Успеть на последний вагон. Ожидание отмены льготной ипотеки стимулирует спрос на квартиры во втором квартале

Фото: Сергей Михайличенко/

Первый квартал 2024 года оказался сложным для строительного рынка Петербурга: то банки ввели комиссии, то изменились условия выдачи льготной ипотеки по одним программам, то закончились лимиты по другим. Несмотря на это, к концу марта наметился восходящий тренд, который сохранился и в апреле. Застройщики ожидают большей активизации в июне, когда, отойдя от майских праздников, люди будут стремиться приобрести квартиру по программе господдержки, в отмене которой, похоже, никто не сомневается.

"Фонтанка". совместно с Ассоциацией строителей Санкт-Петербурга расспросили ведущих застройщиков города о том, как прошел первый квартал и будет ли расти спрос на фоне новостей об отмене одних льготных программ и изменениях в других.

Первый квартал: постепенный рост

Оценка итогов первого квартала зависит от того, с чем сравнивать его результаты. Если смотреть на начало 2023 года, то показатели более чем хорошие. Спрос на квартиры на первичном рынке петербургской агломерации вырос на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщает Ольга Трошева, директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Grope). По ее словам, с января по март 2024 года было заключено около 18,5 тысяч сделок, при этом от месяца к месяцу наблюдалась положительная динамика спроса: от 5 тысяч сделок в январе до 7,4 тысяч сделок в марте.

- Ситуация на рынке трансформируется под влиянием изменений условий ипотечного кредитования, - пояснила она. - В начале года, после повышения минимального первоначального взноса до 30% и снижения максимальной суммы кредита в два раза в рамках государственной программы, мы ожидали большего снижения объемов продаж, но количество сделок росло от месяца к месяцу. Приближение срока завершения программы с государственной поддержкой и грядущие изменения условий выдачи семейной ипотеки стимулировали покупательскую активность.

Согласно Ольга Трошева, помимо ипотечных программ, застройщики поддерживали спрос с помощью рассрочек, предлагая покупателям различные варианты, в том числе возможность зафиксировать стоимость квартиры, внести первые платежи, а затем взять ипотеку на более выгодных условиях.

- Итоги января традиционно показывают низкий уровень продаж, что во многом связано с длительными праздниками, а в этом году усугубилось решением банков о введении комиссии для застройщиков при оформлении льготной ипотеки, а также изменением условий ипотеки, - комментирует Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX.

По ее словам, количество сделок с квартирами на первичном рынке недвижимости Петербурга в январе составило 1 142, в феврале было заключено более чем в два раза больше сделок - 2 477, в марте было продано 3 284 квартиры, таким образом, на рынке зафиксировано традиционное для весны оживление.

- Интересно, что результаты первых месяцев прошлого года были абсолютно аналогичными - 1 664 в январе, 2 477 в феврале и 3 284 в марте, - добавляет Татьяна Халилова.

То, что общая тенденция напоминает первый квартал прошлого года, отметили и Сергей Софронов, коммерческий директор Группы компаний ПСК: Количество сделок снизилось в январе и феврале, затем значительно выросло в марте, но есть разница в том, что в этом году рынок "просел" более значительно в феврале.

- Если сравнивать с предыдущим периодом, четвертым кварталом 2023 года, то спрос сократился, а его структура также изменилась: доля ипотеки уменьшилась, а доля рассрочки увеличилась", - прокомментировал он.

"Основной тенденцией начала 2024 года является замедление спроса: количество сделок сократилось на 36% по сравнению с рекордным четвертым кварталом 2024 года,", - продолжил Дмитрий Фалькин, вице-президент компании Президент по продажам и обслуживанию в Группе RBI. - При этом спрос на 18% выше по сравнению с первым кварталом 2023 года. Цены в первом квартале стабилизировались во всех сегментах рынка, по сравнению с четвертым кварталом прошлого года показатели практически не изменились.

Он отметил, что после изменения условий льготных ипотечных программ спрос на ипотеку снизился: ее доля в общем количестве сделок составила 72% (для сравнения, в четвертом квартале 2023 года она составляла 84%) - это самый низкий показатель за последние два года. Еще одна значимая тенденция в картине спроса: доля студий и однокомнатных квартир в структуре продаж рынка за год выросла с 59% до 73%.

- Начало года было довольно сложным из-за целого ряда факторов, - говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы компаний CDU. - В частности, на традиционное снижение спроса в этот период повлияли изменения условий предоставления ипотеки с государственной поддержкой, а также новые условия выдачи субсидированных ипотечных кредитов в ряде банков.

Он отметил, что после смягчения условий предоставления льготных ипотечных кредитов некоторыми банками, спрос начал расти.

- Во второй половине марта она вернулась к прогнозному уровню, что позволило нам закрыть первый квартал на достаточно приемлемом уровне, - сказал Сергей Терентьев.

