Средняя зарплата для обслуживания ипотеки в России должна составлять не менее 77,6 тысячи рублей. Для одобрения ипотечного кредита по ставкам от 18% рекомендуемая зарплата в Москве должна составлять не менее 233,9 тысяч, в Санкт-Петербурге - не менее 164,8 тысяч, а во всех остальных регионах потребуется средний доход в 77,6 тысяч.
С 1 июля 2024 года в России прекращает действовать программа льготной ипотеки с господдержкой для новостроек по ставке 8% ("Господдержка 2020"). Ожидается, что спрос на первичном рынке снизится, а ежемесячный платеж по рыночной ипотеке в городах-миллионниках будет почти в два раза выше, чем по льготной.
Рассказываем, какой доход потребуется для получения одобрения ипотеки после отмены льготной программы для новостроек, как поведут себя банки и на что следует обратить внимание при оформлении кредита.
Ипотека станет недоступной
Опрошенные редакцией эксперты считают, что при нынешних процентных ставках рыночная ипотека практически недоступна. Юрий Беликов, управляющий директор по валидации агентства "Эксперт РА", считает, что прекращение действия льготных программ значительно сократит выдачу ипотеки на рынке новостроек. Некоторую поддержку рынку жилья окажут отдельные льготные программы, которые продлеваются на длительный срок, например, семейная и IT-ипотека. "Большинство потенциальных заемщиков не готовы брать долгосрочные ипотечные кредиты по двузначным ставкам. А тех, кто не соотнес долговую нагрузку со своими доходами, банки будут ликвидировать сами. Вернуть ипотеку к прежним показателям невозможно до тех пор, пока ставки не снизятся", - прогнозирует эксперт.
После 1 июля получить ипотеку будет гораздо сложнее, если клиент не попадает под условия оставшихся льготных программ, соглашается Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. По словам эксперта, остается только два инструмента: ипотека по рыночным ставкам, которые сейчас начинаются от 18% годовых, и ипотека, субсидируемая застройщиком. В Москве ставки по таким программам, по данным компании, начинаются от 11,5%.
Фото: Freepik
Ситуация на рынке ипотечного кредитования нормализуется, считает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. По его словам, программы льготного кредитования, получившие широкое распространение в последние годы, настолько расширили доступность, что это привело к определенным перекосам - "как в плане быстрого роста цен на недвижимость, так и в плане разницы цен на новостройки и жилье на вторичном рынке".
Каким должен быть доход от обслуживания ипотеки после отмены льготного кредита
Оформление ипотеки подразумевает уровень дохода заемщика, которого хватало бы не только на погашение ежемесячных платежей, но и на поддержание нормальных условий жизни.
В Москве средняя стоимость квартиры составляет 13,2 миллиона рублей. При первоначальном взносе в размере 30% (3,95 миллиона рублей) ежемесячный платеж по ипотеке составит 140,38 тыс. руб. вместо 71,3 тысячи рублей. Чтобы получить одобрение банка, документально подтвержденная зарплата заемщика (обычно 50% дохода) должна составлять 233,9 тыс. руб. вместо 118,9 тыс. рублей, подсчитала редакция "РБК-Недвижимость".
Как они думали.
В "РБК-Недвижимости" на основе онлайн-ипотечного калькулятора "Дом.РФ" и данных сервиса ЦИАН о средних ценах на квартиры (наиболее распространенный формат - 37 кв. м) в новостройках городов-миллионников рассчитали, какой рекомендуемый доход семьи потребуется для получения ипотеки в рыночных условиях и насколько возрастут требования к доходу после завершения государственной программы льготной ипотеки. Для расчета среднего платежа по ипотеке были взяты срок кредитования 25 лет, минимальный первоначальный взнос 30% и ставка по ипотеке 18% в год, а также доля расходов на обслуживание ипотеки в размере 50% от совокупного дохода. Такой уровень, по мнению экспертов, практически гарантирует одобрение ипотеки банком и считается комфортным для обслуживания кредита.
В Санкт-Петербурге средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройке оценивается в 9,3 миллиона рублей. Первоначальный взнос по ипотеке составит 2,78 миллиона рублей, и ежемесячный платеж по ипотеке -98.9 тысяча рублей вместо 50,3 тыс. руб. по льготной программе. Для одобрения и обслуживания ипотеки в Северной столице зарплата 164,8 тыс. руб. необходимо, тогда как для льготной ипотеки достаточно 83,8 тыс. руб.
