Динамичный рост новых проектов и одновременно сохраняющийся серьезный дефицит площадей - такова картина первых месяцев 2024 года в столичном сегменте легкой промышленности, которую рисует совместное исследование консалтинговой компании IBC Real Estate, девелоперской компании "Параметр" и инвестиционной компании "Альфа-Капитал".
По данным отдела исследований и аналитики CMWP на конец прошлого года*, объем рынка легкой промышленности в столичном регионе достиг 424 тысяч квадратных метров, еще 209 тысяч квадратов находятся в стадии строительства с заявленным сроком ввода в эксплуатацию до конца 2024 года.
В совместном исследовании компаний "IBC Недвижимость", "Параметр" и "Альфа-Капитал "* говорится: с начала 2024 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили семь объектов легкой промышленности общей площадью 221 тысяча квадратных метров, что стало историческим максимумом и превысило значение прошлого года на 45%. В целом ввод в 2024-2025 годах должен составить 374 тысячи квадратных метров уже строящихся объектов, и есть еще 2 миллиона квадратов в объектах, строительство которых запланировано, но еще не началось.
Валерий Жуков, генеральный директор компании Instone Development: "Новый формат очень востребован девелоперами, особенно в Московском регионе. Основная причина в том, что все промышленные площадки в Москве сейчас выводятся за пределы города, и производственники не пойдут на промышленные объекты, развивающиеся в рамках КРТ, - бизнес ищет новые локации. В сегменте сейчас всего несколько системных игроков, которые год назад заявляли о вводе более 600 тысяч квадратных метров. Для легкой промышленности это огромные цифры, ведь на тот момент (в 2023 году) весь рынок составлял около 200 тысяч квадратов. Насколько нам известно, эти проекты реализуются по плану, и последние их этапы должны быть реализованы в 2025-2026 годах. Если речь идет о строительстве легкой промышленности Light девелоперами жилья (а таких большинство), то дорогое кредитование с лихвой компенсируется льготами на создание рабочих мест (МПТ). Кроме того, проекты реализуются в основном на продажу, что снижает кредитное плечо. В общем, системные застройщики по-прежнему загружены уже заявленными проектами, а несистемные больше зависят от планов по строительству ЖК. Говорят, что повышение ключевой ставки замедлило темпы анонсирования и начала строительства новых проектов. Но если и будет "просадка" по проектам, то ее стоит ожидать в третьем-четвертом кварталах".
Одним словом, несмотря на рост ключевой ставки и в целом сложную финансово-экономическую ситуацию, в Москве и Подмосковье появляется много современных промышленных помещений, разделенных на небольшие блоки с индивидуальным входом, а в некоторых случаях и административный блок, и позволяющих совместить в одном здании производство, склад, шоу-рум и офис. Однако, как подчеркивается в исследовании, дефицит площадей сохраняется, а имеющееся предложение остается весьма и весьма ограниченным: в совокупности на рынке готовых объектов классов А и В представлено 59 тысяч квадратных метров, в стадии строительства находится 138 тысяч квадратов, или 37% от объема строительства.
Александр Мануин, управляющий партнер компании Parametr: "Только в прошлом году мы получили запросы на более чем 5 млн кв. м легкой промышленности, что в несколько раз превышает объем доступного предложения на рынке. Основными драйверами роста спроса являются импортозамещение (56% клиентов переходят в light industrial в связи с развитием бизнеса) и программа комплексного освоения территорий (по данным собственных исследований Parametr, до 40% резидентов промзон являются потенциальными покупателями формата). Оба этих фактора будут оказывать влияние на сегмент в среднесрочной перспективе, что обеспечит высокую динамику роста спроса. Есть у этой ситуации и обратная сторона: на фоне растущей популярности сегмента и отсутствия готового предложения некоторые клиенты начинают рассматривать вариант самостоятельного строительства объекта легкой промышленности. Однако этот путь не всегда экономически оправдан и часто приводит к затягиванию сроков строительства или замораживанию объекта. Мы сталкиваемся с клиентами, которые, решив реализовать проект своими силами, через некоторое время возвращаются к идее покупки помещений в уже строящемся индустриальном парке. В результате в настоящее время появляется большое количество "разовых" проектов, которые фигурируют в прогнозах будущего выхода площадей, но рискуют остаться только на бумаге, что негативно сказывается на рынке в целом. Специфика легкой промышленности требует системного подхода: компетенций в управлении затратами, создания сопутствующей инфраструктуры, построения комплексной системы маркетинга и продаж. На сегодняшний день на рынке представлено всего несколько девелоперов, системно готовых к строительству легкой промышленности и развитию продукта. Поэтому дефицит предложения и выход новых проектов на рынок в наименьшей степени зависят от роста ключевой ставки при условии влияния других рыночных факторов".
