"Мы продали в 2,5 раза больше квартир". Банки ограничивают выдачу льготных ипотечных кредитов, по которым уже осталось жить две недели

Фото: Сергей Михайличенко/

До завершения массовой льготной ипотеки осталось две недели. Застройщики активно привлекают покупателей рекламой в стиле "спешите, пока не поздно", а некоторые банки, наоборот, ограничивают выдачу таких кредитов. В частности, ВТБ на прошлой неделе поднял первоначальный взнос по госпрограмме до запредельных 60%. По мнению некоторых застройщиков, опрошенных "Фонтанкой", это реакция на возросший спрос, и другие банки могут последовать примеру одного из крупнейших игроков.

Стал ли июнь шумихой?

Как следует из предварительных данных крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга, текущий спрос покупателей на приобретение квартир по программе льготной ипотеки в июне близок к уровню мая. По итогам месяца он может либо остаться на уровне предыдущего месяца, либо превысить его результаты.

"Мы предполагаем, что увеличение спроса в июне может быть на уровне мая (в мае рост продаж +20% к апрелю). Продажи в первую неделю июня были либо на уровне мая, либо превысили майские показатели, в зависимости от застройщика и проекта", - говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).

Продажи застройщиков продолжают расти, но на фоне завершения программы массовой льготной ипотеки это происходит уже более сдержанными темпами.

"В нашей компании количество сделок в мае было на 30% больше по сравнению с апрелем. Предварительные данные за июнь показывают, что прирост по отношению к маю будет в пределах 10-15%. Это тоже хороший показатель: по отношению к апрелю рост спроса составит 40-45%", - говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы компаний CDU.

По его словам, активность покупателей повысилась, но текущий уровень спроса нельзя назвать ажиотажным. Аналогичное мнение высказал и Кирилл Кудрявцев, руководитель отдела ипотечного кредитования Группы компаний "Псков".

"Массовая льготная ипотека теряет позиции с прошлого года, так как условия по ней ухудшаются в виде повышения ставки и снижения лимита кредитования. Мы не наблюдаем резкого роста спроса на эту программу в последний месяц ее действия. Он повышен, да. Но не ажиотажный", - отмечает он.

С ним согласна Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости "Главстрой": "Сегодня мы можем говорить о повышенном спросе, а не ажиотаже, что во многом связано с изменением условий льготных ипотечных программ в начале года, в том числе ограничением суммы кредита, увеличением первоначального взноса, правилом одной ипотеки в одни руки. Мы предполагаем, что результаты июня будут выше, чем в мае".

Банки ограничивают выдачу ипотечных кредитов

Тем не менее, некоторые эксперты "Фонтанки" все же отмечают признаки избыточного спроса, вызванного скорым завершением госпрограммы, на которую пришлась основная часть сделок на рынке. Так, по данным агентства недвижимости "Этажи", в России спрос на льготные ипотечные программы в мае вырос на 44%, а за последние дни июня прибавил еще 24%. В Санкт-Петербурге рост составил 7% и 19% соответственно.

"Пока мы наблюдаем только рост числа заявок на льготные ипотечные программы, как на приобретение квартир в новостройках, так и на покупку индивидуальных домов и их строительство. В Санкт-Петербурге динамика последних месяцев была более сдержанной, так как высокий спрос на льготные ипотечные программы здесь был выше, чем в целом по России, начиная с января-февраля этого года", - комментирует Юрий Изосимов, директор федеральной компании "Этажи" в Санкт-Петербурге.

Да, мы утверждаем, что уровень спрос на рынке на данный момент вполне подпадает под определение "ажиотаж", - подтвердил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест". "В мае и первых числах июня мы продали в 2,5 раза больше квартир, чем за аналогичный период прошлого года".

По мнению Изосимова, ситуация на ипотечном рынке может кардинально измениться, если банки начнут вводить ограничения на одобрение новых заявок. "На фоне высокого спроса в последние месяцы некоторые банки уже объявили о том, что со второй половины июня ограничат прием новых заявок, чтобы обеспечить выдачу уже одобренных кредитов. Есть банки, которые ввели ограничительные условия по ипотеке на готовое жилье, чтобы высвободить ресурсы для выдачи льготных кредитов", - отмечает эксперт.

В "Ленстройтресте" также отмечают, что многие банки уже достигли плановых показателей по выдаче кредитов и поэтому начали ужесточать условия выдачи. По словам представителя компании, с этим может быть связано недавнее решение ВТБ об увеличении первоначального взноса по льготной ипотеке до 60%. При этом минимально возможный порог, утвержденный правительством, составляет 30%.

В то же время по другим программам - дальневосточной, арктической и IT-ипотеке - ВТБ собрал до 30% первоначальных взносов, хотя после 1 июля их действие будет продолжено. "Не исключено, что в ближайшее время его примеру последуют и другие банки", - считает Фельдман.

