Более 70 000 иностранцев уже владеют недвижимостью в Дубровнике, Сплите, Опатии, Истрии, на островах Хвар и Брач. Как попасть в их компанию, и возможно ли это в принципе? Расскажем прямо сейчас, не переключайтесь!
Рынок жилья Хорватии стабильно растет с 2016 года. Пик пришелся на 2022 и первую половину 2023 года - период после вступления государства в Шенгенскую зону (с 1 января 2022 года) и открытия границ после двух лет пандемических ограничений. Волна отложенного покупательского спроса сметала огромную часть продаваемых объектов и толкала цены вверх. Этому способствовал и переход страны на евро, который всегда приводит к округлению цен.
С конца 2023 года ситуация начала стабилизироваться, продажи снизились, но квадратные метры продолжали дорожать - страна была рекордсменом ЕС по ценам на квартиры и дома до 3 квартала прошлого года. Сейчас рынок успокоился, но продавцы пока не спешат уступать. Недвижимость в Хорватии, в отличие от других стран Балканского полуострова, дорогая, особенно на Адриатическом побережье.
Элитный сектор в прибрежных регионах очень хорошо развит. Взыскательный клиент может легко выбрать хорошую виллу, квартиру в камерном комплексе или участок под застройку среди природных красот. Неудивительно, что состоятельные иностранцы съезжаются в Хорватию из разных стран в поисках "второго дома", выгодных инвестиций, а иногда и постоянного жилья.
Возможности и ограничения
Рынок элитного жилья ориентирован на людей со средствами из-за рубежа, поэтому логично, что иностранцы имеют право приобретать недвижимость в стране. Однако есть нюансы, которые зависят от паспорта покупателя.
Граждане ЕС, за исключением швейцарцев и норвежцев, могут беспрепятственно заключать сделки. Важно: имеются в виду именно граждане, а не резиденты (обладатели вида на жительство / постоянного места жительства).
Что касается остальных иностранцев, то все зависит от того, есть ли между вашей страной и Хорватией соглашение о взаимности (reciprocity) или нет. Если такое соглашение есть, то вы обращаетесь в Министерство юстиции за согласием на сделку. Обычно эта процедура носит формальный характер, и вы, получив разрешение, покупаете понравившийся вам объект.
Если договоренности нет, то приобрести дом можно, только открыв юридическое лицо в Хорватии и заключив сделку на него. Это дольше по времени, но вполне реально.
Независимо от наличия или отсутствия соглашения о взаимности, когда речь идет о покупке сельскохозяйственных земель, иностранцы (за исключением граждан ЕС) должны зарегистрировать юридическое лицо.
Долгие годы не было соглашения о взаимности с Россией, Украиной и Беларусью, поэтому многие объекты по-прежнему принадлежат компаниям, основанным гражданами этих стран. Однако 10 лет назад, в 2014 году, были подписаны соглашения о взаимности прав собственности. Теперь россияне, украинцы и белорусы могут покупать недвижимость после получения официального согласия Министерства юстиции.
Для украинцев и белорусов сегодня нет никаких препятствий. С россиянами сложнее. Министерство юстиции должно проверить, не фигурирует ли имя покупателя в санкционных списках. Если ФИО совпадает с кем-то из списка попавших под санкции, вам откажут без разбирательств. Конечно, вы можете обжаловать решение в суде, но это займет время.
Также вряд ли удастся пойти по пути открытия юридического лица. Теоретически зарегистрировать компанию можно, но открыть счет для учредителя из Российской Федерации не получится.
Надо сказать, что спрос на хорватские квартиры упал среди россиян не только по вышеперечисленным причинам, но и потому, что покупка недвижимости в этой стране не дает преференций при получении вида на жительство. Несмотря на то, что в некоторых европейских и не только странах можно совместить приобретение недвижимости с получением вида на жительство (причем даже не простого, а привилегированного, если речь идет о покупке элитного объекта). Например, вилла в Хорватии стоимостью 500 000 евро подарит покупателю только радость обладания и, возможно, пассивный доход, а аналогичная по цене в Испании даст еще и "золотую визу" ЕС. В Черногории, которая не входит в Шенгенскую зону и не является членом ЕС, покупка любого жилья будет основанием для получения вида на жительство.
Таким образом, на хорватском рынке по-прежнему много русскоязычных заинтересованных лиц, но в основном это люди, живущие в Германии, других европейских странах и Израиле - те, кого не волнует вопрос легализации за рубежом.
Обратите внимание, что не все двери в Хорватии закрыты для россиян. Так, российские удаленные работники с удовольствием оформляют визу цифрового кочевника. Правда, эта категория иностранцев в основном арендует жилье, а не покупает его.
