Жадность погубила его? Российский рынок недвижимости повторяет путь китайского кризиса - пузырь все равно лопнул

По всей России растет количество высотных зданий, но купить их невозможно - фото: Артем Устюжанин / MSK1.RU

Российский рынок недвижимости находится на грани кризиса: отмена льготной ипотеки и повышение ключевой ставки Центробанка привели к падению спроса на квартиры. С 1 июля были отменены две масштабные программы льготной ипотеки: ипотека на строящееся жилье по 8% и семейная ипотека по 6%. Но ставки по ипотеке в банках превысили 20%. И застройщики, счастливо жившие долгие годы, подсчитывают убытки.

Статистика молчаливо свидетельствует о кризисной ситуации в сфере недвижимости. Вот лишь некоторые цифры.

По данным Росстата, ввод жилья в России с января по июнь 2024 года увеличился на 2,5% и достиг 53,4 млн кв. м. Однако эта положительная динамика обусловлена исключительно ростом ввода жилья.

Ввод многоквартирных домов за тот же период сократился на 28,4%, составив всего 15,6 млн кв. м. То есть почти четверть всего жилья в России строится людьми самостоятельно. Но предыдущий рост отрасли искусственно стимулировался льготными ипотечными программами. Льготы закончились - рынок рухнул. Подробности - в материале MSK1.RU .

Россияне решили отказаться от покупки квартир

При этом застройщики даже не задумываются о снижении цен на жилье, по-прежнему слепо веря, что люди по инерции будут продолжать тратить деньги на ненужные квартиры. Нет, не будут! По данным портала "Сравни.", 66% россиян уже решили отложить покупку жилья.

Депутат Государственной Думы Светлана Разворотнева надеется, что стоимость жилья в России снизится. Ведь застройщикам придется продать огромное количество невостребованных квартир: к началу 2024 года, по данным Дом.рф, в России не продавалось 70% построенного жилья.

Разворотнева говорит, что рентабельность строительных компаний настолько высока, что у них есть возможность снижать цены. Видимо, если жадность позволит. Если же застройщики, как собаки в яслях, будут продолжать сидеть с нереализованными проектами, это грозит снижением прибыли и даже массовым банкротством.

Подобный кризис уже наблюдался на рынке недвижимости в Китае. С начала 2010-х годов здесь было построено столько жилья, что его просто не успевали продавать. В настоящее время в китайских городах насчитывается от 60 до 80 миллионов непроданных квартир. Многие застройщики, купившие участки, но не успевшие начать строительство, практически обанкротились. Несколько крупных застройщиков, таких как Fantasia Holdings, Sino-Ocean, Evergrande Group и Sinic, допустили дефолт по долговым обязательствам. И по всей стране жадные застройщики были вынуждены снизить цены. Причем снизили настолько, что правительству даже пришлось утвердить минимальную цену, дешевле которой квартиры продавать нельзя. Иначе жилье просто раздавали бы почти бесплатно.

Идеальный шторм

Эксперты назвали ситуацию на рынке недвижимости "идеальным штормом", когда сошлись все возможные негативные факторы. Действительно ли повышение ставок по ипотеке приведет к падению рынка? Об этом мы говорим с Дмитрий Морковкин, доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ.

- Ипотека по-прежнему остается основным фактором, влияющим на спрос на жилье. Более того, проникновение ипотеки на рынок недвижимости растет быстрыми темпами, - отмечает Дмитрий Морковкин. - Если в 2020 году, в период расширения льготных ипотечных программ, доля ипотечных сделок составляла всего 10%, то к концу 2023 года доля ипотеки составляла уже более 50%".

При этом проблема заключается в том, что многие заемщики, чтобы взять ипотеку, оформляли потребительский кредит на первоначальный взнос. Все это в итоге привело к тому, что закредитованность населения на июнь 2024 года составила около 35 триллионов рублей. Это говорит не только об увеличении общей суммы долга, но и, прежде всего, об ухудшении способности граждан возвращать долги. Вы правы, что такая ситуация с кредитами создает риски как для населения, так и для экономики в целом.

- 20% - это психологический барьер, после которого люди уже не готовы брать ипотеку. Может быть, именно поэтому произошел такой лавинообразный обвал числа новых ипотечных кредитов?

- Рыночная ставка по ипотеке сейчас может достигать 23%. Конечно, на этом фоне спрос на ипотеку на рыночных условиях стремительно падает. Выгоднее воспользоваться клиентскими программами от застройщика на более привлекательных условиях, например, в рассрочку. Те, кто может, готовы приобретать недвижимость за наличные.

Покупка жилой недвижимости в ипотеку как инвестиционный проект (особенно на вторичном рынке) становится все менее выгодной. Кстати, отмечу, что рынок жилой недвижимости очень недооценен, особенно в районах с развитой инфраструктурой.

- Но если у человека нет денег, ему все равно, что покупать - квартиру в многоэтажке или коттедж. Альтернативой может стать съемное жилье, но и цены на аренду растут невообразимо.

- Здесь нет никакого оптимизма. По моим оценкам, арендное жилье продолжит расти этой осенью и далее. И расти оно будет только из-за ситуации с ипотекой. Рыночные ставки ипотечного кредитования на уровне 19-23% годовых для большинства заемщиков просто недоступны и запредельны. Это означает практически недоступную ипотеку на рыночных условиях, поэтому тем, кто планировал в ближайшее время приобрести жилье с помощью ипотеки (за исключением небольшого количества сохранившихся льготных программ), скорее всего, придется отложить покупку и снимать жилье.

- А что подорожает больше всего?

- Наиболее популярными типами являются студии и однокомнатные квартиры, которые традиционно пользуются наибольшим спросом. Поэтому тем, кто уже снимает квартиры, целесообразно заключить с арендодателем долгосрочный договор аренды (от 1 года), чтобы хотя бы зафиксировать текущую стоимость аренды.

По всей России растет количество высотных зданий, но купить их невозможно - фото: Артем Устюжанин / MSK1.RU

Источник: www.fontanka.ru