За последние 20 лет небольшой портовый город Грузии превратился в современный туристический центр, привлекающий гостей со всего мира; Недвижимость в новых высотных комплексах пользуется спросом у иностранцев, в том числе россиян, украинцев, белорусов, многие из которых нашли здесь пристанище; Какова ситуация на рынке жилья Батуми сегодня? Какие районы стоит выбрать для проживания или инвестирования? Что с ценами на квартиры и дома? Читайте в нашей статье.
О городе
История
Батуми - живописный грузинский курортный город, в котором, как и во многих других восхитительных приморских местах, смешались многие культуры. Считается, что в древности здесь находилась греческая колония.
Согласно легенде, задолго до появления первых эллинских поселений на Черном море Ясон и аргонавты отправились в далекие от Греции восточные земли на поиски золотого руна. В те времена золото действительно добывали, погружая овечьи шкуры в стекающие с гор ручьи (драгоценный песок оседал на груде). Один из современных памятников посвящен древней легенде - скульптура "Медея - дочь колхидского царя" на площади Европы.
Батуми - столица Аджарской автономной республики. Регион расположен в юго-западной части Грузии недалеко от границы с Турцией. Долгое время Батуми (название города превратилось в Батуми уже в советский период) находился под властью Османской империи. От власти мусульманских соседей он освободился только в 1878 году в результате поражения Турции в русско-турецкой войне. Незадолго до этого в нем насчитывалось всего 600 "жителей мужского пола". По Берлинскому договору город перешел под юрисдикцию Российской империи и вскоре приобрел большое экономическое значение, став портом, через который транспортировалась нефть, добываемая в Баку и доставляемая сюда по новой железной дороге.
В советское время Батуми был одновременно и туристическим, и промышленным центром. На предприятиях работали люди из разных республик, на курорт приезжали и гости со всего СССР. Отголоски этой интернациональности в том, что город до сих пор остается одним из самых русскоязычных в Грузии.
В середине нулевых годов у молодого грузинского государства возникла амбициозная идея превратить Батуми в современный международный курорт на Черном море. Сегодня мы видим, что это во многом удалось. Город гордится футуристическими зданиями, необычными памятниками, такими как скульптура "Али и Нино" Тамары Квеситадзе, новыми площадями, ухоженными набережными, многочисленными ресторанами знаменитой аджарской кухни и многим другим. Конечно, не все так гладко, как могло бы быть при более прогрессивном и продуманном преобразовании среды. Здесь есть и хаотичная застройка, и отсутствие парковок, и отставание инфраструктуры в период бурного строительства жилых и гостиничных комплексов, и просто некачественное строительство, но это обычные проблемы урбанизации, которых мало кому удается избежать. Кроме того, со временем многие моменты сглаживаются.
Климат
В субтропиках, а курорт относится именно к этой зоне, мягкая зима и жаркое, влажное лето. Сезон в Батуми длится с мая по октябрь. Проливные дожди в этой местности не редкость даже летом, и могут зарядить на несколько дней. Хотя, как замечательно писал Мандельштам, "зимний дождь в Батуми - это грандиозный теплый ливень на несколько недель". "Никто его не боится, и если надо, каждый батумец пойдет куда угодно, даже в такой потоп, когда Ной боится высунуться из ковчега". (Иногда мне хочется заменить в этой цитате слово "батуман" на слово "сумасшедший", но классика известна лучше).
Ландшафт
Море в обрамлении гор и жизнеутверждающая зелень круглый год - всем этим можно наслаждаться бесконечно! Конечно, не только пассивно (хотя и это неплохо!), но и активно: взять велосипед и проехаться по красивой и удобной 10-километровой набережной, протянувшейся вдоль всего города, отправиться на встречу с дельфинами на яхте или прокатиться на катере по причудливому Мартвильскому каньону. Кстати, от Батуми до ближайшего горнолыжного курорта около 2 часов езды на машине. Все радости рядом!
Цвет
В Батуми удивительным образом сочетается грандиозное с патриархальным и милым, суета туристического центра с отдыхом, космополитизм с чем-то национальным и интимным, размах и роскошь с обезоруживающей простотой. Каждый, кто побывал в этом городе, поймет, о чем идет речь.
Инфраструктура
В Батуми построены сотни современных отелей. Многие знаковые здания города занимают отели известных международных сетей. Многочисленные рестораны, кафе, магазины и лавки открыты для посетителей всех этих номеров и апартаментов города. Здесь есть дельфинарий, аквапарк, колесо обозрения, канатная дорога "Арго", ведущая на смотровую площадку.
