В мире тысячи километров чистейших пляжей и бесчисленное множество неосвоенных островов, но все одержимы Бали: сюда приезжают, живут, строят, открывают бизнес, инвестируют, занимаются серфингом, отдыхают! Разбираемся, почему индонезийский рай не кончается, растут ли цены на виллы и каковы перспективы рынка недвижимости.
Феномен Бали
Борнео? Суматра? Ява? Тысячи сердец со всего мира не откликаются на эти позывные, другое дело - Бали. Среди многочисленных индонезийских островов этот относительно небольшой остров выделяется как самое привлекательное место для туристов. Неудивительно, что многие возвращаются сюда снова и снова, а некоторые прижились и стали практически местными.
Что особенного в Бали? Прежде всего, сами балийцы, с их колоритными традициями, верованиями, жизнелюбием и гостеприимством. Кроме того, здесь особая международная среда - много творческих, предприимчивых людей, а также тех, кто решил кардинально изменить свой образ жизни или ищет духовного просветления. Добавим к этому вечное лето и релакс, богатейшую и разнообразную природу, океан с отличными волнами для серфинга, уже сложившуюся инфраструктуру, в том числе для семей с маленькими детьми, умеренные ежедневные расходы. Вот такой бодрящий тропический коктейль "Плюсы Бали"!
Кого ждут на Бали?
Остров активно развивается и застраивается не без участия иностранных инвесторов, хотя они и не получают безусловных прав собственности, которые полагаются индонезийцам.
Иностранные компании могут построить дом, оформив Hak Guna Banguan ("право на строительство") на 30 лет с возможностью продления на 20 лет, а затем на 30 лет. Иностранные граждане могут оформить Hak Pakai - исключительное право пользования землей или домом на 30 лет с возможностью продления в общей сложности до 80 лет, или, что проще, заключить Hak Sewa - договор аренды недвижимости на 25-30 лет с правом льготной пролонгации. Hak Guna Banguan считается в Индонезии свободной собственностью.
Власти Индонезии предпринимают шаги по либерализации законов, касающихся инвесторов. Так, недавно иностранцам разрешили покупать жилье только при наличии паспорта и/или визы. Ранее для этого необходимо было иметь вид на жительство (KITAS/KITAP). В настоящее время рассматривается законопроект о повышении уровня титула, которым может владеть физическое лицо. Кроме того, правительство продлило освобождение от НДС для жилой недвижимости стоимостью до 5 миллиардов рупий ($317 709) до конца 2024 года. Она составляет 11% до июня 2024 года и 5,5% с июня по декабрь 2024 года.
Еще один важный аспект - визовые программы, поощряющие инвесторов и состоятельных экспатов. С конца 2022 года действует виза "Второй дом" для иностранцев, владеющих недвижимостью стоимостью не менее $ 250 000. Золотая виза дает право крупным инвесторам и членам их семей на получение вида на жительство сроком на 5 или 10 лет. Кроме того, с апреля 2024 года появилась виза цифрового кочевника, до этого специальной программы для "номадов" не существовало.
Индонезийское правительство привлекает иностранцев, но политика страны по отношению к ним кардинально изменилась. Представители индонезийских властей, в том числе министр туризма Сандиаго Уно, неоднократно заявляли, что хотят сделать остров, любимый людьми со всего мира, местом не для "бедных", а для "богатых". На это направлены все законодательные нововведения в сфере гостеприимства и иммиграции. Например, порог дохода для той же визы цифрового кочевника довольно высок - $ 5 000 в месяц для основного заявителя.
Тенденции рынка недвижимости
Бали все еще восстанавливается после крайне болезненного для острова карантинного периода. В 2023 году курорты посетили около 5,3 миллиона гостей из-за рубежа (почти в 2,5 раза больше, чем годом ранее). В 2024 году Бали рассчитывает принять 7 миллионов туристов, что превысит среднегодовые показатели (6,5 миллиона в год).
Некоторые страны уже поставляют в Индонезию больше туристов, чем до пандемии. Например, Россия. В то же время страны СНГ далеко не лидеры по турпотоку. На острове отдыхают тысячи граждан Малайзии, Китая, Австралии, Сингапура, Индии, Южной Кореи и Японии. Приезжают путешественники из Западной Европы и Америки. Сами индонезийцы все чаще предпочитают проводить отпуск на своем нашумевшем острове.
