На дома советской постройки в Латвии приходится более 50% сделок, но за коммунальные услуги приходится платить в три раза больше, чем в новых проектах. Чем еще латвийский рынок недвижимости отличается от рынков других стран Балтии? Какие изменения произошли на рынке в последнее время? Какова ситуация с ценами на недвижимость на данный момент? Об этом и многом другом мы узнали из интервью с Роман Голубев, редактор латвийского журнала "Квадратный метр" и портала varianti.lv .
Латвийский рынок никогда не развивался в стабильных условиях.
Особенности латвийского рынка недвижимости
- Рынки недвижимости стран Балтии существенно различаются. Одной из ключевых особенностей латвийского рынка в прошлом было наличие серьезного и мотивированного иностранного спроса на вид на жительство, в основном со стороны россиян. Белорусы входили в первую пятерку пользователей этого продукта. Юрмала еще с советских времен считалась местом притяжения москвичей. Эта тенденция сохранялась вплоть до осени 2014 года, когда здесь прошли такие крупные фестивали, как "Новая волна", "Юрмалина" и "Вокальный Кивин".
Следует отметить, что латвийский рынок никогда не развивался в спокойных и естественных условиях. На него постоянно влиял один и тот же дополнительный спрос, который потом, по разным, в том числе геополитическим причинам, падал. Например, в 2004-2006 годах мы пережили бум ипотечного кредитования, что отразилось на ценах - они взлетели вверх. А уже в 2007-2009 годах на латвийском рынке схлопнулся ценовой пузырь. (что связывали с американскими деривативами и кредитоспособностью местного населения), а цены в некоторых сегментах сдулись почти на 70% - хотя до этого латвийский рынок считался лидером в странах Балтии. Эстонцы и литовцы обошлись без подобных потрясений.
В 2010 году в Латвии начала действовать программа по предоставлению иностранцам вида на жительство в обмен на покупку недвижимости - спрос вырос. Осенью 2014 года правила его получения ужесточились - спрос значительно снизился. Потом Ковид, потом февраль 2022 года. За два десятилетия, в течение которых я пишу о латвийском рынке недвижимости, я не видел долгосрочной и продолжительной стабильности на нем. Периоды затишья носили краткосрочный характер.
Жилищный фонд и основные тенденции рынка
- Основной жилищный фонд Латвии - это дома советской постройки, на которые приходится 55-60% сделок. Они остаются основным объектом покупки благодаря финансовым возможностям покупателей.
Но в последнее десятилетие также наблюдается рост интереса к новостройкам, особенно со стороны молодых людей - если они соответствуют требованиям банков, то берут кредиты на 20-25 лет и покупают квартиры в новых проектах.
Одна из таких тенденций, если мы говорим о Рижской конгломерации, - активное развитие сегмента частных домов и многоквартирных проектов в поселках и городах вокруг латвийской столицы. Это, конечно, способствует развитию инфраструктуры в этих местах. Что касается центра Риги, то пока вопрос заключается в том, что власти и застройщики пытаются вернуть интерес к нему. А он возникает, если застройщики предлагают достойный жилой продукт по разумной цене.
Кроме того, на недвижимость в Юрмале существует стабильно высокий спрос. В последние годы, на фоне действующих ограничений для покупателей из России, он формируется за счет местных жителей. Покупают также литовцы и жители других европейских стран. Впрочем, говорить о массовом характере европейцев пока не приходится.
Ставки по ипотеке в Латвии - одни из самых высоких в ЕС.
Текущие рыночные условия и ставки по ипотечным кредитам
- В последние два года на рынке наблюдалась отрицательная динамика цен как на вторичном, так и на первичном рынке. Многие застройщики, работающие в рижских микрорайонах, время от времени предлагают различные бонусы, чтобы мотивировать покупателей и сгладить ситуацию. Например, предлагают установить кухню или предоставить парковочное место за свой счет, кто-то гарантирует оплату коммунальных платежей в течение ближайших нескольких лет. Но нужно понимать, что такие бонусы в сумме составляют не более 5% от цены объекта.
Но как бы то ни было, в 2023 году результаты латвийского рынка недвижимости были хуже, чем в 2022 и 2021 годах. Цены на серийные квартиры в Риге (как я уже говорил, это самый частый объект покупки) в прошлом году снизились на 7,2%.
Для полноты картины отмечу, что 2021 год стал рекордным за последние полтора десятилетия по количеству сделок, во многом благодаря пандемии - у людей накопились деньги, многие отдыхали в Латвии, а ставки по ипотеке были отрицательными, что стимулировало спрос.
В настоящее время рынок переживает период коррекцииНо я считаю, что в 2024 году наступит стабилизация с возможностью небольших преимуществ. Этому должно способствовать снижение базовых ставок Европейского центрального банка, что приведет к снижению ставки Euribor. Подавляющее большинство ипотечных кредитов в Латвии выдается с плавающей ставкой, которая включает в себя процент самого банка и шестимесячный или годовой Euribor.
И на этом моменте стоит остановиться отдельно, поскольку В большинстве республиканских центров от 40% до чуть более 60% покупок совершается с привлечением ипотеки.
Так, ставки по ипотеке в Латвии - одни из самых высоких в Евросоюзе. Это связано с тем, что банки закладывают риски последнего кризиса 2007-2009 годов. И если в начале 2022 года большинство ипотечных кредитов на новое жилье выдавалось по ставке 1,8-2,2% + нулевой Eiribor, то сейчас из-за стремительного роста Euribor общие ставки по обслуживанию кредитов достигли 6-6,5% годовых. А это привело к увеличению ипотечных платежей на 25%, что негативно сказывается на спросе.
Ожидается, что к концу 2024 года ставка Euribor снизится до 2,5-3%, что должно способствовать оживлению рынка.
