Дифференцированный платеж по ипотеке: что нужно знать

Любая ошибка при заключении ипотечного договора может ударить по бюджету. Чтобы не переплачивать банкам, важно правильно выбрать способ погашения кредита. Рассказываем, чем хорош дифференцированный платеж

РБК-Недвижимость уже писала об особенностях аннуитетных платежей, при которых размер ежемесячного взноса не меняется в течение всего срока кредитования. Но это оборачивается большой переплатой по процентам.

В этой статье мы расскажем о менее распространенной стратегии погашения кредита для заемщиков - дифференцированных платежах. Большинство банков сами определяют, каким будет способ погашения ипотечного кредита. В российских банках это, как правило, аннуитетная схема. Однако некоторые кредитные организации оставляют этот выбор за клиентами. Мы объясняем, что такое дифференцированный платеж и как он рассчитывается.

Что такое дифференцированная оплата?

Дифференцированный платеж - это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. Максимальная финансовая нагрузка приходится на первые месяцы после оформления ипотеки, а к концу срока кредитования взносы становятся минимальными.

Разница в сумме выплат обусловлена тем, что при дифференцированной схеме так называемое тело кредита (его сумма без учета процентов) распределяется на весь период равными долями, а на остаток начисляются проценты сверх фиксированной суммы.

Поскольку к концу срока кредита основной долг уменьшается, начисляется меньше процентов - отсюда и изменения в размере ежемесячного платежа. Для сравнения, при аннуитете сумма минимальных взносов всегда фиксирована, но соотношение процентов и основной суммы меняется. В первые месяцы львиная доля платежа идет на погашение процентов, а основной долг заемщика почти не уменьшается. Только после того, как банк получил большую часть требуемых процентов, начинается погашение основного долга. Таким образом, итоговая переплата по кредиту оказывается значительно выше.

На графике видно, как при дифференцированных платежах сумма переплат уменьшается в процессе погашения долга (Фото: credits.ru )

Аннуитет и дифференцированный платеж: различия

1. Различные методы расчета

Метод расчета аннуитетной ипотеки корректируется таким образом, чтобы ежемесячные платежи были одинаковыми. Для этого каждый месяц меняется сумма, идущая на выплату основного долга, и сумма, отражающая начисленные проценты. Но общая сумма, регулярно выплачиваемая заемщику, остается неизменной из месяца в месяц.

При дифференцированной ипотеке сумма, идущая на погашение основного долга, фиксируется на одном уровне. Но сумма начисленных процентов меняется в зависимости от остатка долга. Поэтому ежемесячные платежи каждый раз будут разными.

Понять разницу в методах можно с помощью ипотечного калькулятора, если задать одинаковые суммы кредита, одинаковые сроки и процентные ставки, но указать разные виды ипотеки - дифференцированную и аннуитетную.

2. Различные суммы выплат

При аннуитетной ипотеке ежемесячный платеж постоянен, а при дифференцированной - меняется каждый раз.

3. Различные расходы на погашение кредита

Из-за разной методики сумма процентов, начисленных за весь срок ипотеки, при аннуитетном кредите будет выше, чем при дифференцированном. Поэтому общая сумма, которая с учетом основного долга будет возвращена банку, в случае аннуитета будет выше.

Дифференцированные платежи - более выгодная стратегия погашения ипотеки для заемщиков (Фото: Rahabi Khan/Pexels)

Как рассчитать ежемесячные взносы

При заключении договора заемщик получает график платежей. Если в случае с аннуитетом вам нужно запомнить только одну цифру, то при дифференцированной схеме придется регулярно сверяться с этим документом. Проверить текущую сумму обязательного платежа можно также в офисе банка, через банкомат или по телефону контакт-центра.

При желании размер платежа можно рассчитать самостоятельно. Для этого удобнее всего воспользоваться ипотечным калькулятором или специализированным онлайн-сервисом на портале банка. Более трудоемкий вариант - расчет по формуле. Это не так сложно, но занимает много времени.

Первоначальная сумма кредита делится на срок в месяцах - так получается базовая сумма платежа. Далее к ней ежемесячно добавляются проценты. Чтобы их рассчитать, необходимо остаток основного долга умножить на процентную ставку и разделить на 12.

Пример расчета

Рассмотрим на примере разницу в расчетах аннуитетных и дифференцированных платежей. Итоговые цифры будут приблизительными, так как у разных банков свои условия по графику и выплате взносов. Но расчет обычно одинаков. Допустим, вы оформили ипотеку на сумму 6 миллионов рублей на десять лет по ставке 10% годовых.