Хотя пока ни одна из кредитных организаций не объявила о подобных мерах. Некоторые, напротив, сообщили журналистам, что не планируют этого делать. К ним относятся Дом. РФ", "Абсолют Банк", "Совкомбанк", "Промсвязьбанк", "Новикомбанк" и "МТС Банк". Также "Фонтанка" направила соответствующие запросы в ВЕАК, Газпромбанк, банк "Санкт-Петербург", Альфа-Банк и Росбанк, но ответов не получила.

Зачем усугублять "прощание с государственной поддержкой"

Решение ВТБ связано с внутренними факторами, желанием перераспределить спрос между своими программами, считает Ольга Кузнецова. Банк является одним из крупнейших игроков на рынке ипотеки, но не единственным. Спрос перераспределяется между другими финансовыми институтами, которые предлагают более комфортные условия. "На сегодняшний день мы не получали информации от других банков о готовящемся решении об увеличении первоначального взноса", - говорит представитель "Главстроя".

По мнению Кирилла Кудрявцева, ВТБ хочет создать некий барьер и сохранить собственные лимиты на господдержку. "Этот банк значительно увеличил свою долю на ипотечном рынке после того, как Сбербанк ввел дополнительную плату за выдачу ипотеки по госпрограммам. Соответственно, лимиты начали "таять", - рассуждает он.

При этом представитель UCS обращает внимание на то, что ограничения не коснулись застройщиков, использующих проектное финансирование ВТБ. То есть требование о первоначальном взносе в размере 60% не распространяется на ипотечные кредиты на покупку квартир в тех жилых домах, строительство которых кредитует ВТБ.

Однако, учитывая, что банк ВТБ не являлся доминирующим игроком на рынке проектного финансирования, значительное количество жилые комплексы от практически всех разработчиков попадет под это требование", - прогнозирует Сергей Терентьев.

Он также напоминает, что в начале года ряд банков ввели комиссию за выдачу льготная ипотека кредиты, но в результате потеряли значительную часть своего ипотечного портфеля. При этом некоторые банки, в частности ВТБ, впоследствии отменили это условие и смогли увеличить долю рынка. Но, например, BEAC тогда потерял свое лидерство, в результате чего ему также пришлось отменить комиссии.

"Изначально ВТБ объявил о снятии ограничений на срок до полутора месяцев. По факту прошло два месяца, и мы можем поблагодарить банк за смягчение условий на более длительный срок, чем было заявлено изначально. Путь с увеличением первоначального взноса более логичен, чем введение комиссий за выдачу кредита. Однако жаль, что ухудшение условий произошло за две недели до окончания действия программы льготной ипотеки "Господдержка 2020" и трансформации семейной ипотеки. Можно сказать, что для большого количества потенциальных заемщиков, которые еще не подали заявку, защитные условия снова возвращаются, как и в начале года", - говорит представитель ХДС.

Отмена комиссий ВТБ "спасла рынок", считает Максим Турта, руководитель отдела продаж ГК "Аквилон" в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. "Теперь, введя высокий первоначальный взнос, банк получит резкий отток, так как среди наших клиентов с таким большим ПВ единицы. Если другие банки присоединятся к этой тенденции, то это усугубит "прощание с господдержкой" за счет резкого сужения фокус-группы, что приведет к снижению объема сделок на рынке", - прогнозирует он.

Терентьев отмечает, что некоторые крупные банки, например, тот же Дом. РФ", не вводили дополнительных условий в начале года и не объявляют о них сейчас. Но отдельные игроки не смогут взять на себя весь дополнительный спрос из-за технических ограничений по проходимости, если сразу несколько крупных банков ухудшат условия предоставления ипотечных кредитов.

"Можно ожидать, что небольшие банки попытаются воспользоваться сложившейся ситуацией и максимально увеличить свой ипотечный портфель. Но времени у них остается не так много. Две недели с момента подачи заявки до заключения сделки - очень короткий срок. Поэтому для людей, которые начнут приходить к застройщикам с середины июня, ситуация становится совершенно непонятной", - резюмирует он.

Что именно останется после льготной ипотеки

Предполагается, что после 1 июля вторая по популярности после льготной семейная ипотека сохранится, правда, в измененном формате, параметры которого пока неизвестны. Программа должна стать более адресной. По мнению Юрия Изосимова, она может претерпеть как негативные, так и позитивные для рынка изменения.

"С одной стороны, обсуждается возможность использования семейной ипотеки для семей с детьми, родившимися после 2024 года, и это большой плюс, с другой стороны, есть риски повышения ставки по семейной ипотеке с 6% до 12% для отдельных категорий заемщиков и переориентации ее на малые города", - говорит он.

Обсуждаются возможные требования к минимальной площади квартир, приобретаемых по семейной ипотеке, а также то, что в небольших городах кредит под 6% могут получить семьи с двумя детьми, независимо от их возраста. Но конкретики пока нет.

"Мы знаем, что срок действия стандартной льготной ипотеки истекает, а семейная ипотека для людей с детьми до шести лет останется без изменений. То есть старая "семейная" останется примерно для 30% заемщиков из общего объема потенциальных клиентов по этой программе. То, что для небольших городов программа останется прежней, большинство застройщиков не волнует", - отмечает Сергей Терентьев.

