И из нашего окна. Как вид из окна квартиры влияет на ее стоимость и популярность

Фото: Istockphoto.com/Kirill Sirotiuk

На первичном рынке жилья Петербурга квартиры с хорошими видовыми характеристиками за последние годы подорожали примерно на 20%. По словам застройщиков, квартира с видом на парк, воду или исторические достопримечательности может стоить дороже такой же, но без вида, на 10-30%, и спрос на них есть всегда. Неудивительно, что при проектировании стараются заложить как можно больше таких квартир. В будущем ожидается рост предложения за счет редевелопмента, в результате которого освобождаются территории, окруженные водой и историческими объектами.

Куда смотрят окна

По данным "Петербургской Недвижимости", из около 10,5 млн кв. м строящегося жилья в петербургской агломерации 25% квартир возводится у воды, а 27% - у парков. При этом на данный момент у воды строится на 13% жилья больше, чем, например, 5 лет назад. Этому способствует редевелопмент промзон, создание намывных территорий, что дало толчок развитию жилищного строительства на Васильевском острове и в Невском районе.

- Четких критериев для конкретных квартир нет, застройщики определяют их сами, - говорит Ольга Трошева, директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). - Традиционно квартиры с окнами, выходящими на воду, парки и достопримечательности исторического центра, являются самым дорогим вариантом из видовых. Например, высокий спрос на проект от Setl Group жилого комплекса Imperial Club на Васильевском острове рядом с ледоколом "Красин", помимо прочего, традиционно обеспечивается удачной локацией и большим количеством квартир с эксклюзивными панорамами на Неву и парадный Петербург.

- На первичном рынке жилья Санкт-Петербурга количество квартир, обладающих определенными характеристиками, за последние несколько лет увеличилось примерно на 20%, - сообщает руководитель отдела маркетинга ЛСР. Недвижимость - SZ" Ольга Ульянова. - Такое предложение квартир будет расти за счет развития так называемого "серого пояса". Например, сейчас наша компания реализует два проекта в районе Октябрьской набережной, прямо у реки Невы. Также мы активно застраиваем территорию в западной части Васильевского острова, у побережья Финского залива - из окон первой очереди жилого комплекса "Морская набережная" открывается вид не только на акваторию, но и на растущий хвойный парк.

Для квартиры с красивым видом из окна обязательным условием являются большие, широкоформатные окна, говорит Юлия Гусакова, главный архитектор СК "Дальпитерстрой".И если раньше считалось, что видовые квартиры могут располагаться только на верхних этажах здания, то теперь они могут быть на любом, даже на первом этаже, главное условие - вид из окна и панорамное окно.

Согласно Татьяна Халилова, директор отдела продаж GloraX, Специфическими считаются квартиры, из окон которых открывается пейзажный вид либо на природу, либо на достопримечательности или панораму города. Разница в специфических характеристиках имеет свою градацию престижности, а значит, и стоимости квадратного метра в конкретной квартире.

Как указано в Группа компаний "Эталон, самый живописный вид на ухоженный парк, морское побережье или оживленную улицу вызывает эмоции и улучшает настроение владельца квартиры. В многоэтажных домах определенные квартиры располагаются на верхних этажах. Например, в девятиэтажном здании вид из окон будет открываться только с верхних этажей, в небоскребах видовые квартиры проектируются практически на всех жилых этажах.

Согласно исследованию Главстрой Санкт-Петербург Улучшенные видовые характеристики квартиры входят в ТОП-5 критериев комфортного жилья. Так, каждый второй житель мегаполиса хотел бы жить рядом с парком, сквером или "зеленой" зоной. А если расширить видовой диапазон до любого водоема - озера, пруда, залива или моря - и набережной, а также исторического центра города, то окажется, что такие квартиры действительно пользуются большим спросом у подавляющего большинства покупателей.

