционных покупок. Сейчас это единичные случаи: основная масса желающих инвестировать в недвижимость перетекла в сегмент коммерции и апартаментов, особенно гостиничных.

Коммерческие помещения также рассматриваются для инвестиций, но из-за того, что стоимость входа в этот сегмент выше, квартиры как готовый арендный бизнес для многих выглядят перспективнее: это и меньший чек, и более понятные сроки окупаемости. Через 2-3 года после запуска отели, как правило, набирают популярность, и можно уйти с определенным заделом или оставить апартаменты в качестве источника постоянного пассивного дохода, поясняет эксперт.

- Альтернативы квартирам по размеру входного порога практически нет, - соглашается Константин Сторожевгенеральный директор управляющей компании "Вало Сервис", председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным квартирам РГУД. - В то же время инвесторы становятся все более профессиональными: они анализируют большой объем информации, гораздо четче формулируют свои цели. Для тех, кто инвестирует на длительный срок, становится критичным, что будет через 5-10 лет, насколько актив будет поддерживать ликвидность и приносить операционный доход.

Он отметил положительную тенденцию: все больше участников рынка приходят к централизованному управлению объектами, поскольку привлечение профессионалов снижает риски по сравнению с ситуацией, когда этим занимаются многие индивидуальные собственники.

- Есть вероятность не договориться на этапе какого-то ремонта, инвестиций и т.д., - объясняет он. - И если цели не спекулятивные - купить и продать, то такие долгосрочные перспективы становятся значимыми".

Сергей СофроновКоммерческий директор группы компаний PSK,Он также считает апартаменты оптимальной альтернативой покупке квартиры, если нужно вложить деньги с разумной доходностью. Спрос на аренду апартаментов в Петербурге растет с каждым годом, а порог входа также относительно невысок: от 5-6 миллионов рублей за единицу.

Примерно за ту же сумму (от 6 млн рублей) можно найти предложения в офисных центрах. А если не брать вторичный рынок, где объекты требуют ремонта, то можно рассмотреть и варианты в апарт-отелях. Еще одна возможность - торговые помещения. По словам эксперта, они обеспечивают высокую рентабельность и практически не требуют дополнительных вложений, так как арендаторы сами делают ремонт, устанавливают оборудование и т.д. Но здесь высок порог входа, учитывая большую площадь и высокую цену за квадратный метр - и чем лучше расположение, тем выше стоимость.

- Различного рода склады и промышленные объекты с точки зрения частного инвестора с суммами, сопоставимыми со стоимостью квартиры, рассматривать нельзя - здесь речь идет о десятках миллионов рублей, - добавил Сергей Софронов. - Исключение составляют платформы коллективных инвестиций, доступ к которым можно получить, имея меньше денег. Но и выбор, и анализ их предложений требуют определенного опыта и знаний не только в области инвестиций, но и в специфике конкретного вида недвижимости и управления ею.

Определенный процент

Что касается квартир, то на старте продаж все еще присутствует определенная доля инвесторов, Татьяна Халилова примечания. Это несравнимо с 20%, который был до перехода на эскроу-счета - когда люди покупали на стадии котлована и продавали до ввода объекта в эксплуатацию.

- Но все же, если застройщик предлагает хорошую цену на старте, то выбирая между краткосрочными и долгосрочными инвестициями в жилье, люди все равно выбирают "стройку", - говорит она. - У нас, как и у любого застройщика, есть понимание того, насколько вырастет стоимость квартиры за период строительства, и покупатели тоже могут рассчитать эти цифры".

Срок возврата средств, вложенных в жилую недвижимость, увеличивается.

- Классическая модель - купить на стадии котлована и продать после ввода в эксплуатацию - больше не работает, - соглашается Мария Орловакоммерческий директор группы компаний "А101" в Санкт-Петербурге. - Квартиры покупают в основном в качестве инвестиций с горизонтом возврата 4-6 лет. А увеличение стоимости здесь связано с развитием районов и созданием в них качественной городской среды, что вносит существенный вклад в рост цен. Поэтому, выбирая жилье в качестве инвестиции, логично ориентироваться на проекты комплексного освоения территории.

