Ипотечные заявки и крупные соглашения: как прошел Петербургский экономический форум для строителей?

Фото: Фотобанк Росконгресс

Больше всего строители ждали новостей с Петербургского международного экономического форума 2024 года о продлении и изменении условий льготных ипотечных программ. Вопрос ипотеки был поднят, но полной ясности пока нет. Фонтанка" совместно с Ассоциацией строителей Санкт-Петербурга расспросила ведущих застройщиков города о том, что интересного они услышали на форуме, какие соглашения подписали, а чему не уделили должного внимания.

Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга RST, был впечатлен тем, что в этом году форум с беспрецедентным количеством участников, насыщенной программой мероприятий, разнообразными стендами и презентациями. По его словам, они стали еще более яркими, инновационными и технологичными, чем в прошлом году.

- Я участвую в ПМЭФ каждый год уже более 15 лет и могу сказать, что главное отличие форума этого года - очень мощный внутренний настрой российского бизнеса. Какими бы ни были внешние обстоятельства, мы точно знаем, что мы все можем, мы всего добьемся", - прокомментировал он.

Среди вопросов, которые, по его словам, волнуют всех, - что ждет бизнес? И если руководство страны считает, что у правительства, Центробанка и администрации президента достаточно сил для разработки стратегии развития российской экономики, то общество считает правильным привлечь больше экспертов, Федор Туркин считает.

- Бизнес, конечно, ждет возвращения ключевой ставки к разумным значениям, - добавил он. - Что касается развития строительства, то необходимо разработать инструменты для насыщения рынка доступным жильем, построенным за счет относительно дешевых банковских кредитов. Это должно быть реализовано через программы доступной ипотеки. Уверен, что для обеспечения конкурентоспособности экономики страны по сравнению с ведущими экономиками мира необходимы конкурентоспособные драйверы экономического роста - такие, как сниженная ставка по кредитам, стабильный, справедливый и сбалансированный курс рубля, доступная ипотека".

Сергей Софронов, коммерческий директор Группы компаний ПСКговорит, что все ждали новостей о перспективах льготных ипотечных программ, и те были озвучены президентом - в отношении семейной ипотеки. Условия ее предоставления претерпят значительные изменения. В частности, количество потенциальных заемщиков сокращается за счет возрастного ограничения детей в семье - до 6 лет.

"Что касается развития Санкт-Петербурга, то было интересно узнать о нескольких новых проектах, связанных с качеством городской среды и развитием города", - добавил он. - Это и новые небоскребы в районе Лахты, и новый курортный кластер на Горской, и даже новый концертный зал на Ново-Адмиралтейском острове. Крупный транспортный проект - юго-западный железнодорожный обход Санкт-Петербурга - также, по сути, окажет положительное влияние на город, поскольку позволит вывести из него транзитные грузоперевозки.

Сергей Софронов отметил два ключевых момента ПМЭФ 2024. Во-первых, объем сделок по проектам в Санкт-Петербурге. Более 1,2 триллиона рублей, по официальным данным, что почти в 2,5 раза больше, чем по соглашениям и намерениям, заключенным для Москвы. Во-вторых, разнообразие: от строительства дата-центров и рекреационных кластеров до промышленного строительства, включая фармацевтику, автомобилестроение и даже рыбопереработку.

Егор Федоров, коммерческий директор компании GloraX, также отмечает среди наиболее интересных событий решение по льготные ипотечные кредиты объявил Владимир Путин.

"ПМЭФ традиционно стал площадкой для встреч и обсуждения актуальных вопросов развития отрасли и ключевых тенденций, - комментирует Сергей Сергеев, директор по жилым и инфраструктурным проектам компании Kronfort. - В очередной раз прозвучали слова о важности строительного блока и жилищного сектора в целом в создании экономического и социального благополучия страны, комфортной среды обитания. Этому были посвящены десятки дискуссий и сессий. Большое внимание сегодня уделяется малым и средним городам, которые включились в борьбу за жителей наряду с "миллионниками", Санкт-Петербургом и Москвой.

По его словам, тенденция к созданию комфортной среды в небольших городах способствует приходу в регионы крупных игроков. Одной из тенденций также можно отметить развитие культурно-досуговых и творческих кластеров на ранее неиспользуемых территориях.