- На мой взгляд, предпочтение того или иного вида из окна зависит от того, какое место покупатель рассматривает в качестве будущего дома, - продолжил Дмитрий Ефремов, начальник отдела управления продуктами и маркетинговых исследований компании "Главстрой Санкт-Петербург. - Например, если выбор пал на исторический центр, то улучшенными видовыми характеристиками станут городская панорама и достопримечательности. В курортном городе - бухта или морское побережье, в жилом районе мегаполиса - вид на парк, зеленую зону. Кстати, именно такой вариант мы предлагаем нашим клиентам в ЖК "Юнтолово" (Приморский район Санкт-Петербурга): заказник, Лахта-центр и будущий центральный парк микрорайона.

- Этаж в данном контексте не так важен: квартира может иметь прекрасный вид, даже находясь на первом этаже, - говорит Сергей Сергеев, директор по жилым и инфраструктурным проектам компании Kronfort. - Так, в наших микрорайонах Кронфорта дома всего четырехэтажные, но расположены на первой береговой линии - таким образом, из многих из них будет открываться вид на воду.

Как правило, хорошая панорама открывается с последних этажей здания, сообщает Максим Турта, руководитель отдела продаж группы компаний "Аквилон" в Санкт-Петербурге и Ленинградской области регион. Однако если проект расположен у воды, ситуация кардинально меняется.

- Например, наш проект Aquilon ZALIVE расположен на аллювии Васильевского острова, и видовые квартиры здесь начинаются со второго этажа, - рассказывает он. - Эффект усиливают панорамные окна, увеличенные на 30%".

Наталья Кукушкина, руководитель отдела продуктов и аналитики Группы компаний CDU, считает, что понятие "специфический/неспецифический" является субъективным.

- Например, кто-то сочтет вид на старинный завод живописным городским пейзажем, а другой будет уверен, что он ужасен, - объясняет она.

В то же время, по словам эксперта, есть вещи, которые традиционно считаются специфическими. Во-первых, это вода: река, пруд, море. Даже если из окон видны лишь отблески волн, такие квартиры ценятся покупателями. Во-вторых, вид на красивую архитектуру всегда выигрывает. Неважно, историческое это здание или современное. Главное, чтобы здание имело положительную коннотацию, чтобы его не считали уродливым в обществе. В-третьих, любые виды на природу: парк, лес, даже небольшой сквер, если в данном месте не хватает зелени. В-четвертых, если из окон квартиры открывается вид на город с высоты, так называемый скайлайн, это тоже ценно. Особенно если окна выходят на запад, что позволяет наблюдать красивые закаты.

Типы "дорогие" и не очень

В Санкт-Петербурге больше всего ценятся квартиры с видом на воду и зеленые зоны, по данным Булат Мирзаханов, руководитель отдела развития продуктов группы компаний "А101" в Санкт-Петербурге.

"А если вид на воду будет сочетаться с видом на достопримечательности, как в центре города, так и за его пределами (Лахта-центр, Газпром Арена, вантовые мосты на ЗСД), то это, безусловно, добавит им ценности, - добавил он. - То же самое я могу сказать и о крупных зеленых зонах, таких как Колтушские и Дудергофские высоты. Также можно отметить виды с высоких этажей (от 20-го и выше) на панораму города, особенно в ночное время.

Из непопулярных видов эксперт отметил вид на кладбище, мусорную свалку, шумную дорогу или промышленную зону.

В зависимости от ландшафта, квартиры на нижних этажах тоже могут быть специфическими, например, если дом стоит на холме. Но, как правило, в Петербурге вид открывается с 4-5 этажей и выше.

По словам Татьяны Халиловой, квартиры с видами на достопримечательности и исторические памятники расположены в центральных городских локациях и, как правило, представлены в проектах классов "премиум" и De Luxe.