На Бали снова начался туристический бум, и поток гостей, скорее всего, будет расти. За год арендные ставки в популярных местах выросли в среднем на 10-15%.
Восстановление туризма также привело к оживлению рынка жилья. На Бали наблюдается настоящий строительный бум. За последний год недвижимость уже подорожала на 10-20%. По словам риелторов, некоторые объекты подорожали примерно в 1,5 раза за 2 года.
Инвесторы активны как никогда. Причем география широка - виллы и квартиры приобретают гости из Сингапура, США, Австралии, Малайзии, Японии. Много покупателей из стран СНГ.
Сколько приносят инвестиции?
Как правило, иностранцы инвестируют в строящиеся объекты с целью продажи по завершении строительства или сдачи в долгосрочную аренду или туристам. При правильном выборе объекта можно рассчитывать на рост капитализации в размере 20-40% в год за период от стадии котлована до сдачи в эксплуатацию. Однако для Бали стратегия быстрой окупаемости инвестиций не самая эффективная.
Эффективнее всего сдавать виллу или квартиру в аренду на 5-6 лет после получения ключей, и только потом продавать ее. Доходность долгосрочной аренды варьируется от 5 до 20% в год, в зависимости от местоположения и характеристик объекта. В среднем риелторы ориентируются на 10-12% для хороших проектов. Квартиры стоимостью $200 000 вполне могут приносить $2 000 пассивного дохода в месяц.
Стоит помнить, что рентабельность инвестиций (ROI) зависит от цены на недвижимость. Жилье дорожает, и рентабельность инвестиций снижается. Распространенная ошибка начинающего инвестора - покупка объекта по завышенной цене и, как следствие, низкая доходность.
Приятной особенностью Бали является то, что это всесезонный курорт, в отличие, например, от Таиланда, где достаточно ярко выражен сезон дождей. Средняя заполняемость туристического жилья на острове составляет 50-60%. Это хороший показатель, но во многих успешных проектах он еще выше, вплоть до 90%.
Чангу, Букит или Убуд? Куда инвестировать на Бали?
Туристическим направлением считается не весь остров, а только его южная, юго-западная и юго-восточная части. Иностранцы в основном селятся и отдыхают либо совсем рядом с аэропортом Денпасара, либо не далее чем в 1-1,5 часах езды от него.
Каждый из курортов Бали уже завоевал определенную репутацию. Например, Чангу считается молодежным, тусовочным местом, Семиньяк это элитный район, Санур это тихий и семейный город. Расположенный среди пышной зелени и рисовых террас в УбудЛюбители йоги и медитации обретают покой.
Чангу и Семиньяк уже достаточно плотно застроены, хотя есть и новые проекты. Это топовые места, поэтому и цены здесь соответствующие.
Сайт Полуостров Букит очевиден с точки зрения инвестиций который, с одной стороны, находится недалеко от аэропорта, а с другой - может похвастаться хорошими пляжами, как для купания, так и для серфинга. В этом месте много новых объектов. Предпочтительнее выбирать крупные комплексы с магазинами, кафе, фитнесом, поскольку своя инфраструктура в Буките развита не так хорошо, как в Чангу или Куте.
Конечно, Убуд интересен для инвестора. Это "намоленное" место всегда пользуется спросом, а цены на недвижимость заметно ниже, чем у океана.
Какие направления могут развиваться в будущем?
На северо-востоке Бали находится тихий и спокойный Амедсчитается одним из лучших мест для дайвинга. Здесь очень мало инфраструктуры (например, есть только одна аптека, которая также делит помещение с магазином для дайверов). При должном инвестировании этот район может постепенно превратиться в новую точку притяжения, хотя он и находится довольно далеко от аэропорта.
Развитие противоположной оконечности Бали напрямую связано со строительством второго аэропорта. Согласно планам, он должен появиться на северо-западе, рядом с национальным парком и паромной переправой на Яву. Власти Индонезии говорили об этом проекте на протяжении 10 лет и в итоге решили отказаться от него, исключив из списка национальных проектов в прошлом году. Причина - сложности с переселением местного населения со строящейся территории. Однако в этом году новый президент решил вернуться к обсуждению. Если страна справится с проектом, туристическая и, соответственно, инвестиционная карта острова сильно изменится, а денежные потоки потекут в к северу от Бали.
