Эскроу-счета наконец-то стали "своими" для сегмента жилья

Законопроект, разрешающий строительство частных домов с использованием эскроу-счетов, был принят Государственной Думой и должен вступить в силу с марта следующего года. Участники рынка надеются, что оставшегося времени хватит на проработку всех деталей нового механизма

Подготовленный Минстроем законопроект об использовании счетов эскроу в сегменте индивидуального жилищного строительства был принят Государственной Думой в третьем чтении (речь идет о законопроекте № 471420-8 "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу"). Это событие можно назвать долгожданным. Как сообщается в официальном пресс-релизе Минстроя*, "механизм, прописанный в новом законе, предусматривает привлечение денежных средств граждан для строительства частных домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу при расчетах с организацией, осуществляющей такое строительство, и регулирование правоотношений, возникающих в связи с таким привлечением денежных средств".

"Нами разработана значимая нормативная база, направленная на создание механизма использования счетов эскроу при расчетах с организациями, осуществляющими строительство индивидуальных жилых домов по договорам, заключенным с физическими лицами. Мы стремимся соблюсти баланс интересов граждан и бизнеса: принятие законопроекта позволит защитить средства граждан от рисков неисполнения обязательств подрядчиками, минимизировать возможность незавершенного строительства объекта, повысить доступность частных домов, создать гарантированный спрос для бизнеса. Все это направлено на то, чтобы больше семей смогли улучшить свои жилищные условия", - говорит статс-секретарь - заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Юрий Муценек.

Как и в случае с многоквартирными домами, использование эскроу-счета обеспечивает защиту средств граждан, поскольку подрядчик получит оплату только после завершения строительства. Кроме того, этот счет будет застрахован группой компаний "Агентство по страхованию вкладов" на сумму до 10 миллионов рублей.

Важно, что строительство домов, подпадающих под действие нового закона, должно осуществляться с использованием домокомплектов или типового проекта. В Минстрое уверены, что данный механизм повысит спрос на жилье среди граждан, а использование типовых проектов или домокомплектов будет способствовать созданию понятного кредиторам залога, что в свою очередь приведет к новому этапу в развитии рынка ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, вступление закона в силу (предполагается, что это произойдет 1 марта 2025 года) будет стимулировать производство домокомплектов, что обеспечит дополнительное развитие отечественной дерево- и металлообрабатывающей промышленности.

"Спрос на частные дома растет, за первые пять месяцев этого года доля кредитов на приобретение и создание индивидуальных жилых домов составила 17,8% от общего объема ипотеки. С принятием этого законопроекта у банков появится понятный залог, будет проще взять ипотеку по одной из ипотечных программ с господдержкой, рынок станет цивилизованным, а количество кредитов увеличится. Совместно с Минпромторгом России мы развиваем индустриальное домостроение в этом сегменте: помимо использования эскроу-счетов, мы максимально "обеляем" спрос за счет использования типовых проектов и домокомплектов. Это позволит сделать частное жилищное строительство более понятным для населения, застройщиков и банковского сектора", - говорит Никита Стасишин, заместитель главы Минстроя.

Однако прописанный в законе механизм будет необязательным. Иными словами, он не лишит граждан возможности приобретать, а подрядчиков осуществлять строительство жилых объектов существующими способами, без использования эксроу-счетов.

"Важен и другой законопроект, который будет принят во втором чтении в ближайшее время и предусматривает внесение изменений в Налоговый кодекс РФ. В соответствии с ним услуги подрядчиков по строительству индивидуальных жилых домов с использованием счетов эскроу не будут облагаться НДС, аналогично деятельности застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов", - говорится в дополнительном сообщении Минстроя.

"Законодательное регулирование особенностей использования эскроу-счетов при подрядном способе строительства частных домов, безусловно, является важным шагом на пути развития цивилизованного рынка. Понятный механизм взаимодействия всех ключевых участников - граждан, подрядчиков и банков - повысит прозрачность частного жилищного строительства. Средства будут защищены, подрядчики смогут планировать развитие бизнеса благодаря банковскому финансированию. Банки, в свою очередь, смогут предоставлять кредитные средства по приемлемым ставкам за счет более эффективного управления кредитными рисками", - делится своим мнением заместитель генерального директора компании "Дом.РФ" Алексей Ниденс*.

Цифровой базой для реализации закона станет портал стройим.дом.рф, который предусматривает взаимодействие всех участников сделки в онлайн-формате. На платформе уже доступен реестр из более чем 1 200 подрядчиков и более 1 500 проектов домов. 60 подрядчиков уже готовы предложить клиентам строительство домов по более чем 270 проектам с использованием эскроу.