- Эту тему обозначил и президент России, рассказав о повсеместном вовлечении в экономический оборот таких земельных участков с заброшенными или недостроенными зданиями. Их преобразование и перезагрузка улучшат городскую среду, привлекут бизнес с интересными проектами жилой застройки". Сергей Сергеев добавил. - Сейчас мы наблюдаем такие позитивные изменения в Кронштадте, где с 2019 года реализуется масштабный проект "Остров фортов". Он стал главным драйвером развития дорожно-транспортной, социальной, туристической и спортивной инфраструктуры локации. Наша компания принимает активное участие в формировании привлекательного облика ранее закрытой и неиспользуемой территории.

Сейчас группа компаний "Алькор" строит здесь два малоэтажных жилых квартала с социальной и коммерческой инфраструктурой, а также яхтенный порт с культурно-досуговым комплексом и гостиницей, что позволит Кронштадту уже через несколько лет стать новой точкой притяжения для жителей и туристов.

Мы пожали друг другу руки.

Важной частью ПМЭФ является заключение различных контрактов и подписание соглашений.

- Подписание соглашений на ПМЭФ - почти гарантированный способ привлечь больше внимания к анонсам планов, - говорит Сергей Софронов. - Благодаря всеобщему вниманию к форуму, на этой информационной волне можно очень широко заявить о своих намерениях. Поэтому практика приурочивания планов развития к ПМЭФ и переноса официального анонса на эту площадку актуальна для компаний из всех регионов, а не только стремящихся в Петербург".

Например, группа компаний "А101" подписала на ПМЭФ два соглашения: о строительстве крупнейшего в России аквакурорта в Новой Москве и меморандум о сотрудничестве с компанией VK.

- Первое соглашение мы подписали с "ДОМ Банком.РФ" и корпорацией "Туризм.РФ", - говорит Дмитрий Цветов, директор по развитию группы компаний "А101 Компании. - Он предусматривает строительство аквакурорта в спортивно-туристическом кластере "Прокшино" площадью около 125,5 тысячи квадратных метров и стоимостью не менее 20 миллиардов рублей. Он будет состоять из трех основных зон: аквапарка, дайвинг-центра и серфинг-центра, а одним из уникальных развлечений в нем станет первая в Московской области зона искусственного каньонинга.

Кроме того, в аквапарке появятся детские бассейны с горками, водные аттракционы и волновой бассейн для взрослых, а также термальная зона. Центр серфинга будет оборудован системой для создания искусственных волн, а профессиональный дайвинг-центр с переменной глубиной бассейна до 25 метров станет самым глубоким в Подмосковье. Также будет открыт 4-звездочный отель на 254 номера и SPA-центр.

- В рамках соглашения с VK мы договорились объединить наши знания и опыт в области развития жилой инфраструктуры. Дмитрий Цветов продолжается. - В частности, мы планируем использовать технологии и сервисы на базе искусственного интеллекта для анализа рынка, цифровизации бизнес-процессов и повышения уровня комфорта жилых районов. В частности, технологии VK и наша экспертиза позволяют вывести социологические исследования на новый уровень, сформировать новые подходы к инфраструктурному наполнению районов, появлению в них новых функций для рынка.

ГК "Алькор" и АНО "Остров Фортов" подписали на площадке ПМЭФ-2024 соглашение о строительстве на территории туристско-рекреационного кластера в Кронштадте гранд-отеля 4* и яхтенного порта с культурно-досуговым комплексом.

- Новые гостиницы откроют дополнительные возможности для гостей города останавливаться в Кронштадте на два дня и более, участвовать в деловых мероприятиях в комфортном режиме и без спешки знакомиться с многочисленными достопримечательностями, - комментирует Сергей Сергеев. - А яхтенный порт восполнит существующий дефицит мест для стоянки маломерных судов и создаст благоприятные условия для развития водных видов спорта и яхтенного туризма в Кронштадте. Городская экономика получит новые рабочие места, платежеспособный спрос для местных предприятий и дополнительные налоговые поступления от реализации проекта.

Гостиница общей площадью 12,6 тыс. кв. м будет иметь номерной фонд не менее 130 мест. Яхтенный порт (марина) рассчитан на 239 парковочных мест на воде, включая открытую площадку для хранения яхт на 90 мест. Также в комплексе запланированы эллинг для зимнего хранения судов общей площадью 8,1 тыс. кв. м, плавучие причалы общей длиной 1,6 км, слип для подъема яхт размером до 30 м, гидротехническое сооружение, состоящее из разделительного пирса, причала для жидкого топлива, причальной стенки и берегоукрепления. Кроме того, в составе яхтенного порта будет построено административное здание с рестораном общей площадью 1,1 тыс. кв. м, многофункциональный комплекс площадью 2,6 тыс. кв. м, где разместятся яхт-клуб, детская парусная школа и торговые объекты.

