Обслуживание недвижимости в Таиланде

Неучтенные расходы съедят прибыль инвестора и опустошат карманы владельца курортной квартиры. Поэтому с расходами на содержание жилья необходимо разобраться еще до совершения сделки. Рассказываем, какие обязанности есть у владельцев недвижимости в Таиланде, сколько придется тратить на налоги и коммунальные платежи, как сдавать объекты в аренду и зарабатывать на этом деньги.

Налоги для владельцев недвижимости

Владельцы недвижимости в Таиланде платят ежегодные налоги на владение и аренду недвижимости.

Налог на землю и строительство

Закон о налоге на землю и строительство в Таиланде вступил в силу 1 января 2020 года.

Налоговые ставки не зависят от формы собственности и варьируются в зависимости от стоимости и цели использования объекта.

Они освобождены от уплаты налогов:

• владельцы вилл стоимостью менее 50 миллионов батов ($1,3 миллиона)
• владельцы квартир стоимостью менее 10 миллионов батов ($271,3 тыс.)

Важно! Чтобы получить пособие, вы должны быть зарегистрированным постоянным жителем.

Налог взимается с имущества, находящегося в собственности на 1 января года, и подлежит уплате в апреле. За просрочку грозит штраф в размере 40% от суммы долга.

Налоги на аренду недвижимости

Мы публикуем основные правила тайской налоговой системы. Рекомендуем проконсультироваться с местными брокерами - они расскажут вам о способах оптимизации нагрузки.

Подоходный налог для физических лиц

Налог на доход от источников, расположенных на территории королевства, различается в зависимости от статуса владельца недвижимости.

Для налоговых резидентов

Если владелец проводит в Таиланде более 180 дней в году, он платит налог с полученного дохода по прогрессивной шкале.

Для нерезидентов

В большинстве случаев к нерезидентам Таиланда применяется фиксированная ставка налога в размере 15%.

Налог на прибыль для компаний

Юридические лица платят подоходный налог с арендной платы по прогрессивной шкале.

Важно! Арендодатели имеют право на стандартный налоговый вычет в размере 30% от суммы доходов, полученных от аренды, и даже от суммы расходов, фактически понесенных в период аренды, при условии предоставления соответствующих документов.

Декларацию необходимо подать в районном отделении по месту нахождения или онлайн на официальном сайте налоговой службы.

НДС для арендодателей в Таиланде

В некоторых случаях владельцы, зарабатывающие на сдаче жилья в аренду в Таиланде, получают еще один налог - НДС.

Любое физическое или юридическое лицо, регулярно поставляющее товары или оказывающее услуги в Таиланде и имеющее годовой оборот от 1,8 миллиона батов ($55 тысяч), облагается НДС. Стандартная ставка составляет 10%, но к концу сентября 2024 года государство снижает ее до 7%.

Отчеты в налоговую службу необходимо подавать до 15 числа каждого месяца за предыдущий.

Счета за коммунальные услуги

Размер коммунальных платежей зависит от типа недвижимости, местоположения, площади и пакета предоставляемых коммунальных услуг.

Обслуживание территории

Чем шире инфраструктура комплекса, тем больше платит домовладелец. Стандартный пакет услуг включает круглосуточную охрану, обслуживание общего бассейна, уход за садом, освещение, обслуживание лифта, вывоз мусора, мелкий ремонт в квартире.

Тарифы обычно составляют от $0,6 до $3 за кв. м в месяц, включая услуги управляющей компании. Управляющая компания взимает плату за обслуживание комплекса раз в год.

Управляющая компания взимает плату за обслуживание комплекса раз в год

Электричество

В Таиланде все коммунальные службы находятся в ведении правительства, и в стране есть два основных поставщика электроэнергии. В столичном регионе Бангкока электричество поставляет MEA (Metropolitan Electricity Authority). Провинциальное управление электроэнергетики (PEA) обслуживает остальную часть страны и имеет свои представительства в каждой провинции.

Вы должны оплачивать счета в соответствии с показаниями счетчика. 

Электричество в Таиланде стоит от $0,06 за кВт/ч. Вы можете "обналичить" $100-200 в месяц.

В жарком климате часто используются кондиционеры, на которые приходится наибольший расход электроэнергии. При разумном использовании оборудования можно сократить ежемесячные расходы на электроэнергию до $ 30-60 в квартире площадью 50 кв. м. Официальные тарифы можно найти на сайтах поставщиков.

Водоснабжение

В Таиланде существует две компании, занимающиеся водоснабжением. В Бангкоке и пригородах это MWA (Metropolitan Waterworks Authority). PWA (Provincial Waterworks Authority) обслуживает остальную часть страны и имеет представительства в каждой провинции.

Вода подается холодной. В квартирах она становится горячей уже благодаря электрическим водонагревателям. 