Отдельная тема - казино, которых в Батуми десятки. Курорт стремится расширить круг отдыхающих, и у него это неплохо получается. Состоятельные и азартные люди стекаются из соседней Турции, ОАЭ, Ирана и других стран, где подобные развлечения полностью или частично запрещены.
Инфраструктура для круглогодичного проживания в Батуми неплохая. К тому же она развивается, поскольку сюда переезжают иностранцы, мечтающие о жизни на теплом побережье. Сами иммигранты часто открывают новые заведения, ведь условия для создания и ведения бизнеса в Грузии одни из самых лояльных в мире.
Батуми - очень маленький город, его население, по данным на 2018 год, составляет 160 тысяч человек. Надо понимать, что потребительского рая уровня мегаполиса здесь нет, зато есть многое другое, например, отличные продукты и товары местного производства или вылова (за последними нужно идти на пресловутый рыбный рынок).
В Батуми открылись торговые центры и крупные супермаркеты, такие как Carrefour и Agrohab. В то же время небольшие местные магазины рядом с домом не были вытеснены с рынка сетевыми гигантами. Напротив, они занимают свою нишу и чувствуют себя хорошо. В городе достаточно медицинских клиник и больниц, в основном частных, есть школы, детские сады и несколько университетов.
Транспорт
В Батуми ходят городские и междугородние автобусы (налажено сообщение, в том числе с соседней Турцией и даже Ираном), курсируют микроавтобусы и такси.
В целом, автомобилей в городе очень много, чего нельзя сказать о парковочных местах, нехватка которых особенно заметна в сезон. Многие иностранцы приезжают в Батуми на своих машинах, пользуясь тем, что это легально на протяжении всего времени пребывания в стране.
Большинство учреждений и достопримечательностей Батуми расположены компактно, и передвигаться между ними вполне можно пешком. Однако стоит иметь в виду, что автомобилисты зачастую ведут себя довольно бесцеремонно.
Железная дорога - удобный способ добраться до Батуми из Тбилиси, Кутаиси, Еревана.
В Батуми есть собственный аэропорт (второй по значимости в Грузии).
Виды недвижимости
В последние годы Батуми очень активно застраивается, в основном высотными зданиями, которые конкурируют друг с другом по архитектуре и наполняемости проектов. Самый популярный формат - многоквартирные комплексы с гостиничным сервисом. Инвесторы покупают небольшие недорогие студии или квартиры с одной спальней и совмещенной кухней-гостиной, которые создаются специально для краткосрочной аренды. Как правило, всеми вопросами аренды занимается управляющая компания, а владелец недвижимости получает определенный доход и приезжает в оговоренные даты, чтобы провести собственный отпуск у моря.
Однако необходимо понимать, что рынок наводнен подобными предложениями, и тщательно выбирать проект под свои цели.
Апартаменты в современном жилые комплексы с парковкой и соответствующей инфраструктурой рассматриваются для собственного проживания. Напротив, таких объектов на рынке не так много, и они очень ценятся.
Сегодня строится множество новостроек, в которых все параметры находятся на самом высоком уровне. Однако следует помнить, что многие дома, особенно построенные несколько лет назад, имеют свой стандартный набор недостатков: отсутствие отопления, недостаточная вентиляция и, как следствие, сырость и плесень в квартирах, отсутствие парковки, плохая звукоизоляция. Обращайтесь к профессионалам, чтобы не прогадать с выбором!
По словам риелторов, есть клиенты, которые мечтают о доме в окрестностях Батуми. Однако в основном продаются коттеджи за $300 000-$400 000. Небольшие дома ближе к горам (1-10 км от моря) площадью до 100 кв. м за 100 000- 150 000 долларов попадаются редко, хотя охотников за ними немало. Строящийся дом у моря можно купить в черном каркасе (то есть под черновую отделку) примерно за 170 000-200 000 долларов.
Земля в Батуми и прибрежных окрестностях очень дорогая. Например, в Чакви, примыкающем к городу с севера, она стоит 200-300 долларов за квадратный метр (земля измеряется не в сотках, а в квадратных метрах). В самом Батуми стоимость участка может доходить до $ 1 000 за кв. м и даже выше, если место находится на 1-й линии. Конечно, в отдалении от моря, ближе к горам, цифры более скромные - $ 3 за кв. м.