Этапы покупки
Выбор места и объекта
Сначала вы вместе с риелтором составляете список домов или квартир, которые соответствуют вашим первоначальным запросам. Далее вас ждут приятные поездки по живописному побережью для осмотра объектов. Разумеется, вместе с агентом. Процесс, надо сказать, настолько же увлекательный, насколько и утомительный. А в финале был найден оптимальный вариант. Осталось обсудить все условия с продавцом и начать готовиться к сделке.
Выбор адвоката
Адвокат отвечает за все юридические аспекты, проверяет документы. Он смотрит, например, могут ли в будущем возникнуть претензии со стороны соседей, наследников продавца, есть ли обременения на недвижимость. С ним обсуждают, законно ли, скажем, в будущем сделать пристройку к покупаемому дому или выкопать во дворе бассейн.
Трудно переоценить значение юриста в такой дорогой покупке. Как правило, риелторы рекомендуют хороших специалистов, которых они давно знают.
Можно ли вообще обойтись без адвоката? Согласно законодательству, можно, но рискованно! По опыту агентов, только около 10% сделок являются полностью прозрачными, в остальных случаях некоторые моменты требуют уточнения.
Услуги адвоката обойдутся в 0,5-1% от суммы контракта.
Открытие налогового номера
Местный налоговый номер (OIB) является обязательным условием для покупки недвижимости. Как правило, риелторы помогают его оформить, а также открыть счет в хорватском банке. Россиянам разрешается открывать счета только в том случае, если они имеют вид на жительство или гражданство других стран. Такие правила сегодня действуют почти во всех странах ЕС (исключения редки, но они есть).
Предварительное соглашение
Часто стороны сначала заключают предварительный договор, в котором прописываются все условия дальнейшей сделки. В нем обычно предусматривается задаток в размере 10% от стоимости недвижимости. Если покупатель откажется от сделки, он потеряет эту сумму, а если продавец передумает, ему придется вернуть ее в двойном размере.
Предварительный договор может быть не заключен, но основной может быть подписан сразу, если покупатель готов к полной оплате немедленно.
Подача заявления в Министерство юстиции (для граждан стран, имеющих соглашение о взаимности с Хорватией)
Министерство юстиции рассматривает заявление от иностранца в течение 2 месяцев и должно дать разрешение на сделку. Отказы бывают крайне редко, однако для собственного спокойствия лучше сначала заплатить депозит, а после одобрения Министерством юстиции - всю сумму. Это можно отдельно оговорить в договоре. Если сделка не состоится из-за отказа Министерства юстиции, депозит полностью возвращается.
На хорватском рынке много иностранцев, в том числе и тех, кому необходимо пройти этап с Министерством юстиции. Такая практика распространена, и продавцы обычно готовы ждать 2 месяца, пока покупатель получит разрешение от властей и будет готов полностью оплатить покупку.
Подписание основного договора у нотариуса
Основной этап сделки проходит в нотариальной конторе в присутствии покупателя, продавца, агентов, переводчиков, а иногда и свидетелей (они же агенты). Предварительно нотариус проверяет, не включен ли покупатель в санкционные списки.
Не все нотариусы работают с русскими. Некоторые отказываются, потому что боятся рисковать своей лицензией и не хотят связываться. Дело в том, что санкционный список содержит 200 страниц, а имена расположены не в алфавитном порядке, а по дате включения, поэтому процесс проверки занимает немало времени.
Расчеты
Продавцом может быть хорват, англичанин, датчанин или австриец - кто угодно. Необходимо перевести деньги со своего счета на его счет. Перевод не должен быть из России. Из Российской Федерации тоже нельзя, так как Хорватия входит в число так называемых "недружественных" стран.
Необходимая сумма должна быть подготовлена заранее. Оплата производится только безналичным способом. Только редкие продавцы из Боснии, Сербии и Италии соглашаются принять часть оплаты наличными.
После получения средств продавец подписывает еще один документ - расписку.
Важным моментом является то, что один из хорватских банков выдает ипотечные кредиты иностранцам, а вот россиянам, украинцам и белорусам кредиты пока недоступны.
После вступления Хорватии в еврозону в начале 2023 года расчеты стали проще. Недвижимость и раньше выставлялась в евро, но было много мучений с формальной конвертацией в куну, могли возникнуть курсовые потери.
Получение ключей
Покупатель получает ключи от квартиры или дома сразу после оплаты!
Как правило, от выбора конкретного дома до момента, когда вы въедете в него, открыв дверь своим ключом, проходит не менее 2 месяцев. Более реальные сроки, с учетом проверки сделки юристом, рассмотрения заявления в Министерстве юстиции и оплаты, составляют 3-4 месяца, а иногда и больше.
