Как получить ипотеку для семьи без детей: схема, нюансы и риски

Если созаемщиками выступают члены семьи, соответствующие условиям льготной программы, то семейная ипотека может быть одобрена и для бездетных клиентов

После завершения широкой государственной ипотечной программы для новостроек семейная ипотека осталась основным драйвером продаж на столичном рынке. Но возможности для ее оформления в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях с июля сузились - участвовать в программе могут только семьи с детьми до шести лет и с детьми-инвалидами, тогда как раньше - все семьи с несовершеннолетними детьми. Впрочем, существует лазейка, позволяющая получить семейную ипотеку, вообще не имея детей. Подобные схемы широко не анонсируются на рынке, но опрошенные эксперты подтвердили их существование.

Семейная ипотека - двигатель продаж в новостройках

Основной спад ипотечных кредитов после завершения льготной ипотеки и изменений в семейной жизни пришелся на середину июля. Всего за месяц доля льготной ипотеки сократилась на 42 процентных пункта, до 34%, подсчитали аналитики Домклик (данные включают выдачу сберкнижки). Лидерство в структуре кредитов осталось за семейной ипотекой, на которую пришлось 21% от всех ипотечных сделок Сбербанка (-16 процентных пунктов).

Банк ВТБ отмечает, что августовская выдача ипотеки в России, по предварительным оценкам, сопоставима с июльской (355 млрд рублей). ВТБ оценивает долю семейной ипотеки в общем объеме выдач банков в августе в 44%, что не намного выше результатов первого полугодия (36%).

Несмотря на поддержку семейной программы, спрос на новостройки упал, и застройщики массово предлагают различные схемы стимулирования покупателей.

Одна из таких опций - возможность оформить семейную ипотеку для заемщиков, у которых нет детей. "Если у вас есть близкие друзья или родственники, имеющие право на семейную ипотеку и готовые выступить в роли "доноров", то вы можете взять их в созаемщики", - поясняет Александр Гуторов, вице-президент, руководитель отдела продаж и маркетинга Strana Development Group. При этом такой "даритель" должен получить долю в приобретаемой недвижимости, уточняет эксперт. По сути, это стандартная семейная ипотека с привлечением созаемщика, но доли в приобретаемой недвижимости перераспределены в пользу бездетных заемщиков.

"Скорее всего, подобные схемы оформления предлагают и другие разработчики, но они не выставляют предложения в акции официально, максимум могут написать в TG-каналах или использовать схему в качестве информационного пособия", - заключает Александр Гуторов. 

Дмитрий Ефимов, заместитель коммерческого директора компании PIONEER, обращает внимание на то, что семейная ипотека с привлечением "доноров" - по своей сути это не самостоятельный продукт, а один из вариантов получения ипотеки с созаемщиками. "Если проект застройщика аккредитован в определенном банке, то ему доступны все соответствующие программы с возможностью привлечения созаемщиков", - поясняет эксперт. В то же время именно семейная ипотека в таком виде имеет ряд своих особенностей и рисков для обеих сторон сделки, соглашаются опрошенные участники рынка.

Преимущества и риски схемы

Главное преимущество для заемщиков, у которых пока нет детей или дети не подходят под условия программы, - возможность получить ипотеку по ставке в несколько раз ниже среднерыночной. Но есть ряд нюансов - начиная с того, что часть недвижимости будет принадлежать "донору". "Можно привлечь созаемщика, некоторые банки даже готовы рассматривать неродственников, - говорит Надежда Стаднюк, руководитель отдела ипотечного кредитования компании "Бест-Новострой". - Однако этот человек обязательно должен участвовать как в кредитной, так и в залоговой документации, в кредитном договоре и в договоре долевого участия, в дальнейшем на него должно быть зарегистрировано право собственности на эту квартиру не менее 10%".

Подробнее об условиях программы семейной ипотеки, действующих на момент публикации, читайте в статье "Семейная ипотека - 2024: условия, документы, нюансы"

Новосибирск (Фото: Машкова Полина / Shutterstock / FOTODOM)

"На данный момент клиентов, заинтересованных в такой программе, практически нет, потому что, как правило, покупатель квартиры хочет, чтобы она была полностью оформлена на него", - говорит Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, о схеме с привлечением созаемщиков-"доноров". Это подтверждает и Александр Гуторов, отмечая, что доля таких сделок в спросе в компании не превышает 1%.

После регистрации права собственности такой "даритель" может отказаться от своей доли, говорит Илья Бахилин, юрист компании "Юков и партнеры". "Для того чтобы исключить "дарителя" из числа сособственников и созаемщиков, необходимо заключить с ним соглашение об этом. Если одна из сторон, вопреки первоначальной договоренности, откажется подписывать такое соглашение, то второй стороне будет практически невозможно что-либо сделать", - поясняет эксперт.

С точки зрения тех семей, которые соглашаются выступить в качестве созаемщика по программе, есть и важные ограничения. Главное из них заключается в том, что, воспользовавшись возможностью взять семейную ипотеку, такие созаемщики теряют возможность снова взять кредит по этой программе до тех пор, пока кредит не будет погашен или в семье не родится еще один ребенок, подчеркивает Надежда Стаднюк.

Кроме того, "доноры" рискуют понести дополнительную финансовую ответственность, предупреждает Илья Бахилин. "Вопрос о том, есть ли риски от использования такой схемы для конечного приобретателя и для "донора", зависит в первую очередь от наличия полного взаимного доверия между ними, а также от их финансовой состоятельности, - поясняет эксперт. Но оба компонента могут меняться со временем". "Для "дарителя" в данном случае существуют значительные риски в случае неуплаты со стороны конечного приобретателя до перерегистрации собственности. Ведь в этом случае банк имеет право предъявить претензии к обоим собственникам", - говорит Бахилин. "Не исключено также, что даже если кредит будет выплачен вовремя, банк сочтет финансовое положение конечного покупателя недостаточно стабильным и откажет "донору" в выходе из сделки".

Алексей Агеев, юрист, партнер юридической фирмы Ru.Courts, видит аналогичный риск. "Если основные заемщики не смогут выполнить свои обязательства по погашению кредита, то требования по погашению чужого кредита могут быть предъявлены и к "донорам", - подчеркивает эксперт. - В лучшем случае эти требования будут носить долевой характер (если этот вопрос соответствующим образом урегулирован в кредитном и ипотечном договоре). Однако это невыгодно банку, которому надежнее иметь возможность предъявить претензии ко всем должникам и в полном объеме".

Кроме того, продолжает Илья Бахилин, существуют риски в случае гипотетического судебного банкротства заемщиков-"доноров" - при таком развитии событий суд вполне может оспорить сделку по передаче доли в квартире основным заемщикам. "Существует риск, что такая сделка будет признана недействительной и доля будет продана с торгов. Этот риск выше, если банкротство началось менее чем через три года после сделки", - заключает юрист.

Риски разработчика

Что касается рисков схемы для застройщиков, то эксперты сходятся во мнении, что они минимальны. Для девелопера в данном случае риски, скорее всего, отсутствуют при любом раскладе, поскольку использование или неиспользование данной схемы - добровольное решение покупателей", - говорит Илья Бахилин из компании "Юков и партнеры".

По сравнению с заемщиками юридические риски девелопера невелики, считает Алексей Агеев: "В любом случае, будучи сильной стороной договора и имея штат юристов, он сможет их просчитать и нивелировать".

Источник