По запросу BFM.ru Две масштабные выставки ЖКХ провели исследование, предложив своим респондентам ответить на ряд финансовых вопросов. Главный вывод: кредитный потолок семейной ипотеки в сегменте индивидуального жилищного строительства слишком низок - против него отдыхают и застройщики, и покупатели
По подсчетам экспертов подразделения "ЦИАНоген.Аналитика "*, изучивших данные Центрального банка РФ, в первом полугодии 2024 года по всей стране было выдано 226,2 тысячи ипотечных кредитов на приобретение и создание жилых объектов (83,9 тысячи в первом квартале и 142,3 тысячи во втором). Это около 30% от общего количества выданных за этот период ипотечных кредитов (29,1% и 30,2% соответственно). Причем 72% из всех жилищных ипотечных кредитов было выдано на строительство домов и только 28% на покупку, то есть чаще всего население предпочитает строить дома самостоятельно, видимо, либо не находя готовых вариантов, подходящих под конкретный запрос, либо не доверяя их качеству, либо не будучи довольным предложенной суммой сделки.
И еще один структурный показатель ипотеки: в первом полугодии этого года средняя сумма кредита, выданного на строительство или покупку жилья, составила 2,6 млн рублей. Это меньше, чем средняя сумма всех жилищных кредитов, выданных за тот же период (3,7 млн рублей). Иными словами, по подсчетам "ЦИАНоген.Аналитика", на оплату жилищно-коммунальных услуг заемщики берут меньшую сумму, чем на покупку квартиры.
Отмена льготной ипотеки, ужесточение условий семейной и IT-ипотеки - очевидно, что все это серьезно повлияло на рынок и, как говорят эксперты ЦИАН, разбалансировало ипотечную статистику. Так, по их оценкам*, в июле в России было выдано всего 107,2 тысячи ипотечных кредитов - это на 47% меньше, чем в июне. В сегменте новостроек показатель снизился сразу на 78%, во вторичном секторе - на 9%. В сегменте жилья зафиксировано падение на 19%: если в июне 2024 года заемщики выдали 59,3 тысячи кредитов, то в июле - только 43,4 тысячи, что вполне объяснимо, учитывая, что в первой декаде июля не выдавалась даже ипотека для расширенной семьи, а IT-ипотека вообще была "заморожена" на весь месяц.
Сегодня тем, кто хочет построить или купить собственное жилье и вынужден задуматься об оформлении кредита на эти цели, приходится ориентироваться либо на классические банковские продукты (которые просто недоступны по нынешним ставкам), либо все-таки на льготные программы, самой крупной из которых является семейная ипотека, продленная до 2030 года. В базовом сценарии льготным кредитом по ставке 6% могут воспользоваться семьи с детьми до шести лет, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка-инвалида.
Кроме того, семейную ипотеку могут получить жители некоторых регионов и городов, в частности, семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в небольших городах с численностью населения до 50 000 человек (за исключением территорий Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей) или в регионах с низким объемом нового строительства.
Фото: Александр Рюмин/ТАСС
Самое главное - пересмотрен ряд условий выдачи семейной ипотеки, но максимальные суммы кредита остались: для жителей Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области - 12 млн рублей, для жителей других регионов - 6 млн рублей. По запросу BFM.ru Эксперты двух крупнейших российских выставок жилья - Open Village и "Малоэтажная страна" - провели исследование, предложив респондентам ответить на ряд финансовых вопросов. Вот результаты:
"Какую сумму вы хотели бы заплатить за покупку/строительство частного дома?" 37% участников опроса "Малоэтажная страна" ответили, что хотели бы уложиться в 5 миллионов рублей, еще 38% - в сумму от 5 миллионов до 10 миллионов рублей; 15% согласны потратить в диапазоне от 10 миллионов до 15 миллионов рублей, 6% - на 15-20 миллионов, 2% - на 20-30 миллионов или более 30 миллионов рублей.
Open Village явно имеет более обеспеченную аудиторию, поэтому и распределение цен здесь несколько иное: до 5 миллионов рублей - 13%, до 10 миллионов рублей - 32%, 10-15 миллионов рублей - 28%, 15-20 миллионов рублей - 18%, 20-30 миллионов рублей - 7%, более 30 миллионов рублей - 2%. Но как бы то ни было, в итоге сумма в районе 10 миллионов рублей оказалась самой популярной для всех.
"Считаете ли вы, что нынешний кредитный лимит по семейной ипотеке (12 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 миллионов рублей для всех остальных регионов) нужно увеличить или этих денег вполне достаточно?" Самый непопулярный ответ на этот вопрос - что этих сумм даже много, планку можно опустить: только 2% респондентов Open Village и только 7% респондентов "Малоэтажной страны" выбрали этот вариант. В обоих исследованиях победил ответ "Кредитную планку нужно поднять" (70% и 63% соответственно), а ответ "Достаточно, ничего поднимать не нужно" набрал 28% и 30% голосов.
Но если предлагается поднять максимальную сумму кредитов с нынешних 6 млн и 12 млн рублей, то на сколько именно? Вот что думают участники опроса выставки "Малоэтажная страна": до 9 миллионов и 15 миллионов рублей - 38%, до 12 миллионов и 18-20 миллионов рублей - 30%, до 15 миллионов и 22-25 миллионов рублей - 15%. И еще 17% выбрали вариант, при котором все российские регионы уравниваются в правах на кредит, а планка для всех устанавливается на уровне 18-20 миллионов рублей.
