Что происходит с офисным рынком в Москве? Насколько сбалансированы спрос на офисы и предложение? Стоит ли рассматривать покупку офисов в качестве инвестиции в текущей экономической ситуации?
Девелопер Stone, третий год подряд удерживающий лидерство в рейтинге РБК по продажам офисной недвижимости, недавно объявил о строительстве нового бизнес-центра на Ходынском поле в Москве. Кроме того, девелопер недавно объявил о создании Stone Realty - по сути, агентства коммерческой недвижимости, годом ранее - по строительству жилья. О состоянии рынка, инвестициях в офисы и диверсификации портфеля проектов в интервью "РБК-Недвижимости" рассказала Кристина Недря, директор по коммерческому управлению Stone.
- О чем говорят основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы?
- В прошлом году спрос на офисы в Москве и объем инвестиций в сегмент стали рекордными за последние десять лет. Если говорить о поглощении, то большую часть спроса отвоевала именно покупка для конечного пользователя. Драйверами стали представители государственных структур, финансового и IT-сектора. Таким образом, в первом квартале 2024 года мы продолжаем наблюдать снижение вакансий и технический рост арендных ставок. В то же время ввод объектов в эксплуатацию остается в дефиците, и это важный фактор, влияющий на дальнейшее развитие рынка. Более того, данная тенденция сохранится в будущем, по крайней мере, в течение ближайших двух лет. Основной объем офисной недвижимости только начинает строиться, а объекты, которые будут введены в эксплуатацию в перспективе 2024-2025 годов, уже фактически заполнены 701ТП3Т.
- Другими словами, будут ли продажи продолжать расти?
- Я бы не стал прогнозировать новый рекорд к концу 2024 года. Появились новые факторы, сдерживающие спрос, например влияние высокой ключевой ставки Центробанка. Тем не менее, сейчас мы видим, что компании, которые замедлили темпы роста в 2020-2022 годах, возвращаются к долгосрочному планированию и готовы к развитию. Я считаю, что они могут обеспечить спрос и активность на офисном рынке".
- Как высокие ставки по кредитам влияют на ваш рынок?
- Высокие процентные ставки по кредитам стали сдерживающим фактором для многих компаний, строящих на банковские средства, для вывода новых объектов. Поэтому, несмотря на то, что мы регулярно видим новости о новых перспективных офисных проектах, некоторые из них с большой вероятностью будут отложены до изменения базовой ставки и соответствующего снижения ставок проектного финансирования.
Высокая ключевая ставка довольно сильно влияет на экономику проекта в целом. Офисная недвижимость для многих девелоперов является непрофильным направлением. Дополнительное давление оказывает рост стоимости, который отмечается каждый год.
Учитывая совокупность всех факторов, мы прогнозируем, что на рынок выйдет не так много новых проектов - скорее, будут завершены те, что находятся в стадии реализации. Такую динамику нельзя назвать благоприятной для рынка в целом. Но если говорить о нашей компании, то мы изначально выбрали для себя более стабильную финансовую модель. Офисные проекты Stone строятся в основном на наши собственные средства и капитал наших партнеров-инвесторов. У нас также есть свои внутренние инструменты, благодаря которым мы поддерживаем стабильные темпы продаж: можно заключить сделку с небольшим первоначальным взносом и перейти в платную рассрочку, ставки по которой ниже ключевой, есть также программы отсрочки платежа.
- Остается ли офисный рынок глобально интересным для корпоративных и частных инвесторов в связи с вышесказанным?
- Офисы на продажу изначально являются инвестиционным продуктом, который очень стабилен с точки зрения сохранения привлекательности. Прогнозируемый рост стоимости квадратного метра в период строительства составляет 40%. Более того, в условиях сокращения альтернативных инвестиционных инструментов приток инвестиций в офисный сегмент только усилился. Конечно, при высоких ставках по депозитам многие несут средства в банки. Но доходность депозитов всегда ограничена временным периодом, а ставка постоянно движется. Недвижимость - более надежный и стабильный актив, где рост цены метра прогнозируется, зависит от стройки и превышает доход от депозита в разы. Но это долгосрочная игра.
Инвестиционные стратегии большинства инвесторов также изменилось за последние годы. Если раньше люди искали стрессовые активы, то сегодня большинство инвесторов выбирают менее рискованные стратегии с понятным и предсказуемым доходом. Они уже не кажутся такими привлекательными, как, например, GABs (готовый арендный бизнес. - РБК-Недвижимость), когда арендатор может съехать, а устаревшие помещения после его отъезда потребуют ремонта, а это дополнительные расходы для инвестора и вынужденный простой помещений. Строящиеся проекты - это продукт иного качества, который в долгосрочной перспективе будет востребован на рынке аренды. Интересные условия входа и рассрочка до окончания строительства позволяют покупателям просчитать свои денежные потоки и распределить платежи, не выводя весь капитал из оборота бизнеса. Покупка офиса - это еще и инвестиция для компании. Организации, которые раньше не задумывались о приобретении офисных помещений, меняют свою стратегию и приобретают офис как инструмент сохранения капитала. Офис в собственности работает так же, как инвестиции в HR-бренд, и повышает статус компании в глазах банков и партнеров.