Районы и цены
От площади Европы до парка "6 мая" и от берега моря до улицы Чавчавадзе находитсяСтарый город это особенно привлекательный район Батуми с малоэтажными, преимущественно старинными домами, храмами различных конфессий, новыми площадями (площадь Пьяцца, площадь Европы) и знаковыми достопримечательностями (Алфавитная башня, скульптура "Нино и Али"). Приятно гулять по мощеным улочкам и любоваться симпатичными фасадами исторического центра! Конечно, туристы любят останавливаться в этом месте. Сайт недвижимость здесь в основном предназначен для сдачи в аренду отдыхающим, но есть и блоки для постоянного проживания. Здесь есть школы, аптеки, медицинские клиники, магазины, рестораны, строится новая частная больница.
Цены на жилье без ремонта начинаются от $ 1 800 за кв. м.
Конечно, здесь мало новых зданий. Район туристический и довольно оживленный в сезон. Это можно отнести к его недостаткам, как и высокие цены на квартиры.
Принято условно называть Средний Батуми, или центр Батуми, территории рядом с побережьем, но не на первой или второй линии - от парка "6 мая" до улицы Багратиони, а также район вокруг Аллеи Героев на пересечении проспекта Шартава и улицы Чавчавадзе. Это современный, активно застраиваемый район, центр деловой жизни города. Здесь сосредоточены офисы крупных компаний, банки, магазины, супермаркеты, например, Carrefour, больницы, в том числе Республиканская, и университет. Знаковыми зданиями района являются красивейшие новые стадионы, небоскребы. Здесь есть школы, детские сады и образовательные центры для детей. Здесь селится много иностранцев.
Квартиры в хороших новых домах стоят от $ 1300 за квадратный метр, в строящихся проектах можно найти вариант от $ 1000 за квадратный метр.
Новый бульвар - неофициальное название территорий к югу от центра Батуми рядом с большим парком Леха и Марии Качинских, который тянется вдоль моря. До недавнего времени на этих землях были болота, но их осушили и начали активно осваивать. Город растет, и застройка постепенно распространяется на более отдаленные прибрежные части. Хотя расстояние от центра все еще остается относительно небольшим, всего 5-7 минут езды на автомобиле.
В районе есть школы, больницы и большой торговый центр Metro City. Инфраструктура пока не очень хороша, но по мере развития она "догоняет". Как говорится, Новый бульвар особенно любят удаленные работники.
Район Нового бульвара является самым развитым в городе. По данным компании Galt&Taggart, из 189 строительных проектов, реализованных в Батуми в 3 квартале 2023 года, 75 (40% от общего числа) расположены именно здесь.
Стоимость квартир в этой локации составляет от $ 2 000 за кв. м в готовых домах и от $ 1 200 в строящихся.
К северу от Нового бульвара находится Район аэропортаЗастроен в основном частными домами. Он удален как от моря, так и от центра, поэтому не пользуется большим спросом у туристов и инвесторов. По этой причине жилье цены и аренда Здесь более гуманные расценки.
Деревни Гонио и Квариати расположены на южной окраине, недалеко от границы с Турцией. Они уже входят в город Батуми, а также в Махинджаури с противоположной стороны, но по атмосфере их все еще можно назвать пригородными. В этих районах также происходят колоссальные преобразования. Появляются новые проекты, приходят гостиничные бренды с именем. Здесь есть как высотные комплексы, так и малоэтажные здания, а также частные дома. Гонио ценится за тишину, отличный чистый пляж и виды на горы, особенно близко расположенные к воде. Туристы приезжают сюда, чтобы увидеть руины древней крепости Гонио-Апсарос.
Инфраструктура еще не так хорошо развита, как в других районах. Что касается транспорта, то с ним проблем нет. Отсюда можно легко добраться до центра Батуми на автобусе, микроавтобусе или такси.
Квартиры стоят в среднем 1600-1800 долларов за кв. м.
Между "Аэропротом" и "Гонио" находится очень большая территория, на которой в советское время располагалась свалка. Уже известно, что власти планируют его редевелопмент. Впереди - гигантская стройка. Должен вырасти новый современный район, который также повысит стоимость соседних. Кстати, планируется перенести воздушную гавань подальше от города.
Махинджаури - Еще один пригород, в который превратился Батуми, расположен в 15 минутах езды к северу от центра. Он славится близостью к знаменитому Батумскому ботаническому саду. У района много поклонников, и это не случайно. Махинджаури активно застраивается и уже сейчас идеально подходит для жизни. Здесь есть школы, детские сады, магазины, рестораны. Минус в том, что в данный момент шоссе проходит прямо у кромки моря, и движение довольно напряженное. Но скоро будет запущен автобан - объездная дорога, которая возьмет на себя значительную часть трафика.
