Существует интересный факт. Когда в мире происходит экономический кризис, интерес к недвижимости в Таиланде возрастает. Именно такая ситуация наблюдается сегодня. Рынок, который затих во время пандемии, восстанавливается, а иностранный спрос растет. Если вы тоже обратили внимание на тайские квадратные метры и хотите понять, сколько здесь можно заработать, читайте наш новый материал.
Статистика рынка недвижимости
Цены на жилье в Таиланде медленно, но растут. Спрос на недвижимость повышается после восстановления туристического потока.
По данным Банка Таиланда, в третьем квартале 2023 года средняя стоимость дома в стране выросла на 3,6% в годовом исчислении. С поправкой на инфляцию получается 3,3% в год. В Бангкоке и окрестностях цены на частные дома выросли в среднем на 3,8%. Кондоминиумы подорожали на 4,5%, таунхаусы - на 3,4%. В других регионах показатели чуть скромнее - в среднем плюс 2,3%.
Прогнозы на 2024 год более оптимистичны. До Ковида страну ежегодно посещали почти 40 миллионов человек, а в 2023 году, когда границы только открылись, их не было и 30 миллионов. Вместе с восстановлением туристического потока должен вырасти и спрос на недвижимость.
Иностранные покупатели недвижимости в Таиланде
Традиционно первое место по количеству сделок занимают покупатели из материкового Китая и Гонконга. Есть много инвесторов из США, Сингапура, Тайваня, Японии и Великобритании. И, конечно, из России.
По данным Информационного центра недвижимости, за первые девять месяцев 2023 года иностранцам было продано 10,7 тыс. квартир на сумму 52,3 млрд батов ($1,5 млрд), что на 38% больше, чем годом ранее.
Основными покупателями являются россияне и китайцы. На долю представителей Китая приходится 4,9 тысячи объектов, или почти 47% от общего объема продаж. Россияне занимают второе место с большим отрывом от лидеров - 962 сделки.
Аналитики также отмечают рекордный спрос на виллы в Таиланде.
Алексей Шуховцев - эксперт по недвижимости в Таиланде DDA Real Estate
Паттайя, Пхукет и Бангкок - главные города-магниты для зарубежная недвижимость инвесторы. Наибольшей популярностью у россиян пользуется Пхукет, порог входа здесь составляет $50 тысяч за небольшую студию. На втором месте более бюджетная Паттайя - от $35 тысяч. Этот курорт пользуется большим спросом у китайских инвесторов, как и Бангкок - от $45 тысяч. Для россиян Бангкок находится на третьем месте по популярности.
Вид на пляж Паттайи 
Алексей Зайченко брокер Alza Real Estate
Первенство по количеству проданных кондоминиумов за провинцией Чонбури, Паттайя, составляет почти 42% от всех продаж. По прогнозам, рост здесь продолжится в 2024 и 2025 годах. Пхукет также остается лидером по интересу со стороны иностранных инвесторов, но с более высоким порогом входа. В 2023 году курорт привлек инвестиций на сумму более $100 миллиардов. Это исторический рекорд.
Туристический потенциал
Таиланд привлекателен для туристов. В первую очередь благодаря местному климату. Здесь можно отдыхать круглый год. Здесь огромный выбор пляжей, нет ярко выраженного сезона дождей. Дружелюбные и гостеприимные местные жители - Таиланд не зря называют страной улыбок. Здесь нет особых строгих норм поведения, мирная "комфортная" религия. Все это позволяет туристам и владельцам недвижимости со всего мира чувствовать себя в стране спокойно.
Алексей Зайченко брокер Alza Real Estate
В Паттайе практически не бывает сезона дождей. Еще одно преимущество курорта - отсутствие угрозы цунами и других природных катаклизмов.
Таиланд привлекателен для туристов. Прежде всего, благодаря местному климату
Алексей Шуховцев - эксперт по недвижимости в Таиланде, DDA Real Estate
Таиланд - единственная страна, к которой нет равнодушных: либо ты влюбляешься раз и навсегда, либо она тебя раздражает. Согласитесь, инвесторы - тоже люди. Но, конечно, никто не отменяет огромного потенциала. На мой взгляд, местный рынок будет активно расти еще как минимум лет пять, потом возможна небольшая стагнация, но это не относится к Пхукету.
