Срочное дело: что ускоряет и замедляет строительство домов в Петербурге

Фото: Сергей Михайличенко /

По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), средний срок строительства многоквартирных домов от выдачи разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию сократился до 46,3 месяца (т.е. менее 4 лет), а жилье в целом вводится в срок - за последние 12 месяцев доля жилья, введенного в срок и с опережением графика, составила в среднем 63%.

Фонтанка" и Ассоциация строителей Санкт-Петербурга опросили ведущих застройщиков Петербурга и выяснили, каковы темпы строительства жилья в Петербурге и что помогает сдать дома в срок или даже раньше.

Соблюдение сроков

Средний срок строительства с момента выдачи разрешения на строительство составляет 46,3 месяца (или 3 года и 10,3 месяца), а с момента публикации первой проектной декларации - 35,6 месяца (то есть чуть меньше 3 лет), сообщает ERZ.РФ.

В Санкт-Петербурге темпы строительства остаются примерно такими же. Ольга Трошева, директор Санкт-Петербургского Недвижимость консалтинговый центр (Setl Group) пояснил, что если земельный участок полностью подготовлен к застройке, то средний срок строительства нового дома в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 2,5-3 года.

Сегодня среднее время строительства жилые комплексы составляет от 2 до 3 лет, в зависимости от площади и класса объекта", - подтвердил Андрей Бородин, директор по строительству ГК "Аквилон" в Санкт-Петербурге и ЛО.

"Средняя скорость строительства многоэтажного здания (14-22 этажа) составляет 36 месяцев с момента ограждения строительной площадки до сдачи объекта в эксплуатацию", - комментирует Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании CDU. - В этот период уже учтены все возможные риски, например, задержки с поставкой стройматериалов или с подключением к сетям. Не все из них воплощаются в жизнь, что позволяет сократить строительный цикл и сдать дом раньше срока".

"Средняя скорость строительства одного жилого комплекса находится в диапазоне 1000-1200 дней, она зависит от размера строящегося объекта, а также разбивки на очереди", - говорит Сергей Софронов, коммерческий директор Группы компаний ПСК. Индивидуальный небольшие дома может быть возведена за 600-700 дней, а есть проекты, где срок строительства составляет 1400 дней и более.

В то же время он отмечает, что сравнивать сроки строительства по годам несколько проблематично - например, есть компании, у которых за последние 3-5 лет сроки увеличились почти в полтора раза. "Но если детально изучить их портфолио, становится понятно, почему". Сергей Софронов добавил, что "они стали строить более крупные многоквартирные дома или появились более сложные проекты. Например, проводить редевелопмент. Или проекты комплексной застройки, когда параллельно возводятся несколько домов и объекты социальной инфраструктуры".

"У каждого застройщика свои целевые показатели продаж и темпов строительства, указанные в стратегии, - добавляет Дмитрий Калинин, директор проекта "Северная долина" компании "Главстрой Санкт-Петербург. - Могу сказать, что "Главстрой СПб" своевременно выполняет свои обязательства перед городом и партнерами. Что касается скорости строительства, то один жилой дом мы возводим за 2-2,5 года, социальный объект - школу, детский сад или поликлинику - быстрее: от 1 до 2 лет".

Средняя скорость строительства жилого комплекса зависит в первую очередь от масштаба проекта и характеристик участка, продолжает Алексей Пятненков, исполняющий обязанности вице-президента по управлению проектом GloraX: "Скорость строительства одного дома составляет около 3 лет, в то время как разработка проектной документации и получение разрешений может длиться от года до двух, в зависимости от сложности проекта".

Без дефиса

Также ФИДЖЕТИНГ.РФ сообщает, что перенос плановых сроков ввода в эксплуатацию строящегося жилья в стране сократился в январе 2024 года на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Да, если вы посмотрите на открытую статистику ЕРЗ. По данным Российской Федерации в Санкт-Петербурге, 2-3 года назад в графе "отсрочка" было гораздо больше цифр, чем сейчас". Сергей Софронов отмечает. "Это одно из положительных последствий системы проектного финансирования - почти всегда задержки в строительстве были связаны с нехваткой средств, что в крайних случаях приводило к долгострою".

Он вспоминает, что 10 лет назад почти каждый пятый объект жилищного строительства в Петербурге сдавался как-то не вовремя. А пару лет назад среди всех домов, сдаваемых с опозданием, средний срок задержки увеличился до 4,5 месяцев. "В основном на это повлияли внешние факторы: были проблемы с логистикой привозимых материалов, не хватало рабочих", - говорит он. Сергей Софронов добавил. "Сейчас все проще, темпы строительства в Петербурге в подавляющем большинстве хорошие и соблюдаются, судя по проектным декларациям."

"Переносы плановых сроков ввода строящегося жилья действительно сократились, так как закончился льготный период для застройщиков, предусматривающий отмену штрафов в случае несвоевременного ввода в эксплуатацию", - пояснил он.Алексей Пятненков. Он напомнил, что антикризисная помощь перестает действовать с 1 июля 2023 года.