Аэропорт - не единственный масштабный проект. Планы по развитию транспортной инфраструктуры Бали впечатляют. Осенью должно начаться строительство надземного метро. Первый участок пройдет от аэропорта до Семиньяка и Чангу. С юга на запад будет проложено новое платное шоссе. Меры своевременные, ведь пробки и хаос на дорогах - одна из главных проблем острова.
Строятся не только автомагистрали, но и больницы, и торговые центры. Скоро начнется строительство Диснейленда в районе Джемран на западе Бали (проект был отложен на несколько лет из-за пандемии).
В долгосрочной перспективе возможно развитие других индонезийских островов. Пока что феноменальная популярность Бали не распространилась на соседние острова. Нуса Пенида и JavaХотя Ява - большой остров, и он, безусловно, интересен. Помимо этих островов, специалисты по региону советуют обратить внимание на Ломбок, Сумба, Сумбава, а также Калимантан (Борнео)В этом месте Индонезия планирует перенести свою столицу с острова Ява.
Вилла, таунхаус или квартира? В какую недвижимость на Бали стоит инвестировать?
Конечно, Бали ассоциируется в первую очередь с экологически чистыми, современными виллы расположенный в зеленом тропическом ландшафте. Кроме того, здесь есть множество предложений по таунхаусыНа местном рынке их часто называют виллами.
Самый популярный формат среди арендаторов - дома с двумя или тремя спальнями на небольшом участке. Стоимость, конечно, зависит от местоположения, стадии строительства, концепции комплекса, бренда застройщика и того, какие права на недвижимость вы приобретаете.
Цены на таунхаусы с одной спальней в Убуде начинаются от 110 000 - 130 000, на виллы с двумя спальнями - от $200 000. Средняя цена на небольшие виллы на Бали находится в районе 300 000 - 350 000 долларов.
Последняя тенденция на рынке - квартира комплексы. Конечно, формат интересен, прежде всего, ценой. Стоимость скромных студий начинается от 55 000 - 70 000 долларов, двухкомнатных квартир - от 80 000 - 100 000. Пока что все подобные проекты находятся на стадии строительства. После сдачи их в эксплуатацию станет ясно, смогут ли они конкурировать с небольшими виллами и таунхаусами.
На Бали представлены как небольшие камерные проекты, так и достаточно крупные жилые комплексы с собственной инфраструктурой. Еще одна характерная особенность: на этом рынке, помимо местоположения, особенно важна концепция, и девелоперы соревнуются в идеях и воплощениях. Концептуальные объекты находятся в перспективе и сдаются лучше.
Возможно, формула успеха девелоперского проекта на Бали такова: место, место и еще раз место... Концепция - это два атома места и один атом концепции.
Риски инвестирования на Бали
Высокая доходность инвестиций связана с их высоким риском. И Бали в этом смысле не является исключением. Риски есть.
Глобальные потрясения. Недавний опыт пандемии наглядно демонстрирует это. Туристический поток иссяк, а вместе с ним и денежные потоки инвесторов.
Проблемные разработчики. Многие застройщики из разных стран недавно вышли на рынок Бали, и не все из них имеют достаточный опыт. Инвестор вполне может столкнуться с незавершенным строительством, банкротством компании. Юридически девелоперская деятельность регулируется слабо. Нет практики эскроу-счетов, отсутствует проектное финансирование.
Проблемные объекты. Недостаточно опытные застройщики могут формально завершить проект, но с серьезными ошибками. В тропиках очень сложно строить на неровных, иногда скалистых участках. Один из аспектов, на который стоит обратить внимание, - гидроизоляция фундамента и крыши.
Юридические недоразумения. Надежнее, если продавец имеет право собственности на землю, на которой стоит дом. В противном случае может случиться так, что его договор аренды с владельцем земли истечет раньше, чем ваш договор с ним. Имейте в виду, что правовое поле в Индонезии не регулируется должным образом.
Рыночные обстоятельства. Объектов строится достаточно много, и можно переполнить рынок аналогичными предложениями. Кроме того, следует остерегаться завышенных, спекулятивных цен.
Подводя итог, можно сказать, что рынок Бали вошел в горячую стадию, и на нем можно заработать, но инвестировать нужно с холодной головой. Впрочем, как и всегда.
Мы благодарим Елену Кучми, генерального директора компании Спутник Усадьба Группаза помощь в подготовке материала
Источники:
Независимая Австралия
Солнце Бали
Путеводитель по глобальной недвижимости
БалиФорум
Russian 
English 
German 
Polish