Процесс покупки недвижимости в Монако

Княжество Монако, микрогосударство размером менее половины Центрального парка в Нью-Йорке, расположено на узкой рельефной полоске суши между Средиземным морем и Францией; За несколько десятилетий оно приобрело славу мировой столицы роскоши благодаря великолепию яхт, казино, дорогих отелей и автомобилей; Миллионеры из разных стран не прочь приобрести изысканную виллу или квартиру на побережье; Вместе с экспертами по недвижимости в этом регионе мы подготовили алгоритм, как это сделать.

Монако сохраняет статус самого дорогого рынка элитной недвижимости в мире. На конец 2023 года средняя цена квадратного метра здесь составляла 51 418 евро (-1% по сравнению с рекордным 2021 годом).

Владельцы капитала из России и других русскоязычных стран уже давно входят в число покупателей недвижимости в княжестве, а также поблизости, на Французской Ривьере. 

Сразу возникает вопрос: могут ли россияне и белорусы покупать дома и квартиры в Монако сегодня?

Да, если покупатели не относятся к категории граждан, включенных в санкционные списки, и на которых непосредственно распространяются введенные политические и/или экономические ограничения. Однако следует отметить, что в последнее время усилился контроль за происхождением средств и конечными бенефициарами сделок.

Процедура приобретения недвижимости в Монако в принципе такая же, как и во Франции, но у нее есть свои существенные особенности! Они заключаются в необходимости быстрого выполнения обеими сторонами своих обязательств по договору, а также в том, что после определенного момента принятые вами решения становятся необратимыми (подробнее об этом ниже).

Все расчеты между продавцом и покупателем недвижимости в Монако, как и во Франции, происходят через нотариуса. Если банк покупателя находится за пределами Монако, в первую очередь необходимо проверить, сможет ли нотариус принять от него средства. Для этого покупатель должен заявить банк, после чего проверяется принципиальная возможность принятия перевода из этого банка.

Этапы сделки

Шаг 1. Подготовьте необходимую сумму так, чтобы она находилась в так называемом быстром доступе. Это чрезвычайно важно, учитывая скорость выполнения транзакции!

Недопустимо отправлять предложение владельцу заинтересовавшей вас недвижимости, если у вас еще нет денег в быстром доступе!

Шаг 2. Выбор объекта.

Шаг 3. Подготовка и отправка покупка недвижимости предложение продавцу.

Что должно быть указано в письменном предложении?

• Имя и фамилия покупателя (плюс копия удостоверения личности);
• Краткое описание объекта;
• Стоимость и порядок оплаты;
• Дата и время, до которых действует предложение о покупке;
• Условия продажи и расходы по сделке;
• При необходимости, дополнительные условия, предварительно согласованные с продавцом, касающиеся как сделки, так и самого объекта: юридическое оформление, источник и порядок оплаты, строительные и ремонтные работы и так далее.
• Расходы и сборы;
• Срок подписания договора купли-продажи.

Когда предложение покупателя принято и подписано продавцом, покупатель связан обязательствами без возможности отказа, за исключением некоторых особых условий по предварительному согласованию с продавцом!

Шаг 4. Перечисление нотариусу аванса в размере 5-10% от стоимости объекта.

После того как продавец примет предложение, вам необходимо в течение 48 часов внести депозит на счет нотариуса. После этого никто не сможет отказаться от сделки, ни покупатель, ни продавец.

Иногда перед внесением авансового платежа заключается предварительное соглашение ("компромисс"). В Монако он не обязателен, но риелторы настаивают на нем, если предусмотрены особые условия. Компромисс включает в себя предложение о покупке и особенно необходим, если вы обращаетесь за финансированием в кредитное учреждение или если на квартиру распространяется право преимущественной покупки со стороны государства. (Если выбранная недвижимость находится в здании, построенном до 1947 года, государство может воспользоваться своим преимущественным правом в течение 30 дней после подписания компромисса и заменить продавца. Вам будет возвращен задаток, но вы не сможете продолжить желаемую покупку).

Шаг 5. Оплата счета на оставшуюся сумму по договору. Он будет выставлен вам за несколько дней до даты подписания договора купли-продажи. Необходимо внести полную оплату заранее, до решающего дня.

Шаг 6. Подписание договора купли-продажи в присутствии нотариуса или по подлинной доверенности. В тот же день вы получите свидетельство о праве собственности и ключи от вашего дома!

Нотариус подает документы на регистрацию в реестр регистрации сделок.

В среднем весь процесс - от накопления суммы и выбора объекта до подписания договора и получения ключей - занимает около трех месяцев.