Она также отметила появление в последние годы новой категории инвесторов: они приобретают недвижимость как комфортное жилье для родителей-пенсионеров или как первую квартиру для детей, которая сдается в аренду, еще не востребована. В таких сделках часто используются материнский капитал или военные сертификаты. Для проектов А101 доля таких сделок достигает 20-30%.

Кроме того, по мнению Марии Орловой, важным фактором является традиционно высокая привлекательность Петербурга как места для переезда из регионов. В этом отношении петербургская агломерация уступает только московской.

- Жилая недвижимость отчасти является инвестицией, но не в полном понимании и решении задач инвестора, -... Сергей Софронов считает. - В общем, название уже дает подсказку, где искать. Коммерческие на то и коммерческие - подразумевают адекватную доходность относительно инфляции или значительно превышающую ее.

Жилье, по его словам, подходит для накопления денег или решения проблем в особых случаях: например, при покупке квартиры для детей. А пока они растут, можно сдавать квартиру и получать дополнительные деньги - как вариант, на репетиторов. В то же время у нее достаточно много недостатков.

- Сами апартаменты стоят дороже, чем квартиры. Также потребуется ремонт (если он не включен в стоимость), мебель, но главное - самостоятельное управление, то есть вам придется искать арендаторов и решать с ними все вопросы самостоятельно", - говорит Сергей Софронов. - Есть компании, которые предоставляют такие услуги и позволяют "выжать" из объекта больше за счет сезонной посуточной аренды. Но опять же, владельцу придется самостоятельно искать таких людей и взаимодействовать с ними. Но даже при такой модели управления арендная ставка из-за отсутствия сервиса и гостиничной инфраструктуры будет ниже, чем в апарт-отелях. А более высокий порог входа при покупке апартаментов значительно увеличит срок окупаемости инвестиций.

Константин Сторожев также считает, что жилье приобретается по большей части для сохранения - и то, скорее, по привычке, поскольку спекулятивных возможностей очень мало.

Роман АбрамовРуководитель регионального отдела продаж компании "Петербургская недвижимость" (Setl Групповой холдинг),Он отмечает, что инвестиции в жилье - это базовый уровень. На более продвинутом уровне люди инвестируют в сервисные квартиры, а профессиональные инвесторы выбирают коммерческую недвижимость.

- Сейчас становится все больше людей, которые давно оценили инвестиционные возможности и повышают свой профессиональный уровень, - говорит он. - Петербург вообще называют столицей квартир. Но в то же время жилая недвижимость по-прежнему пользуется спросом, поскольку такая покупка позволяет сэкономить.

- Среди наших клиентов есть как частные инвесторы, выбирающие небольшие жилые участки для последующей перепродажи, так и инвестиционные группы, ориентированные на коммерческие районы, - говорит Максим Турта, Руководитель отдела продаж группы компаний "Аквилон" в Санкт-Петербурге и ЛО. - Частные инвесторы часто делают только первые шаги, и их инвестиционные бюджеты не так велики. В то время как профильные инвесторы иногда управляют бюджетами в миллиарды долларов.

Территория имеет значение

Фактором выбора объекта для инвестиций часто становится район или даже более узкая локация, которая кажется покупателю наиболее выгодной.

- Если говорить о квартирах, которые покупаются для сдачи в аренду, то многие до сих пор считают, что центр Петербурга - это манна небесная, где можно заработать много денег. Да, в сезон это действительно так, - говорит Артём Чугай. - Но почему-то в своих радужных расчетах они не учитывают оставшиеся 9 месяцев в году, когда в центре начинается борьба за туристов. И из-за большого объема предложения некоторые объекты вынуждены работать в убыток из-за высокой эксплуатационной нагрузки.

По его словам, наиболее интересной зоной, которая будет активно развиваться сейчас, является "серый пояс" вокруг центра, где пока не так много объектов размещения, но при этом достаточно высокая проходимость и есть точки притяжения: например, крупные образовательные учреждения.

