Фото: iStockphoto.com/tvorec-xtra
Санкт-Петербург и его пригороды остаются одними из самых популярных в России среди покупателей жилья на первичном рынке - так, с января по май 2024 года, по данным "Петербургской Недвижимости", объем продаж на первичном рынке достиг 35,1 тыс. сделок. Как в городе, так и в Ленинградской области застройщики осваивают новые территории под строительство. Активного освоения ждут Новосаратовка и Новосергиевка, Бугры, Янино, Лаголово и Всеволожск в Ленинградской области, а также Каменка, аллювий и разрозненные участки на Васильевском острове, Пушкинский район и Кронштадт в Петербурге.
По данным Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (Setl Group), перспективный земельный банк застройщиков Петербурга и Ленобласти составляет около 40 млн кв. м будущего жилья. "В первую очередь это территории во Всеволожском и Ломоносовском районах области", - говорит Ольга Трошева, директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Группа). - А в Северной столице это зоны в Приморском, Василеостровском, Выборгском и других районах. Если говорить о краткосрочной перспективе, то к выходу на рынок готовится около 1,5 млн кв. м жилой площади от различных застройщиков. Самые крупные проекты ожидаются во Фрунзенском районе - на улицах Фучика и Софийской, в Пушкинском районе в продажу поступят новые жилые комплексы в Шушарах и на территории павильона Урицкого, в Ломоносовском - на Кутузи и Домостроительной".
Региональные ожидания
Согласно Наталья Кукушкина, руководитель отдела продуктов и аналитики Группы компаний CDU,Сегодня власти Ленинградской области заинтересованы в строительстве нового жилья больше, чем городские власти. А потому развитие жилых домов здесь идет сразу в нескольких направлениях. Среди них, например, Холмы, Новосаратовка, Янино и более отдаленные локации, такие как Лаголово и Всеволожск. Такой переток предложения из города в область вполне объясним, ведь условия ипотеки становятся все жестче, ценовой разрыв между городом и областью увеличивается, а это сказывается на спросе. Средняя цена квадратного метра в Санкт-Петербурге сегодня составляет 250 тысяч рублей, в Ленинградской области - 150 тысяч рублей. Это существенная разница. И некоторые покупатели, рассматривающие квартиры в новостройках, все чаще выбирают проекты в области.
Дмитрий Ефремов, начальник отдела управления продуктами и маркетинговых исследований компании "Главстрой Санкт-Петербург",Уверен, что дефицит земли в Петербурге действительно заставляет девелоперов обращать более пристальное внимание на Ленинградскую область. По данным "Главстрой-Санкт-Петербург", в январе-марте этого года один из крупных застройщиков приобрел 47 га в Аннинском городском поселении в Ломоносовском районе области.
"Мы видим перспективы развития нескольких локаций в пригородах Санкт-Петербурга, - подтверждает Владимир Шмаков, руководитель отдела развития группы компаний "Аквилон". - Например, мы строим жилой комплекс в Янино, рядом с выездом на КАД и с планируемым строительством одноименной станции метро. Особенность этой локации в том, что в "велосипедной доступности" находится живописное место - Колтушские высоты. Еще одна перспективная локация - Новосергиевка. Здесь мы недавно приобрели участок под строительство 9-этажного проекта комфорт-класса. Вдоль жилого комплекса будет создана благоустроенная набережная реки Оккервиль для прогулок и отдыха. Участок расположен рядом с выездом на кольцевую автодорогу, недалеко от Мега Дыбенко. В перспективе планируется развязка со скоростной широтной магистралью - ВСД".
- Сейчас на рынке петербургской агломерации, конечно, наблюдается переток как спроса, так и предложения в ближайшие к городу районы области, - подтверждает Мария Орлова, директор по продажам ГК "А101" в Санкт-Петербурге. - И в дальнейшем эта тенденция будет только усиливаться. Если к концу 2022 года доля региона в общем объеме продаж агломерации составляла 311ТП3Т, то в 2023 году она увеличилась до 391ТП3Т, а в первом квартале 2024 года - до 421ТП3Т".
По ее словам, основных причин две: разница в цене и более благоприятные условия в области для реализации проектов КРТ. Средняя цена за 1 кв. м в комфорт-классе в июне в городе составила 241 тыс. рублей, в области этот показатель значительно ниже - 147 тыс. рублей. При этом качество проектов, реализуемых в области, зачастую выше аналогов, расположенных внутри кольцевой автодороги - в Ленинградской области больше мест для реализации проектов нового типа с качественными, разноформатными жилыми домами, комфортной городской средой с 15-минутной доступностью всех необходимых услуг, комплексным благоустройством.
Если говорить о направлениях, то их традиционно два: восточное, то есть Всеволожский район и сам Всеволожск, который становится одной из главных точек роста всей агломерации, а также южное - как в сторону Пушкина и Павловска, так и в сторону Гатчины и Красного Села, добавила Мария Орлова. Именно здесь в ближайшие годы будут построены основные объемы как жилой, так и коммерческой, в том числе промышленной, недвижимости. Также здесь активно развивается транспортная и образовательная инфраструктура в виде университетских кампусов, что также станет дополнительным стимулом для развития территории.