- Ваша компания уже третий год занимает лидирующие позиции в рейтинге РБК. А есть ли планы на будущее - какие объемы строительства вы закладываете?
- Прежде всего, широкий спектр предложений на разных стадиях готовности и с большой географией позволяет нам сохранять лидерство среди конкурентов. У нас есть офисы от 40 кв. м до блоков в несколько этажей и зданий целиком, в сложившихся деловых районах и в новых локациях. Кроме того, в портфеле Stone всегда есть резерв, который мы можем предложить крупным компаниям: большой объем офисов на ранней стадии. Сегодня у нас в стадии реализации находятся семь бизнес-центров, и мы готовим к запуску восьмой флагманский проект. Все это соответствует стратегическому плану развития компании. Мы постоянно рассматриваем земельные участки для увеличения объема офисной недвижимости в портфеле, так как хотим сохранить лидерство на офисном рынке. Но в то же время мы понимаем, что пришло время диверсифицировать наш портфель. Мы уже объявили о своих планах в сфере жилой недвижимости, поэтому будем параллельно развивать и офисную, и жилую недвижимость.
Мы прекрасно понимаем, что есть места, где не хватает офисных объектов при активном развитии транспортной инфраструктуры и жилья в окружении. Как компания, которая слышит запрос городских властей на полицентричность мегаполиса, мы готовы строить офисы в сложившихся жилых районах. Более того, мы видим запрос на то, чтобы жить и работать в одном районе. Это соответствует и концепции наших проектов, когда мы планируем развивать в одном месте и офисные, и жилые функции.
- Давайте поговорим о жилье. На какой стадии готовности сейчас находятся ваши проекты? Какую тенденцию вы видите в ценообразовании? Эксперты рынка считают, что цены на жилье находятся в равновесии из-за коррекции спроса. Насколько перспективно сейчас инвестировать в жилье для розничных покупателей? Офисы и даже квартиры чувствуют себя лучше...
- Мы уже много рассказывали о том, что в портфеле компании четыре жилых проекта. Один из них выйдет на рынок в апреле - это жилой комплекс в Сокольниках. У нас давно не было ввода жилья, и многие наши постоянные клиенты, инвестировавшие вместе с нами в офисы и квартиры, ждут новых предложений.
Компания Stone зарекомендовала себя как девелопер, предлагающий своим клиентам инвестиционную недвижимость. Поэтому в жилом направлении, которое только запускается, мы транслируем все те ценности, которые годами закладывали в офисном сегменте. Мы ориентированы на инвестиционный старт: во-первых, как я уже сказал, это понятная модель для наших клиентов, во-вторых, мы выходим на высококонкурентный рынок, и от нас ждут лучших цен на начальном этапе. Если говорить о нашей стратегии в сфере недвижимости в целом, то, как правило, мы не даем больших скидок и не меняем характеристики продукта в процессе строительства в сторону упрощения. Поэтому наши покупатели уверены, что по покупка недвижимости теперь их инвестиции окупятся за счет увеличения стоимости квадратного метра, а продукт не потеряет в качестве на выходе. Вся эта динамика заложена в финансовую модель, которая основана на реальных цифрах. Мы видим перспективы того, что наше предложение станет инвестицией в рынок жилья.
- Давайте вернемся к ближайшей перспективе - к офисам. На днях вы объявили о новом проекте на Ходынском месторождении. Как вы оцениваете это место и проект? Как он продвигается?
- Учитывая повышенный спрос, который был отмечен в первом офисном проекте Stone на Ходынке, я могу с уверенностью сказать, что это та локация, которая всегда будет актуальна. Более того, сегодня это один из самых динамично развивающихся деловых районов. Он является продолжением географического бизнес-кластера на Белорусской и Ленинградского делового коридора. Очень удобная транспортная доступность и большое количество запросов на офисы от конечных пользователей - владельцев бизнеса, проживающих в этом районе. На сегодняшний день Ходынка представляет собой вполне сформировавшийся современный жилой район бизнес- и премиум-класса, есть также перспективные площадки, планы развития которых уже известны. Одним словом, она интересна для недвижимость инвестиции.
Понимая, что локация еще не поглотила весь отложенный спрос, мы выводим на рынок второй участок под строительство офисов, который находится в непосредственной близости от станции метро ЦСКА и нашего офисного квартала "Каменная Ходынка". Кроме того, мы работаем и над третьей очередью, поскольку потенциал еще не исчерпан. Это будет здание для штаб-квартиры крупной компании (около 50 тысяч квадратных метров). Именно поэтому мы закладываем такую площадь инфраструктуры - около 8 тысяч квадратных метров, в Каменной Ходынке 2.