Кирилл Кудинов Не согласился с мнением о нерентабельности апарт-отелей в центре в период спада туристической активности. По его словам, действительно, есть низкий сезон, и загрузка снижается с 95-97% до 75-80%, но в целом отели остаются в минусе и показывают рентабельность в течение всего года. И если летом это 25%, то зимой - 6,7%, что в среднем дает около 12% в год.

- Могут ли отели работать за пределами Центрального района? Определенно могут, особенно если рядом есть какие-то достопримечательности, если у объекта интересная концепция, - комментирует он. - Но наша модель - это центр.

Константин Сторожев говорит, что для туристического бизнеса важно просчитать логистику до ключевых объектов, включая транспортные узлы, аэропорты, вокзалы, а также основные достопримечательности.

- Отличия в том, что инфраструктура в центре - кафе, рестораны, магазины - уже расположена вокруг отеля, - продолжил он. - А если вы строите объект в других районах, то вам нужно самим создавать инфраструктуру, рассчитанную на посетителей. Поэтому мы создали целый кластер, который позволяет решить все запросы туристов. Из центра можно сделать хороший проект, если очень точно рассчитать целевую аудиторию, для которой подходит эта концепция. Тогда она будет успешной и для инвесторов.

Татьяна Халилова считает, что главным фактором привлекательности квартир в Петербурге является хорошая транспортная доступность.

- Чем ближе гостиничные апарт-комплексы к метро, тем быстрее окупятся инвестиции, - уверена она. - Приведу пример нашего проекта - апарт-отеля GloraX Zanevsky рядом с Ладожским вокзалом. Удачное расположение и наличие полного комплекса услуг от управляющей компании гарантирует стабильную доходность как при покупке в качестве пассивного дохода, так и при дальнейшей перепродаже апартаментов в качестве готового арендного бизнеса".

Цена плюс расположение

При выборе жилой недвижимости местоположение всегда было самым важным фактором наряду со стоимостью и условиями покупки, говорит Роман Абрамов. Он выделяет два направления, привлекательных для инвестиций: места ближе к центру - это, как правило, точечная застройка; и активно развивающиеся кварталы, расположенные в более отдаленных районах, иногда на периферии.

- Конечно, покупка жилой недвижимости рядом с центром - всегда интересная стратегия для инвестора, но это большие вложения. Поэтому важно оценить все эти критерии, рассчитать окупаемость и принять взвешенное решение", - добавил он.

- Для инвесторов, приобретающих жилье с целью дальнейшей перепродажи, сейчас важны место и финансовые инструменты, используемые при покупке. С точки зрения доходности, для таких инвестиций лучше подходят проекты за пределами кольцевой дороги, однако в текущей ситуации прибыль в период строительства будет падать из-за инфляции, -... Татьяна Халилова считает,

- В каждом районе есть свои доминанты, на которые стоит опираться при инвестировании, - Максим Турта комментарии. - К ним относятся транспортная инфраструктура, плотность населения, цена квадратного метра и арендная ставка.

Коммерческий интерес

Если брать другие форматы инвестиционной недвижимости, то проходимость важнее для стрит-ритейла, поэтому логичнее инвестировать в районы жилых новостроек.

- В последние годы этот сегмент получил мощный импульс к развитию. Благодаря массовому строительству и высокой плотности населения в некоторых районах на окраинах петербургской агломерации арендные ставки сравнялись со ставками на Невском, а срок окупаемости иногда сокращается до 7-8 лет, - рассказывает Мария Орловакоммерческий директор группы компаний "А101" в Санкт-Петербурге. - Вместе с тем растет "бдительность" и профессионализм инвесторов: они стали очень тщательно подбирать помещения, ориентируясь как на объем и качество трафика, так и на наличие безбарьерной среды, минимальное количество пилонов, большие витрины, правильную форму помещения и наличие двух входов.

Она отмечает, что также важно наличие доступных франчайзинговых программ, которые помогут сразу найти арендаторов или определить профиль помещения, если оно покупается для открытия собственного бизнеса. "Все это мы предлагаем покупателям, и в результате продажи коммерческой недвижимости в проектах Группы А101 в Ленинградской области идут со значительным опережением графика", - добавляет она.