На ПМЭФ было объявлено о планах одного из крупнейших уральских девелоперов - компании "Брусника" - выйти в Петербург. Эксперты оценивают это положительно.

- Сегодня в регионы приходит все больше застройщиков из Санкт-Петербурга и Москвы, а оттуда к нам приходят местные сильные компании, - комментирует Сергей Сергеев. - Это положительная тенденция. Рост конкуренции и применение успешного опыта, накопленного в других регионах, становятся драйвером качественного развития рынка в целом.

В этом году на форуме РТИ подписала два важных соглашения с банками.

- Одно из них касается финансирования перспективных проектов Газпромбанка в Санкт-Петербурге, второе - с ДОМ.РФ Банком - подтверждает наши намерения продолжать развивать проекты в Москве при финансовой поддержке банка, - сказал Федор Туркин. - Также мы провели ряд переговоров с представителями администраций российских регионов, в основном они были связаны с социально значимыми проектами компании.

Компания GloraX заключила два соглашения о стратегическом сотрудничестве в рамках ПМЭФ.

- В частности, мы объявили о выходе в новый регион и подписали соглашение с Корпорацией по развитию Дальнего Востока и Арктики (КРДВ) и правительством Мурманской области, - пояснил Егор Федоров. - Соглашение предусматривает реализацию масштабного проекта комплексного освоения территорий на участке площадью 25 гектаров. В рамках проекта будет построено 170 тысяч квадратных метров. Объем инвестиций в проект составит 11 миллиардов рублей. Начало строительства запланировано на 2024 год, а окончание - на 2032 год.

Кроме того, на ПМЭФ компания Glorax подписала соглашение о стратегическом партнерстве с "Ростелекомом", крупнейшим российским поставщиком цифровых услуг и решений. Согласно Егор ФедоровДокумент предполагает сотрудничество по нескольким направлениям, основным из которых является разработка и продвижение эффективных цифровых решений в области строительства, управления и эксплуатации недвижимости.

"Вместе мы планируем совершенствовать средства информационной безопасности на объектах GloraX, внедрять интегрированные системы интеллектуальных информационных сервисов на всех этапах реализации проекта развития", - добавил он. - Важным аспектом партнерства является выработка единых подходов к организации информационных сервисов, тестирование новых технологий и создание совместных платформенных решений.

Краеугольный камень ипотеки

Заявление Владимира Путина о семейной ипотеке не осталось незамеченным.

- Безусловно, расширение условий семейной ипотечной программы положительно скажется на уровне спроса на первичную недвижимость в малых городах, - говорит Егор Федоров. - В России насчитывается более 800 малых городов, в которых проживает около 20% населения страны. Решение о введении новых условий для семейной ипотеки позволит повысить инвестиционную привлекательность малых городов и замедлить миграционные процессы. В свою очередь, наличие такой программы будет стимулировать застройщиков к строительству качественных проектов в малых городах России, что положительно скажется на уровне обеспеченности жильем на душу населения

- Конечно, программу ждут заметные изменения, -... Дмитрий Цветов продолжил. - Дополнительный стимул получат малые города, особенно расположенные вблизи крупных производств. Эта мера может эффективно решить проблему не только удержания нужных специалистов на предприятиях, но и обеспечения притока новых. В то же время представляется целесообразным создать базу данных о количестве промышленных предприятий в малых городах и реальном уровне заработной платы на них. Это позволит в дальнейшем проанализировать эффективность принимаемых мер и создать "дорожную карту" по расширению масштабов подобных инструментов региональной поддержки.

- Скорее всего, дальнейшее развитие льготных ипотечных программ будет носить более адресный характер. Об этом неоднократно заявляли представители власти, - сказал Сергей Сергеев. - При этом приоритетом остается поддержка семей. Так, вероятно, будет расширена семейная ипотека в размере 6% для жителей малых городов.

Однако, как Сергей Софронов Отметим, что все льготные ипотечные программы и ключевые изменения к ним были объявлены президентом ранее.

