Инвестиции в недвижимость в Армении: анализ рынка, цены и процесс покупки

Около 68% сделок с квартирами в Армении приходится на столицу страны, Ереван. При этом цены на "квадрат" в Ереване варьируются от $600 до $2 300, в зависимости от района. В этой статье мы подробно рассмотрим процесс покупки недвижимости в Армении, включая анализ рынка, цены на жилье и особенности законодательства при совершении сделки с участием иностранцев.

Структура рынка и количество сделок

По данным Статистического комитета Республики Армения, к концу июля 2024 года в стране было зарегистрировано 1967 сделок купли-продажи жилой недвижимости, что на 10% больше, чем в июне 2024 года, и на 11% больше, чем в июле прошлого года.

С начала года (за период с января по июль 2024 года) в Армении было зарегистрировано 12 399 сделок с жильем, что на 4,4% больше, чем в январе-июле 2023 года.

В структуре рынка сделок с жилой недвижимостью преобладают сделки купли-продажи с квартирами в многоквартирных домах. Их ежемесячная доля с января по июль 2024 года варьировалась от 62% в апреле и мае до 72% в феврале.

Согласно статистике, в январе-июле 2024 года около 68% сделок (5520 сделок) с квартирами было совершено в столице страны - Ереване. Остальные 32% из IL 2607 сделок произошли в 10 марзах страны (марз - административная единица страны, аналог региона).

Покупка недвижимости в Армении иностранцами

Иностранцы могут купить квартиру в Армении без ограничений, чего нельзя сказать о земельных участках - их можно только арендовать на срок до 99 лет. Помимо владения любым видом недвижимости в Армении, иностранец также может свободно перепродавать, сдавать в аренду и передавать по наследству.

В январе-июле 2024 года иностранные граждане купили в Армении 478 объектов жилой недвижимости - 331 квартиру и 147 домов. За тот же период иностранные граждане продали 809 объектов жилой недвижимости - 466 квартир и 343 дома.

По данным статистического комитета, граждане России чаще всего покупают жилую недвижимость в Армении. В 2023 году они приобрели 721 объект жилой недвижимости - в январе-июле этого года им удалось купить 305 единиц жилья. Далее следуют граждане европейских стран, США, Ирана и других стран СНГ.

Покупка недвижимости не дает никаких преференций для получения вида на жительство (ВНЖ) в Армении. Однако вы можете получить вид на жительство в Армении, если откроете стартап или любую компанию, занимающуюся коммерческой деятельностью. Например, если инвестор заинтересован в арендном бизнесе в Армении, то для этого можно зарегистрировать компанию, приобрести недвижимость и затем сдавать ее в аренду.

Средние цены на жилье в Армении

По итогам июля 2024 года средние рыночные цены на квартиры в многоквартирных домах в Армении значительно выросли по сравнению с тем же месяцем 2023 года.

Прежде всего, давайте посмотрим, как изменились средние цены на квартиры в столице - в Ереване. Рассмотрим изменения цен как в национальной валюте - армянских драмах (AMD), так и в иностранной - долларах США (USD).

Административный район с самой высокой средней ценой за квадратный метр - Кентрон, который является центральным районом Еревана. Кентрон - самый престижный район Еревана, сердце армянской столицы. Здесь находится множество исторических и культурных достопримечательностей. Средняя цена квадратного метра на конец июля 2024 года здесь составила 900 000 драмов/кв.м, что на 1,3% меньше, чем в июне 2024 года, и на 8% больше, чем в июле 2023 года.

Район с самой низкой ценой за квадратный метр - Нубарашен - 229,050 драмов/кв.м.: это на 1.3% больше, чем в июне этого года, и на 6.8% больше, чем в июле прошлого года. Средние цены на квартиры здесь почти в 4 раза ниже, чем в Кентроне. 

Столь низкая цена в Нубарашене сложилась благодаря тому, что этот район находится на значительном удалении от центра Еревана и имеет гораздо более скромную инфраструктуру, чем другие районы Еревана. Нубарашен, наряду с районом Норк-Мараш, также является районом с наименьшим количеством жителей - около 12,6 тысяч человек. В свою очередь, в семи из двенадцати районов Еревана число жителей превышает 120 тысяч человек.   

Средняя цена квадратного метра в армянских драмах в административных районах Еревана

Средняя цена квадратного метра в долларах США по административным районам Еревана

Крупнейшими городами Армении после Еревана являются Гюмри, Ванадзор, Вагаршапат и Абовян. В этих городах цены на квартиры за год выросли на 6,9-15,5% в зависимости от местоположения. Самая высокая средняя цена за квадратный метр среди них в городе Абовян - 300,200 драмов/кв.м, +0.6% к июню 2024 года и +15.5% к июлю 2023 года. Далее следуют Вагаршапат - 255,000 драмов/кв.м, 0.4% к июню этого года и +6.9% к июлю 2023 года; Гюмри - 171,000 драмов/кв.м, +8% к июлю прошлого года; Ванадзор - 148,500 драмов/кв.м, +0.3% к июню этого года и +11.5% к июлю прошлого года. Ниже представлены графики изменения средней цены квадратного метра квартир в армянских драмах и долларах США.