- Если говорить о жилых кварталах и коммерции на первых этажах, то это практически все районы новых кварталов, - подтверждает Сергей Софронов. - Они быстро заселяются, обустраиваются, а после того, как первые очереди заканчиваются, жителям требуются услуги в шаговой доступности. Бизнес приходит в такие районы и требует арендной платы.

По его словам, разнообразие площадей и планировок таких помещений позволяет еще на этапе инвестирования примерно определить, кому впоследствии будет сдаваться помещение: будет ли там пункт приема заказов или ресторан, а может быть, супермаркет - у всех арендаторов свои требования. Причем ознакомиться с ними не так уж сложно - все франшизы и крупные арендодатели, как правило, имеют информацию о параметрах помещений и требованиях к ним в открытом доступе.

Татьяна Халилова считает, что на сегодняшний день коммерческие помещения имеют наиболее понятные и хорошие сроки оборачиваемости денежных средств - около 8-10 лет.

- Густонаселенные развивающиеся районы, такие как Девяткино или Кудрово, хороши для инвесторов в этот сегмент - здесь спрос на помещения под магазины или предприятия сферы услуг не ослабевает.

Теперь, согласно Кирилл Кудинов, набирают популярность и индивидуальные склады, которые так же актуальны внутри жилых кварталов - "чтобы люди не могли хранить шины на балконе".

- Важно, чтобы концепция инвестиционной недвижимости сочеталась с местоположением, - говорит Кирилл Кудинов. - Тогда все будет хорошо.

Нам нужен центр тяжести

Если говорить о загородной недвижимости, то в нашем регионе есть три основных направления: север, юг и восток. На севере, как Артём Чугай отмечает, что преобладает Приозерское направление, где в последнее время построено много коттеджных поселков. В Курортном районе предложение из доступного сегмента появляется крайне редко. На юге, по его словам, раньше хорошо продавался Петергоф, но это направление слишком загружено транспортом. Поэтому в качестве альтернативы была выбрана более южная локация - Павловск, преимуществом которого является наличие городской прописки.

Интересно, что если взять инвестиции в базы отдыха, то северное направление перестает пользоваться спросом, так как предложение там перенасыщено, и туристы не поедут туда без каких-то "фишек".

- Людям нужна какая-то изюминка: либо озеро, либо пляж, либо какие-то развлечения внутри - тематические парки, аниматоры. В общем, это то, чем люди будут заниматься во время отпуска", - объясняет Артём Чугай. - Почему-то базы отдыха на южной и восточной стороне Петербурга обходят стороной. Если там что-то и есть, то оно старое и скучное, поэтому там есть большой потенциал для развития, практически до самой Москвы. Более того, мы видим движение и в нашу сторону от столицы.

Кирилл Кудинов Поддержали мнение, что для мест отдыха не так важно направление, как наличие центров притяжения: будь то первая линия пляжа или горнолыжный курорт в шаговой доступности.

- В этом случае объект будет приносить доход, независимо от того, в каком направлении он расположен", - подчеркнул он, добавив, что комплекс должен находиться не более чем в часе езды от города.

Инвестировать - значит рисковать

Еще один параметр, который необходимо оценить, прежде чем вкладывать деньги в тот или иной объект недвижимости, - это риски, снижающие доходность. Например, что касается апартаментов, то некоторое время назад были серьезные опасения по поводу перенасыщения рынка, но не все проекты воплотились в жизнь. Другим риском была пандемия, когда поток туристов был сильно ограничен из-за закрытых границ.

- Рынок насыщен, но не перенасыщен - однако конкуренция растет. Константин Сторожев комментарии, - более того, апарт-отели конкурируют с гостиницами за краткосрочного гостя. И здесь нельзя выиграть одной ценой - необходимо обеспечить качество обслуживания.

По его словам, если технологии не заложены изначально, то услуга не может быть оказана: необходимо предусмотреть разделение потоков, чтобы проводить уборку, замену белья, питание.

Второй поток клиентов апарт-отеля - долгосрочные резиденты. Для таких клиентов важна инфраструктура. По данным Константин СторожевСредняя продолжительность пребывания составляет 2,5 месяца.

