Законодательство предусматривает множество причин, по которым регистрация недвижимости может быть приостановлена или в ней может быть отказано вовсе. С каждым годом отрицательных решений становится все меньше, а могло бы не быть и вовсе, если бы заявители тщательно проверяли документы, предоставляемые в Росреестр
Покупка недвижимости - событие важное, эмоционально сильное и финансово затратное. И, к сожалению, иногда оно драматично, если участники сделки не проверили документы с должной тщательностью: в этом случае на этапе правовой экспертизы в Росреестре у регистратора могут появиться основания для приостановления сделки или даже возврата заявления без рассмотрения. Для справки: полный перечень причин, по которым Росреестр может приостановить регистрацию, содержится в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон о регистрации недвижимости), и в нем указано 65 (!) оснований для приостановления.
Однако, как отметил в интервью Business FM руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов, отрицательных решений с каждым годом становится все меньше. "Прежде всего, благодаря завершению этапа опытной эксплуатации федеральной государственной информационной системы "Единая цифровая платформа "Национальная система пространственных данных", что подразумевает повышение качества услуг и исключение приостановок", - подчеркивает эксперт.
Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве: "Управление постоянно работает над снижением количества отрицательных решений. Мы завершили прошлый год с самыми низкими показателями по количеству приостановлений регистрации прав: их доля не превысила 1,51ТП3Т, а то и меньше, от общего объема регистрации. Для сравнения, по кадастровому учету и единой процедуре приостановления они сократились почти в семь раз, со 10% в 2017 году до 1,49% в 2024 году. Все, что связано с бытовой недвижимостью - жилые дома, социальные объекты, новостройки под реконструкцию - там приостановки практически сведены к нулю. При этом глава федеральной службы установил персональный KPI для руководителей территориальных подразделений: ноль приостановок, ноль отказов".
И все же приостановки государственной регистрации случаются, и BFM.ru попросил экспертов московского управления Росреестра конкретно разобраться, почему. "Помимо типичных нарушений требований законодательства к различным видам сделок, приостановления могут быть связаны с неправильным заполнением правоустанавливающих документов: допущены ошибки в персональных данных или в существенных условиях сделки (цена, порядок расчетов, лица, сохраняющие право пользования объектом), неверно указаны кадастровый номер, площадь, адрес, отсутствуют подписи и дата заключения договора", - начинают перечислять в Росреестре.
Также причиной отрицательного решения регистратора может стать отсутствие ряда важных бумаг. В частности, правоустанавливающих документов или документов, подтверждающих полномочия представителей, разрешения органа опеки и попечительства при вовлечении в сделку имущества несовершеннолетних и опекаемых, согласия залогодержателя на отчуждение имущества, обремененного ипотекой. Еще одна возможная причина - несоблюдение требований закона об объектах культурного наследия.
Фото: Эльнур/фотобанк "Лори"
Если рассматривать конкретно объекты первичного рынка, то прежде всего стоит напомнить: столичное управление Росреестра постаралось наладить максимально тесное взаимодействие с центрами госуслуг и застройщиками, чтобы снизить количество приостановок и отказов в отношении прав дольщиков. И да, результаты очевидны, говорят в ведомстве.
Например, ранее через "Мои документы" в отдел бесконечно поступали заявления о государственной регистрации права собственности с приложением актов приема-передачи на флеш-носителях, составленных в электронном виде и подписанных электронной цифровой подписью. Но подача электронных документов через центры госуслуг, которые предусматривают подачу документов в бумажном виде, не соответствует нормам действующего законодательства. Также руководство зачастую не предоставляло доверенность на лицо, подписывающее акт приема-передачи от имени застройщика, наличие которой также является обязательным.
Кроме того, большое количество приостановлений и отказов было связано с наличием в акте приема-передачи информации о возникшем в пользу застройщика залоге в случаях, когда на момент передачи объекта расчет ДДА был произведен не полностью. Наверное, нельзя сказать, что все это полностью осталось в прошлом. Но стало гораздо лучше - это факт, подтвержденный в Федеральном реестре.
На вторичном рынке есть свои проблемы, связанные в первую очередь с тем, что документы опять же не соответствуют требованиям законодательства. В соответствии с законом о регистрации недвижимость, часть сделок должна быть заверена нотариусом. В частности, к таким сделкам относится продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок. Сделки, связанные с отчуждением долей в праве общей долевой собственности, подлежат нотариальному удостоверению (хотя есть исключения, оговоренные в законе). Есть продавцы, которые не знают об этих изменениях и все равно заключают договор в простой письменной форме", - говорится в Федеральном реестре.
Часто приостановка связана с неправильно составленной доверенностью: то есть кто-то представляет продавца в сделке по доверенности, но в ней не указаны полномочия на совершение определенных действий с недвижимостью. Например, доверенность выдана только для того, чтобы оформить право собственности на объект, а представитель продавца обращается в Росреестр с заявлением о его продаже. Видимо, не всем понятно, что регистрация и продажа - это разные действия, поэтому важно, чтобы при оформлении документа у нотариуса продавец точно и полно объяснил, зачем он выдает доверенность.