Средняя стоимость такой же однокомнатной квартиры в новостройках России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) в среднем составляет 4,4 миллиона рублей. С первоначальным взносом 30% (1.33 миллион рублей), срок погашения в течение 25 лет по ставке 18% в год, ежемесячный платеж составит 46,5 тыс. руб.. (ранее - 23,6 тыс. руб.) Таким образом, зарплата должна быть не менее 77,6 тыс. руб. от общего дохода. По ипотеке в 8% необходимая сумма составила 39,4 тысячи рублей.
Ежемесячный платеж в городах-миллионниках по ипотеке в 18% в год вырастет на 96.6% по сравнению с льготной ипотекой по ставке 8%. На такую же величину увеличатся требования к ежемесячному доходу, необходимому для обслуживания кредита, подсчитала редакция "РБК-Недвижимости".
На прошлой неделеНа конференции Domclick Digital Day главный аналитик Сбербанка, руководитель Центра финансовой аналитики банка Михаил Матовников сообщил, что количество квадратных метров, которые может приобрести в ипотеку получатель средней зарплаты в России, с 2020 года сократилось на рынке новостроек на 6 кв. м, а на вторичном рынке - на 9 кв. м, составив 25,8 кв. м. По словам Матовникова, это минимальные показатели за последние десять лет. Снижение доступности, по мнению эксперта, связано с подорожанием жилья, особенно новостроек, из-за чего люди вынуждены покупать квартиры меньшей площади.
Рекомендуемый доход за обслуживание ипотеки
Эксперты советуют при оформлении ипотеки учитывать не только размер самого ежемесячного платежа, но и то, что деньги понадобятся на другие цели в жизни. Опрошенные редакцией эксперты сходятся во мнении, что относительно комфортно платить ипотеку, когда 50% дохода уходит на погашение кредита. Ипотеку можно оформить и в том случае, если расходы на обслуживание кредита составляют 60%. Но в такой ситуации некоторые банки могут отказать, так как именно 60%, по мнению экспертов, является "красной чертой". Если платеж по ипотеке съедает более 60% дохода, то ипотеку могут не дать. Также, если у человека есть просрочка по другим кредитам, то при расходах на ипотеку в 60% кредит, скорее всего, не дадут.
Михаил Алексин, генеральный директор Объединенного кредитного бюро (ОКБ), считает, что комфортный размер ипотечного платежа не должен превышать 30% семейного бюджета, а у семьи не должно быть других непогашенных кредитов. Если более половины дохода семьи уже уходит на обеспечение существующих кредитов, то брать ипотеку безрассудно, считает Михаил Алексин. По словам эксперта, принимать решение о необходимости ипотеки нужно взвешенно, учитывая все обстоятельства - общую стабильность финансового положения, наличие финансовой подушки безопасности и уверенность в надежной занятости.
По словам Алексина, для тех, кто хотел бы взять кредит на покупку жилья, но понимает, что с 1 июля они не попадают под условия оставшихся льготных программ, хорошей стратегией сейчас будет временно отказаться от кредита и использовать ситуацию для накопления большей суммы первоначального взноса. Это можно сделать с помощью банковских депозитов, проценты по которым сейчас очень привлекательны, а вернуться к получению ипотеки после снижения рыночных ставок по жилищным кредитам, добавляет Алексин.
По словам Юрия Беликова, около трех четвертей ипотечных заемщиков отдают на обслуживание долга более половины своего дохода, что уже считается повышенной долговой нагрузкой. При такой долговой нагрузке благосостояние и уровень жизни заемщиков могут значительно ухудшиться при любых неблагоприятных макроэкономических изменениях (например, при очередном скачке инфляции). Направление 80% своих доходов на обслуживание кредитов уже является критической долговой нагрузкой с крайне высокими рисками неплатежеспособности, добавляет эксперт.
"На обслуживание долга должно уходить значительно меньше половины дохода. Если оставшихся денег хватает на поддержание привычного уровня жизни, то излишек можно использовать для частичного досрочного погашения кредитов. А в случае неблагоприятных макроэкономических изменений этот профицит может быть использован для покрытия непредвиденных расходов и поддержания платежеспособности гражданина", - говорит Беликов.
Необходимо максимально учесть все потребности, в том числе те, которые могут возникнуть в период обслуживания кредита. При этом в бюджете должна быть предусмотрена возможность отложить часть средств на подушку безопасности, резюмирует Алексей Волков.
Russian 
English 
German 
Polish