- Разумеется, это станет основой для дальнейшей практики ипотечного кредитования.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина также рассказала на ПМЭФ о льготных ипотечных программах. Ничего нового: их нужно сократить, чтобы кредиты стали более доступными. Однако застройщики не поддерживают эту позицию.

- Рыночная ставка по ипотеке 16-20% годовых - это исключение любых процентов по жилищным кредитам на базовых условиях, -... Сергей Софронов считает. - Это защитные ставки, которые делают приобретение жилья недоступным.

Он привел пример, что по ипотеке с государственной поддержкой по ставке 8% годовых при сумме кредита 6 миллионов рублей ежемесячный платеж на срок 30 лет составляет 44 тысячи рублей в месяц. При ставке 18% годовых ежемесячный платеж по тому же кредиту составит 90 тысяч рублей в месяц.

- Я не думаю, что льготные ипотечные кредиты являются основным поставщиком денег в экономику, которые ускоряют инфляцию, - добавил он.

- На льготные ипотечные кредиты традиционно приходится значительная доля продажи в первичном жилье рынок в массовом сегменте. Таким образом, наличие льготных программ не только позволяет гражданам улучшить свои жилищные условия, но и поддерживает одну из системообразующих отраслей российской экономики", - комментирует Егор Федоров. - Что касается взаимосвязи между льготными программами и доступностью кредитов, то, на наш взгляд, она не очевидна, так как уровень доступности кредитов зависит в первую очередь от размера ключевой ставки.

Сергей СергеевВ свою очередь, он отметил, что при планомерном снижении кредитоспособности населения в среднесрочной и долгосрочной перспективе (что ожидается в результате сокращения льготных программ) банки смогут снизить риски дефолтов потенциальных заемщиков и, как следствие, пересмотреть макропруденциальные надбавки. Фактически это позволит банку пересмотреть стоимость кредитов и предложить населению более комфортные условия по ним, что, как ожидается, повысит доступность кредитов.

Стремление к равновесию

Еще один вопрос, который также связан с высокими ставками и отменой льготной ипотеки, - баланс спроса и предложения на рынке. Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства, заявил на форуме, что в целом по стране он достигнут. Однако что касается Петербурга, то здесь, по мнению застройщиков, есть определенные проблемы.

- По данным аналитиков, в петербургской агломерации (агрегированной по всем классам первичного жилья и апартаментов) в мае 2024 года рынок находится в состоянии небольшого дисбаланса, - сообщает Сергей Сергеев. - Текущий объем предложения при нынешнем уровне спроса будет распродан через 0,7 года. Такая ситуация характеризует лишь то, что застройщики весьма умеренно выставляют свой ассортимент квартир, балансируя между объемами и ценами.

По его словам, аналогичную картину можно наблюдать при сравнении спроса и нового предложения. В мае 2024 года было продано 23% общей площади. Жилья больше, чем поступило в продажу (нарастающим итогом за январь - май - разница составила 12%).

Согласно Егор Федоров, в Санкт-Петербурге на первичном рынке недвижимости с начала года по конец мая было заключено 11 794 сделки. При этом в продаже находится 7 701 лот бизнес-класса, 47 387 лотов комфорт-класса, 5 748 лотов эконом-класса, а также 1 965 лотов в премиум-сегменте.

- Таким образом, общее предложение составляет 62 801 лот. На наш взгляд, говорить о балансе спроса и предложения на данный момент преждевременно", - добавил он.

- Соотношение текущего объема спроса и предложения может подходить под такое определение, -... Сергей Софронов верит. - Но в любом случае это констатация факта на данный момент. С 1 июля мы столкнемся с другой реальностью, со значительным снижением спроса на существующие ипотечные ставки.

В то же время строители хотели бы, чтобы на форуме больше внимания уделялось существующей стратегии развития строительной отрасли, принятой в 2022 году и действующей до 2030 года - по их мнению, ей уделяется недостаточно внимания.

- С одной стороны, есть цели и планы, с другой - есть неполное понимание того, насколько благоприятной остается вероятность их реализации с учетом экономического климата, - говорит Сергей Софронов. - Положительным моментом стало то, что концепция генерального планирования признана основополагающей для развития территорий. То есть это не просто устаревший набор разрешенных/запрещенных земельных участков, а проектирование будущего состояния городов и агломераций.

Фото: Фотобанк Росконгресс

Источник: www.fontanka.ru