Налоги на недвижимость на Кипре

На Кипре любая сделка с недвижимостью, будь то покупка, продажа или аренда, сопровождается обязательной уплатой налогов. Налоговое законодательство страны распространяется на всех участников рынка, независимо от их статуса резидента. Это означает, что как резиденты, так и нерезиденты обязаны выполнять налоговые обязательства, связанные с владением и управлением недвижимостью.

В 2024 году на Кипре происходят некоторые изменения в налоговой политике. В частности, были введены новые меры по оптимизации налогообложения. В этой статье мы подробно разберем налоги на недвижимость на Кипре и налоговую политику страны в целом. 

Налоговое резидентство Кипра

Ключевыми критериями для определения налогового резидентства на Кипре являются правила 183 дней и 60 дней. Первое является международно признанным стандартом для определения налогового резидентства. Согласно ему, человек считается налоговым резидентом Кипра, если он проводит в стране не менее 183 дней в течение календарного года. В этом случае все его доходы, даже полученные за пределами Кипра, подлежат налогообложению.

С 2017 года введено альтернативное правило 60 дней, которое позволяет получить налоговое резидентство на Кипре за более короткий срок проживания. Для этого достаточно иметь экономические интересы на Кипре (например, недвижимость или бизнес) и не иметь статуса налогового резидента в другой стране.

Статус резидента имеет ряд преимуществ, основными из которых являются льготы. Например, резиденты освобождаются от налога на прирост капитала при продаже акций (если эти акции не связаны с недвижимостью на Кипре) и могут воспользоваться низким налогом на дивиденды и проценты. Но самое главное - это существенная льгота при покупке первых 130 м2 жилой площади, снижающая НДС с такой покупки почти в четыре раза. Налоги на Кипре для нерезидентов в основном такие же, но нерезиденты облагаются налогом только на доход, полученный на Кипре.

Налоги на покупку жилой недвижимости на Кипре

Покупка недвижимости на Кипре сопровождается уплатой налогов и сборов, таких как НДС, гербовый и титульный сборы. Некоторые из них довольно значительны, например, НДС при процентной ставке в 19%. Однако покупатели могут претендовать на льготы, снижающие налоговое бремя, что позволяет им сэкономить на том же НДС и снизить ставку до 14%.

Как купить недвижимость на Кипре

Налог на добавленную стоимость (НДС)

НДС является обязательным налогом при покупке новой жилой недвижимости в стране. Базовая ставка НДС на Кипре при ее покупке составляет 19%. Если речь идет о первой жилой недвижимости, которая будет использоваться покупателем в качестве основного места жительства, применяется пониженная ставка НДС в размере 5%. Для того чтобы подтвердить первичность приобретаемой недвижимости, покупатель должен предоставить доказательства того, что он не владеет другой недвижимостью на Кипре, которая используется в качестве основного места жительства.

В 2023 году Закон V. 42(I)/2023 внес важные изменения в налоговое законодательство Кипра в сфере недвижимости, затронув льготную ставку НДС:

• Пониженная ставка НДС 5% применяется только к первым 130 м2 жилой площади. Стоимость недвижимости не должна превышать 350 000 евро, а общая стоимость сделки не должна превышать 475 000 евро.
• Для недвижимости площадью более 130 м2, но менее 190 м2, первые 130 м2 облагаются налогом по сниженной ставке 5%, а остальная площадь облагается по стандартной ставке 19%.
• Если стоимость недвижимости превышает 475 000 евро или ее площадь превышает 190 м2 , то пониженная ставка не применяется, и вся площадь недвижимости облагается НДС по стандартной ставке 19%.

Пример расчета НДС:

Гербовый сбор

Гербовый сбор взимается с покупателя при подписании договора купли-продажи недвижимости. Если нет возможности оплатить его сразу, то это можно сделать в течение тридцати дней после подписания договора. Ставка гербового сбора варьируется в зависимости от стоимости недвижимости:

• Первые 5 000 евро от стоимости сделки не подлежат налогообложению.
• 0,15% - на сумму от €5 001 до €170 000.
• 0,20% - на сумму свыше €170 000.
• Максимальная сумма гербового сбора ограничена 20 000 евро за один документ.

В отношении договоров аренды недвижимости может применяться фиксированная ставка гербового сбора, которая зависит от срока аренды и может составлять от 1,5 до 5 евро за каждый год аренды.

Пример расчета гербового сбора:

Титульный взнос

Плата за право собственности, или трансфертный сбор, взимается Департаментом земельных ресурсов Кипра. Его ставка довольно гибкая и напрямую зависит от стоимости недвижимости:

• 3% - на первые 85 000 евро от стоимости недвижимости.
• 5% - на сумму от €85 001 до €170 000.
• 8% - на сумму свыше 170 000 евро.

