Как выбрать проект, который принесет больше... если он еще не построен? На вебинаре Prian на этот вопрос ответил Александр Давыдовский, основатель и директор Art House Group.
С начала пандемии на рынке недвижимости Пхукета сформировался отложенный спрос, что привело к резкой активизации покупателей и, как следствие, к дефициту предложений. Свою роль сыграла и геополитика. В результате к концу прошлого года цены на Пхукете приблизились к рекордным отметкам.
Однако у ажиотажа есть и обратная сторона. Да, сейчас анонсируются, строятся и запускаются десятки новых проектов для разных целей и разных бюджетов. Например, только в районе Банг Тао на той или иной стадии находится 10 тысяч квартир. Это огромное количество... и кажется, что такое количество квартир превышает емкость рынка. Но в то же время падения стоимости недвижимости не ожидается.
Рынок Пхукета еще не до конца оценен, и вместе с растущей популярностью курорта и его инфраструктуры цена продолжает расти. Она выросла даже в Ковиде, хотя и на минимальную величину. Такая же картина будет и в этом, и в следующем году: рост стоимости будет минимальным. Этот прогноз может быть нарушен инвестициями из Китая. В предыдущие годы рост был обусловлен спросом со стороны российских и европейских покупателей. В то же время, если произойдет приток китайских инвесторов - а мощность этих инвестиций превысит российские и европейские вместе взятые, - то скачок снова произойдет.
Также высок риск появления незавершенных проектов в ближайшие год-два. Особенно тех, которые анонсируют небольшие компании-разработчики.
Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Таиланде
***
Порог входа на рынок Пхукета составляет $120-130 тысяч за единицу. Но надо понимать, что на стоимость влияет не наличие гостиничного менеджмента как такового, а уровень предоставляемого сервиса - четырех- или пятизвездочный, близость пляжа и городской инфраструктуры. Мне, как девелоперу, странно покупать землю на первой линии и не заводить туда гостиничного оператора.
Пример
Наша компания приобрела участок буквально в 100 метрах от Карона, одного из самых красивых пляжей на острове. Рядом находится городской парк и развитая инфраструктура. Здесь мы построим элитные апартаменты Hennessy Residence - обратите внимание - под управлением известного гостиничного оператора.
Порог входа составляет $240 тысяч. Но доходность более чем в два раза выше по сравнению с обычным проектом.
***
С точки зрения капитализации и дальнейшей перепродажиКажется, что выгоднее всего инвестировать в проект на первой линии (или у моря) и рядом с развитой инфраструктурой. Это действительно так, но!
Прибыльность полностью зависит от управляющей компании - и даже местоположение не всегда имеет решающее значение!
***
Наличие гостиничного хозяйства в ЖК является сильным фактором. Инвестируя в апартаменты с профессиональным гостиничным управлением, вы можете рассчитать рентабельность проекта на несколько лет вперед и получить ряд гарантий от застройщика и гостиничного оператора. Это важное преимущество!
Важный момент: не стоит ожидать высокого и стабильного дохода от проекта, в котором работает несколько брокеров. Это ни в коем случае не гарантирует высокий и стабильный доход. Когда брокеры начинают ценовую борьбу в рамках одного ЖК, возникает внутренний демпинг.
***
Компания, обслуживающая ваш жилой комплекс (следит за территорией, вывозит мусор, чистит бассейны и т.д.) не занимается арендой. Возможно, это даже не коммерческая структура и подчиняется комитету арендаторов.
Когда мы говорим об управляющей компании, которая приносит доход, мы имеем в виду совсем другое!
***
Кто будет управлять кондоминиумом, расскажет и решит застройщик. Если у него есть соглашение с гостиничным оператором, таким как Wyndham, Hyatt и т. д., то застройщик гарантированно построит объект, который будет приносить доход. Потому что у этих операторов свои требования к жилым комплексам и их инфраструктуре (глубина бассейна, наличие генератора, пожарная безопасность и т. д.).
Девелопер также может купить франшизу, чтобы использовать громкое имя и в то же время быть независимым оператором. Но сначала, конечно, именно франчайзер всему научит, выстроит структуру управления, а затем проверит партнера. И если качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям франчайзера, договор расторгается со всеми вытекающими последствиями...
Пример
19 января 2024 года мы запустили проект под управлением гостиничного оператора. И уже 1 февраля на нашем счету было 1,5 миллиона батов. То есть жилой комплекс, который еще не был полностью построен, принес доход в $50 тысяч за 12 дней работы. И еще больше в феврале. В среднем доходность с одного объекта составила 13,1% в год, с двух объектов - 11%. Это конечный доход до вычета налогов. Большинство наших владельцев не являются налоговыми резидентами Таиланда, поэтому их ставка налога на доходы физических лиц составит 15%. Но работа с налогами и их планирование - это отдельная тема для разговора, которой мы можем уделить время в будущем.
***
Как правило, обычный кондоминиум Здесь есть ресепшн, служба безопасности и управляющая компания, которая обслуживает общую территорию.
Кондоминиум с управлением отелем - это обширная управленческая и сервисная структура, в которой работают сотни людей. Это фронт-офис для приема и регистрации гостей, отдел бронирования, служба консьержей, отделы продаж и маркетинга, технического обслуживания и инженерных систем, уборки и прачечной, закупок и снабжения, безопасности и IT, а также ресторан и бар, развлекательные и спортивные объекты. При этом в каждом отделе есть отдел качества и супервайзер.
Только такая структура может гарантировать туристам настоящий, полноценный отдых. Такой, за который люди, приехавшие отдохнуть на неделю или две, готовы платить. И буквально в разы больше.
Читайте также: Собираетесь купить недвижимость на Пхукете? Отлично! Но сначала ознакомьтесь с несколькими фактами и практическими советами
Фотографии предоставлены компанией
Условия цитирования материалов Prian.ru
Чтобы поделиться материалом: Печать
Источник
Russian 
English 
German 
Polish