"Вид на воду - реку, залив, озеро - также является одним из самых востребованных и престижных", - подчеркнула она. - Но в силу географических особенностей расположения водохранилища проекты на берегу могут находиться и в удаленных от центра местах. Вид на воду характерен для проектов классов "премиум" и "бизнес", в зависимости от других продуктовых характеристик объекта. Также популярны квартиры с видами на парки и лесные массивы. Квартиры с видом на зеленый оазис можно найти в проектах классов "бизнес" и "комфорт-плюс". Это могут быть проекты с ярко выраженной эко-концепцией в региональных городах-спутниках.

Как пояснили в Etalon Group, к "дорогим" видам можно отнести, например, зеленую зону, водоем (достаточно большой, чтобы оказывать успокаивающее воздействие на жителей), достопримечательности в центре города (такой пейзаж обычно выбирают те, кому необходимо постоянно поддерживать творческую активность, например, художники), городские улицы (более 60% видовых квартир расположены в городских районах). Вид на ночной город, по мнению экспертов, также может успокаивать, он подходит тем, кто поздно возвращается с работы и не успевает полюбоваться парком или озером; индустриальные пейзажи набирают популярность среди любителей квартир в стиле лофт.

- Вид на шумную дорогу или работающий завод может снизить стоимость квартиры на 15-20%, что позволяет людям, ограниченным в бюджете, приобрести более статусное жилье, но с "особенностью", отмечают в компании.

- Наибольшим спросом пользуются квартиры с окнами на воду, лес или город, - добавляет Сергей Сергеев. - Самые престижные лоты находятся у моря - из-за того, что их очень мало. Также очень популярен обзор ключевых достопримечательностей города - например, Лахта-центра, Исаакиевского собора и т. д. Конечно, виды на промзону, окна соседних домов, мусорные площадки и т. д. снижают потенциальную стоимость квартиры.

- Дорого и престижно "выходить" окнами на какой-нибудь знаковый исторический объект или архитектурный ансамбль, набережную, зеленую зону и т. д., - говорит Ольга Ульянова. - Такая квартира - как визитная карточка, указывающая на статус ее владельца. Конечно, есть категория покупателей, которые готовы доплачивать за такой вариант. Непопулярными являются виды на так называемую уплотнительную застройку, промышленные объекты. Хотя они все равно не сделают квартиру дешевле, цена будет средней.

Наценка за просмотр

По данным Etalon Group, разница в цене между конкретными и неконкретными квартирами зависит от этажности здания. В небоскребе разница в цене квартиры на 3-м и 50-м этажах может достигать 70%. В доме средней этажности видовая квартира может стоить на 20-25% дороже, чем такая же, но "без вида".

- Если комплекс расположен на берегу реки, то вид на нее из квартиры на 3-4-м этаже будет впечатляющим, - говорит Татьяна Халилова. - В то время как в проектах в историческом центре о каких-либо особенностях можно говорить только в отношении квартир, начиная с 10-го этажа и выше". В рамках одного проекта разница в стоимости специфической и неспецифической квартиры может достигать 20%. При этом, чем выше этаж, тем дороже будет стоить квартира. Квартиры на верхних этажах получают больше солнечного света, для них характерен более низкий уровень шума по сравнению со средними и нижними этажами. Инвестиционная привлекательность конкретных квартир выше. Они сильнее растут в цене, сдаются в аренду быстрее и дороже. Видовая квартира - очень ликвидный объект, подчеркивающий высокий социальный статус владельца.

Как подчеркнула Ольга Ульянова, близость к воде - один из основных факторов, влияющих на стоимость. В сегменте комфорт-класса наценка на такой тип составляет около 20 тысяч рублей за квадратный метр, а к цене премиальной недвижимости прибавляется до 50 тысяч рублей. Но лоты с окнами на первые два этажа в доме рядом с шумной магистралью, конечно, несколько теряют в цене.

Дмитрий Ефремов уточнил, что тип элитной недвижимости в центре города или в рекреационной зоне зачастую предполагает особый набор решений, которые позволят владельцу по-настоящему насладиться увиденным: это и приватные террасы, и панорамное остекление от пола до стены, и зимний сад на крыше с индивидуальным входом.