Очевидно, что на фоне дефицита предложения в сегменте, как аренда, так и продажи продолжают дорожать. "Средневзвешенная базовая ставка аренды в существующих и строящихся объектах составляет 9270 рублей за квадратный метр в год", - отмечали аналитики CMWP в самом начале 2024 года. "По состоянию на март 2024 года показатели аренды и продажи объектов класса А составляют 12 тысяч рублей за квадратный метр в год и 101 тысячу рублей за квадратный метр соответственно. На конец года арендная ставка ожидается на уровне 12,5 тысячи рублей (с ростом на 25% год к году), цена продажи - 105 тысяч рублей (с ростом на 10,5% год к году)", - утверждают авторы "тройного" исследования.
Согласно статистике "Параметра", основным спросом пользуются блоки площадью до тысячи квадратных метров, но с приходом на рынок более крупных игроков, которые продолжают испытывать дефицит площадей в сегменте big box, ситуация постепенно меняется. По завершении продаж компания отмечает, что более 67% сделок уже приходится на лоты площадью от 2 тысяч квадратов.
Фото: Легкий индустриальный парк "Томилино
При этом более половины покупателей или арендаторов - это производители (чаще всего оборудования, товаров народного потребления, мебели, косметики, упаковочных материалов). "Основной спрос формируют три сегмента компаний: производители (55% запросов), оптовая и розничная торговля (15%), логистика и электронная коммерция (25%); доля инвесторов составляет не более 5%. Соотношение спроса между сегментами меняется в зависимости от локации. Так, при удалении от МКАД увеличивается доля производства и снижается интерес со стороны торговых компаний. В городской локации наблюдается обратный процесс: на первом месте по спросу по-прежнему находятся производители, но значительно увеличивается доля торговли, электронной коммерции и логистики", - делится подробностями Александр Мануин.
"По сравнению с классическим складом, здесь требуется больше офисных помещений. Часто бокс с потолками высотой 8-9 метров делится мезонином условно на два этажа, потому что больше 4,5 метров для производства или "последней мили" не требуется (это не паллетное хранение). Нагрузка на пол достаточна в районе 4 тонн на квадратный метр, а выдаваемая мощность составляет около 500 киловатт", - продолжает Валерий Жуков.
По оценкам Александра Мануина, спрос на покупку и аренду составляет примерно 50 на 50, но результатом сделок в основном является покупка. "Арендовать легкую промышленность практически невозможно, все предложение вымывается с рынка конечными потребителями еще до ввода в эксплуатацию. Причем арендаторы приходят на этапе, когда объект уже построен, но все площади в нем распроданы", - поясняет эксперт. В то же время некоторые покупатели приобретают площади "на вырост" и временно сдают лишние метры в аренду.
И еще одно интересное наблюдение Александра Мануина: сегодня покупатель воспринимает промышленные объекты не только с точки зрения выполнения утилитарной функции, но и учитывает комфорт, архитектуру, наличие инфраструктуры. Иными словами, на рынке уже сформировался спрос на качественные проекты легкой промышленности (и не только легкой, о которой BFM.ru только что подробно рассказывал в статье "Архитектура равнодушных").
На фоне возросшей активности, высокого спроса арендаторов и резидентов на объекты легкой промышленности и стремительного роста арендных ставок к сегменту проявляется значительный интерес со стороны инвесторов, так что их текущая доля в 5%, о которой говорит Александр Мануин, может быстро вырасти в разы. По словам Евгения Бумагина, члена совета директоров, руководителя департамента складских и производственных помещений компании "IBC-Недвижимость", "текущий законтрактованный объем частных инвестиций минимален и не превышает 1% в общей структуре спроса. Но в среднесрочной перспективе мы ожидаем, что рост интереса со стороны частных инвесторов станет одним из ключевых драйверов спроса и потенциала для дальнейшего развития формата".
