Как продать недвижимость в Черногории?

Обычно в редакционных материалах на HomesOverseas мы рассказываем о том, как купить дом в той или иной стране; Однако процесс продажи также имеет множество нюансов; Сложности, в частности, связаны с расчетами и переводом средств в Российскую Федерацию, если владелец - россиянин; Для первой публикации в новом разделе мы выбрали направление с достаточно активным рынком - Черногорию.

Продажи жилья в Черногории несколько снизились по сравнению с бумом 2020 - 2022 годов, тем не менее, спрос на недвижимость у моря и в горах есть. Владелец квартиры или виллы, выставивший ее по реальной, а не завышенной цене, может найти покупателя на свой объект в один-два высоких сезона (весна, осень). В то же время горячие предложения иногда разлетаются за пару недель.

Этапы продажи недвижимости в Черногории

Мы изучаем рынок и связываемся с агентством

Продажа недвижимости - сложный и длительный процесс. Сначала нужно "осмотреть рынок", поискав в Интернете похожие объекты, определить для себя минимальную цену, за которую вы согласны расстаться с недвижимостью, продумать, как и где вы сможете принять оплату. Если вы затрудняетесь с оценкой, посоветуйтесь с риелтором. Агенты отслеживают ситуацию на данный момент и помогут не продешевить - с одной стороны, и не отпугнуть покупателей - с другой.

Мы рекомендуем вам немедленно обратиться в агентство недвижимости в вашем муниципалитете. Специалист подскажет, как принять оплату, поможет снять обременение, если таковое имеется, и станет вашим представителем во время сделки, если вы уезжаете.

На рынке Черногории много так называемых серых риелторов. Не стоит с ними связываться, рискуя своими деньгами и нервами! Выбирайте компанию, которая официально зарегистрирована как юридическое лицо, имеет офис, сайт. Профессионалы берегут свою репутацию, предоставляют качественные услуги и заботятся о клиентах.

Конечно, можно продать объект и самостоятельно, особенно если вы живете в стране, хорошо знаете контекст и готовы к определенным неприятностям и рискам.   

Мы рекламируем объект и показываем его потенциальным покупателям

Вам понадобятся хорошие фотографии самой квартиры или дома, которые следует дополнить видами из окна и снимками окрестностей. Важно представить свой "товар" покупателю в наиболее выгодном свете!

Точное и в меру подробное описание также поможет клиенту не пропустить предложение среди аналогичных. Недавно мы рассказывали о том, как избежать ошибок при размещении объявления на портале недвижимости.

Если вы доверили продажу брокеру, он занимается поиском покупателя, а значит, размещает рекламу на различных сайтах. Кстати, агентства иногда находят покупателя среди своих "старых" клиентов, делая рассылку по закрытой базе данных.

Риэлтор обычно берет на себя и впечатления. Вы оставляете ключи на хранение в агентстве, а оно проводит "полевые работы", показывая вашу квартиру или виллу клиентам. Профессионалы не просто водят экскурсии из комнаты в комнату, а делают правильные акценты, убеждая вас сделать выбор в пользу именно вашего лота.

Если вы сами показываете объект, стоит подготовить фразы-магниты, которые будут сопровождать демонстрацию спален, ванных комнат и террас. Это может быть информация о расстоянии до моря/подъема в горы - для курортного жилья или о магазинах, поликлиниках, школах - для городских квартир, а также, например, упоминание о приятных соседях, информация о системах безопасности, транспортном сообщении, марках техники, толщине стен, звукоизоляции и так далее. 

Мы проводим переговоры и заключаем соглашение о резервировании

Допустим, покупателю понравилась ваша квартира. Далее идет обсуждение деталей:

• окончательная стоимость,
• условия и способы оплаты,
• размер штрафов, если кто-то не выполняет свои обязательства,
• список мебели/техники, которая остается в квартире,
• дата подписания основного договора.

Если стороны достигли консенсуса по всем вопросам, составляется договор о резервировании. Покупатель вносит задаток в размере 2000-5000 евро в подтверждение своих намерений. Агентство недвижимости выступает в качестве гаранта-посредника для дальнейшего успешного завершения сделки. После этого продавец, если он живет за границей, может прилететь для подписания договора.

Мы подписываем договор купли-продажи

Все сделки с недвижимостью, в соответствии с законодательством Республики Черногория, регистрируются у нотариуса.

Необходимо зарезервировать свободное время в нотариальной конторе для подписания договора купли-продажи.

Что необходимо подготовить продавцу перед сделкой?

• Квитанция об уплате налога на недвижимость за последний год. Вы заранее запрашиваете в налоговой службе своего муниципалитета выписку о задолженности и погашаете ее.
• Коммунальные платежи: электричество, вода, вывоз мусора, обслуживание комплекса.
• Банковские реквизиты, по которым покупатель должен будет перевести сумму.
• Согласие на продажу от супруга, если имущество было приобретено в браке, или брачный договор.

Кто присутствует при совершении сделки?

• нотариус;
• вы как продавец или ваш доверенный агент;
• покупатель или его представитель по доверенности;
• судебный переводчик, который будет осуществлять синхронный перевод во время чтения договора. Присутствие судебного переводчика обязательно для всех иностранцев, у которых нет сертификата о знании черногорского языка!

Поскольку вся информация о сделке предоставляется нотариусу заранее, в его присутствии остается только подписать договор и поставить подпись в книге регистрации нотариальных действий. Далее сторонам выдаются прошитые и заверенные копии договора. При этом покупатель перед оплатой получает неполный вариант - без статьи о переходе права собственности.