- Соответственно, квартиры комфорт-класса с большими окнами, просторной лоджией или аккуратным французским балконом в спальном районе или на окраине будут стоить гораздо дешевле, чем элитное жилье, - добавил он. - Проект вблизи водоема или в зеленой зоне изначально оказывается в более выгодном положении". В зависимости от класса жилья и расположения объекта, премия за красивый вид может варьироваться от 5 до 50%. Этот показатель, безусловно, является самым высоким в сегменте элитной недвижимости.

По словам Булата Мирзаханова, в российских столицах разница между конкретной и невидимой квартирой может достигать 6-10%, а иногда и 12%. В объектах с видом на залив или Неву эта разница будет еще выше.

- На рынке есть примеры, когда вид из окна делал квартиру 60% или даже в два раза дороже, - привел пример эксперт. - Но речь шла скорее об уникальных объектах.

Ольга Трошева отметила, что для покупателей специфические характеристики остаются равнозначными параметрами при выборе квартиры в Петербурге наряду с транспортной доступностью, планировками и стоимостью. В некоторых объектах разница между специфическими и неспецифическими квартирами может достигать 20-30%.

Нельзя сказать, что все покупатели готовы доплачивать за вид из окна, отмечает Наталья Кукушкина, для многих эта характеристика не несет особой ценности. Некоторые люди специально выбирают квартиру с окнами во двор, для них более ценны другие факторы: тишина и отсутствие парковки для машин под окнами, возможность наблюдать за детьми во дворе, более низкая цена квартиры и т.д.

- В среднем премия за вид из окна может составлять более 10%, если вид уникальный и сверхценный, и его можно наблюдать только из небольшого количества квартир в доме, - говорит она. - Количество окон и их дизайн также могут влиять на стоимость недвижимости. Например, в нашем квартале бизнес-класса в ЦДП "Черная речка" все квартиры имеют увеличенные окна, начинающиеся на высоте 40 см от пола. Таким образом, важен как вид из окон, так и то, как организован обзор изнутри квартиры.

Тонкости дизайна

Чтобы наполнить проект наибольшим количеством видовых квартир, архитекторы и дизайнеры прибегают к особым приемам. По словам Татьяны Халиловой, помимо очевидной высоты дома и отсутствия плотной застройки в данном месте, важна конфигурация зданий и их посадка на участке. Здания должны располагаться так, чтобы не закрывать вид из окон соседних домов комплекса. Здание может визуально расширяться от основания к крыше, иметь форму перевернутой трапеции, чтобы на верхних этажах было больше квартир. Часто здание проектируют в форме подковы или полукруга, обращенного закругленным фасадом к воде, делая здания разной высоты, создавая многоярусный архитектурный ансамбль, тем самым обеспечивая хороший обзор в зданиях, расположенных на большем расстоянии от берега или парковой зоны.

- Архитекторы, работая с видовыми и пространственными решениями, обязательно учитывают потенциальные видовые характеристики, - добавил Булат Мирзаханов. - Например, если есть возможность вывести часть фасада к воде, то, как правило, она будет больше, чем часть, обращенная к суше. В том числе используются такие решения, как форма подковы, буква П, раскрытая книга или другие формы".

Для того чтобы в жилом комплексе было достаточно конкретных квартир, необходимо, помимо выбора местоположения, предусмотреть правильную посадку здания и дизайн квартир на этапе проектирования, уточнил Максим Турта.

- В группе компаний "Аквилон" предусмотрен стандарт TOP FLAT - это квартиры с увеличенной высотой потолков на верхних этажах, - говорит он. - Если стандартная высота потолка в наших квартирах составляет 2,75 м, то, например, в нашем проекте "Аквилон Листья" на последнем этаже она составляет 3,15 м. Выше потолки - больше окна - лучше вид".

