Статистика за первые шесть месяцев 2024 года показывает, что в целом застройщики постарались на славу: по сравнению с прошлым годом объем ввода жилья в стране увеличился. Но, как всегда, дьявол кроется в деталях
Итоги развития июля и всего первого полугодия в сегменте многоквартирных домов получаются какими-то... Нет, все вроде бы в порядке, но навевает мысли о том, что расчеты относятся к периоду действия льготной ипотеки на новостройки, которой сейчас нет. И потому статистика вроде бы радостная, но во многом бесперспективная, с оттенком грусти.
Портал "Единый ресурс застройщиков" сообщает, что в июле этого года застройщики вывели на рынок на 43% больше МКД, чем годом ранее, и всего на 1% меньше, чем в июне: на июльские 567 объектов от 214 застройщиков приходится 73,5 тысячи квартир общей площадью 3,64 миллиона квадратных метров, а площадь квартир по сравнению с июлем 2023 года увеличилась на 8,4%. С начала года на рынке появилось 3408 объектов (на 25,7% больше, чем за аналогичный период 2023 года), то есть 557 тысяч квартир общей площадью 27,28 миллиона квадратов.
"В среднем с января 2024 года на рынок страны ежедневно выводится 2 615 квартир, что на 3% меньше, чем в 2023 году. При сохранении таких же темпов за год будет выведено 957 тысяч квартир. Больше всего объектов за месяц появилось в Республике Башкортостан (89), Ростовской (64) и Новосибирской (43) областях. По площади новых объектов лидируют Москва (0,26 млн кв. м), Ростовская область (0,24 млн) и Республика Башкортостан (0,22 млн)", - делится подробностями ЕРЗ.РФ.
По данным "Дом.РФ "*, в январе-июне 2024 года застройщики ввели в эксплуатацию 24 млн кв. м (плюс 14% по сравнению с прошлым годом). В результате портфель строящегося жилья достиг 115 млн кв. м (плюс 8% с начала года).
"В первом полугодии рост показателей проектного финансирования застройщиков ускорился: за шесть месяцев объем открытых кредитных линий превысил 19 триллионов рублей, выборка лимитов - 7,3 триллиона рублей. По итогам полугодия застройщики получили более 1,5 триллиона рублей с раскрытых счетов (в дополнение к 3,7 триллионам, полученным в рекордном 2023 году). Приток средств на эскроу-счета за первое полугодие составил 2,5 триллиона, а накопленные остатки увеличились на триллион, до 6,7 триллиона рублей. Покрытие выборки заемных средств застройщиков счетами эскроу остается высоким (85% на 1 июня 2024 года). Накопленный бэклог продаж позволит застройщикам гарантировать завершение проектов с близким сроком ввода в эксплуатацию, даже несмотря на ожидаемое замедление спроса", - подчеркивают аналитики "Дом.РФ".
По их оценкам, при завершении строительства дома по модели проектного финансирования застройщику достаточно продать 70% квартир на этапе строительства (еще 30% реализуется в уже завершенном проекте), однако повышенный спрос (особенно накануне завершения программы льготной ипотеки для новостроек) привел к тому, что в домах, введенных в эксплуатацию в первом полугодии, было продано 78%. По словам руководителя аналитического центра "Дом.РФ" Михаила Гольдберга, в проектах, запланированных к сдаче в 2024 году, уже продано 65% площадей, а в 2025 году - около 40%. "Иными словами, план уже выполнен, и ожидаемое снижение ставок по ипотечным кредитам не повлияет на модель продаж в проектах с близкой датой завершения. Однако если высокие ставки сохранятся для объектов с более поздним вводом, могут потребоваться дополнительные меры по поддержке проектного финансирования", - подчеркивают в "Дом.РФ".