"Введение льготного периода позволило застройщикам перестроить свои логистические цепочки и устранить перебои с поставками строительных материалов и комплектующих, возникшие после февраля 2022 года". Алексей Пятненков добавил. - Однако в настоящее время за несоблюдение сроков ввода жилья в эксплуатацию предусмотрены штрафы. Поэтому по сравнению с периодом, когда были введены льготы, объем просрочки снизился. Кроме того, застройщик, нарушающий сроки ввода жилья в эксплуатацию, несет репутационные риски, поэтому никто из игроков в целом не заинтересован в затягивании процесса строительства".

Дмитрий Калинин он не отмечает рыночных факторов, которые могли бы повлиять на сокращение трансферов: "Полагаю, все дело в эффективном тайм-менеджменте: грамотное планирование всех этапов работ позволяет заложить достаточный запас времени для устранения замечаний (если таковые возникнут со стороны надзорных органов) и, как следствие, полностью исключить срыв официально заявленной сдачи объекта в эксплуатацию". По его словам, тема сроков всегда актуальна для застройщиков, особенно в период перемен и преобразований, которые рынок недвижимости в настоящее время.

"Переносы сроков ввода в эксплуатацию объективно становятся все менее распространенными, - комментирует Наталья Кукушкина. - Для Петербурга эта проблема практически не актуальна. Сегодняшняя форма ДДУ не позволяет застройщику передать ключи от квартиры позже срока, указанного в договоре. Это влечет за собой значительные штрафные санкции. В связи с этим застройщики крайне заинтересованы в сдаче объектов в срок". По ее словам, нынешние недостроенные дома были сформированы 5-7 лет назад и сейчас достраиваются.

Высокая конкуренция на строительном рынке и условия финансирования проектов способствуют сокращению сроков строительства, подтверждает Андрей Бородин. "Тема сроков, безусловно, актуальна для Петербурга, - считает он. - Тенденция к сокращению сроков строительства всегда существовала на рынке. Она напрямую зависит, в том числе, от постоянного внедрения новых технологий".

Внешние трудности

Разработчики отмечают, что в последние годы переносы сроков происходят в основном из-за внешних факторов. Итак, Андрей Бородин говорит, что в последнее время это была и пандемия, и уход с рынка некоторых производителей. "На данный момент курс валют и, как следствие, отток иностранных рабочих оказывают большое влияние на сроки и стоимость строительства", - считает он.

В начале 2000-х годов строительство было сильно затруднено из-за взаимодействия с монополистами. Сейчас, по данным Андрей БородинВопросы к ним периодически продолжают возникать, хотя теперь в большей степени речь идет не об электроснабжении, а о водоснабжении и канализации.

Алексей ПятненковПо его мнению, перенос сроков носит индивидуальный характер, в частности, это может быть проблема с подключением к сетям или проект, построенный с отклонениями от проектной документации. "На объектах, где используются редкие импортные материалы и комплектующие, еще могут быть перебои с их поставками", - отметил он.

Дмитрий Калинин Я уверен, что основной причиной последних переносов сроков стала адаптация к новым условиям - изменениям, которые так или иначе сопровождаются трудностями". "Для строительного сегмента это нехватка кадров, рост стоимости материалов, проблемная логистика закупок, обусловленная внешнеполитическими факторами", - пояснил он. - Последнее связано с импортозамещением: требуется время, чтобы выйти на поставщика, который производит качественное оборудование и при этом готов работать в оговоренные сроки и объемы. Бывали ситуации, когда потенциальный подрядчик устраивал нас на этапе тендера, но в ходе закупки выяснялось, что компания не может выполнить свои обязательства по поставке необходимого нам оборудования. А это, к сожалению, непредсказуемый момент даже для добросовестного застройщика".

Что касается электросетей, то городу удалось значительно улучшить взаимодействие: Дмитрий Калинин добавил, что серьезных вопросов по электроснабжению и сетям у нас к коллегам не было.

"Подключение к сетям сейчас не главная проблема". Наталья Кукушкина согласился. "Как правило, все укладывается в заявленные сроки". Но, по ее словам, иногда ввод в эксплуатацию откладывает сам регион, если его план по жилью на текущий год уже выполнен и ему выгоднее ввести свой объект в следующем году. "В этом случае речь идет о коротких переносах - с декабря на январь. Это не влечет за собой штрафных санкций, так как у застройщика есть достаточно времени, чтобы передать ключи дольщикам". Наталья Кукушкина уточнил он.

Ускорение процессов

Застройщики сегодня стараются не только сдать объекты в срок, но иногда даже ускориться относительно сроков, указанных в разрешении на строительство. Причина проста - раскрытие эскроу-счетов привязано к сдаче дома в эксплуатацию, что особенно важно в условиях высокой инфляции.