Пример расчета платы за право собственности:

Возможности снижения суммы налога

На Кипре существуют различные льготы и схемы, позволяющие снизить налоговое бремя при покупке недвижимости. Как уже упоминалось, при покупке первой жилой недвижимости вы можете получить льготу в виде сниженной ставки НДС на Кипре в размере 5% на первые 130 м2. 

Освобождение от уплаты титульного сбора возможно, если покупка недвижимости осуществляется в рамках определенных государственных программ стимулирования, например, для иностранных инвесторов. Однако в таких случаях будущий владелец ограничен в праве продажи или изменения условий владения недвижимостью в течение определенного периода (обычно 3-5 лет).

Вы можете избежать уплаты гербового сбора, если покупка недвижимости облагается налогом на добавленную стоимость (НДС). Чаще всего это относится к первичному жилью, которое обязательно облагается НДС. В других случаях гербовый сбор не взимается, если:

• Сделка осуществляется через государственные или благотворительные организации, а сама она считается общественно полезной.
• Сделка осуществляется в рамках государственных программ субсидирования или социального обеспечения.
• Если документ или сделка имеют особое значение для общественного блага.

В случае покупки дома, виллы или квартиры на Кипре для нескольких человек (супругов или родственников), налогооблагаемая сумма каждой доли будет уменьшена, а значит, уменьшится и процент налога. Этот способ абсолютно легален и позволяет сэкономить деньги при покупке недвижимости на Кипре.

Налог на прибыль от продажи жилой недвижимости

При продаже жилой недвижимости на Кипре важно учитывать несколько налогов, которые могут существенно повлиять на конечную сумму сделки. Первый - это налог на прирост капитала (Capital Gains Tax), и одновременно основная статья расходов. Второй - сбор за передачу недвижимого имущества (Immutable Property Transfer Levy, IPTL), и он не столь значителен.

Налог на прирост капитала взимается с чистая прибыль, полученная от продажи недвижимости. Она составляет 20% от налогооблагаемой прибыли и рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой покупки недвижимости, скорректированная на инфляцию. Из прибыли также вычитаются расходы на улучшение недвижимости, такие как капитальный ремонт, а также расходы на юридические услуги и комиссионные риэлторам.

В этом случае налогоплательщик имеет право освободиться от уплаты налога. Первые 17 086 евро прибыли на одного владельца не облагаются налогом. Если недвижимость находилась в собственности продавца более 5 лет и это первая продажа недвижимости на Кипре, то лимит увеличивается до €85 430. То есть, если недвижимость была куплена за €100 000 и продана за €117 086, то платить налог не нужно, а по истечении пяти лет €185 430 не облагаются налогом.

Налог на прирост капитала на Кипре не взимается при продаже сельскохозяйственных земель фермерами и при передаче имущества в качестве наследства или подарка близким родственникам.

Сбор за передачу недвижимого имущества (Immutable Property Transfer Levy, IPTL) Он был введен в 2021 году и представляет собой сбор в размере 0,4% от стоимости продажи недвижимости. Сбор взимается при каждой продаже недвижимости и оплачивается продавцом. Он применяется независимо от типа недвижимости и того, является ли покупатель резидентом Кипра. Однако при сделках, облагаемых НДС, IPTL не взимается. 

В случае сделок, не облагаемых НДС, предусматривается уменьшение ИПТЛ на 50% от общей суммы сбора в ситуации, когда объект приобретается на вторичном рынке и НДС уже был уплачен при первой продаже этой недвижимости. 

Налоги на наследование и дарение жилой недвижимости

Налог на наследство был отменен на Кипре с 2000 года. В настоящее время наследники, получающие недвижимость по праву наследования, не обязаны платить налог на саму передачу имущества. Однако с этой операцией связаны административные сборы и расходы.

Ситуация с дарением немного отличается. В этом случае передача недвижимости между ближайшими родственниками, такими как родители, дети и супруги, освобождается от налогов. Освобождение распространяется только на родственников до третьей степени родства. Даритель или одаряемый обязан уплатить пошлину за переход права собственности (титульный сбор). Размер пошлины зависит от стоимости имущества, но при дарении она может быть значительно снижена или освобождена в зависимости от степени родства. Другие расходы могут включать:

• Нотариальные расходы. За составление и заверение договора дарения или наследования. Стоимость может варьироваться в зависимости от сложности сделки, но обычно варьируется в диапазоне от 300 до 1000 евро.
• Проверка долгов и ограничений. Перед регистрацией нового владельца может потребоваться проверка на наличие долгов или имущественных ограничений. Как правило, такая проверка стоит 100-200 евро.
• Юридические услуги. Для правильного оформления всех документов вам может понадобиться помощь адвоката, средняя стоимость услуг которого составляет от €500 до €2000 в зависимости от объема работы.
• Плата за оценку недвижимости. В некоторых случаях требуется оценка недвижимости для определения ее рыночной стоимости. Для этого требуется оценщик - на Кипре его услуги обойдутся примерно в 200-500 евро.
• Плата за повторную выдачу документов. Внесение изменений в правоустанавливающие или другие официальные документы обойдется в 100-200 евро.

