Как чувствует себя турецкий рынок жилья? Аналитика от REALTING

В период с 2020 по 2022 год турецкий рынок жилой недвижимости продемонстрировал рекордную активность. В этот период ежегодное количество сделок купли-продажи с жилой недвижимостью почти достигло 1,5 миллиона. Однако события 2023 года привели к падению активности на рынке. Наш аналитический материал посвящен состоянию турецкого рынка жилья в 2024 году.

По данным Турецкого статистического института, с 2013 года в Турецкой Республике ежегодно совершается более 1 миллиона сделок купли-продажи жилой недвижимости. Пик активности пришелся на период с 2020 по 2022 год: в этот период ежегодное количество сделок купли-продажи достигло почти 1,5 миллиона.

Однако события 2023 года внесли свои коррективы в турецкий рынок жилой недвижимости:

• В феврале 2023 года на юго-востоке Турции произошло разрушительное землетрясение, унесшее жизни десятков тысяч человек и разрушившее и повредившее, по разным оценкам, более 150 000 зданий. В наиболее пострадавших провинциях активность на рынке жилья к концу 2023 года снизилась в 1,5-2,2 раза. Землетрясение выявило проблемы в турецкой строительной отрасли: после него по всей стране начались проверки зданий на сейсмостойкость. 
• В Турции уже долгое время наблюдается высокая инфляция. В течение 2023 года Центральный банк Турции повышал ключевую процентную ставку, чтобы бороться с ней. В 2023 году ключевая ставка повышалась несколько раз, что привело к росту стоимости кредитов, а затем к снижению активности на рынке.

В результате 2023 год показал один из худших результатов на турецком рынке жилья - 1,23 млн сделок купли-продажи с жилой недвижимостью, что на 17,5% меньше, чем в 2022 году. 

Рынок жилья Турции в 2024 году

По данным Турецкого статистического института, в январе-июле 2024 года в Турции было зарегистрировано 672 162 сделки купли-продажи жилой недвижимости, что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года и на 18,1% меньше, чем в январе-июле 2022 года. 

Больше всего сделок было совершено в Стамбуле - 112 099 (около 17% от общего числа сделок в стране). На втором месте Анкара - 58 896 сделок (9%), далее следуют Анталья - 37 703 (6%), Измир - 36 771 (5%), Бурса - 24 974 (4%).

* - январь-июль 2024 г.

Доля первичного рынка в сделках купли-продажи жилой недвижимости за период с января по июль 2024 года составила 32% (214 108 сделок). Это сопоставимо с тем, что наблюдалось в предыдущие годы: с 2020 года доля первичного рынка Турции составляла 31% от общего числа сделок в год.

* - январь-июль 2024 г.

Начиная с 2020 года, доля сделок с использованием заемных средств в Турции снижается. За последние 7 месяцев 2024 года только 9% сделок было совершено с использованием заемных средств, что на 11 процентных пунктов меньше, чем за аналогичный период прошлого года (в январе-июле 2023 года 20% сделок было совершено с использованием заемных средств). 

* - январь-июль 2024 г.

Причиной отсутствия интереса населения к жилищным кредитам является высокая стоимость этих займов. Так, по данным Центрального банка Турецкой Республики, средневзвешенные процентные ставки по банковским кредитам на покупку жилья в 2023 году выросли почти в 2 раза. 

Столь резкий рост ставок по кредитам произошел из-за того, что в целях борьбы с высоким уровнем инфляции (которая наблюдается в Турции в последние годы) Центральный банк повышал ключевую ставку на протяжении всего 2023 года: в 2023 году она повышалась несколько раз, а по состоянию на август 2024 года остается на уровне 50%.

Здесь стоит отметить, что политика Центрального банка по борьбе с инфляцией приносит свои плоды. Так, за период с января по август 2023 года среднемесячный уровень инфляции составил 4,63%, а за аналогичный период 2024 года рост составил 3,54%. 

А как насчет цен?

По данным Центрального банка Турции, индекс цен на жилую недвижимость (2023 = 100), измеряющий изменение цен на жилье в Турции, составил 141,32 пункта в июле 2024 года, что на 0,9% больше, чем в предыдущем месяце.

По итогам 2-го квартала 2024 года Центральный банк Турции приводит следующие средние цены на жилье в турецких провинциях: Стамбул - 49 000 TRY/кв. м (турецких лир за квадратный метр), Анкара - 26 719 TRY/кв. м, Измир - 36 796 TRY/кв. м, Бурса - 26 085 TRY/кв. м, Анталия - 37 757 TRY/кв. м, Конья - 24 252 TRY/кв. м.

Ниже представлены сводные таблицы со средней ценой за квадратный метр и изменением цен по сравнению с 1 кварталом 2024 года и 2 кварталом 2023 года в шести крупнейших провинциях Турции.

Средняя цена за квадратный метр в турецких лирах

Средняя цена за квадратный метр в долларах США

Из-за высокого уровня инфляции цены на жилье в национальной валюте выросли во всех 6 провинциях. В свою очередь, цены на жилье в долларовом выражении за год снизились в 5 из 6 провинций, что свидетельствует о снижении реальных цен на жилую недвижимость.

Ниже приведена карта, на которой показана средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в зависимости от провинции. 

Иностранные покупатели

С января по июль 2024 года с участием иностранцев было совершено 12 929 сделок купли-продажи с жилой недвижимостью - это 2% от общего количества сделок за этот период. Если сравнивать с аналогичными периодами предыдущих лет, то можно сказать, что в 2024 году спрос со стороны иностранцев снизился. Так, в январе-июле 2023 года было совершено 22 076 сделок с участием иностранцев (3,3% от общего количества), а в январе-июле 2022 года - 39 322 сделки (4,8%).

* - январь-июль 2024 г.

Пик активности иностранных покупателей на турецком рынке жилья пришелся на 2022 год: тогда было заключено 67 490 сделок купли-продажи с участием иностранцев - это 4,5% от общего числа сделок.

Анализируя данные Статистического института Турции о продажах жилья иностранным гражданам, можно сказать, что в январе-июле 2024 года чаще всего покупали жилую недвижимость граждане России, Ирана, Украины и Германии. 

Стоит отметить, что граждане России лидируют по покупке жилья с 2022 года - до этого на протяжении длительного периода лидерами по покупке жилья были граждане Ирака и Ирана.

В январе-июле 2024 года иностранные граждане чаще всего покупали жилье в провинциях Анталья, Стамбул, Мерсин, Анкара, Ялова. Провинции Анталья и Стамбул традиционно являются наиболее популярными районами для покупки жилья иностранцами.

Результаты

Как показал январь-июль 2024 года, активность покупателей на турецком рынке остается низкой. Причинами низкой активности являются сохраняющийся высокий уровень инфляции, высокие процентные ставки по кредитам, общая экономическая ситуация в стране - все это снижает интерес к турецкому рынку и заставляет нас занимать выжидательную позицию. 

Однако стоит отметить, что на фоне высокой инфляции в стране и роста цен в национальной валюте, цены на недвижимость демонстрируют снижение. В целом, покупка жилой недвижимости в Турции может стать хорошей инвестицией, так как Турция по-прежнему остается популярной туристической страной, а также государством, обладающим большим потенциалом для инвесторов с активами в стабильной валюте.

Автор

Роман Томашевич Аналитика

Я показываю ситуацию на рынке недвижимости в графиках и цифрах.

Источник