"С точки зрения инвестиций легкая промышленность пока остается недооцененной. Высокий порог входа в проекты, отсутствие профессионального опыта и понимания принципов функционирования сегмента являются основными сдерживающими факторами для реализации инвестиционного потенциала. В то же время динамика рынка, специфика арендаторов и постоянный рост ставок, наличие долгосрочных неразрывных договоров аренды делают сегмент привлекательным как для спекулятивных инвесторов, так и для организации арендного бизнеса. На данный момент доходность инвестиций может составлять до 20% в год, в зависимости от стадии строительной готовности и местоположения объекта", - считает Александр Мануин.
Инвестиционный интерес пока невысок из-за того, что формат еще новый и рынок не изучен, продолжает мысль коллеги Валерий Жуков. "Если по классическим складам можно сказать, что спрос будет на высоком уровне года три точно, потому что X5 и Magneto нужно по миллиону в этом горизонте, а Ozon и Wildberries - по 2 млн кв. м, плюс есть более мелкие игроки, у которых тоже есть аппетиты, то потенциальный спрос на light industrial таков, что его пока невозможно препарировать. Системные девелоперы только появились в этом сегменте, но системные арендаторы еще не появились", - говорит источник BFM.ru.
По его прогнозам, инвестиционное будущее легкой промышленности связано с привлечением частного капитала через фонды недвижимости (ЗПИФ). "Пока фонды не рискуют инвестировать в новый формат, но в скором времени мы увидим такие сделки", - уверен эксперт. А Владимир Стольников, директор по инвестициям, руководитель дирекции по управлению альтернативными инвестициями "Альфа-Капитал", отмечает, что банки и крупные инвестиционные фонды уже активно рассматривают возможность создания соответствующих ПИФов, хотя пока такой продукт действительно новый и очень редкий для рынка.
Основная причина в том, что большинство качественных объектов, как уже говорилось, обычно продаются конечным пользователям, а это ограничивает возможности для создания арендных фондов. Но в ближайшие два года, по мере развития и роста рынка, подобный продукт будет сформирован. По мнению Владимира Стольникова, решением на данный момент является создание фондов развития легкой промышленности. "Такие фонды позволят инвесторам участвовать не только в девелоперской деятельности с минимальным порогом входа, получая значительную потенциальную доходность, но и в развитии промышленного сектора", - заключает эксперт.
бизнес fm в telegram
Сезон круизной навигации в Москве открыт
Георгий Бовт о компенсации жертвам наводнения
Путин о ключевой ставке Банка России
Песков о передаче Украине ракет дальнего радиуса действия
Суд отменил приговор Харви Вайнштейну
Что вменяется в вину заместителю Шойгу Тимуру Иванову?
Конечно, строительство объектов формата light industrial не является прерогативой только столичного региона, этот формат пытается прижиться и в других регионах страны. Но вот какими соображениями поделился с BFM.ru Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global.
Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global: "Московский регион по высокой рентабельности является лучшим для проектов легкой промышленности в России. Конечно, повышение ключевой ставки замедлило анонсирование и запуск новых проектов, но девелоперы знают о более высокой доходности в этом секторе, поэтому плюс 5-8% к ставке никого не испугает. Формат легкой промышленности - это в первую очередь история для малого бизнеса. И если говорить о насыщенности рынка, то те площади, которые существуют сейчас, не покрывают всех потребностей бизнеса, особенно в Москве. Для Москвы у легкой промышленности большие перспективы, а для других регионов, даже для таких крупных, как Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань, Екатеринбург, Хабаровск, Владивосток, этот вид бизнеса вряд ли может быть привлекательным".
Однако "если мы все-таки говорим о регионах, то легкая промышленность может оказаться в фокусе внимания крупных промышленных агломераций. Возможно, для регионального бизнеса окажутся востребованными около 20 тысяч квадратных метров легкой промышленности, в которых есть десять "коробок" по 2 тысячи квадратов каждая", - считает Станислав Ахмедзянов.
Russian 
English 
German 
Polish