Как рефинансировать ипотеку в 2024 году

Рефинансирование ипотеки позволяет существенно сэкономить на выплате процентов за счет сокращения срока кредита или размера ежемесячного платежа. Мы расскажем вам, когда выгодно рефинансировать ипотеку, а когда не стоит этого делать

После того как в конце июля этого года Центробанк поднял ключевую ставку до 18% годовых, популярность рефинансирования ипотеки будет неуклонно снижаться. Ведь в предыдущие годы ипотечные кредиты выдавались по более низким ставкам, и никто не будет переходить в другой банк по более высокой ставке, чтобы переплатить.

За последние два года ставка рефинансирования значительно выросла. Так, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на конец июля 2024 года средняя ставка рефинансирования ипотеки по 20 ведущим ипотечным банкам страны составляла 19,55%. В конце мая средняя ставка рефинансирования была зафиксирована на уровне 17,56%, в начале этого года - 17,08%, в конце июля прошлого года - 11,37%, а в конце июля 2022 года - 10,2%. И если рефинансировать кредит, взятый по более низкой ставке, то ежемесячные платежи заемщика по ипотеке только увеличатся.

Мы расскажем вам, когда выгодно рефинансировать ипотеку, как это сделать и в каких случаях этого делать не стоит.

Оглавление:

1. Что это значит
2. Рефинансирование ипотеки сейчас
3. Когда выгодно рефинансировать
4. Когда имеет смысл рефинансировать
5. Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке
6. Какой банк выгоднее
7. Что нужно учитывать при рефинансировании
8. Документы для рефинансирования ипотеки
9. Когда рефинансировать ипотеку невыгодно?
10. Причины возможной неудачи

Что означает рефинансирование

Рефинансирование, или перекредитование, существующего кредита - это та же ипотека. Оно позволяет полностью или частично погасить уже выданный кредит за счет нового, на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок погашения ипотеки, а также уменьшить размер ежемесячного платежа.

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Фото: Кирилл Кухмарь / ТАСС

Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорится в сообщении пресс-службы ВТБ. В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если текущая ставка клиента выше хотя бы на 1% и до выплаты осталось больше года. По словам риелторов агентства недвижимости "Бест-Новострой", эта процедура может быть выгодна, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от действующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.

Рефинансирование ипотеки в настоящее время неактуально

Программа рефинансирования была актуальна в период снижения ипотечных ставок. Это было выгодно в первой половине общего срока кредитования, когда большую часть ежемесячного платежа составляли проценты. Рефинансировать ипотечный кредит было целесообразно, если разница в ставках составляла не менее 1,5-2%, говорит Надежда Стаднюк, руководитель отдела ипотечного кредитования компании "Бест-Новострой". По словам эксперта, в условиях высокой ключевой ставки ЦБ РФ и роста ипотечных ставок программа рефинансирования в подавляющем большинстве случаев не актуальна.

Актуальным и интересным сейчас остается только рефинансирование по программе "Семейная ипотека". Если клиент изначально обратился за кредитом по стандартной программе, а затем его семейное положение изменилось и родился ребенок, то он может рефинансировать свой кредит при условии, что соотношение первого взноса и кредита составляет 20 к 80, сумма кредита не превышает 12 млн руб. и покупка недвижимости оформлена согласно ДКП или ППР от застройщика, добавляет Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости Est-a-Tet.

Смысл рефинансирования появится после снижения ключевой ставки

Фото: Анна Потявина / Shutterstock / FOTODOM

Эксперты считают, что говорить о возобновлении интереса к рефинансированию по рыночным программам можно будет тогда, когда Центробанк начнет снижать ключевую ставку, а ставки по ипотеке пойдут вниз. Иными словами, нужно дождаться момента, когда новые условия по ипотеке станут значительно лучше существующих.

Впрочем, глава Центробанка Эльвира Набиуллина не исключает, что через некоторое время ключевая ставка будет снижена. И тогда заемщики, которые берут ипотеку на рынке сейчас и по высоким ставкам, смогут рефинансировать кредиты и платить по ним меньше.