"Заблаговременное раскрытие эскроу-счетов позволяет платить меньше процентов за пользование кредитом, что повышает доходность объекта", - пояснил Андрей Бородин.

По его словам, ускорение сроков строительства зависит от целого ряда факторов: Это своевременное предоставление качественных проектных решений, планомерное финансирование строительства, подбор надежных партнеров и подрядчиков, выбор оптимальных технологий производства работ, учет сезонности на старте объекта и т.д.

"Также сейчас для сокращения сроков активно используются сборные конструкции, цифровизация и даже модульность". Андрей Бородин добавил. - Ускорение сроков строительства приводит к снижению стоимости, более раннему возврату собственных средств, вложенных в проект, и высвобождению ресурсов для новых проектов.

"Ускорить строительство можно на всех этапах, начиная с проектирования". Наталья Кукушкина считает. - Но лучший метод - это правильно настроенные и отлаженные бизнес-процессы. Например, распараллеливание различных операций". Следующий важный момент - разработка стандартных решений, требующих меньших трудозатрат как в плане производства работ, так и в плане применяемых технологий. "Важна также логистическая цепочка. Чем дольше материал едет к вам, тем выше вероятность того, что доставка задержится, - продолжает она. - Если вы используете стандартные решения отечественного производства или из стран СНГ, вероятность задержек снижается".

Ускорить темпы строительства можно за счет использования инновационных технологий, цифровизации и оптимизации на отдельных этапах, сохраняя при этом качество работ, считаетОльга Трошева. "Например, Setl Group разработала собственную цифровую экосистему, она объединяет все этапы строительства: от проектирования до передачи квартир дольщикам", - пояснила она. - С помощью BIM-технологий можно составлять и контролировать график строительства, назначать плановые встречи с подрядчиками, следить за тем, как проходит лазерное сканирование помещений - иными словами, осуществлять строительный контроль. Цифровые технологии упрощают взаимодействие между подразделениями, снижают влияние человеческого фактора, а значит, минимизируют количество ошибок. Ускоряется рабочий процесс, обеспечивается полный контроль и прозрачность на всех этапах строительства. Благодаря использованию цифровой экосистемы средние сроки строительства объектов Setl Group сократились примерно на 6 месяцев".

Если говорить о новых подходах к работе, то в прошлом году Setl Group оптимизировала процесс внутренней отделки, в качестве экспериментальной площадки был выбран жилой комплекс "Дворцовый фасад" в Стрельне - после анализа процессов изменились маршруты доставки и точки хранения отделочных материалов, а специалисты-отделочники стали применять новые, более эффективные методы укладки плитки, Ольга Трошева рассказала. В результате среднее время отделки ванной комнаты сократилось с 10 до 6 дней при сохранении высочайшего качества работ.

"Застройщикам полного цикла, таким как GloraX, удается сократить сроки строительства за счет оптимизации бизнес-процессов внутри компании", - комментирует Алексей Пятненков. - Например, собственное конструкторское бюро позволяет нам не зависеть от внешних подрядчиков, что также влияет на сроки реализации проекта. Кроме того, интеграция типовых решений также оптимизирует сроки проектирования и строительства. В частности, в рамках реализации проектов комфорт-класса для различных жилых комплексов, в зависимости от местоположения, стоимости и других факторов, мы предлагаем различные типовые решения, благодаря которым нам удается стандартизировать продукт и в целом сократить сроки строительства".

У Группы ПСК также есть собственное строительное подразделение с функцией генерального подрядчика, что позволяет выдерживать темпы строительства лучше, чем в среднем по городу - около 875 дней. "В целом мы обычно завершаем строительство раньше, чем планировалось изначально", - отметил он. Сергей Софронов сказал. По его словам, сэкономить на досрочном раскрытии эскроу-счетов можно, но многое зависит от их наполненности: чем больше денег на эскроу-счетах, тем ниже ставка проектного финансирования. "В идеале на момент ввода в эксплуатацию дома комфорт-класса должно быть продано все или почти все", - отметил он. Сергей Софронов добавлено.

В этой связи Дмитрий Калинин считает, что для девелопера важно вовремя вводить жилые дома в эксплуатацию, досрочная сдача экономически нецелесообразна: необходимо поддерживать баланс "построено/продано". "Досрочное раскрытие эскроу-счетов, на наш взгляд, также не приведет к существенной экономии", - отмечает он. "Для нас важно, чтобы каждая построенная квартира нашла своего хозяина, а новоселы в это же время заселились в новые комфортные апартаменты".

Исключение составляют социальные объекты: в этом случае действительно необходимо ускорить темпы строительства, вложить больше средств, найти подрядчиков, готовых работать быстро, при этом нести ответственность за результат. Кроме того, на начальном этапе подготовки к строительству застройщику важно полностью обеспечить будущий детский сад или поликлинику документацией и финансами - это залог эффективного строительства, Дмитрий Калинин добавлено.

Фото: Сергей Михайличенко /

Источник: www.fontanka.ru