Счет за потребленную электроэнергию выставляется в начале месяца по факту потребления за предыдущий. Оплатить его необходимо в первые две недели после получения. В противном случае начнут начисляться пени и штрафы, причем немалые.

В Таиланде кубический метр называется единицей. В среднем за единицу берут чуть меньше $1.

Большинство людей тратят на воду 100-200 бат ($2-6) в месяц.

Обычно менеджеру комплекса оставляют депозит на несколько месяцев вперед, после чего владелец получает отчет о потраченных средствах. Оплатить счета за воду и электричество в Таиланде можно также во многих супермаркетах.

Газ

В Таиланде владельцы газовых плит вынуждены покупать и заправлять баллоны, поскольку централизованного газоснабжения в стране нет.

При первой покупке нужно внести залог за аренду баллона плюс стоимость самого газа. Депозит составит около 1,5 тыс. бат ($40), а газ, скорее всего, обойдется в 300-500 бат ($8-14).

Если вам нужно заменить баллон, просто позвоните в магазин. Вам привезут новый, а старый заберут на заправку.

Интернет, телевидение, телефон

Иностранцы почти никогда не пользуются стационарными телефонами в Таиланде.

В стране существует четыре основных оператора мобильной связи: AIS, DTAC, TrueMove и TOT. Купить SIM-карту для мобильного телефона можно как в их офисах, так и в простых супермаркетах.

Цены на звонки внутри страны начинаются от 1 бата ($0,03). Вы можете приобрести пакеты с подключением к Интернету, которые стоят около $15-20 в месяц.

Они платят около $20-30 в месяц за фиксированный интернет в квартире. Обычно деньги вносятся за год вперед в офисе провайдера или на ресепшене в комплексе.

Крупнейшим провайдером спутникового телевидения в стране является True Visions. Их услуги стоят от $10 в месяц.

Вы можете заплатить у провайдера или через менеджера. Во многих жилых комплексах телевидение уже включено в плату за обслуживание комплекса.

Страхование недвижимости

Для иностранцев в Таиланде нет обязательных требований по страхованию имущества.

Вы можете оформить полис самостоятельно. Но прежде чем идти договариваться со страховой компанией, уточните в своем комплексе - многие включают эту услугу в стоимость годовой поддержки.

Средняя стоимость страховки составляет около 400 бат ($11-12) в месяц или около 4,6 тыс. бат ($125) в год.

Сдача в аренду недвижимости

Иностранные владельцы могут сдавать недвижимость в Таиланде тремя способами.

Самостоятельно

В этом случае вам придется самостоятельно готовить квартиру к сдаче в аренду, искать жильцов и решать все возникающие вопросы. Такой подход требует времени и знания рынка, но потенциально позволяет получить максимальный доход.

Обратите внимание! Согласно тайскому законодательству, объекты без туристической и гостиничной лицензии не могут сдаваться в краткосрочную аренду. Лицензии выдаются комплексам с гостиничной инфраструктурой, но не все проекты, приносящие доход от посуточной аренды, имеют такую инфраструктуру. В связи с действующим мораторием на проведение проверок штрафы пока не накладываются. Но как долго он продлится - неизвестно!

Аренда через агентство недвижимости

Вы можете заключить договор с агентством, которое возьмет на себя все заботы. Риелторы будут рекламировать вашу квартиру, искать постояльцев, взимать с них арендную плату, готовить недвижимость к сдаче в аренду, встречать арендаторов в аэропорту, выселять, следить за уборкой, оплатой налогов и коммунальных платежей.

Вы сможете согласовать с агентством график - когда вы отдыхаете сами, а когда квартиру можно снять.

Большой список компаний, работающих в разных регионах Таиланда, можно найти на сайте Prian.

Типовые квартиры в одном из жилых комплексов на Пхукете. Как правило, наибольшим спросом пользуются предложения с одной или двумя спальнями

Аренда через управляющую компанию

Многие жилые комплексы в Таиланде имеют управляющую компанию, которая не только обслуживает здание, но и сдает его в аренду. В некоторых жилых комплексах управлением занимается гостиничный бренд (Wyndham, Hilton и т. д.).

Владелец может передать свою недвижимость в программу аренды - с гарантированным доходом (обычно они предлагают доходность 5-8% в год) или с фактическим (до 20% в год). Чтобы воспользоваться опциями, нужно выбрать комплекс, предоставляющий такие услуги на этапе покупки.

Читайте также

• Собираетесь купить недвижимость на Пхукете? Отлично! Но сначала ознакомьтесь с несколькими фактами и практическими советами
• Менеджер решает все, или о чем не стоит забывать при выборе недвижимости на Пхукете

Продажа недвижимости. Процедура, налоги 

Прежде всего, владельцу необходимо решить, как он будет продавать свою недвижимость в Таиланде.