"Именно наличие профессионально построенных и профессионально управляемых комплексов создает возможность коммерческого успеха", - пояснил он. - Все это означает ликвидность объекта для тех, кто вложил деньги. И чем дальше, тем жестче будет конкуренция".

В связи с этим он отметил важность сохранения качества на протяжении длительного времени - в противном случае существует риск "обветшания" объектов из-за вымывания дорогих клиентов. Если уровень туристов изменится, то капитализация упадет.

- В Санкт-Петербурге инвестиции в недвижимость являются одними из наименее рискованных. Сергей Софронов считает.. - К счастью, у нас не депрессивный город с оттоком населения. Напротив, он растет, как и его экономика, с каждым годом. Единственная угроза, которая существует теоретически, - это долгострой или даже незавершенное строительство. Есть примеры, особенно в Ленинградской области, когда права дольщиков хоть как-то защищались, а вот покупатели коммерческих помещений страдали. Но чтобы защититься от этого, нужно выбирать недвижимость, которую строят крупные компании, получающие проектное финансирование от системообразующих банков. Определить такие вещи несложно, информация открыта.

- Риски напрямую связаны с возможностями. Кирилл Кудинов комментарии. - Люди покупают квартиры, чтобы получать доход, а при необходимости легко продать объект. И если отель показывает высокую рентабельность, он не очень большой, в нем продается не очень много номеров, то продать квартиру можно довольно быстро.

Поэтому главную ценность в концепции апарт-отеля представляет управляющая компания и сама концепция позиционирования объекта.

- Если это популярный среди туристов и приносит желаемый доход своим инвесторам, в этом случае риски снижаются, - пояснил предприниматель. - Кроме того, возможна быстрая перепродажа, поскольку готовые квартиры с доказанной очевидной рентабельностью легко продаются".

Кирилл Кудинов Он добавил, что пандемия стала ценной проверкой эффективности формата. Практически весь гостиничный сектор находился в упадке, но апартаменты даже в такой сложный период продолжали приносить доход владельцам. Рентабельность сети Port Comfort составила 6%, что сопоставимо с доходностью обычной квартиры, только в пассивном формате.

- Самый сложный период - пандемия - уже позади. Конечно, сейчас мы строим наши финансовые модели, заглядывая в 2020-2021 годы. Могу предположить, что рост инвестиционного спроса в будущем будет происходить в сегменте апарт-отелей. Молодое поколение очень мобильно, оно хочет быстро менять место жительства, районы, даже города. Все это будет способствовать поддержанию арендного спроса. Кроме того, растет и поток внутреннего туризма, что гарантирует стабильный спрос на номера. В случае перепродажи также не возникнет проблем - этот продукт всегда будет востребован инвесторами, умеющими просчитывать финансовые и временные затраты, -... Татьяна Халилова считает.

Все разработчики считают, что сейчас риски гораздо ниже, и если случится что-то глобально плохое, то, в принципе, проблемы будут у всех.

Артём Чугай добавил, что первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны.

- Есть определенная закономерность, когда люди сначала продают вторичку, а потом используют эти деньги для покупки первичных квартир или апартаментов, - говорит он. - И то, что происходит сегодня с ипотекой и ключевыми ставками, оказывает влияние на рынок в целом. Например, самый очевидный риск покупки жилой недвижимости на этапе строительства - не успеть выйти из нее до получения права собственности. Это грозит высокими налогами, которые в будущем могут быть увеличены.

Главное преимущество апартаментов заключается в их универсальности: их можно использовать как офис, массажный кабинет или салон красоты. По сути, это коммерческое помещение свободного назначения, но у которого, конечно, есть свои технические ограничения.

Если вы рассматриваете землю в качестве инвестиции, то объект необходимо оценить с точки зрения юридической чистоты, проверить компанию-партнера, то есть изучить ее функционирующие проекты, чтобы минимизировать все возможные риски. В рекреационном бизнесе эксперт советует избегать покупки доли, а не целого участка. Такой формат заработка довольно проблематичен и нестабилен. И вообще, нужно понимать, что не существует инвестиций с гарантией 100%: всегда могут возникнуть факторы, которые невозможно предугадать или просчитать, говорит он.