Перечисленные районы - основные, которые привлекают внимание иностранцев и где ведется активное строительство.
Тенденции рынка недвижимости
В 2022 году продажа жилья в Грузии была чрезвычайно активной из-за притока иностранцев, в основном из России, Украины и Белоруссии. Многие из приезжих стремились обосноваться в Тбилиси или Батуми (реже - в других регионах) на длительный срок. В результате цены на покупка и аренда квартир взлетели вверх. Грузинские застройщики ощутили долгожданный прилив инвестиций после тяжелых в финансовом плане двух лет пандемии. В Тбилиси с начала 2022 года по октябрь 2023 года, недвижимость подорожала на 42,6%, а стоимость аренды выросла вдвое. В Батуми цифры сопоставимы. Если в 2021 году жилье на курорте можно было купить по цене от $ 300-400 за квадратный метр, то сегодня от $ 800-1000 за квадратный метр.
Однако, начиная с середины 2023 года, поток переселенцев значительно уменьшился. Многие иностранцы покинули страну по разным причинам, в том числе из-за роста арендных ставок и дороговизны жизни в целом. В сентябре прошлого года в Грузии проживало 90 тысяч россиян и белорусов, что на 10 тысяч меньше, чем в декабре 2022 года, когда число переселенцев достигло пика (100 тысяча человек).
Значительную часть покупателей жилья в Батуми составили израильтяне. По словам риелторов, сегодня граждан этой страны на рынке нет, что, очевидно, связано с изменением их жизненных интересов в связи с начавшейся в октябре войной.
Данные по недвижимость Продажи в Батуми снижаются. По данным Colliers, в 2023 году в городе было заключено 15 826 сделок. Это на 9% меньше, чем в 2022 году. При этом падение на первичном рынке составило 8%, а на вторичном - 15%.
В декабре 2023 года количество сделок в Батуми уменьшилось на 33% по сравнению с декабрем 2022 года.
Несмотря на снижение спроса, явной коррекции цен пока не наблюдается. Тем не менее, неявные движения навстречу покупателю налицо. Застройщики охотнее предоставляют скидки и особые условия рассрочки (например, не 30%, а 15% первоначального взноса). На уступки идут и собственники.
Арендные ставки снизились. Если год назад снять студию в Батуми менее чем за 400-500 долларов в месяц было практически невозможно, то сейчас ее вполне можно найти за 500 лари, то есть примерно за 200 долларов.
Перечислим основные моменты
- Рынок Батуми переживает стагнацию после бума. Пришло время торговаться и искать выгодные условия для покупки!
- В городе и пригородах реализуются проекты для разных бюджетов. Сегодня купить студию в строящемся или готовом доме можно от 30 000-40 000 долларов. Также есть варианты в премиальном сегменте: виллы, пентхаусы от $ 1 миллиона и выше. Большинство предложений на портале сосредоточено в бюджете до $ 100 000. Готовая квартира "под ключ" у моря (с бытовой техникой) площадью 60 кв. м стоит в Батуми около 120 000 долларов.
- Предложений в апарт-отелях комфорт-класса слишком много, нужно тщательно выбирать объект. Многие предпочитают покупать на вторичном рынке, чтобы сразу сдавать в аренду.
- Хорошим вариантом для инвестиций может быть недвижимость в жилых, а не гостиничных комплексах с хорошими характеристиками, такими как отопление, парковка и инфраструктура. На рынке не хватает таких лотов, и они не дешевеют.
- Активный рынок смещается в пригороды. По данным Galt&Taggart, несмотря на общий спад в городе, продажи в двух районах росли. Это Новый бульвар (+10,3 г/г в 3 квартале 2023 года) и Гонио-Квариати (+10,6%). Оба района интересны инвестору своими перспективами. Махинджаури хорош для проживания и сдачи в аренду на длительный срок.
- Как показывает практика, в Батуми случаются задержки и остановки строительства. Мы рекомендуем обращаться к профессионалам рынка, которые помогут вам сориентироваться и не ошибиться с компанией.
- Пришло время для сбалансированного покупателя, который четко представляет свои цели.
Благодарим вас за помощь в подготовке статьи:
Николоса Цурцумиу, директор резиденции "Колос
Давид Мосальский, генеральный директор, и Анна Кэмпбелл, специалист по связям с общественностью, агентство Real Batumi
Russian 
English 
German 
Polish