• Самостоятельно: распространять информацию о продаже (размещать информацию на сайтах по недвижимости, связываться с агентствами и заключать договоры, проводить показы недвижимости, обсуждать условия)
• Через агентство недвижимости

Необходимо уведомить управляющую компанию о будущей продаже, так как иногда в ее офис приходят потенциальные покупатели.

Каждая сделка на вторичном рынке проходит по-своему. Она отличается в зависимости от того, как и на кого оформлена недвижимость, от статуса покупателя, от местонахождения его средств, от наличия рассрочки. В любом случае сделку должен сопровождать грамотный юрист, услуги которого обойдутся в $ 700-1000.

Налоги с продаж

Они зависят от статуса недвижимости, статуса продавца, от того, сколько лет объект находился в собственности, от оценочной стоимости недвижимости в земельном департаменте.

Регистрационный сбор

Покупатель и продавец платят комиссию за переход права собственности (transfer fee) - около 2-3% от стоимости недвижимости.

Регистрационный сбор за регистрацию договора долгосрочной аренды (лизинга) составляет 1% от суммы, указанной в договоре.

Специальный налог на бизнес (SBT)

Ее уплачивают как юридические, так и физические лица, владеющие недвижимостью менее пяти лет. Размер пошлины составляет 3,3% от цены продажи или кадастровой стоимости (в зависимости от того, что выше).

Гербовый сбор

Продавцы недвижимости платят в том случае, если срок владения объектом составил более пяти лет и специальный предпринимательский налог (SBT) не взимался.

Сумма налога составляет 0,5% от цены продажи или кадастровой стоимости (в зависимости от того, что выше).

Гербовый сбор за регистрацию долгосрочной аренды (leasehold) составляет 0,1% от суммы в договоре.

Вид из комплекса на холме Пратумнак в Паттайе

Удерживаемый налог

Кроме того, продавец уплачивает налог у источника выплаты.

Если продающей стороной является компания, то налог составит 1% от суммы официальной оценки или цены договора, в зависимости от того, что больше.

Если продавец - физическое лицо, то подоходный налог рассчитывается по прогрессивной ставке за вычетом стандартного вычета по количеству лет владения из оценочной стоимости.

Налог на прибыль в батах

• До 300 тысяч - 5%
• 300-500 тысяч - 10%
• 500-750 тысяч - 15%
• 750 тысяч - 1 миллион - 20%
• 1-2 миллиона - 25%
• 2-5 миллионов - 30%
• От 5 миллионов - 35%

Размер вычета зависит от срока владения имуществом

• 1 год - 92%
• 2 года - 84%
• 3 года - 77%
• 4 года - 71%
• 5 лет - 65%
• 6 лет - 60%
• 7 лет - 55%
• 8 лет и более - 50%

Пример расчета налога с продаж

Продавец владел кондоминиумом менее двух лет, официальная оценочная стоимость объекта составляет 3 миллиона батов (около $ 82 тысяч).

• Рассчитайте размер вычета в зависимости от количества лет владения:
  3 000 000 - 3 000 000 × 84% = 480 000 бат
• Разделите полученную сумму на количество лет владения недвижимостью:
  480,000 / 2 = 240,000 бат
• Рассчитайте налог, используя установленные ставки:
  240,000 × 5% = 12,000 бат
• Умножьте полученную сумму на количество лет владения:
  12 000 × 2 = 24 000 батов - общая сумма к оплате.

Сумма, подлежащая выплате, не должна превышать 20% от общей стоимости сделки.

Резюме: Это необходимо запомнить

• Владельцы недвижимости в Таиланде ежегодно платят налоги на владение, аренду и продажу имущества. Их размер зависит от многих параметров. Проконсультируйтесь с бухгалтерами и брокерами, чтобы уменьшить объем работы.
• В жилых комплексах Таиланда взимается плата за обслуживание территории - от $ 0,6 до 3 за квадратный метр в месяц. Чем больше инфраструктуры в жилом комплексе, тем дороже услуга.
• Коммунальные услуги оплачиваются по счетчикам. Самый большой счет обычно приходит за электричество - до $200 в месяц, если вы часто пользуетесь кондиционером.
• Страхование недвижимости в Таиланде необязательно. Для желающих страховка обойдется примерно в 4,6 тысячи бат ($125) в год.
• Вы можете сдавать объекты самостоятельно, через агентство недвижимости или компанию по управлению комплексом. Объекты без туристической и гостиничной лицензии не могут быть сданы в аренду на короткий срок.

Фото: Unsplash (Андреас Йоханссон), база данных prian

Условия цитирования материалов Prian.ru

Чтобы поделиться материалом: Печать

Источник