Ян Фельдман, директор по маркетингу компании "Ленстройтрест Группа, также отметил успешность первого квартала: объем заключенных в компании сделок оказался примерно на 30% выше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

- Если сравнивать с четвертым кварталом, то было небольшое снижение, связанное с изменением условий выдачи льготных ипотечных кредитов, - пояснил он. - Однако рынок адаптировался: комиссии, которые банки взимали с застройщиков за выдачу кредитов, исчезли, и спрос восстановился. В марте количество сделок удвоилось по сравнению с февралем".

Спрос в Санкт-Петербурге вырос в первом квартале и для группы "Аквилон" на 6%. Как сообщает Наталья Коротаевская, коммерческий директор группы компаний "Аквилон" в Санкт-Петербурге и ЛОКак отмечает , несмотря на то, что спрос традиционно снижается в январе, плюс банки объявляют специальные требования по кредитам, в марте спрос выравнивается, а в конце квартала наблюдается положительная динамика.

- Доля ипотечных сделок, конечно, снизилась: на 7% по сравнению с первым кварталом 2023 года, - продолжила она. - Но уже сейчас мы видим, что банки снова смягчают условия, поэтому мы считаем, что во втором полугодии доля ипотечных сделок снова начнет расти". Квартирные предпочтения не изменились: студии и однокомнатные квартиры по-прежнему лидируют, также высок спрос на евро-двухкомнатные лоты в нашей компании".

Мария Орлова, коммерческий директор группы компаний "А101" в Санкт-ПетербургеВ сообщении говорится, что по сравнению с первым кварталом 2023 года продажи в январе-марте 2024 года были на 41% выше.

- Если сравнивать с четвертым кварталом 2023 года, то результаты 36% скромнее, но с учетом того, что на рынке традиционно "высокий сезон" перед Новым годом, а активность снижается сразу после, результат начала года можно считать хорошим, - считает она.

- Для рынка масс-маркета Санкт-Петербурга и Ленинградской области первый квартал 2024 года завершился вполне успешно: объем спроса в квадратных метров жилья превысил показатели января-марта 2023 года на 30%, количество проданных квартир увеличилось на 37%, - подытожил Дмитрий Ефремов, начальник отдела управления продуктом и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт-Петербург". - В целом это ожидаемый результат, который прогнозировали эксперты: застройщикам и банковским игрокам необходимо было пройти адаптационный период, вызванный ужесточением политики Центробанка и повышением ключевой ставки. А покупателям было важно оценить обновленные условия по основным ипотечным программам, изучить акционные предложения от застройщиков, чтобы выбрать для себя комфортную форму оплаты.

По его словам, несмотря на изменения и ужесточение условий, произошедшие в прошлом году, ипотека остается основной и наиболее предпочтительной формой оплаты для всех, кто хочет купить квартиру в петербургской агломерации. При этом популярность программы господдержки, как и ожидалось, снизилась: если в марте 2023 года ее выбрали 581ТП3Т, то сейчас доля сделок сократилась до 221ТП3Т. А вот доля "Семейной ипотеки", наоборот, выросла до 49%. Как сообщает Дмитрий Ефремов Как отмечается, IT-ипотека оказалась востребованной: в марте 2024 года ее выбрали 16% покупателей - в марте 2023 года это был весьма скромный показатель в 3%.

Начало второго квартала: стабилизация

В начале второго квартала ситуация в целом выравнивается, говорит Наталья КоротаевскаяПоэтому ожидается, что второй квартал будет достаточно стабильным, а во второй половине года спрос пойдет вверх.

Ян Фельдман также говорит о некоторой стабилизации:

- Особого роста потребительской активности мы не наблюдаем. Но те покупатели, которые взяли тайм-аут, чтобы разобраться с новыми условиями на ипотечном рынке, теперь возвращаются к покупкам.

Согласно Татьяна ХалиловаОднако делать выводы пока рано, и чтобы оценить динамику спроса, необходимо подвести итоги апреля.

Сергей Софронов отметил, что пока спрос остается примерно на уровне марта, без резких отклонений.

- Основная причина колебаний покупок новой недвижимости с января по март заключается именно в том, что отложенный спрос, накопленный в январе-феврале, конвертируется, - пояснил он. - Это реакция на резкое изменение условий выдачи массовой льготной ипотеки, плюс определенное стимулирование застройщиками спроса за счет выгодной рассрочки".

Мария Орлова считает, что это было очевидно: количество заинтересованных лиц не уменьшилось по сравнению с предыдущими кварталами 2023 года, но выход на сделку откладывался. Напомню, что именно в этот период начали действовать надбавки к коэффициенту риска и была включена более детальная скоринговая процедура, а также увеличен первоначальный взнос до 20% по семейной ипотеке и до 30% по ипотеке с господдержкой.