Мы принимаем оплату от покупателя

При подписании договора купли-продажи у нотариуса задаток вносится наличными. Согласно законодательству, он не должен превышать 10 000 евро (в эту сумму может быть включен задаток, оставленный при бронировании объекта). Оставшуюся сумму покупатель переводит на банковский счет продавца, открытый в любой стране, в любой валюте (эквивалент по курсу на согласованную дату), либо перечисляет наличными или через валютный перевод. Повторимся, все условия расчетов прописаны в договоре.

Сделка считается завершенной для продавца после полной оплаты недвижимости покупателем. Как только вы получите всю сумму, сообщите об этом нотариусу, и процесс передачи права собственности начнется.

На этапе передачи права собственности присутствие продавца не обязательно.

Как я могу принять платеж гражданина Российской Федерации?

Нельзя напрямую перевести деньги на счет в российском банке от покупателя, который является гражданином Черногории или другой страны из списка так называемых недружественных, такой платеж не будет принят банком.

Если у продавца открыт счет в Черногории или другой стране, не находящейся под санкциями (например, в Казахстане, Кыргызстане, Израиле), вы можете принимать платежи на него. Однако необходимо уточнить в банке, сможет ли он провести транзакцию в Россию, если владельцу нужны деньги в РФ.

Если счета нет, начинается разработка стратегии приема платежей. Можно использовать валютные переводы и оплату криптовалютой. Законодательство Черногории ограничило наличные платежи (не более 10 000 евро), но такие сделки, тем не менее, все еще имеют место. В этом случае для продавца снова встает вопрос о выводе денег из Черногории. Вывезти их через декларацию и по красному коридору будет сложно.

Бывает, что обе стороны сделки являются гражданами Российской Федерации и хотят платить в рублях. Такая возможность есть. Детали также прописываются в контракте: сроки оплаты, оставшаяся сумма к оплате в евро, можно даже зафиксировать курс конвертации евро в рублевый эквивалент. Если у продавца нет счета за пределами России, то вариант сделки с соотечественником предпочтительнее.

Еще один особый случай - когда покупатель является гражданином государства из списка дружественных. В этом случае возможен прямой перевод на российский счет продавца в банке, не отключенном от SWIFT.

Налоги и дополнительные расходы при продаже недвижимости в Черногории

Продавец обязан уплатить налог на доходы физического лица в размере 15%, независимо от срока владения недвижимостью. Налоговой базой в данном случае является разница между ценой, за которую вы продаете, и ценой, за которую вы купили объект. Для уменьшения налоговой базы учитываются подтвержденные расходы на ремонт и оборудование квартиры. Налог уплачивается в начале года, следующего за годом продажи. Срок подачи налоговой декларации - с 1 января по 31 марта. Следует отметить, что черногорские власти фактически не отслеживают уплату этого налога.

Среди дополнительных расходов продавца - комиссия агентству, поскольку в Черногории покупатель почти никогда не оплачивает услуги брокера.

Нотариальные расходы обычно несет сторона покупателя, но в некоторых случаях продавец и покупатель могут разделить их.

Также продавцу, опять же, необходим судебный (присяжный) переводчик в сделке. Его услуги стоят 50 евро в час.

Как защищены права продавца во время сделки?

Продавец защищен во время сделки благодаря двум моментам.

Первый - это нотариально заверенный невозвращаемый депозит. Если покупатель отказывается от сделки, он остается у вас. Но стоит помнить, что при отказе от сделки вам придется заплатить покупателю двойной задаток.

Важнейшим моментом, обеспечивающим безопасность сторон, является обременение продаваемого объекта недвижимости. При подписании договора купли-продажи нотариус накладывает ограничение на объект в кадастре. Для покупателя это означает, что квартира не может быть перепродана или отчуждена. Для продавца - это означает, что она останется в его собственности до закрытия договора купли-продажи, то есть до полного расчета. Если сделка не завершится успешно, владелец останется и с недвижимостью, и с залогом!

Подводные камни при продаже недвижимости в Черногории

Правильно подготовленные сделки обычно проходят гладко. Однако существуют и различные препятствия.

• Несогласованность действий с собственной семьей. Супруг может не дать согласия на продажу. Напомним, что оно требуется, если имущество было приобретено в браке и без брачного договора.
• Ограничение на продажу из-за коммунальных платежей. Бывает, что собственники долго не появлялись, и у них образовался долг перед коммунальщиками и отметка об ограничении на продажу в свидетельстве о праве собственности. Чтобы снять запрет, необходимо оплатить счета и подать соответствующее заявление в кадастр. 
• Ограничение на продажу из-за незаконных действий застройщика. Например, компания незаконно достроила один этаж, что привело к незаконному статусу всего здания.
• Незарегистрированные права собственности продавца.

Должен ли продавец приходить на сделку?

Чтобы продать квартиру, нужно либо лететь на сделку лично, либо оформить доверенность на агента. Если вы выбрали второй вариант, лучше заранее подготовить бумагу непосредственно в Черногории. Однако вы также можете сделать ее у нотариуса в своей стране и отправить. Важно правильно составить текст, чтобы не возникло проблем с государственными органами. Уже на месте доверенность переводится на черногорский язык и апостилируется. 

Риэлторы не рекомендуют продавцам указывать в доверенности возможность получения всей суммы, так как это сопряжено с большими рисками.

Если вы хотите участвовать в сделке самостоятельно, выделите на поездку не менее недели. Это время уйдет на сбор необходимых документов, оплату налогов и запись на прием к нотариусу. Следует иметь в виду, что очередь к нотариусам в Будванской Ривьере длиннее, чем в Маноре, соответственно, вам придется дольше ждать свободного времени.

Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов в Черногории:

Светлана Замотин, директор агентства Tradegoria

Ирина Рассказова, менеджер агентства Antarex

Источник