Для жилой недвижимости, Роман Абрамов видит основной риск в расчете финансовой модели при инвестировании.

- Раньше инвестиции в жилую недвижимость были довольно простыми: квартиры дорожали на 20-30% за время строительства дома, инвестор получал прибыль при его последующей продаже. Сейчас такая стратегия действий может привести к разочарованию", - считает он. - В то же время покупка жилой недвижимости предполагает целый ряд действий. Например, если инвестор покупает квартиру для перепродажи, но к концу строительства понимает, что не достигает своей финансовой цели, он может на время снять жилье, а затем перепродать на пике роста. Или, наоборот, если вы купили квартиру для сдачи в аренду, но стало очевидно, что сейчас выгоднее продать ее и вложить деньги в другой объект, вы всегда можете сделать шаг в сторону.

CC как знак времени

Важно не только купить объект, но и в дальнейшем управлять им так, чтобы увеличить прибыль. И для этого можно выбрать разные стратегии.

- Если речь идет о максимизации прибыли, то, конечно, покупателю недвижимости нужно управлять ею самому, -... Кирилл Кудинов считает, - но в этом случае речь уже не идет о пассивном доходе. Инвестор должен четко понимать, что он делает, и обладать определенными компетенциями.

Другая история - передача недвижимости в управление. Здесь, по словам эксперта, нужно тщательно выбирать как проект, так и управляющую компанию: от соответствующего опыта и реальной статистики зависит дальнейшая доходность инвестора.

- Если 5-7 лет назад конкуренция была в основном на уровне проектов - инвестор смотрел, где интересная концепция, где лучше расположение, - то сейчас на первое место выходят репутация, компетентность и эффективность управляющей компании, - говорит Кудинов. - Поэтому главная задача для инвестора - сделать правильный выбор. Я рад, что уровень управляющих компаний также продолжает расти: те, кто хочет двигаться дальше, понимают, что именно на них смотрят потенциальные клиенты.

Константин Сторожев отметил, что из 3 600 апартаментов в шести отелях 2 700 находятся под централизованным управлением.

- Существует такое понятие, как гудвилл - это нематериальный актив, который отражает хорошую репутацию, бренд, клиентскую базу и другие нефизические активы компании. Эта дополнительная стоимость объекта создается профессиональной управляющей компанией", - подчеркнул он. - А если растет ликвидность, то растут и тарифы, а значит, и рентабельность".

- Вообще, инвестор и менеджер, оператор - это разные квалификации, - комментирует Сергей Софронов. - Самый очевидный пример с апарт-отелями: управляющая компания зарабатывает только в том случае, если апартаменты сдаются в аренду. То есть вместе с инвестором. Она заинтересована в максимизации доходности фонда: высокой заполняемости и средней выручке на номер. Для этого она создается и работает. Реклама, сервис, динамическое управление тарифами и многое другое служат решению этих задач. А кроме того, управляющая компания имеет доступ к рынку корпоративных клиентов, то есть к массовым бронированиям и долгосрочным контрактам на размещение.

Артём Чугай Он добавил, что у самих управляющих компаний также может быть несколько стратегий получения дохода.

- Гарантированная доходность возможна, гарантированный доход плюс котловой метод и только котловой метод, - поясняет он. - Фиксированные выплаты - самый невыгодный вариант, рассчитанный в первую очередь на консервативных инвесторов. Второй вариант - если инвестор получает фиксированную прибыль в течение первых двух лет, а затем переходит на котловой метод. Как показывает практика, эти фиксированные платежи входят в стоимость самих квартир, то есть, по сути, это своеобразный cashback, чтобы "успокоить" инвестора: ему не нужно ждать раскрутки здания, получения гостиничных рейтингов - он сразу начинает зарабатывать".

По его словам, котловой метод может принести больше всего денег, но, конечно, если объект в принципе приносит доход. Поэтому, как уже отмечалось выше, необходимо правильно выбрать место, формат и управляющую компанию. И если все факторы сложились, то этот метод будет самым прибыльным.

