В последнее время объем предложения жилья с отделкой растет на московском рынке в целом и за восемь лет увеличился в 11 раз. Интерес покупателя к отделке от застройщика также в целом вырос и, по мнению экспертов, не угаснет даже в нынешних непростых условиях
Квартира с отделкой стоит дороже и с не всегда предсказуемым качеством, но вы можете включить стоимость отделки в ипотечный кредит и заехать сразу после получения ключей. Квартира без отделки - это долгие хлопоты с ремонтом, который почти всегда обходится дороже, чем от застройщика, но зато сумма покупки (а значит, и ежемесячный платеж по кредиту, если он есть) меньше, а индивидуальный дизайн можно сделать исключительно по своему вкусу. Вот и страдают покупатели жилья в новостройках: Что же выбрать? Однако, как свидетельствуют результаты недавнего исследования группы компаний "Аквилон", москвичи, например, пострадали не так сильно.
Используя данные аналитической платформы bnMAP.pro, эксперты компании сравнили интерес столичных покупателей к первичным квартирам формата white box как с отделкой, так и с квартирами, предлагаемыми в черновом варианте. Для сравнения были взяты два периода по году (июль 2022 - июнь 2023 и июль 2023 - июнь 2024) и жилые комплексы, поступившие в открытую продажу в эти временные периоды. При этом рассматривались только проекты комфорт- и бизнес-класса и только те, что расположены в старых границах Москвы.
Вот какими выводами поделились аналитики с BFM.ru . За первый период в Москве было продано 2728 лотов на 137,9 тыс. кв. м, при этом львиная доля сделок (2093 - 76,72%) пришлась на квартиры без отделки, 456 - на white box и 179 - на лоты с отделкой. За тот же период, год спустя, в столице был заключен 3151 ДДУ на 153,3 тысячи квадратов, но выравнивание оказалось совершенно иным: черновая отделка и белая коробка почти сравнялись по популярности (1198 и 1119 сделок - 38% и 35,5%), а вот доля вариантов с отделкой значительно выросла - до 834 ДДУ.
Крайне важно отметить, что происходило с предложением в эти периоды. "В июле 2022 - июне 2023 года в старых границах Москвы продажи в рассматриваемых классах начались в десяти проектах на 7 038 лотов площадью 372 тысячи квадратных метров, из которых 5 387 лотов (73,7%) были представлены в формате shell & core. В 2023-2024 годах в открытую продажу поступило 29 жилых комплексов на 21 862 квартиры площадью 1,2 миллиона квадратных метров, то есть предложение выросло почти в три раза по количеству проектов и еще более чем в три раза по площади. На черновые квартиры, однако, уже приходится лишь 40,8% - 8926 лотов. Белая коробка занимала почти такую же долю (38,8%, или 8486 квартир). В 2022-2023 годах насчитывалось 467 готовых лотов, а в 2023-2024 годах - 4450", - говорится в материалах группы компаний "Аквилон".
И они еще раз подчеркивают, что структура предложения существенно меняется из года в год. "Если в новых проектах 2022-2023 годов белый короб полностью отсутствовал в жилых комплексах комфорт-класса, а отделка практически полностью присутствовала в бизнес-сегменте, то в сезоне 2023-2024 годов рынок уже предлагает все виды отделки в проектах обоих классов. При этом в "бизнесе", например, белая коробка выросла почти в шесть раз: с 1 184 до 6 627 лотов", - уточняют эксперты.
Стоит вспомнить, что почти весь 2022 и часть 2023 года застройщики потратили на импортозамещение, поиск новых поставщиков, выстраивание новых логистических цепочек и так далее, поэтому в это время большинство квартир выводилось на рынок без отделки. Потом все или почти все было заменено, найдено и выстроено - и доля готового продукта сразу же увеличилась. И покупатели, как видно из расчетов, тут же отреагировали на это.
Михаил Рогатых, руководитель отдела развития продаж ГК "Аквилон", Москва: "Мы считаем, что рост спроса на white box и отделку связан с повышением информированности покупателей. С развитием девелоперского продукта, покупательского опыта и рынка недвижимости в целом люди приходят к пониманию преимуществ покупки готовых или почти готовых к проживанию квартир. Отделка сокращает время с момента получения ключей до непосредственного переезда, а также минимизирует ущерб, наносимый общественным пространствам во время ремонта. Это еще и существенная экономия: цены на отделочные материалы постоянно растут, а приобретая квартиру с отделкой на этапе строительства, клиент "фиксирует" стоимость ремонта и в итоге тратит в несколько раз меньше, чем в случае чернового варианта. Поэтому группа компаний "Аквилон", придерживаясь идеологии разумного девелопмента, по умолчанию использует white box во всех новых жилых проектах, строящихся в Москве".
"За последние восемь лет произошло качественное изменение предложения и кратный (более чем в 11 раз!) рост количества объектов с отделкой в продаже. В 2017 году среди всех московских квартир и апартаментов только 2,3 тысячи лотов (4,6% от общего объема предложения) можно было купить с отделкой. В 2020 году доля таких лотов в экспозиции составляла уже 29% (8,1 тыс.). А в настоящее время (по состоянию на август 2024 года) объем готового предложения составляет 50,2% или 25,8 тыс. лотов", - продолжает тему Людмила Герлиц, директор департамента аналитики компании Nikoliers.