- Расскажите нам подробнее о новом проекте.
- Я могу сказать, что это будет принципиально иной продукт как с точки зрения архитектуры, так и с точки зрения позиционирования. Мы впервые сотрудничаем с бюро Kleinewelt Architekten в рамках этого проекта". Важным элементом квартала станет сквозная плавающая стеклянная галерея, объединяющая три башни. Восьмой флагманский офис Stone объединит весь накопленный компанией опыт в сфере девелопмента коммерческой недвижимости. Инвестиции в проект составят около 25 миллиардов рублей. Запрос "работать, жить и отдыхать в одном месте" - один из самых ярких трендов в индустрии. И Ходынка - одна из тех точек на карте, которая сконцентрировала в себе синергию трех составляющих. Здесь достаточно много крупных компаний, которые расширяются, и они привлекают другие бизнесы, различные сателлиты.
- Вы также объявили о создании сервиса Stone property. Развивается ли он сегодня? Зачем крупному застройщику функция, которая приносит в разы меньше дохода, чем продажа и аренда... Не проще ли нанять подрядчика?
- Мы изначально понимали, что не хотим оставлять наших клиентов-инвесторов наедине с офисным блоком в бетоне. Особенно тех, для кого это первая инвестиция в коммерческая недвижимость и не имеют навыков управления активами. Поэтому для нас стало логичным решением запустить отдельное направление по сдаче помещений в аренду и рекомендациям по ремонтным работам. Учитывая, что сейчас мы готовимся к вводу в эксплуатацию второй очереди Stone Towers на Белорусской, пришло время активно работать над услугами в сфере недвижимости. Девелопмент остается основным бизнесом Stone, и для оказания услуг мы привлекли эксклюзивного партнера - агентство Stone Realty. Основная цель его работы - предоставление комплекса услуг для комфортного владения активами наших клиентов. Вместе мы будем работать над лояльностью клиентов и их желанием заключать повторные сделки. Сейчас ключевой задачей агентства станет поиск арендаторов для башен B, C офисного блока Stone Towers. В бизнес-центре с большим количеством собственников важно соблюдать баланс профилей арендаторов и поддерживать правильную ротацию. С помощью Stone Realty мы сможем контролировать эти процессы. Кроме того, мы понимаем, что небольшие помещения с отделкой сдаются быстрее. А в новых бизнес-центрах класса А такого продукта нет. Поэтому более опытные и дальновидные инвесторы будут делать ремонт так, чтобы их лоты ушли первыми. И Stone Realty будет предлагать нашим клиентам такую возможность.
Возвращаясь к вашему вопросу о том, почему мы делаем это сами: потому что это наша репутация, и мы нацелены на построение долгосрочных отношений с клиентами. Наша партнерская зона аренды будет соответствовать Камень стандарты по уровню сервиса. У компании уже есть опыт в этом: вместе с партнерами мы заполнили арендаторами наши бизнес-центры класса B+, причем сделали это в кратчайшие сроки. Еще один важный момент - арендные ставки. В объектах нового уровня ставки будут выше среднерыночных, и задача Stone Realty - учесть интересы наших инвесторов в этом вопросе.
- А какие продуктовые тренды вы бы назвали определяющими для офисного сегмента сегодня?
- Одним из главных трендов в офисной недвижимости, как я уже говорил, является запрос на работу и отдых в одном месте. От людей, которые много времени уделяют работе, проводят большую часть дня в офисе. Особенно если речь идет о качественных офисах - это компании, которые смотрят в будущее, на развитие и рост своих сотрудников, а сотрудники очень мотивированы быть активными. Но для того чтобы проводить много времени на работе и не выгорать, необходимы дополнительные возможности, например, инфраструктурные объекты, где мы можем не только заказать услугу на данный момент, но и имеем возможность выйти на свежий воздух, отдохнуть и перезагрузиться.
Поэтому мы уделяем большое внимание благоустройству наших офисных объектов, и те, где рядом уже есть естественный зеленый ландшафт и при этом высокая транспортная доступность, остаются поистине уникальными площадками для строительства офисов. Зеленая среда положительно влияет на человека и помогает снять стресс. Спорт и искусство также становятся антистрессовыми факторами для жителей мегаполиса: тренд на здоровый образ жизни развивается уже не первый год, а культурные объекты в большом городе неизменно привлекают внимание аудитории. Поэтому если раньше инфраструктура бизнес-центров была ориентирована на рестораны, столовые, кафе и сферу услуг, то сейчас невозможно представить востребованный объект без спортивных студий, художественных галерей и развлечений. Современный офис должен поддерживать образ жизни своих пользователей, именно поэтому тенденции офисов и жилья так тесно переплетаются, а курс на work-life balance среди передовых девелоперов будет только усиливаться.
Russian 
English 
German 
Polish