Татьяна Халилова рассказал о программах для инвесторов на примере апарт-отеля GloraX Zanevsky:

- Мы предлагаем покупателям лотов две программы доходности - с гарантированным доходом и с максимальным. Я рекомендую начинающим инвесторам обратить внимание на программу максимального дохода в нашем проекте, так как сейчас стоимость квартиры с учетом всех скидок очень привлекательна, а в долгосрочной перспективе это отличная возможность получать пассивный доход, не теряя времени.

В пригородных центрах отдыха прибыль распределяется аналогичным образом, но там по-прежнему преобладает вариант с фиксированной оплатой, отмечает Артём Чугай. Это еще новый рынок - люди боятся, что база данных не будет загружена.

- Мы планируем делать новые локации по методу котла, чтобы можно было сочетать фиксированный доход с возможностью зарабатывать больше, - пояснил он. - Ну и не забываем, что можно купить участок земли, построить дом или несколько домов и сдавать их в аренду самостоятельно, но в этом случае владелец максимально вовлечен в управление и это становится работой для конкретного человека.

По его словам, такие примеры есть в коттеджных поселках компании. Таким образом, можно зарабатывать 5-10 миллионов рублей в год, в зависимости от формата и уровня дома, который планируется сдавать.

Еще один вариант максимизации прибыли - выбрать необычный формат. Артём Чугай привел пример контейнерных складов в жилых районах, которые Maslov Group предлагает постоянным инвесторам. Приобретая складскую единицу на площадке, они получают фиксированную доходность в размере 15%.

Роман Абрамов отмечает, что в сегменте жилой недвижимости, помимо долгосрочной аренды, в последний год активно развивается посуточная аренда.

- Вы можете сделать это самостоятельно, но процесс требует постоянного участия и много времени. Не все инвесторы готовы к такому участию, - комментирует он. - Поэтому на рынке существуют компании, которые берут на себя подобный функционал. Для многих это рабочая схема - несмотря на необходимость платить комиссию, доход все равно выше, так как процесс контролируют профессиональные управляющие.

Как правило, в целях экономии средств квартиру следует сдавать в аренду, если она была куплена изначально. Важно, чтобы она не простаивала без дела. В то же время не стоит рассчитывать на возможность легко получить прибыль: в этом случае срок окупаемости стремится к 20 годам". Роман Абрамов отметил.

В сегменте жилой недвижимости появилась новая тенденция среди инвесторов - флиппинг.

- Как правило, привлекательные лоты с не самой высокой стоимостью квадратного метра приобретаются за месяц-два до ввода в эксплуатацию - как правило, это двух-трехкомнатные квартиры, - поясняет Татьяна Халилова. - А затем, с помощью команды дизайнеров, квартиру "доводят до ума", чтобы продать ее подороже. Распространению этой схемы способствовали низкие процентные ставки по льготной ипотеке.

Флиппинг также используется в сегменте апартаментов.

- Клиенты приобретают квартиры в престижном районе, которые мы продаем по довольно привлекательной цене. Они выполняют сложный ремонт с отделкой под жилье, а затем продают готовый продукт дороже", - рассказывает Максим Турта. - Это очень хорошая история для инвесторов - они приобретают высококачественный готовый продукт за дополнительную плату.

Долгосрочные инвестиции

Несмотря на то, что составление прогнозов - дело неблагодарное, эксперты считают, что предсказывать ситуацию на рынке в долгосрочной перспективе гораздо проще.

"Цены на жилую недвижимость всегда растут, независимо от макроэкономических факторов и политической ситуации, - говорит Роман Абрамов. - На разных этапах процесс развивается более или менее динамично, с периодами стагнации. Вспомните кризисные годы: цены росли в 1998, 2008 и 2014 годах, и даже на фоне пандемии в 2020 году то же самое произошло в 2022-м. Поэтому однозначно можно прогнозировать, что рост продолжится, вопрос в том, какими темпами. С точки зрения сохранения денег жилье всегда будет одним из самых простых, понятных, надежных и легких способов инвестирования.