Еще один немаловажный фактор для Таиланда - доступный визовый режим. Сегодня туристы из России могут находиться здесь без визы в течение 60 дней. Есть варианты виз для тех, кто хочет жить в стране постоянно. Самые популярные: пенсионная (от 50 лет), студенческая (на основании обучения в языковой школе), мультивиза от 5 до 20 лет, опекунская, деловая.
Недвижимость - обычная и брендированная
В Таиланде представлены почти все крупные международные гостиничные операторы, которые в течение последних десяти лет активно подписывают контракты с местными застройщиками. Помимо привычной брендовой недвижимости строится и другая. На Пхукете выбор апартаментов от ведущих гостиничных сетей шире, чем в Стамбуле или Лос-Анджелесе.
Алексей Шуховцев - эксперт по недвижимости в Таиланде DDA Real Estate
Теперь современный комплексы с очень развитой строится инфраструктура, приходят крупные гостиничные игроки, застройщики предлагают высокую доходность (в среднем 6-9% годовых), некоторые дают дополнительные преференции в виде долгосрочных виз для инвесторов. По данным официальных источников, на сегодняшний день освоено 12% из 20% возможных площадок под строительство. Делайте выводы сами. И это касается всех островов Таиланда.
В настоящее время в Таиланде строятся современные комплексы с развитой инфраструктурой 
Алексей Шуховцев - эксперт по недвижимости в Таиланде DDA Real Estate
В связи с высокой конкуренцией качество комплексов растет. Эта тенденция связана с высоким спросом среди европейцев и американцев, которые предъявляют жесткие требования к качеству зданий, так называемый европейский стандарт.
Низкие цены, высокие доходы
Низкий порог входа на местный рынок также привлекает в Таиланд иностранных инвесторов. Стоимость качественных видовых квартир начинается от $100 тысяч. Первоначальный взнос составляет от $8 тысяч. И за эту сумму вы получите полностью оборудованную бытовой техникой квартиру, готовую как для собственного использования, так и для сдачи в аренду. Многокомнатные виллы продаются от $200 тысяч.
Алексей Зайченко брокер Alza Real Estate
Арендная доходность, конечно, диктуется местоположением. Пляжные локации хоть и проседают в межсезонье, но хорошо компенсируют потери в сезон. Один девелопер сообщил мне, что при гарантированной доходности в 7%, он может заработать 9% только в декабре и январе. В среднем доходность от аренды достигает 7-10% в год. В то же время в некоторых случаях инвестор может получить до 15%.
Низкие налоги на покупку и обслуживание
Алексей Зайченко брокер Alza Real Estate
При покупке новостроек покупатель платит только 1%, остальные налоги ложатся на застройщика. В случае с вторичным рынком получается около 6,3%. В этом случае сумма делится пополам между покупателем и продавцом. А ежегодный налог на владение недвижимостью составляет 0,3% от оценочной стоимости объекта.
В Таиланде низкие налоги на покупку и содержание недвижимости
Две формы собственности
Иностранцы имеют законное право приобретать недвижимость на свое имя. В Таиланде существует два основных типа собственности:
- полная частная собственность (фригольд);
- долгосрочная аренда (лизинг).
Оба вида позволяют инвестору свободно распоряжаться квадратными метрами: жить, сдавать в аренду, продавать или дарить. Хотя договор аренды не дает полного права собственности, он заключается на очень длительный срок - 90 лет (30+30+30) и более.
Алексей Зайченко брокер Alza Real Estate
Покупка недвижимости в лизингхолд - стандартная практика, называемая "тайской квотой". Такой формат оформления позволяет не уведомлять налоговые органы страны гражданства владельца о приобретении. Из-за непрофессионализма некоторых местных брокеров по недвижимости словосочетание "тайская квота" в восприятии многих россиян означает сомнительное право собственности, на самом деле это не так.
Покупки на первичном рынке
Сделки с недвижимостью регулируются Гражданским кодексом, а также Коммерческим кодексом, которые направлены на защиту интересов иностранных инвесторов. Поэтому основные риски сводятся к выбору надежного и добросовестного застройщика.