ИТ-ипотека также останется, но она еще более целевая, чем семейная. Программа действует до конца года, позволяет взять кредит по ставке до 5%, но для того, чтобы претендовать на нее, заемщики должны соответствовать определенным условиям, самые сложные из которых - работа в аккредитованной государством IT-компании и соответствие среднемесячной зарплаты минимальному уровню. Чем крупнее город, тем выше этот порог. В Москве, например, за последние три месяца нужно получать от 150 тысяч рублей, но это до вычета НДФЛ.

"На IT-ипотеку приходится около 10% всех заемщиков, спасти ситуацию она не сможет", - считает Терентьев. - Вопрос в том, как люди будут рассуждать: приемлема ли сумма 17% по ипотеке с возможностью рефинансирования в будущем? При небольшом кредите, может быть, люди и пойдут на это. А те, у кого есть только первоначальный взнос? Летом мы увидим, как покупатели сами ответят на этот вопрос".

Тем не менее спрос на IT-ипотеку стремительно растет. Это косвенно подтверждается тем, что банки вновь приостанавливают прием заявок на ее оформление в связи с исчерпанием лимитов. На прошлой неделе об этом объявил ВТБ. Всего правительство выделило на госпрограмму 500 миллиардов рублей, а в апреле выделило на нее еще 200 миллиардов. Эти деньги распределяются между всеми банками-участниками, но показательно, что одному из крупнейших игроков хватило увеличения лимита на пару месяцев.

Все ставки на семью

В общем объеме ипотечного кредитования в России, по данным "Этажей", в мае доля ипотеки с господдержкой выросла до 21,2% после 12,9% годом ранее, семейная ипотека за тот же период увеличилась с 12,3% до 22,3%, IT-ипотека - с 0,3% до 2,4%, дальневосточная ипотека - с 1,5% до 3,1%, сельская - с 0,9% до 6%. Доля прочих программ кредитования снизилась с 72,1% до 45%, говорится в сообщении компании. По данным "Петербургской Недвижимости", доля госпрограммы, которая перестанет работать с 1 июля, в ипотечных сделках в последние месяцы составляла 40-50%.

Фонтанка" поинтересовалась у экспертов, как будет перераспределяться спрос после окончания льготной ипотеки. Надежд на IT-ипотеку мало - требований к ней больше, а доля ее не так велика, как семейной, и продлевать ее пока не планируется.

"Многое будет зависеть от реальных условий семейной ипотеки, - говорит Кирилл Кудрявцев, представитель группы компаний "Псков". - По нашей практике, в мае прошлого года доли между массовой льготной ипотекой, семейной и IT распределялись практически поровну: 35, 30 и 35% соответственно".

"Год назад сделки с использованием семейной ипотеки составили 19% от общего числа ипотечных сделок в наших проектах, а сделки с использованием IT-ипотеки - 14%. В этом году на семейную ипотеку пришлось 54%, а на IT-ипотеку - 28%. Таким образом, мы видим, что за указанный период спрос на семейную ипотеку вырос более чем в 2 раза, а спрос на IT-ипотеку - в 2 раза. Ранее представитель Министерства финансов заявлял о завершении IT-ипотеки к концу текущего года. Таким образом, велика вероятность, что будет продлена только программа семейной ипотеки", - говорит Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.

"Если говорить о семейной ипотеке, то ее доля после сохранения льготных условий кредитования в 2024 году в проектах "Главстроя СПб" составила от 50-55%, что в значительной степени обусловлено семейным жильем. Доля IT-ипотеки не превышала 10-15%. Дальнейшее перераспределение долей будет зависеть от новых условий программ", - подчеркивает Ольга Кузнецова, представитель компании.

В ХДС перераспределения спроса не предвидится, считает Сергей Терентьев. "Сейчас в стране не будет больше IT-специалистов, - утверждает он. - Все, кто мог воспользоваться этой программой, сразу же приобретали по ней квартиры, так как условия по IT-ипотеке всегда были лучше, чем по семейной. Покупатели, которые изначально рассчитывали только на семейную ипотеку, не смогут на нее перейти. Таким образом, мы просто ждем сокращения спроса на 30-40%. Вопрос в том, насколько спрос может быть удовлетворен стандартными программами по рыночным ставкам?"

В Банке России считают, что отмена масштабной программы позволит ипотечному кредитованию расти сбалансированными темпами - на уровне 7-12% после 30% и более. Они уверены, что это не отразится на прибыли застройщиков, так как они накопили достаточный запас прочности за предыдущие годы и месяцы.

"Что касается влияния на строительный сектор, то этот рынок будет расти, провала рынка не будет. Кроме того, накоплена значительная прибыль, накоплена подушка безопасности. <...> Мы не ожидаем, что будет массовое высвобождение людей. Вы знаете ситуацию на рынке труда, все гонятся за рабочей силой. Те страшные истории, о которых говорят, на мой взгляд, это страшные истории", - заявила ранее председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина.

Фото: Сергей Михайличенко/

Другие новости доступны в нашем официальном телеграм-канале "Фонтанка СПБ онлайн". Подпишитесь, чтобы первыми узнавать о важных вещах.

©

Источник: www.fontanka.ru