Регистрация прав собственности
Нотариус подает документы в суд для регистрации права собственности. Сроки зависят от региона. Например, суды на Макарской Ривьере могут регистрировать год, а на Истре - всего 2 недели.
Суд выдает новому владельцу выписку из реестра - "список полномочий", после чего процедуру можно считать полностью завершенной.
Операции на первичном рынке
Плюс ко всему, покупка квартиры в новостройке - это возможность вносить платежи не сразу, а в рассрочку до окончания строительства дома. Однако важным моментом является то, что при покупке "вскладчину" граждане стран, которым необходимо получить разрешение на сделку, должны сначала заключить предварительный договор.
Дело в том, что Министерство юстиции не принимает к рассмотрению неподготовленную недвижимость. Дом должен быть достроен, разделен на квартиры, а квартирам присвоены кадастровые номера. Только после этого можно подавать документы в министерство. Таким образом, пока объект не будет полностью готов, вам придется довольствоваться предварительным договором. Его также можно заверить нотариально, но элемент неопределенности остается. Вы ждете окончания работ, вносите платежи по графику и при этом не до конца уверены, что Минюст одобрит для вас эту покупку. Риелторы рекомендуют не связываться с "первичкой" или брать новостройку, но уже полностью готовую.
Удаленные транзакции
Теоретически, можно полностью доверить покупку недвижимости агентству и юристу, заранее оформив на него доверенность. Однако профессионалы рынка не рекомендуют идти таким путем. Они убеждены, что никакие онлайн-витрины не заменят их собственного впечатления. Лучше лично убедиться в том, что выбран именно тот дом, который нужен.
По словам риелторов, дистанционные сделки распространены среди хорватов, живущих, например, в ЮАР, Австралии, Чили (в этих странах после югославской войны образовались большие диаспоры). Такие люди хорошо знают места, у многих из них есть знакомые юристы, поэтому они смело заключают сделки без личного присутствия.
Налоги и дополнительные расходы
При покупке готового жилья в Хорватии вам придется заплатить налог 3% при переходе права собственности. Обратите внимание, что налог может быть рассчитан не с суммы, указанной в договоре, а с той, которую налоговая служба сочтет справедливой. Например, если инспекторы посчитают, что цена объекта искусственно занижена.
Покупатель освобождается от уплаты налога при передаче права собственности в сделке на первичном рынке, если застройщик уплатил НДС и включил его в стоимость объекта.
Не существует налог на недвижимость в Хорватии. В некоторых регионах взимается небольшой муниципальный сбор (около 2 евро за кв. м в год).
Помимо налогов, покупатель должен будет заплатить:
- агентское вознаграждение - 3% от суммы договора плюс НДС на сумму вознаграждения;
- нотариальные услуги и регистрационный сбор - 0,01-0,05% от суммы контракта;
- услуги дипломированного переводчика - 200-300 евро;
- услуги адвоката - 0,5-1% плюс НДС с суммы гонорара.
Таким образом, около 7% от стоимости недвижимости должно быть направлено на налоги и дополнительные расходы.
Подводные камни
Как и на любом рынке, на хорватском рынке можно столкнуться с недобросовестными продавцами или проблемными объектами. Чтобы избежать неприятностей, стоит поручить профессионалу тщательно изучить разрешительные документы на недвижимость.
Помещения должны использоваться четко в соответствии с их назначением! Например, один застройщик пошел на такой трюк - он продал то, что в документах значилось как мансарда, как элитный пентхаус. Конечно, опытный юрист не пропустит такой очевидный обман.
Другой пример. Человек купил пентхаус с эксплуатируемой кровлей, на которой разбил зону отдыха, поставил джакузи. Однако вскоре выяснилось, что здание не предусматривает использование крыши в таких целях. Соседи настояли на том, чтобы потенциальный владелец закрыл выход на крышу и перестал ею пользоваться. Разумеется, стоимость недвижимости без этой опции уже не та.
Бывают случаи, когда дом не делится на отдельные квартиры, а продаются доли. Таких объектов также следует избегать.
В целом хорватский рынок достаточно хорошо отлажен. Все процессы, в том числе и связанные со сделками с иностранцами, отлажены. Если у вас есть средства и мечта о вилле на Адриатике, то вполне возможно превратить первое во второе, конечно, при определенных усилиях и грамотном подходе.
Благодарим вас за помощь в подготовке материала:
Елена Штольц, эксперт-консультант агентства Adrionika
https://www.globalpropertyguide.com/europe/croatia/price-history
Новый цикл в хорватской недвижимости на фоне замедления рынка
Использованные фотографии: Depositphotos.com
Russian 
English 
German 
Polish