- Альтернативы недвижимости в плане ее надежности и устойчивости к кризисам нет - и не ясно, что такая может появиться, - соглашается Сергей Софронов. - Напротив, репутация ранее считавшихся надежными решений периодически пошатывается. Например, валюта в контексте того, как она теперь будет торговаться. Можно сказать, что ключевая ставка зажимает активность на рынке недвижимости, да и не только на нем, и в ближайшее время это не изменится. То есть, с одной стороны, существует очень серьезное давление снизу - себестоимость строительства имеет тенденцию к постоянному росту. С другой стороны, есть давление ставок сверху - на покупательскую активность. И это пока стабилизирует цены. По крайней мере, в контексте жилой недвижимости, квартир и встроенных в них коммерческих помещений.

- За последние 30 лет рынок недвижимости развивался и будет развиваться. Мария Орлова продолжила мысль своих коллег. - Жилищный вопрос - это фундаментальная потребность человека, которая актуальна сейчас и будет актуальна через 50-100 лет. В то время как любые другие инвестиционные инструменты, возможно, предлагая порой более высокую доходность, несут в себе несравнимо более высокий уровень риска, а также в гораздо большей степени зависят от геополитических и макроэкономических условий.

Константин СторожевОн ожидает, что приоритет использования, а не владения недвижимостью будет расти: новое поколение все чаще предпочитает жить в формате аренды, при этом понимая, какая инфраструктура и какой сервис им нужен. Он ожидает, что доля апартаментов, ориентированных на среднесрочное проживание, будет расти, поскольку гостиничным форматом сложнее управлять.

- Я не вижу перспектив резкого увеличения турпотока - пока мы ориентируемся на внутренний туризм. Если хотя бы больше людей будет приезжать к нам из дружественных стран, тогда у гостиничной индустрии появятся перспективы", - прокомментировал он.

- Мы живем в такое время, когда планы продаж пересчитываются каждый месяц, а новую информацию от банков мы получаем раз в неделю, а то и чаще, - комментирует Татьяна Халилова. - Поэтому вряд ли кто-то готов делать точные прогнозы на 5-10 лет. Но анализ позволяет предположить, что наши дети будут менее привязаны к месту жительства. В то же время сохранение средств "в бетоне" по-прежнему актуально. И мы ждем, когда закончится история с высокими ставками по вкладам, на которых сейчас находится 43 миллиарда рублей. То есть мы понимаем, что у покупателей есть деньги, и когда ключевая ставка снизится, они понесут их в сектор недвижимости.

Артём Чугай Наиболее перспективным он считает строительство многофункциональных зданий, сочетающих в себе жилые квартиры, торговые точки и офисы. Что касается загородного сегмента, то очевидно, что люди больше не хотят покупать участки в СНТ - им уже неинтересно жить в местах, слабо насыщенных внутренней инфраструктурой, бедных на дополнительные бонусы от застройщика, и они все чаще смотрят в сторону коттеджных поселков. Причем последние представлены во всех сегментах: от эконом до элитного. Аналогичные тенденции к комфорту наблюдаются и в рекреационном сегменте.

- Туристический сектор - один из немногих, который не так сильно пострадал от его воздействия: люди стали активнее путешествовать по стране, и это отражается, в том числе, на спросе на загородную недвижимость, - говорит Кирилл Кудинов. - И, на мой взгляд, туристическая недвижимость разных форматов, будь то городские апарт-отели или загородные комплексы, будет продолжать расти. Главный драйвер здесь - количество гостей.

По его словам, в этом году в Петербурге ожидается 13 миллионов туристов, что в два раза больше, чем в 2021 году. Похожая ситуация и в Ленинградской области - здесь ожидается около 5 миллионов человек. Но если в Петербурге 35 тысяч номеров в современных отелях, то в Ленинградской области - 15 тысяч, и их состояние далеко от идеального.

- Учитывая эти обстоятельства, мы начали строительство инвестиционной загородной базы отдыха Eco-Port в Приозерском районе, - добавляет предприниматель. - В том же направлении сегодня движутся и другие девелоперы. Поскольку становится очевидным, что любые форматы, связанные с туристической недвижимостью, будут востребованы".

Фото: iStockphoto.com/Karina Movsesyan

Источник: www.fontanka.ru