Пример рефинансирования

Est-a-Tet приводит пример рефинансирования ипотеки: при текущем кредите в 20%, остатке долга по ипотеке в 3 млн рублей и сроке погашения кредита в семь лет размер ежемесячного платежа составляет 66,62 тыс. рублей.

При рефинансировании данного кредита со снижением ставки до 18% годовых размер ежемесячного платежа уменьшится до 63,05 тыс. рублей. Таким образом, сумма ежемесячного платежа по ставке 18% в год вместо 20% уменьшается на 3,56 тысячи рублей, а общая сумма переплаты по кредиту станет меньше на 300,9 тысячи рублей.

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?

Вы можете подать заявку на снижение ставки в банк, в котором изначально был взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявки может занять до 90 рабочих дней. Изменение условий банка называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако часто банки отказываются менять условия текущего ипотечного договора. Если банк не отказывает, то снижение ставки не потребует повторного сбора всех документов и оформления страховки.

Рефинансирование ипотеки - 2024: какой банк выгоднее

На конец июля 2024 года средняя ставка рефинансирования ипотеки в 20 крупнейших российских ипотечных банках составляет 19,55%.

Сбербанк предлагает рефинансирование от 19,8% годовых. Срок кредита - до 30 лет, максимальная сумма - до 30 миллионов рублей. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспеченные как готовыми объектами, так и строящейся недвижимостью.

В ВТБ программа доступна по ставке 19,5%, в "ДомБанке.РФ" - 20,3%, в Альфа-Банке - 20,19%, в Т-Банке - 18,9%, а в Совкомбанке - 20,99%.

Рефинансирование доступно в банке Уралсиб по ставке 18,99% годовых, в Абсолют Банке - 20,05%, в Московском кредитном банке - 19,25%, в банке Кубань Кредит - 20,9%.

Что необходимо учитывать

Фото: Freepik

Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть взвешенным и обдуманным. Необходимо также учесть затраты на проведение самой сделки и сопоставить их с будущими выгодами от рефинансирования. Поскольку это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо заново оформить отчет об оценке недвижимости, полис страхования жизни и здоровья, а также регистрацию права собственности на недвижимость.

Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5-1 тысячу рублей, отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тысячи рублей (в зависимости от объекта и его местоположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРП - 750 рублей, а за нотариально заверенное согласие супруга на сделку - еще около 2,5 тысячи рублей. Также может потребоваться оплатить ячейку или выставить аккредитив в банке, за перевод средств из одного банка в другой может взиматься процент или фиксированная сумма.

В переходный период новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенную процентную ставку, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы компании "Бест-Новострой". Это делается для того, чтобы стимулировать заемщика быстрее собрать все справки и документы, поясняют они.

Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования вы можете рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию процентов за оплаченный период. После перекредитования сделать это будет уже невозможно, так как это ипотека в силу договора - такой вариант для нее недоступен, говорит Ирина Доброхотова, основатель компании "Бест-Новострой".

Документы для рефинансирования ипотеки

Рефинансирование - это та же процедура, что и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику необходимо предоставить справку о доходах, документы по залогу - стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на получение ипотечного кредита. При рефинансировании в рамках государственной программы ипотечного кредитования семей свидетельства о рождении детей потребуются при рождении второго и последующих детей.

Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке вам потребуется стандартный набор документов:

После того как кредит будет одобрен, вам также потребуется:

Когда рефинансирование невыгодно

Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил более 50% кредита. Сейчас большинство банков выдают ипотечные кредиты с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачиваются основные проценты, а затем тело кредита. Получается, что чем дольше вы платите кредит, тем меньше вы сэкономите на переплате по процентам. Поэтому необходимо рассчитать, покроет ли разница в переплате по кредиту расходы на получение новой ипотеки. В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку - ежемесячные платежи по кредиту.

Причины возможной неудачи

Банк оценит платежеспособность заемщика. Если доход за последнее время снизился и его не хватает на оплату ипотеки (платеж не должен превышать в среднем 40-60% от ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк проверит жилье, под залог которого выдается кредит. Если оно пришло в негодность или, например, находится в аварийном доме, в выдаче ипотечного кредита также может быть отказано. Если по текущему кредиту были просрочки, есть текущая просроченная задолженность или была реструктуризация - это тоже возможная причина отказа.

Источник