Отвечая на тот же вопрос, респонденты Open Village разделились следующим образом: до 9 млн и 15 млн рублей - 29%, до 12 млн и 18-20 млн рублей - 40%, до 15 млн и 22-25 млн рублей - 21%. Вариант установления кредитной планки на уровне 18-20 миллионов рублей по всей стране набрал здесь 10% голосов.
Фото: Наталья Коханова / Фотобанк Лори
Застройщики, работающие на рынке подмосковного жилья, с которыми я беседовал BFM.ru В целом мы согласны: кредитную планку нужно поднимать. "Мы согласны с тем, что кредитный потолок в 12 млн рублей в нашем Подмосковье нужно поднять до 25 млн рублей. Потому что при нынешних ценах на строительство в 12 млн рублей эта сумма явно недостаточна. Это связано, в частности, с почти двукратным увеличением стоимости строительства за последние годы. Соответственно, лимиты должны быть пересмотрены пропорционально росту цен", - говорит Екатерина Крапивина, директор по продажам Villagio Realty, коммерческого департамента компании Villagio Estate.
Екатерина Крапивина, директор по продажам Villagio Realty, коммерческого департамента Villagio Estate: "Загородную недвижимость нужно выбирать тщательно. Необходимо проанализировать удобство направления, транспортную доступность, существующую и планируемую социальную инфраструктуру поблизости - все это также влияет на стоимость покупки. Часто бывает, что, начав поиск, покупатели не до конца понимают, из чего складывается ценообразование на недвижимость. Они мониторят сайты вроде ЦИАН и Avito, где есть предложения с ценами как от собственников, так и от брокеров, и ориентируются на них как на некую медиану. На практике, погружаясь в рынок актуальных предложений, клиенты начинают лучше понимать ценообразование и формулировать целевые запросы. Единых стандартов для их запросов не существует, но можно выделить наиболее популярные. Например, в элитной загородной недвижимости это дом под ключ стоимостью до 200 миллионов рублей или участок до 50-60 миллионов рублей. Сейчас наступает время активной трансформации и бурного роста загородного рынка. В ближайшие год-два в сегменте жилья появятся новые проекты, продолжит развиваться инфраструктура (как транспортная, так и социальная). Все это будет стимулировать спрос и, как следствие, влиять на рост цен - они тоже не будут стоять на месте".
"С точки зрения застройщика, конечно, нам было бы выгодно поднять потолок кредита до 30 миллионов рублей. Это увеличило бы спрос на большие дома площадью 200-250 квадратных метров", - продолжает разговор Екатерина Коган, директор департамента маркетинга ФСК "Семья".
Екатерина Коган, директор департамента маркетинга ФСК "Семья": "За последние три года доля ипотеки на рынке квартир составила более 85%, а на рынке жилья начала активно расти только в прошлом году и составила 60%. Поэтому в нашем сегменте сумма первоначального взноса выше, но, тем не менее, клиенты стараются уложиться в сумму 16,5-20 миллионов рублей. В то же время цены на жилье и таунхаусы будут расти, сейчас нет предпосылок для снижения их стоимости. Этот сегмент недооценен, поэтому в ближайшее время мы ожидаем только роста".
Кстати, согласно статистике, опубликованной в конце июля аналитическим центром "ИНКОМ-Недвижимость "*, на первичном загородном рынке Подмосковья выставлено 7,3 тысячи коттеджей и участков с подрядом (УСП) в 215 проектах. Год назад предложение данного формата составляло 4,6 тысячи лотов в 171 проекте - то есть прирост составил 59% и 26% соответственно.
См. также:
Когда нужно заниматься спортом, чтобы похудеть?
Сколько лотерейных билетов нужно купить, чтобы выиграть?
Необычный бизнес, который может принести состояние
Расписание для тех, кто заботится о своем здоровье
Какая страна является самой экологически чистой?
Что едят самые богатые люди планеты?
"Средняя стоимость коттеджа сейчас составляет 24,3 млн рублей против 25,8 млн рублей год назад, снижение на 6%. Предложение пополняется поселками крупных девелоперов, поэтому средний уровень цен может незначительно снизиться: в каждом новом проекте есть объекты более бюджетные, чем в среднем по рынку. В ближайшее время возможные ценовые колебания будут связаны с изменением состава и объема предложения первичных строительных проектов", - прогнозируют аналитики "ИНКОМ-Недвижимость".
Одновременно с увеличением объема предложения расширяется и объем продаж, отмечают в компании. С начала этого года сегмент первичных коттеджей прибавил в продажах 28%; количество сделок в первом квартале было на 47% больше, чем в первом квартале 2023 года, второй квартал показал рост на 44% год к году.
"Во втором полугодии мы ожидаем, что активность сохранится, если не произойдет каких-то негативных изменений в макросреде - рынок недвижимости чутко реагирует на все экономические и политические события. В спокойных условиях, по крайней мере без ухудшений и резких движений, загородный сегмент имеет хорошие перспективы", - уверены в "ИНКОМ-Недвижимость".
Russian 
English 
German 
Polish