Некоторые особенности сделок

1. Процедура приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынках идентична, как и набор документов, предоставляемых покупателем в обоих случаях.
2. Покупка может быть с частичным привлечением кредитных средств. Банки сегодня выдают ипотеку иностранцам под гарантии. Главный принцип - подтвержденный доход заемщика, который пойдет на погашение долга, должен в три раза превышать сумму платежа по кредиту.
3. Сегодня сделку можно провести дистанционно, но для этого вам понадобится нотариально заверенная доверенность, выданная вашему агенту.
4. Допустим, недвижимость, которую вы хотите приобрести, сдается в аренду. В этом случае арендатор не имеет права преимущественной покупки, если это не предусмотрено договором аренды. Если полюбовное соглашение не будет достигнуто, вам придется уложиться в срок, установленный договором аренды, прежде чем возобновить пользование этим имуществом.

Этапы проведения транзакций через SCI

Приобрести недвижимость в Монако можно как на частное лицо, так и на специально открытое SCI - некоммерческое гражданское общество, задачей которого будет владение приобретенным объектом. Второй способ предполагает получение покупателем и членами его семьи вида на жительство в стране.

Шаг 1. Получение долгосрочной визы из Франции или права по статье № 5 в Монако.

Шаг 2. Получение вида на жительство в Монако и открытие счета в банке страны.

Шаг 3. Открытие компании SCI и счета для нее в Банке Монако.

Шаг 4. Привлечение финансирования 100% от Банка Монако для полного покрытия за счет собственных средств.

Шаг 5. Приобретение недвижимости на SCI, с оплатой кредитными средствами.

В чем преимущества этого метода:

• Недвижимость приобретается в кредит - налог на роскошь отсутствует;
• Доход от портфеля, размещенного в банке, компенсирует ставку по кредиту (даже при консервативном сценарии управления портфелем);
• Через 6 месяцев после получения вида на жительство в Монако вы можете подать заявку на получение налогового резидентства в стране, что позволит вам иметь нулевой подоходный налог.

Весь процесс организации SCI и покупки недвижимости для него занимает, при условии взаимодействия с опытным агентством, 5-6 месяцев.

Налоги и дополнительные расходы

Нотариальные и регистрационные сборы, связанные с приобретением недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество:

• Покупка физическим лицом или SCI, зарегистрированным в Монако, новой недвижимости или недвижимости на стадии строительства: 2,5% от стоимости объекта (1,5% нотариальные сборы + 1% регистрационный сбор).
• Покупка физическим лицом или SCI, зарегистрированной в Монако, товара недвижимость на вторичном рынке: 6,25% от стоимости недвижимости (1,5% нотариальный сбор + 4,75% регистрационный сбор).
• Покупка через застройщиков (лицензированных профессионалов рынка): 1,5% от стоимости недвижимости (только нотариальные сборы). Недвижимость должна быть перепродана в течение 4 лет, в противном случае штраф в размере 6% будет применен к стоимости недвижимости в дополнение к налогу на передачу в размере 4.75%.
• Приобретение акций гражданской компании, зарегистрированной в Монако и владеющей недвижимостью: регистрационный сбор в размере 4,75% от стоимости недвижимости плюс оплата услуг нотариуса или адвоката.
• Приобретение через оффшорную или иностранную компанию: 10% от стоимости объекта (регистрационный сбор + 1,5% нотариальные сборы).
• Приобретение недвижимости в качестве пожизненной ренты: плата рассчитывается из стоимости пакета (если есть) плюс сумма 10-летнего срока аренды (если есть). Она составит 6,25% (1,5% нотариальные расходы + 4,75% регистрационный сбор).
• В дополнение к этим расходам покупатель оплачивает комиссию агентства в размере, установленном Палатой недвижимости Монако (3% + текущий НДС). В настоящее время эта сумма составляет 3,6% от суммы продажи.
• Если покупка финансируется за счет ипотечного кредита, необходимо оплатить регистрационный сбор в размере 0,92% от суммы ипотечного кредита. В зависимости от типа финансирования могут взиматься и другие сборы.

Если покупка оформляется на физическое лицо, вам могут потребоваться расходы на поддержку и помощь в организации и юридическом сопровождении сделки. Если договор составляется для компании SCI, то возникают расходы на ее организацию и регистрацию.

Резюме

Рынок недвижимости в Монако существует уже давно и четко регулируется законом. Главное для покупателя - заранее подготовиться и строго соблюдать все свои обязательства.  

Благодарим за помощь в подготовке материала нашего эксперта в Монако Екатерину Доронину, RFC Усадьба.

Источник