- Грамотный выбор места во многом определяет специфические характеристики проекта, - говорит Сергей Сергеев. - Правильная архитектура и планировка также улучшают их. Например, в "Кронфорте" мы использовали каскадные фасады и определенное расположение зданий, чтобы увеличить долю видовых участков. Кроме того, мы улучшили панорамные преимущества проекта за счет эркеров, увеличенных окон, французских балконов, патио и общественной террасы на крыше ("Кронфорт. Набережная").

Для того чтобы в жилом комплексе было больше видовых квартир, застройщик может предусмотреть больше окон, выходящих во все стороны, говорит Наталья Кукушкина. Также целесообразно размещать наиболее интересные квартиры в направлении близлежащих видовых объектов. Например, если проектом предусмотрены два стояка трехкомнатных квартир, не нужно проектировать их по остаточному принципу в самом темном углу. Напротив, для таких лотов нужно постараться выбрать наиболее специфическое расположение.

Исходящий взгляд

Есть небольшой риск со временем потерять приятный вид из окон квартиры, - продолжает Татьяна Халилова. Одна из причин - непостоянство городского ландшафта. Поэтому перед покупкой важно изучить планы застройки соседних участков.

- Скорее всего, видовая квартира останется таковой, если проект граничит с заповедной зоной, где строительство запрещено, или расположен на первой береговой линии у воды, - говорит она. - В GloraX в Санкт-Петербурге визитной карточкой компании является проект GloraX Premium Vasileostrovsky на первой береговой линии Финского залива.

- В мегаполисе риски потери вида есть только в крупных проектах на территориях так называемого КРТ, где застройка преобразит среду и изменит облик крупного промышленного кластера, - подчеркивают в Etalon Group. - Если же вы покупаете небольшой проект в хорошо сформированном районе, то риски минимальны".

Сергей Сергеев напомнил, что строительство по соседству, вырубка лесов, прокладка новых магистралей и автодорог могут ухудшить специфические характеристики проекта. Чтобы избежать этого, необходимо тщательно выбирать местоположение.

- В "Кронфорте", например, мы предлагаем вечные виды на море - ведь жилой комплекс расположен на первой береговой линии, и между домами и водой ничего не может стоять. Рядом находится парк "Остров фортов" - зеленая рекреационная зона, новый лицей и квартал "Кронфорт. Гавань" с культурно-досуговым комплексом и гостиничной инфраструктурой. Таким образом, среда жилых кварталов формируется заранее, последовательность объектов понятна, что исключает неприятные "сюрпризы" для их обитателей.

Как пояснила Наталья Кукушкина, изменение окружающего облика с годами происходит не по вине застройщика и без его ведома. Например, может быть вырублен близлежащий лес, перед домом на набережной отсыпан новый участок и на нем возведены дополнительные постройки, а под окнами другого дома построен мост или эстакада. О таких событиях можно узнать заранее, но иногда случаются неприятные сюрпризы.

"Но бывают ситуации, когда застройщик может гарантировать, что никаких изменений по соседству с домом не произойдет, - говорит она. - Так, рядом с нашим малоэтажным жилым комплексом "Волковский" находится Волковское мемориальное кладбище. Оно имеет статус объекта культурного наследия федерального значения. По сути, это большая природная территория, которая остается неизменной. Это гарантирует жителям нашего комплекса сохранение видов из окон их квартир.

По словам Юлии Гусаковой, риск потери вида отсутствует только в тех местах, где конкретные квартиры выходят на объекты, представляющие архитектурную или историческую ценность, или любой другой объект, охраняемый государством. В любом другом случае вид из окна может со временем измениться, и "подстраховаться" здесь просто невозможно.

- От такого риска можно застраховаться, внимательно изучив не только дом, но и окружающую среду - если участок между вашими окнами и природным объектом пригоден для строительства, то вы, скорее всего, можете потерять свой внешний вид, - добавил Булат Мирзаханов.

Фото: Istockphoto.com/Kirill Sirotiuk

Источник: www.fontanka.ru