Покупка недвижимости в Армении по шагам

Что нужно сделать, чтобы покупка жилой недвижимости в Армении была успешной: 

1. Соберите документы.

Выбрав нужный вам объект, вы должны договориться с продавцом о цене и других условиях сделки. И, конечно, перед заключением сделки у вас должны быть на руках все необходимые документы:

• Нотариально заверенный перевод паспорта покупателя и документ, подтверждающий личность продавца.
• Свидетельство о чистой собственности продавца.
• Выписка об отсутствии коммунальных долгов у продавца.
• Номер банковского счета в Армении, с которого будут переведены деньги во время транзакции.
• Документальное подтверждение происхождения средств.
• Справка о семейном положении.

2. Заключить договор купли-продажи.

Чтобы оформить договор купли-продажи, вам и продавцу нужно будет посетить нотариальную контору и взять с собой все документы. 

Договор купли-продажи должен содержать следующее:

• Информация о сторонах, заключающих договор, с указанием всех необходимых данных, включая фамилию, имя, отчество и паспортные данные.
• Информация об объекте, включая его точное описание и выписку из кадастра с описанием объекта недвижимости.
• Цена объекта с указанием сроков и схемы оплаты.
• Определение обязанностей обеих сторон.
• Указание на защиту от выселения (возможные претензии со стороны третьих лиц).
• Подписи участников сделки и переводчика.

3. Зарегистрируйте право собственности.

После предоставления нотариусу копии договора и подтверждения перевода из банка начинается процесс передачи прав на недвижимость в кадастр. Обычно этот процесс занимает около трех-четырех рабочих дней, после чего покупателю выдается свидетельство, подтверждающее его право собственности на жилье.

4. Оплатите операцию.

С 1 июля 2022 года в Армении вступил в силу новый закон, который требует безналичных расчетов при всех сделках на сумму свыше $10 000, где требуется передача прав собственности или регистрация в государственных органах.

В противном случае сделка может быть признана недействительной. Таким образом, единственным способом оплаты недвижимости является безналичный перевод (с местного счета на счет продавца посредством банковских переводов), либо SWIFT-перевод из иностранного банка на счет продавца в Армении.

Примечание. Приобрести недвижимость в Армении можно и дистанционно: для этого необходимо оформить нотариально заверенную доверенность на человека, который будет физически осуществлять сделку. В этом случае регистрация приобретенного жилья также будет входить в его обязанности.

Сопутствующие расходы при покупке

Среди них:

• Передача прав собственности - €115.
• Нотариально заверенный перевод заграничного паспорта - €7-13.
• Услуги риэлтора - в среднем 1,5-2,5% от суммы сделки. 

Расчет налога на недвижимость основан на кадастровой стоимости объекта, которая максимально приближена к текущей рыночной стоимости. Ежегодно владельцам недвижимости необходимо уплачивать налог, размер которого составляет примерно 0-1% от стоимости объекта.

Часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Армении

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Армении?

Да, иностранцы могут свободно покупать квартиры и дома в Армении. Однако покупка земельных участков ограничена - их можно арендовать только на срок до 99 лет.

Какой город Армении наиболее популярен для покупки недвижимости?

Самым популярным городом для покупки недвижимости является столица, Ереван. Там совершается около 68% всех сделок с квартирами.

Какой район Еревана считается самым престижным?

Самый престижный и дорогой район Еревана - Кентрон (центральный район).

Дает ли покупка недвижимости право на получение вида на жительство в Армении?

Нет, покупка недвижимости сама по себе не дает вам права на получение вида на жительство. Однако вид на жительство можно получить, открыв стартап или компанию, осуществляющую коммерческую деятельность в Армении.

Можно ли купить недвижимость в Армении дистанционно?

Да, это возможно. Для этого вам необходимо выдать нотариально заверенную доверенность лицу, которое будет физически осуществлять сделку.

Как происходит оплата при покупке недвижимости в Армении?

С 1 июля 2022 года все операции на сумму свыше $10 000 должны осуществляться безналично. Оплата производится банковским переводом с местного счета или SWIFT-переводом из иностранного банка.

Каков налог на недвижимость в Армении?

Ежегодный налог на недвижимость составляет примерно 0-1% от кадастровой стоимости объекта, что близко к рыночной стоимости.

Автор

Роман Томашевич Аналитика

Я показываю ситуацию на рынке недвижимости в графиках и цифрах.

Соавтор

Юлия Янукович Главный редактор

Я отвечаю за работу редакции. Я пишу экспертные интервью и путеводители.

Источник