Обзор рынка недвижимости Кипра: стоимость жилья, популярные районы для инвестиций и условия получения постоянного вида на жительство

Налоги на аренду недвижимости

Сдавая в аренду недвижимость на Кипре, владелец обязан платить несколько видов налогов. Они зависят от типа аренды, размера дохода и статуса налогоплательщика. Основной из них - подоходный налог: на Кипре он прогрессивный, что означает увеличение процентной ставки пропорционально получаемому доходу. Налог взимается после вычета всех дополнительных расходов, таких как ремонт и амортизация.

Специальный оборонный взнос (SDC) Она взимается только с резидентов Кипра. Он распространяется как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, сдаваемую в аренду. Его ставка в 2024 году составляет 3% от валового дохода от аренды. Налог удерживается арендодателем самостоятельно и уплачивается ежеквартально.

Льготы или даже полное освобождение от уплаты SDC возможны, если недвижимость сдается в аренду членам семьи, например, супругам, детям или родителям.

Другие виды налогов и сборов с недвижимости

В 2017 году правительство Кипра издало указ о полной отмене ежегодного налога на недвижимость. Вместо этого правительство сосредоточилось на повышении эффективности существующих налогов и сборов, борьбе с уклонением от уплаты налогов и разработке новых. 

Один из самых обсуждаемых проектов - "зеленый" налог: он будет применяться к топливу, используемому в секторах экономики, не входящих в систему торговли выбросами ЕС. Также рассматривается возможность введения водного налога в связи с истощением местных источников пресной воды. К другим видам налогов и сборов относятся:

• Муниципальные сборы. Они включают в себя платежи за различные коммунальные услуги, такие как вывоз мусора, уличное освещение и обслуживание инфраструктуры. Такие платежи взимаются местными муниципалитетами и распространяются на владельцев недвижимости. Их размер может значительно варьироваться в зависимости от местоположения объекта недвижимости и решений конкретного муниципалитета. Например, плата за вывоз мусора может составлять от 80 до 300 евро в год. Плата обычно рассчитывается в зависимости от площади объекта недвижимости, его типа (жилой или коммерческий), а также от уровня услуг, предоставляемых в данном регионе. Некоторые муниципалитеты также могут взимать дополнительную плату за поддержание чистоты в парках и общественных местах.
• Плата за выдачу разрешений на строительство. Она отвечает за выдачу разрешений на строительство новых зданий, реконструкцию или расширение существующих объектов недвижимости. Процесс получения разрешения включает в себя проверку соответствия проектной документации строительным нормам и правилам. Размер платы за разрешение на строительство составляет от 1% до 3% от общей стоимости строительства или реконструкции.
• Плата за подключение к коммуникациям. Используется при подключении объектов недвижимости к инженерным сетям, таким как водопровод, газ, электричество и канализация. Стоимость подключения к коммуникациям может варьироваться в зависимости от типа недвижимости и местоположения. Например, подключение к электрическим сетям может стоить от 500 до 2000 евро. Размер платы зависит от расстояния до существующих сетей и сложности подключения. Для новых зданий в отдаленных районах стоимость может быть выше, так как могут потребоваться работы по прокладке новых труб или линий электропередач.
• Ежегодные лицензионные сборы за эксплуатацию коммерческой недвижимости. Они взимаются с владельцев коммерческой недвижимости за право ведения бизнеса на территории муниципалитета, включая оплату разрешений на определенные виды деятельности, такие как торговля, предоставление услуг или размещение рекламы на фасаде здания. Размер лицензионных сборов зависит от типа бизнеса и его местоположения. Например, для розничных магазинов в туристических районах размер сбора может составлять от 100 до 1 000 евро в год, в зависимости от типа и размера бизнеса, а также категории лицензии, необходимой для его функционирования. 

Но это все о налогах на Кипре для физических лиц. В стране также существует отдельный корпоративный налог для юридических лиц. Компании должны подавать ежегодные налоговые декларации, используя достоверную финансовую отчетность, не позднее 31 декабря. Стандартная ставка составляет 12,5% от глобального дохода компании на Кипре. Налог также распространяется на дочернюю собственность компании.

Автор

Михаил Конон копирайтер

Я пишу информационные статьи о недвижимости, инвестициях, поиске работы и налогах.

Источник