- По наблюдениям, люди потерялись в постоянно меняющихся условиях и решили переждать, - считает она.

- Отложенный спрос заметен среди людей, которые занимаются продажей своей вторичной недвижимости, - продолжил Сергей Терентьев. - Из-за того, что ставки по ипотеке на вторичном рынке высоки, процесс продажи может затянуться на долгие месяцы. Все это время людям приходится откладывать покупку новой квартиры на первичном рынке. Это довольно примечательная история.

- Я не думаю, что сейчас можно говорить о больших запасах отложенного спроса, - говорит Ян Фельдман. - Напротив, многие покупатели, ранее откладывавшие покупку, спешат совершить ее по текущим расценкам государственной библиотеки. В противном случае есть риск попасть под изменения, которые вступят в силу этим летом. Напомню, что льготную ипотечную программу на 8% планируется отменить, а параметры семейной ипотеки на 6% могут быть существенно пересмотрены.

Конец второго квартала: ожидание роста

Но если сейчас ситуация на ипотечном рынке относительно стабилизировалась, то к концу второго квартала спрос начнет активизироваться перед прекращением действия льготной ипотеки в ее нынешнем виде, считает Мария Орлова.

- Кроме того, ожидается, что банки постепенно начнут смягчать условия, поэтому продажи, а вместе с ними и цены, снова начнут расти. Мы ожидаем, что к концу второго квартала продажи превысят показатели января-марта на 35-40%", - добавила она.

- Ожидание отмены льготных ипотечных кредитов может несколько разогреть рынок, но рост спроса будет недолгим, -... Дмитрий Фалькин считает.. - Многие клиенты поспешат заключить сделки на выгодных условиях, которые еще действуют. Однако дальнейшее ужесточение политики Центробанка и ожидаемое "переформатирование" льготной ипотеки в ряд целевых программ может привести к снижению спроса во второй половине 2024 года.

- Традиционно в последний месяц перед предполагаемой датой отмены господдержки мы наблюдаем рост потребительской активности, так как покупатели опасаются, что программа будет отменена окончательно, и быстрее принимают решение о покупке, - соглашается Татьяна Халилова. - Мы ожидаем повторения этого сценария. Поэтому мы прогнозируем, что второй квартал этого года будет успешным с точки зрения продаж, если не возникнут новые непредвиденные обстоятельства.

Сергей Софронов также ожидает, что спрос будет расти из-за желания покупателей успеть взять льготную ипотеку до ее отмены с 1 июля. Изменения, по его мнению, явно ждут и семейную ипотеку, которая будет продлена - в любом случае, есть различные предложения по изменению ставок, что также повлияет на принятие решений покупателями. Соответственно, цены также будут меняться в зависимости от роста спроса и продаж.

- Сейчас на рынке наблюдается заметный спрос, но мы не видим сильного влияния факторов - потенциальной отмены программы господдержки с 1 июля, изменения условий по семейной и IT-ипотеке - которые могли бы подстегнуть его еще больше, - продолжает Сергей Терентьев. - Возможно, это связано с тем, что многие люди привыкли оставлять решение несрочных проблем "на потом". Покупатели, которые обращаются к нам сейчас, не мотивированы возможными изменениями в ипотеке с 1 июля. Скорее всего, эти факторы начнут проявляться во второй половине мая. Как правило, покупатели активизируются за месяц до окончания действия государственных программ.

Дмитрий Ефремов считает, что ожидаемые изменения в составе льготных ипотечных программ действительно требуют от застройщиков всячески поддерживать покупательский спрос различными скидками и акционными предложениями. Все предложения, как правило, ограничены по времени и распространяются на определенный пул квартир, однако они могут сделать покупку квартиры действительно выгодной на данный момент.

- Кроме того, застройщики предлагают альтернативные варианты оплаты, которые могут позволить покупателю либо собрать необходимый первоначальный взнос, либо выплатить всю сумму за квартиру в течение нескольких месяцев: появились различные программы рассрочки и trade-in, - добавил он.

- Я не думаю, что будущие летние изменения окажут существенное влияние на объемы продаж нашей компании. Ведь у нас более дорогое предложение по сравнению с конкурентами, в квартирографии много семейных квартир, и эти лоты уже не вписываются в новые лимиты государственной поддержки", - прогнозирует Ян Фельдман. - Мы работаем на условиях, которые можно отнести к более или менее стандартным, и сами стараемся снизить финансовую нагрузку на покупателя. Например, у нас много субсидированных специальных программ, мы стараемся максимально (насколько это возможно) увеличить доступность первоначального взноса и сделать платежи комфортными на время строительства дома. Одним словом, мы стремимся быть гибкими и работать над продуктами, стимулирующими спрос.

Фото: Сергей Михайличенко/

Источник: www.fontanka.ru