Средние цены на латвийскую недвижимость
- Сейчас средние цены на латвийскую недвижимость выглядят следующим образом:
- Вторичное жилье в рижских кварталах: 40-60 тысяч евро за 2-комнатную квартиру в домах, построенных в советский период. Цена зависит от серии дома и качества ремонта.
- Новые здания в Риге: 100-120 тысяч евро за 2-комнатную квартиру. В спальных районах столицы цена за "квадрат" составляет 2300-2600 тысяч евро, а в центре - 3000 за квадратный метр.
- Эксклюзивные предложения могут превышать 4 000 евро за квадратный метр, но таких продаж немного.
- В Юрмале, в пределах первой линии квадратный метр стоит около 3000 евро, дальше от моря - 2000-2500 евро/кв. м. За последний год в Юрмале было проведено всего менее двух десятков сделок с квартирами по цене 3000 евро за кв. м и выше.
В регионах цены значительно ниже, в зависимости от состояния местной экономики. Например, в городе Валмиера, где расположено много промышленных предприятий, цены на квадратный метр серийного жилья всего на 15% ниже, чем в Риге.
В то же время в Даугавпилсе не все так хорошо с работой и наблюдается отток населения, поэтому здесь можно найти квартиры по 300-400 евро за "квадрат" (в то время как в Риге средняя цена серийного жилья со старым ремонтом, по оценкам различных компаний, составляет 860-1000 евро).
Важно отметить, что в Латвии энергоэффективность "панелей" и новых зданий сильно отличается: в трехкомнатной квартире в советском доме счета за отопление зимой будут в 2,5-3 раза выше, чем в аналогичной квартире, но в новом проекте.
Сейчас на рынке наблюдается дефицит инвестиций.
Программы государственной поддержки и инвестиционная привлекательность
- Основными покупателями на латвийском рынке недвижимости сегодня являются местные жители. Для них в стране действуют государственные программы помощи в приобретении жилья. В частности, это касается семей с детьми - соответствующая программа помощи позволяет им уменьшить первоначальный взнос при оформлении ипотеки. Чем больше детей, тем больше государство готово предоставить гарантий на большую часть кредита. Молодые специалисты также могут воспользоваться бонусной программой при покупке жилья.
Что касается иностранцев, Ранее большую роль в привлечении их интереса к латвийской недвижимости играла программа получения вида на жительство в обмен на инвестиции. За 13,5 лет (с 1 июля 2010 года до конца 2023 года) общий объем инвестиций по этой программе превысил 1,62 миллиарда евро - 83% из этих средств было потрачено на покупку местной недвижимости.
Сейчас эта программа формально работает, но активность минимальна. С 2022 года для россиян и белорусов введен мораторий.
Негативное влияние на рынок недвижимости в центре Риги и Юрмалы оказывает тот факт, что некоторые иностранные покупатели в силу геополитических причин сейчас не могут в полной мере реализовать свое право на эту недвижимость, то есть пользоваться ею. Соответственно, те, кто может, выставляют ее на продажу, чаще всего со скидкой для себя, те, кто не может - в аренду, для кого-то она пока находится в "замороженном" состоянии. Совершенно очевидно, что любой дополнительный объем при отсутствии дополнительного спроса оказывает давление на цену.
Согласно официальным данным, в 2023 году было подано всего 86 заявлений на получение вида на жительство в обмен на инвестиции в недвижимость в Латвии. Активность международных инвесторов также снизилась. Справедливости ради стоит отметить, что в настоящее время на латвийском рынке недвижимости, впрочем, как и во многих европейских странах, наблюдается определенный дефицит инвестиций.
Сегодня мы живем на рынке покупателя. Это означает, что для долгосрочного инвестора это хорошая возможность. У него есть из чего выбирать, и он может попытаться диктовать цену.
Сдача в аренду новой жилой недвижимости приносит около 5% в год. Более высокую доходность обеспечивает покупка и сдача квартир советского жилого фонда, однако необходимо учитывать низкую ликвидность таких объектов: эти здания не становятся лучше и новее, в них придется инвестировать в будущем; для этого жильцы многоквартирного дома должны договориться между собой о его ремонте и так далее, что не всегда возможно сделать.
Рынок аренды в Латвии
- Латвийский рынок аренды по большей части вернулся к своим предрыночным показателям. Средние арендные ставки на данный момент:
- 2-комнатная квартира в новом здании: около 500 евро/месяц.
- 2-комнатная квартира в советском доме: около 300 евро/месяц.
- Квартиры в новых проектах в центре Риги - 10-13 евро за кв. м в месяц.
- Элитное жилье в Риге: 15-20 евро за кв. м в месяц. Но иногда встречаются и более высокие цены.
Однако, как я уже говорил, при той же площади стоимость отопления в новостройках за счет их большей энергоэффективности примерно в три раза дешевле, чем в серийном жилье.
Интересно, что в последние месяцы в Юрмале наблюдается сезонный всплеск спроса на аренду, в том числе и со стороны израильтян. Это связано с текущей ситуацией в регионе, а также с тем, что у нас гораздо более комфортное лето - не такое жаркое, как в Израиле.
В последние годы на главном курорте Латвии все чаще слышна итальянская, испанская и французская речь. Если мы мечтаем отдохнуть в тепле летом, то представители южной части этих стран стремятся, наоборот, спастись от жары.
P.S. Латвийский рынок недвижимости завершает период турбулентности, он жив и продолжает функционировать. И если вы интересуетесь им с точки зрения покупки, то сегодня для этого довольно хорошие времена, если вы делаете это со знающими и опытными консультантами.
Автор
Юлия Янукович Главный редактор
Я отвечаю за работу редакции. Я пишу экспертные интервью и путеводители.
Russian 
English 
German 
Polish