По расчетам Николье, по итогам первого полугодия 2024 года в Москве 47% сделок пришлось на лоты с отделкой, однако в Санкт-Петербурге на квартиры с отделкой пришлось 75% от общего числа сделок с первичной жилой недвижимостью, что обусловлено структурой рынка (в Петербурге 76% предложения составляют лоты комфорт-класса, в Москве их доля составляет всего 42%). "Среди любопытных тенденций можно выделить предпочтение, которое покупатели бизнес-класса отдают отделке white box как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, в то время как в других сегментах (в том числе высоких ценовых) покупатели, выбирая отделку, отдают предпочтение варианту с чистовой отделкой (финиш)", - добавляет Людмила Герлиц.
Статистика компании Ricci | Residential Real Estate также говорит о том, что доля квартир без отделки в московской экспозиции в последнее время неуклонно снижается. Если сравнивать август этого года с прошлым, то снижение составит 4,5%, если сравнивать с декабрем 2023 года - 9,5%, то даже по сравнению с июлем этого года - минус 8,9%.
Екатерина Ломтева, генеральный директор компании Ricci | Residential Real Estate: "Утверждение о том, что чем выше класс недвижимости, тем меньше интереса ее покупатели проявляют к отделке, неоднозначно. Просто в премиум-сегменте покупатель традиционно требователен и предъявляет повышенные требования к качеству и материалам, поэтому часто прибегает к индивидуальным решениям. В бизнес-классе интерес к отделке также сохраняется, но большую роль играет соотношение цены и качества, а также функциональность: эстетика здесь важна для покупателя, но он вряд ли пойдет на чрезмерную и порой нерациональную роскошь. В сегменте комфорт, как правило, из-за ограниченного бюджета интерес к элитной отделке невысок: в приоритете - доступность самого жилья. Отношение к отделке может сильно варьироваться в зависимости от личных предпочтений покупателей. Кто-то, конечно, хочет сделать отделку сам, чтобы учесть все свои пожелания, кто-то может искать готовые решения. Словом, универсальной формулы здесь нет".
Но Людмила Герлиц считает, что зависимость в паре "класс недвижимости - доля лотов с отделкой в экспозиции" все же есть, причем прямая. Неслучайно, по ее подсчетам, в Москве доля лотов с отделкой в комфорт-классе составляет 62%, в бизнес-классе - 37%, в премиум-классе - 35%, а в элитном - 27%.
Фото: Владимир Новиков/пресс-служба мэра и правительства города
Людмила Герлиц, директор департамента аналитики компании Nikoliers: "Текущая база предложений сформирована опытом работы в предыдущие годы, когда застройщики старались делать отделку только в отдельных корпусах, секциях или непосредственно в квартире опционально, но в целом застройщики постепенно отходят от такой механики работы. В последние годы резко негативные отзывы о качестве отделки слышны все реже и реже. Девелоперы накопили опыт работы с этим продуктом, поэтому сегодня встречаются довольно мелкие недочеты, но о системной проблеме речь уже не идет. Нынешнее качество отремонтированного жилья позволяет владельцу въехать в квартиру, внести коррективы в цветовые решения стен или сантехнику и обновить ремонт через пять-семь лет. Премиальные игроки рынка делают действительно качественную отделку, не желая нести имиджевые риски, уделяя пристальное внимание деталям. Например, в доме Бродского название ЖК было нанесено даже на ручки духового шкафа - настолько тщательно брендирован продукт".
Однако, по словам Екатерины Ломтевой, некоторые застройщики не хотели сдавать жилье с отделкой по ряду причин. "Например, из-за отсутствия необходимых компетенций: ведь отделка - это, по сути, отдельный бизнес. Второй момент - невозможность "упаковать" этот продукт, плюс покупатели (особенно в бизнес-классах и выше) предпочитали белую коробку и делали ремонт "под себя". Но в нынешних непростых условиях покупатель, наоборот, выбирает жилье, в которое не нужно вкладывать лишние средства", - считает эксперт.
Но вот хороший вопрос: сейчас, в отсутствие льготной ипотеки на новостройки и запредельных ставок по стандартной банковской ипотеке, долгосрочной или краткосрочной, но в любом случае заметного проседания продаж и всего остального, что будут делать застройщики - удерживать, увеличивать или уменьшать объем предложения с отделкой? Как напоминает Людмила Герлиц, отделка - это дополнительное обязательство для застройщика, но и дополнительный источник прибыли. Сокращая цепочку поставок (прямые контракты с производителями), девелопер и клиент оказываются в выигрышной ситуации: девелопер зарабатывает, клиент экономит.
"Для доступных ценовых сегментов отделка, включенная в ДДУ, позволяет сразу получить два существенных преимущества: включить расходы в ипотечный платеж и зафиксировать цену за квадратный метр отделочных работ. В связи с ростом цен как на отделочные материалы, так и на услуги бригад, отделка от застройщика является качественной альтернативой. При сценарии, когда клиент не попадает под условия льготных ипотечных программ, определенная часть потенциальных покупателей, не имеющих достаточно собственных средств для приобретения недвижимости с отделкой, скорее всего, временно переключит свое внимание на рынок аренды и накопления капитала, чем купит лот без отделки", - уверена Людмила Герлиц.
Может быть, и так, давайте посмотрим. В августовском (то есть проведенном в новых условиях) опросе аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru" об этом говорится*: 57,1% респондентов не готовы покупать квартиру с отделкой от застройщика. Причем 15,3% аргументируют свое нежелание именно тем, что для них крайне важна цена квартиры, а ремонт ее увеличивает.
Однако 42,9% участников опроса заявили, что готовы купить квартиру с прекрасной отделкой, но есть оговорки. Так, 19,5% могут рассмотреть возможность покупки, если ремонт увеличит стоимость покупки максимум на 5%. 11,6% респондентов готовы переплатить не более 10%. Но 11,8% согласны заплатить за ремонт и больше 10%, лишь бы не утруждать себя.
Russian 
English 
German 
Polish