Промышленные зоны на "остановке"
Развитие городских локаций также связано с позицией администрации города по тем или иным вопросам. "Наиболее востребованными остаются те территории, в развитии которых заинтересованы представители власти: например, планируется строительство транспортной инфраструктуры, модернизация инженерных коммуникаций, восстановление объектов культурного наследия и другие мероприятия", - говорит Дмитрий Ефремов. "В свою очередь, это привлекает крупных инвесторов и девелоперов, которые видят потенциал и также готовы вкладывать средства и благоустраивать территории".
В то же время ряд потенциальных территорий для развития и строительства жилья сейчас заморожен именно из-за позиции городских властей. Наталья Кукушкина уверена, что вопрос редевелопмента в Петербурге можно считать отложенным на ближайшие несколько лет. Согласно недавно принятому Генеральному плану развития города, промышленные зоны не будут переводиться в жилые дома, а должны превращаться в современные индустриальные комплексы. Таким образом, под жилищное строительство в Северной столице будут отводиться только те территории, где уже нет промышленности.
Невозможность перевода промышленных земель под жилищное строительство значительно сужает список локаций под застройку в Санкт-Петербурге и в перспективе может повлиять на структуру предложения в городе. Так, по данным Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", в последние годы каждая третья покупка жилья в новостройках на территории обжитых районов города - это сделка с квартирой в проекте редевелопмента. Таким образом, мы постепенно вернемся к старым временам, когда большая часть жилья в городе строилась на отдаленных окраинах, а в обжитых районах появлялись редкие точечные проекты.
По словам Дмитрия Ефремова, в 2023 году в разных районах небольшими лотами - по несколько гектаров - были приобретены земли под точечную застройку. Особый интерес у девелоперов вызывают масштабные локации на Васильевском острове и, конечно, в Кронштадте. Этот город постепенно выходит на первый план: власти, инвесторы и представители строительного сегмента заинтересованы в раскрытии его богатого исторического, культурного и жилищного потенциала.
Однако стоит отметить, что в целом по Санкт-Петербургу количество земельных участков, пригодных для квартальной застройки и комплексного освоения, на порядок меньше, чем количество девелоперов, готовых подать заявку на строительство на той или иной территории. Поэтому конкуренция между игроками рынка остается на высоком уровне.
Как заселить новые земли
По словам Ольги Трошевой, действительно, внимание крупных девелоперов больше сосредоточено на масштабных проектах на окраинах или в области, которые позволят планировать экономику на годы вперед. Иногда осваиваются совершенно новые земли, но все чаще это территории, которые примыкают к ранее заселенным и обжитым жилым комплексам.
Когда застройщик начинает освоение новых больших территорий, где раньше были сельскохозяйственные земли, в городе или в области, поначалу люди относятся к таким местам с некоторой опаской. Исключение составляют локации рядом с метро, такие как, например, Парнас и Мурино - они вызывают больше доверия. Но как только в новых местах появляются первые очереди домов и инфраструктура, опасения людей исчезают.
"Несомненно, люди привыкают к новым местам и по мере их развития все чаще приобретают там жилье, - говорит Наталья Кукушкина. - В качестве примера можно привести Новосаратовку, где первые дома были введены в эксплуатацию 1,5 года назад. Сейчас там активно развивается коммерческая инфраструктура, начал ходить общественный транспорт, к концу 2024 года будет введен в эксплуатацию детский сад на 325 мест - все это положительно сказывается на имидже новой территории. В настоящее время в Новосаратовке уже работают три крупных застройщика, что создает синергетический эффект, помогая быстрее осваивать новую локацию и формировать котел спроса. Покупатели воспринимают это как гарантию большей надежности, чем когда в новом месте работает только одна компания. Кроме того, это позволяет людям выбирать из нескольких проектов, что еще больше повышает их интерес к новой территории".
Дмитрий Ефремов рассказывает, что, согласно исследованиям компании, около половины клиентов "Главстроя СПб" до покупки квартир в жилых комплексах компании жили в Приморском или Выборгском районах. Иными словами, люди не просто привыкают к месту, а со временем вырабатывают рутину и привычные процессы, которые им удобны: работа рядом с домом, четкие маршруты до важных для них объектов - детского сада, школы, магазинов или фитнес-центра. А если район в целом развивается, расширяется, благоустраивается, в нем создается и модернизируется инфраструктура, то с большей вероятностью человек сменит старую квартиру на новую в том же месте.
Среди "новых" Мария Орлова выделила Ломоносовский район Ленинградской области.
"По своему расположению, по уровню развития транспортной инфраструктуры, по наличию культурно-исторических и природных достопримечательностей, а также возможностей для развития рекреационной инфраструктуры он является одним из самых привлекательных на всем рынке петербургской агломерации", - отмечает она. - В то же время объемы жилищного строительства здесь пока не столь масштабны, как в том же Всеволожском районе или на Пушкинском направлении.
По ее словам, это дает ряд существенных преимуществ. Во-первых, появляется возможность заранее планировать все составляющие органичного развития территорий: транспортную инфраструктуру, привлечение бизнеса и создание рабочих мест, социальные объекты и т. д. Сейчас такая работа ведется девелопером совместно с правительствами обоих субъектов Федерации. Кроме того, это дает дополнительные возможности для инвестиций как в жилье, так и в коммерческую недвижимость - их стоимость будет расти по мере развития всей южной части агломерации.
Маргарита Яременко, специально для
Фото: iStockphoto.com/tvorec-xtra
Источник: www.fontanka.ru
Russian 
English 
German 
Polish