Аннуитетный платеж

В этом случае вам придется ежемесячно выплачивать банку 79,29 тысячи рублей. Итоговая переплата по кредиту составит 3,51 миллиона рублей.

Дифференцированная оплата

По тем же исходным данным, но с дифференцированными платежами, ежемесячный взнос в течение всего срока кредитования снизится со 100 тысяч до 50,42 тысячи рублей. Переплата по процентам будет на полмиллиона меньше - 3 миллиона рублей.

При дифференцированной схеме вы можете самостоятельно рассчитать сумму обязательного ежемесячного платежа (Фото: Khwanchai Phanthong/Pexels)

Плюсы и минусы дифференцированной оплаты

Главное преимущество дифференцированных платежей - ощутимая экономия на процентах. При аннуитете они начисляются по той схеме, которая выгоднее банку. При дифференцированной системе погашения заемщик каждый раз платит проценты только за те средства, которые он фактически использовал в расчетном месяце. Поскольку с каждым платежом тело кредита становится меньше, вместе с ним уменьшаются и отчисления кредитору. В результате основной долг уменьшается быстрее, и итоговая переплата получается значительно меньше, чем при аннуитете. Лучше всего это видно при больших суммах и сроках ипотеки.

С другой стороны, дифференцированные платежи менее доступны. Эта схема больше подходит людям с высокими доходами, так как платежеспособность потенциальных заемщиков оценивается более строго. Подтвержденный доход должен быть в среднем примерно на 20-25% выше, чем в случае с аннуитетом. Это связано с тем, что при одобрении кредита банк начинает отсчет с первых месяцев, на которые приходятся максимальные ежемесячные выплаты. Хотя в процессе погашения кредита взносы могут уменьшаться вдвое, при дифференцированной схеме заемщикам одобряются меньшие суммы.

Еще один недостаток - постоянно меняющаяся сумма ежемесячных взносов. Из-за этого заемщику приходится постоянно сверяться с графиком платежей и уточнять, сколько денег нужно будет внести в следующем расчетном периоде. Кроме того, усложняется планирование семейного бюджета.

Главное преимущество дифференцированных платежей - экономия на процентах (Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)

Кому подходит дифференцированная ипотека

Несмотря на преимущества дифференцированных платежей, выбирать схему погашения нужно исходя из ваших целей и текущих финансовых возможностей. Дифференцированный график позволяет хорошо сэкономить на процентах, но он подходит не всем. Людям с невысокими доходами лучше выбрать аннуитет, иначе первые платежи могут оказаться им не по карману. Если заемщик рассчитывает получить крупный кредит и не планирует погашать его досрочно, дифференцированные платежи также не дадут желаемого эффекта.

Если бюджет может покрыть первоначальный взнос и достаточно большие последующие платежи, дифференцированная ипотека станет оптимальным вариантом. Эксперты рекомендуют ее людям с высокими доходами и тем, у кого есть дополнительные источники дохода, которые позволят им поддерживать привычный уровень жизни в период наибольшей кредитной нагрузки. Еще больше можно сэкономить, если погасить ипотеку досрочно. Это выгодно, так как при дифференцированной схеме проценты погашаются не сразу, а распределяются на весь период кредитования.

Какие банки дифференцируют платежи по ипотеке

В советское время дифференцированные платежи были единственно возможным вариантом погашения кредитов, поэтому такую схему часто называют классической.

К сожалению, сегодня на российском рынке ипотечного кредитования он практически не встречается. Кредиторам гораздо выгоднее делать аннуитетные платежи, ведь в этом случае они получают проценты практически сразу. Лишь немногие позволяют заемщикам самостоятельно определять порядок погашения кредита. При оформлении ипотеки составляются два графика, чтобы клиент выбрал наиболее выгодный для себя.

Лишь немногим банкам разрешено самостоятельно определять порядок погашения кредита для заемщиков. При оформлении ипотеки клиент может выбрать наиболее выгодный график платежей (Фото: Floriane Vita/Unsplash)

Некоторые кредитные организации также используют обе схемы оплаты, но их "классика" распространяется только на потребительские кредиты. Подробнее о кредитных программах вы можете узнать в соответствующих разделах на сайтах кредитных организаций.

Сотрудники этих банков учитывают предпочтительный для клиента способ погашения кредита, но окончательное решение принимается после рассмотрения заявки, проверки кредитной истории и анализа финансового состояния потенциального заемщика. Прежде чем сделать выбор, мы рекомендуем сравнить как можно больше вариантов и предложений от банков.

Источник