Что произойдет со спросом на новостройки после завершения льготной ипотеки

Спрос на новостройки упадет на 25% после завершения льготной ипотеки После завершения программы ипотеки с господдержкой спрос на рынке новостроек может на некоторое время снизиться. Но радикальных изменений в структуре рынка жилья не ожидается, считают эксперты, опрошенные "РБК-Недвижимость

1 июля 2024 года заканчивается действие одной из самых популярных в России льготных госпрограмм на рынке новостроек - ипотеки с господдержкой на первичное жилье под 8% годовых. Мы спросили экспертов, как изменится спрос на рынке новостроек после этого и возможно ли его перетекание в другие сегменты рынка жилья.

Спрос на новые здания снизится

После завершения программы ипотечного кредитования с государственной поддержкой ожидается снижение спроса на рынке новостроек. Ее действие с 2020 года привело к перегреву рынка жилья. По данным Банка России, в первом квартале показатель перегрева первичного рынка жилья в России достиг 15%, а для вторичного жилья этот показатель составил 1%. Столь заметный разрыв в стоимости между новостройками и вторичным жильем регулятор объясняет тем, что застройщики включают банковские комиссии в цены на строящееся жилье.

Об ажиотаже на первичном рынке говорят и другие. По данным "Инком-Недвижимости", в мае 2024 года спрос на московском рынке новостроек вырос на 7,5% по сравнению с апрелем, а также превысил май прошлого года на 54%. Эксперты объясняют активность покупателей приближающимся завершением льготной ипотеки, многие стремятся оформить кредит по текущим ставкам. Из-за этого на рынке наблюдается высокий спрос.

По мнению экспертов, опрошенных редакцией "РБК-Недвижимость", завершение 1 июля программы ипотеки с господдержкой по 8% приведет к охлаждению спроса на некоторое время, так как многие из тех, кто планировал купить жилье во втором полугодии, заключают сделки уже сейчас.

Спрос на новостройки неизбежно просядет после окончания льготной ипотеки. Трудно сказать, насколько именно, но не менее чем на 25%, а в некоторых проектах он может упасть и на 50%, считает руководитель аналитического центра "Недвижимость Индикаторы рынка IRN.RU " Олег Репченко. По словам эксперта, важно понимать, что это не катастрофическое падение спроса, за которым последует обвал, а просто возвращение рынка новостроек от аномальных цен и спроса к нормальным.

"Падение спроса на первичном рынке поможет охладить перегрев, возникший во многом благодаря льготным ипотечным кредитам. Ведь именно из-за него у собственников появилось большое количество жилья по завышенным ценам. Покупатели считали, что им выгодно приобретать квартиры, но первичное жилье дорожало такими темпами, что нивелировало низкую процентную ставку по льготной ипотеке. Покупатели попадали в ловушку, оставаясь с завышенной ценой на жилье", - говорит Олег Репченко.

Валерий Кочетков, директор направления "Новостройки" компании "Инком-Недвижимость", прогнозирует падение спроса на 15-20%. Эксперт считает, что спрос будет падать в первые три-четыре недели, но к середине августа в целом восстановится.

"Маркетологи застройщиков не спят и разрабатывают программы по поддержанию спроса после 1 июля. Уже сейчас активно предлагается рассрочка от полугода до двух лет, с возможностью перехода на ипотеку в будущем. Возможно, появятся программы, где застройщик будет готов компенсировать часть процентной ставки по ипотеке. Я думаю, что в июле мы увидим много разных предложений", - считает Кочетков.

Юлия Бочарникова, исполнительный директор компании "Этажи", прогнозирует снижение спроса на 20-30%. По ее словам, сейчас первичный рынок жилья в России столкнулся с "огромным количеством опережающего спроса". Многие покупатели пытаются получить кредит на покупку квартиры на пока еще существующих условиях льготной ипотеки.

Руководитель компании "ЦИАНоген.Аналитика" Алексей Попов также считает, что после 1 июля спрос еще некоторое время будет снижаться. По мнению эксперта, это связано не только с объективными факторами (увеличение стоимости обслуживания ипотеки и отсутствие снижения цен на жилье), но и с информационным фоном. Для некоторых покупателей большое количество новостей об отмене некоторых льготных программ воспринимается как отмена, хотя бы на время, самой идеи приобретения, говорит Попов.

Фатального снижения спроса после сворачивания льготной ипотеки ожидать не стоит, особенно в Москве, добавляет Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум". По словам эксперта, даже предстоящая в конце года отмена ипотеки выглядит более болезненной для IT-специалистов, но все же не критичной, поскольку многие представители этой отрасли уже оформили кредит. Но остается семейная ипотека, которая служит основным драйвером потребительской активности - сегодня на нее приходится более 40% сделок, говорит Сырцов.

Подробнее о льготных ипотечных программах, которые продолжат действовать после 1 июля, читайте в статье "Какие льготные ипотечные программы останутся доступными для россиян в 2024 году"

Часть спроса перетечет на вторичный рынок

Фото: Денис Кабелев / Shutterstock / FOTODOM

Эксперты считают, что после завершения льготной ипотеки конкуренция между первичным и вторичным рынками на некоторое время усилится, но массового оттока покупателей на рынок готового жилья не произойдет.

Вторичный рынок имеет неоспоримые преимущества. Вам не придется ждать окончания строительства или делать дорогостоящий ремонт только для того, чтобы иметь возможность жить в квартире. Кроме того, всегда можно договориться о скидке с владельцем квартиры на вторичном рынке, говорит Олег Репченко. Эксперт также отмечает, что новостройки стоят дороже вторичного жилья, их популярность на рынке выросла в последние годы во многом благодаря искусственно заниженным процентным ставкам по льготной ипотеке. И теперь рынок жилья вернется в нормальное русло, прогнозирует Репченко.

После того как субсидированная ипотека на новостройки перестанет существовать в нынешнем виде, вторичному рынку станет легче. Спрос возрастет, потому что вторичное жилье более доступно, а в сегменте новостроек надулся огромный ценовой пузырь, соглашается Сергей Шлома, директор направления "Вторичный рынок" компании "Инком-Недвижимость". По мнению эксперта, многие потенциальные покупатели обратят внимание на рынок готового жилья, особенно в первое время после окончания ипотеки с господдержкой.

Вторичный рынок не может стать полноценной альтернативой первичному даже после завершения программы льготной ипотеки. Дело в том, что на рынке новостроек остаются семейная ипотека и IT-ипотека, а на Дальнем Востоке продолжают действовать региональные ипотечные программы - арктическая и дальневосточная, говорит Ирина Доброхотова, основатель компании "Бест-Новострой". Но на вторичном рынке нет программ, поддерживающих покупателя. Ипотека действует только по рыночным ставкам - на данный момент это около 18% - и для подавляющего большинства покупателей это очень дорого, говорит эксперт.

Руслан Сырцов отмечает, что у застройщиков есть широкий спектр маркетинговых инструментов, которые делают покупку первичного жилья более привлекательной. А большинство современных покупателей считают новостройки более ликвидными, чем вторичное жилье. Поэтому массового оттока покупателей на вторичный рынок не ожидается, считает эксперт.