Бывает, что на регистрацию подается неполный пакет документов: не представлено разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором зарегистрированы члены семьи собственника, находящиеся под опекой. Или договор дарения подписан по доверенности от дарителя, а в доверенности не указаны даритель и предмет дарения.
Если стороны не оплатили государственную пошлину за регистрацию, документы будут возвращены стопроцентно без рассмотрения. Если сведения об объекте в документах, представленных на регистрацию, не соответствуют данным, содержащимся в ЕГРН, это также является основанием для приостановки регистрации. Также переход права не будет зарегистрирован, если на объект недвижимости наложен арест (запрет). "Чтобы этого не произошло, перед заключением сделки необходимо заказать выписку из ЕГРН, в которой будет отражена информация о наличии или отсутствии зарегистрированных ограничений (обременений) прав на конкретный объект", - советуют эксперты.
"Если регистрация приостановлена, Росреестр направляет заявителям уведомление, в котором обязательно указывается причина приостановки и рекомендации по ее устранению. На это заявителю дается три месяца, по инициативе заявителя этот срок может быть продлен до шести месяцев. Как только причина будет устранена, регистрация возобновляется. Отказ в регистрации происходит, когда срок приостановления истек, а причины препятствий не устранены. В этом случае государственная пошлина не возвращается", - подчеркивается в Федеральном реестре.
Отдельным направлением регистрации является ипотека, продолжают собеседники BFM.ru. Здесь наиболее распространенной ошибкой при обращении в Росреестр является следующая: подается заявление о прекращении ипотеки, а из пакета прилагаемых документов следует, что необходимо ее зарегистрировать. Дело в том, что при рассмотрении поступившего заявления регистратор исходит из фактически указанного в нем регистрационного действия, а пакет представленных документов на практике часто не соответствует запросу.
Следующая ошибка связана с неполной уплатой государственной пошлины. Если за регистрацией одновременно обратились несколько плательщиков (например, заемщик и банк), не имеющих права на льготы, то пошлина уплачивается в равных долях. При оплате необходимо использовать правильные реквизиты непосредственно того территориального органа Росреестра, куда было направлено обращение. Информационные материалы о размере государственной пошлины, порядке ее уплаты и реквизитах размещены на официальном сайте Росреестра, добавляют специалисты.
"Неполный состав необходимых документов, предусмотренных законом, является еще одним основанием для приостановки регистрации "ипотеки". Например, отсутствие согласия предыдущего залогодержателя на последующую ипотеку. Также в процессе проведения правовой экспертизы выявляются причины, в большей степени связанные с подготовкой кредитными организациями некачественного пакета документов. Так, договор об ипотеке и (или) закладная по своему содержанию могут не соответствовать требованиям 102-ФЗ (статьи 9 и 14 соответственно)", - говорится в сообщении Росреестра.
И среди прочих ошибок в содержании договора ипотеки отмечается неправильное указание кадастрового номера объекта, его адреса и других характеристик, неуказанное право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю, дата и номер регистрации этого права в ЕГРН, а также неуказанное ограничение права залогодателя на предмет ипотеки (залоги, аренда, сервитуты). Кстати, если предметом ипотеки является право аренды, то часто отсутствуют дата, номер его регистрации в ЕГРН и срок аренды, и все это также вызывает проблемы.
В ходе беседы регистраторы отдела отдельно отметили: если предметом ипотеки является земельный участок или право его аренды, то в договоре ипотеки должны быть указаны ограничения права, возникшие в связи с расположением данного земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории. К таким зонам законодатель относит охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и другие.
Еще одна сфера, которая является особенной для Росреестра и его клиентов, - электронная регистрация прав. Здесь основная масса ошибок связана с электронной подписью (ЭП): ее отсутствие на документе, подписание незакрепленной ЭП или просроченный сертификат ЭП - далеко не полный перечень причин для вынесения отрицательного решения. Кроме того, эксперты обращают внимание на злоупотребление возможностью повторной подачи документов - неоднократную подачу заявления на одно и то же регистрационное действие.
См. также:
Как плохие новости влияют на ваше здоровье?
Как заработать на макулатуре?
Почему японцы строят острова из пепла?
Оказывается, долгий сон вреден для здоровья
Экология и переработка отходов: секрет скандинавского чуда
Эффективное средство для похудения: натуральный кофе
"Из результатов проведенного анализа видно, что выявленные в процессе правовой экспертизы замечания чаще всего являются следствием неполного комплекта документов сторонами сделки, неполучения актуальной информации из ЕГРН о соответствующем объекте недвижимости до ее заключения. В ряде случаев некоторые кредитные организации не сопровождают клиента в срок, особенно при предоставлении дополнительных документов, что влияет на сроки оказания государственных услуг", - резюмирует Росреестр.
Russian 
English 
German 
Polish