"Развитие частного жилищного строительства - один из наших национальных приоритетов. Благодаря внедрению механизма эскроу и цифровизации процесса будет сформирована надежная деловая репутация компаний, чего не было раньше. Это, в свою очередь, позволит гражданам более тщательно выбирать конкретного подрядчика и будет способствовать постепенному "вымыванию" с рынка недобросовестных строителей. Отдельно хочу уточнить, что принятые поправки также предусматривают возможность использования средств материнского капитала на строительство частного дома по новой безопасной схеме", - подчеркивает Сергей Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Фото: Юрий Морозов / Фотобанк Лори

По словам Алексея Ниденса, опросы "Дом.РФ" убеждают: благодаря введению нового механизма доля граждан, предпочитающих строительство частного дома с привлечением профессионального подрядчика, увеличится в три раза - с существующих 13% до 39%. "Кроме того, согласно нашим исследованиям, проведенным совместно с ВЦИОМ, потенциальный спрос на жилье в ближайшие пять лет составит около 1 млн частных домов в год. Таким образом, при участии профессиональных подрядчиков можно строить около 400 тысяч домов в год", - считает Алексей Ниденс.

См. также:

Четырехдневная рабочая неделя: за и против

Правда ли, что микрозелень полезна?

Какое домашнее животное может принести миллионы?

Почему европейцы стали реже заниматься сексом?

Как правильно построить свой день для большей эффективности?

Какое время суток лучше всего подходит для занятий спортом?

В продолжение основатель экспертного клуба "Загородное развитие" Валерий Лукинов отмечает: по данным Росстата на первый квартал 2024 года, 69,9% жилых площадей в стране введены в эксплуатацию застройщиками жилья. И очевидно желание государства и банковского сообщества сделать сферу загородной недвижимости прозрачной, а заодно создать оценку надежности строительных компаний, работающих в сегменте жилья.

Валерий Лукинов, основатель экспертного клуба "Загородное развитие": "Я бы назвал принятие закона своевременным: покупатель получит гарантии целевого использования своих средств и качества работы подрядчика. Подрядчик сможет взять кредит под 1% в том же банке на выполнение работ, что очень выгодно для всех сторон. Я считаю, что льготные кредиты должны выдаваться только с использованием эскроу-счетов: так мы сможем очистить рынок от компаний-"кэш-аутов", однодневок, которые оставляют после себя обманутых покупателей и недостроенные дома. Потребительский экстремизм - риск для строительных компаний, поэтому в Институте развития "Дом.РФ" уже давно прорабатывают вариант независимой системы приемки этапов работ. С одной стороны, она защищает покупателей домов (не все понимают, как проверить качество этапов работ), с другой - защищает подрядчиков от неправомерных претензий заказчиков".

Ольга Иванова, генеральный директор BN Group, согласна: с одной стороны, принятие закона об эскроу для жилья положительно скажется на строительной отрасли, в том числе на темпах ввода жилья, которые в последние годы бьют рекорды. (Стоит напомнить, что в 2023 году в России было введено более 110 млн кв. м, причем более половины (53%) пришлось на индивидуальное жилищное строительство). Однако, с другой стороны, очень важно отработать механизмы аккредитации взаимодействия банка с заемщиками (под какой процент и на каких условиях будет выдаваться кредит, какими банками и так далее). И это только начало списка задач, о которых говорит эксперт.

Ольга Иванова, генеральный директор BN Group: "Есть еще два важных аспекта: себестоимость строительства и рыночная стоимость объектов. Можно провести аналогию с эскроу-счетами в многоэтажных жилых домах: здесь после принятия закона об эскроу летом 2019 года цены на рынке новостроек выросли примерно на 13% за полгода. В зависимости от размера застройщика и его отношений с банками-партнерами стоимость строительства выросла в среднем на 7-10%, при этом инфляция на конец 2019 года была чуть выше 3%, а ключевая ставка Центробанка составляла около 7%. Теперь стоимость строительства может вырасти в разы больше, до 20-25%, так как ключевая ставка ЦБ намного выше, и банки, конечно, будут закладывать дополнительную премию за риск заключения сделок с физическими лицами".

По мнению собеседника BFM.ru, все это может вызвать дальнейший рост цен на рынке загородной недвижимости на 15-20%, что, в свою очередь, может привести к охлаждению спроса на величину до 30% в ближайшие месяцы. "В среднесрочной перспективе, опять же по аналогии с МКД, новые проекты могут скорректировать планировки в пользу малогабаритных коттеджей (преимущественно одноэтажных домов площадью до 100-120 кв. м) с целью оптимизации конечной стоимости лота", - прогнозирует Ольга Иванова.

Источник