Александр Давыдовский Управляющий директор компании Арт Хаус Ко, Лтд.
Если разработчик доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, заработал достойную репутацию, то риски близки к нулю. Но все же они есть. Например, долгострой - это существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также замораживание строительства на неопределенное время.
Это связано с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика. Я повторяю клиентам одну и ту же мантру: внимательно читайте договор. Особенно в части сроков сдачи объекта застройщиком. В договоре должны быть четко прописаны сроки сдачи и, главное, условия, при которых они переносятся. Договор не должен подразумевать, что сроки могут быть перенесены по причинам, выходящим за рамки бесчисленного списка форс-мажорных обстоятельств.
Сделки с недвижимостью регулируются гражданским и торговым кодексами, которые направлены на защиту интересов иностранных инвесторов
Покупки на вторичном рынке
В отличие от первичной недвижимости, где есть готовый договор купли-продажи от застройщика, здесь необходимо составлять договор самостоятельно. Это означает, что без привлечения юриста сделку провести невозможно. Естественно, лучше, чтобы юрист был со стороны покупателя или его представителя, а не со стороны продавца.
Кроме того, существуют нюансы при оплате сделки.
Александр Давыдовский Управляющий директор компании Арт Хаус Ко, Лтд.
Одним из важных моментов при заключении сделок на вторичном рынке является использование эскроу-счета. Это моя субъективная норма, не все любят к ней прибегать, особенно продавцы недвижимости. Часто продавец просит покупателя перевести деньги на его зарубежный счет вне юрисдикции Таиланда, обязуясь в будущем зарегистрировать недвижимость на нового владельца. Но если регистрация не проведена, доказать факт оплаты становится проблематично. Поэтому лучшим выходом будет перевод на счет эскроу. Открыть его можно, например, на базе юридической фирмы, которая ведет ваш бизнес в Таиланде. Далее ваш юрист переведет оплату продавцу в момент регистрации недвижимости.
Две стратегии для инвесторов
Универсального предложения для всех инвесторов не существует. Все зависит от бюджета и целей покупателя. На их основе строятся инвестиционные стратегии. Риэлторы выделяют два наиболее выгодных и популярных варианта.
Заработок на увеличении стоимости недвижимости во время строительства
Алексей Шуховцев - эксперт по недвижимости в Таиланде DDA Real Estate
На этапе предпродажи цена минимальна, а застройщик готов предоставить дополнительные скидки, рассрочку. В нашей практике есть клиенты, которые перепродали недвижимость через год и заработали почти 100% на вложенный капитал.
На этапе предпродажи цены на предметы минимальны, а разработчики готовы предоставлять бонусы 
Алексей Зайченко брокер Alza Real Estate
Компания подбирает для клиента объект, обладающий какими-то уникальными характеристиками, которые в будущем будут в дефиците у застройщика. Например, местоположение. Мы покупаем и фиксируем стоимость квадратного метра на этапе предпродажи. Далее мы отслеживаем наиболее выгодный для инвестора момент выхода из проекта, то есть перепродажу. Таким образом, вы можете получить прибыль до 40%. А в некоторых случаях и больше, если наложить дополнительные факторы. Например, изменение курса рубля.
Александр Давыдовский Управляющий директор компании Арт Хаус Ко, Лтд.
В среднем, с момента начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию цена квартиры увеличивается на 25%.
Приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду
Алексей Зайченко брокер Alza Real Estate
Исходя из финансовых возможностей инвестора, подбирается наиболее востребованный объект на рынке аренды. А в дальнейшем, по желанию инвестора, компания может взять на себя распоряжение объектом недвижимости, в результате чего собственник будет получать стабильный пассивный доход в размере 7-10% в год.
Для таких целей лучше всего выбирать объекты в пляжных районах. Именно здесь спрос на аренду жилья наиболее высок.
Фото: Unplash (Сара Дублер, Рютаро Уозуми, Виталий Свядощ, Павел Шевчик, Андреас Йоханссон, note thanun, Frugal Flyer)
Условия цитирования материалов Prian.ru
Чтобы поделиться материалом: Печать
Источник
Russian 
English 
German 
Polish