Но вот что настораживает: крупнейшие компании страны замедлили запуск новых проектов, и, по подсчетам "Дом.РФ", общий рост обеспечили в основном застройщики, не входящие в топ-10. Конечно, не остались в стороне и крупняки: так, у "Брусники" плюс 216% по сравнению с прошлым годом, у Setl Group - 145%, у "Ровно" - 75%. Но многие лидеры рынка оказались в минусе: в частности, "Самолет" по запуску новых проектов упал на 32%, PEAK - на 50%, а пик - аж на 53%. Что это значит, нужно разбираться отдельно.
Что касается крупнейших рынков страны, то Москва, Краснодарский край, Татарстан, Свердловская, Ленинградская, Тюменская области за полгода прибавили в плане запуска новых проектов, причем некоторые значительно: Москва, например, показала результат плюс 37%, а Свердловская область и Татарстан - плюс 48%. Однако у Московской области минус 19%, а у Санкт-Петербурга - минус 15%.
Но в целом ситуация стабильна, считают в "Дом.РФ". Для увеличения объемов строительства необходимо, чтобы объемы ввода превышали объемы ввода жилья. Если показатель меньше 100%, то запуски не восполняют ввод, и портфель строящегося жилья сокращается. Поскольку за последние 12 месяцев девелоперы запустили на 42% больше новых проектов, чем ввели в эксплуатацию, соотношение на начало июля составило 51,5 млн на 36,2 млн кв. м, или 142%. "Запасов строящегося жилья хватит для поддержания текущего ввода до 2027 года, продажи квартир в новостройках в достаточной степени обеспечены новыми проектами", - заключает Дом.РФ.
Но эксперты ЦИАН*, проанализировавшие первое полугодие, не столь оптимистичны и говорят, что результаты застройщиков оставляют желать лучшего. Например, по их расчетам, общий объем ввода жилья в РФ в первом полугодии 2024 года на 2,5% больше, чем в первом полугодии 2023 года, однако население построило на 25% больше, а девелоперы - на 28% меньше. "Лидерами по объему строительства новых объектов остаются федеральные города и регионы с агломерациями-миллионниками: Москва (8,8% от общероссийского ввода), Санкт-Петербург (8,4%), Краснодарский край (5,7%), Московская область (5,2%), Новосибирская область (4,7%), Тюменская область (4.3%), Татарстан (3,8%), Свердловская область (3,5%), Ленинградская область (2,8%) и Нижегородская область (2,5%)", - говорится в сообщении компании.
Как уже рассказывал BFM.ru По данным ЦИАН, только в девяти регионах застройщики ввели больше жилья, чем население - это Москва и Санкт-Петербург, Чукотский, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа, Архангельская область, Новосибирская область, Чувашия и Северная Осетия. Максимальная доля ЖКХ в Еврейской автономной области и Магаданской области - здесь все 100% введенного в первом полугодии жилья было построено населением. Более 90% приходится на жилье в Камчатском крае, Чечне, Калмыкии, Белгородской области, Карачаево-Черкесии и Республике Алтай - здесь одни из самых низких объемов ввода застройщиками, отмечают эксперты.
См. также:
Во что инвестировать, чтобы не потерять?
Объекты специального регулирования: Что их ждет?
Как успешно противостоять мошенникам?
Эффективные способы защиты вашего бизнеса
Импортозамещение технологий: за и против
Можно ли предотвратить кражу персональных данных?
И еще несколько важных цифр по цианиду. Среди регионов, где объем ввода в первом полугодии существенно ниже прошлогоднего показателя, - Московская (минус 47%), Рязанская (минус 30%) и Липецкая (минус 23%) области, Санкт-Петербург (минус 21%) и Севастополь (минус 42%). В первой четверке снижение зафиксировано как среди населения, так и среди застройщиков (в большей степени), в Севастополе отрицательная динамика была только в ЖКХ, застройщики остались на уровне прошлого года. А в целом, как предполагает эксперт "ЦИАНоген.Аналитика" Елена Лапшина, общероссийские объемы ввода к концу 2024 года будут сопоставимы с прошлогодним показателем.
Russian 
English 
German 
Polish