Проблема долгостроя: новая помощь для регионов, новая ответственность для застройщиков

Правительство будет предоставлять регионам субсидии на достройку недостроенных объектов из федерального реестра. При этом застройщиков могут обязать снести долгострои за свой счет и вернуть земельный участок арендодателю в первоначальном виде

Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин подписал постановление от 3 июля 2024 года № 909 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 г. № 1710", согласно которому регионам будет оказано содействие в сокращении количества долгостроев. Документ утверждает правила предоставления субсидий субъектам РФ на завершение строительства или реконструкции объектов, не введенных в эксплуатацию в установленные сроки.

Как напоминает телеграм-канал Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), эта работа ведется в рамках государственной программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации". Субсидии будут выделяться на основании заявок, поступивших от глав регионов, которые будут рассмотрены штабом правительственной комиссии по региональному развитию. Средства будут предоставляться на условиях софинансирования. Благодаря им планируется завершить работы на объектах, включенных в федеральный реестр объектов незавершенного капитального строительства.

Но гораздо большую волну обсуждений вызвала другая инициатива, связанная с долгостроем. По данным телеграм-канала "Законы строительства", готовится законопроект, обязывающий застройщиков самостоятельно сносить долгострои, и Госдума может рассмотреть документ уже этой осенью.

"Вносятся поправки в Гражданский и Земельный кодексы, обязывающие застройщиков сносить объекты, которые не были сданы в срок. Земельный участок должен быть приведен в первоначальное состояние и возвращен собственнику. Мы надеемся, что к осени документ будет детально проработан, потому что, с одной стороны, законопроект, безусловно, полезен, но, с другой стороны, в нем есть нюансы. Например, обязанность сноса не коснется долгостроев, возведенных по ДДУ: вопрос с дольщиками уже определен законом - если дом целесообразно достраивать (технически и экономически), то его достраивают. В противном случае он переходит в собственность Фонда территориального развития (ФТР), а жильцов расселяют, в том числе с участием застройщика, если он заключил соглашение с правительством региона, обязуясь предоставить жилье в других домах пострадавшим дольщикам. Также необходимо учитывать отсутствие средств на снос объекта у обанкротившегося застройщика. В этом случае проще найти инвестора и достроить объект, что чаще всего и происходит на практике", - пишет телеграм-канал.

Строительство стадиона на Крестовском острове в Санкт-Петербурге, 2014 год. Его строительство началось в 2007 году, а официальное открытие состоялось в 2016 году. Фото: Руслан Шамуков/ТАСС

Теперь по порядку. Новый законопроект не затрагивает многоквартирные дома, строящиеся по ДДУ. А насколько остро стоит тема долгостроя в этом сегменте? И много ли в России МКД, которые до сих пор строятся без договоров долевого участия, а значит (теоретически) могут попасть под действие "терпимого" закона, если он будет принят? Об этом BFM.ru поговорил с Антоном Глушковым, президентом Национального объединения строителей (НОСТРОЙ).

Как вы оцениваете эту инициативу в целом? Каковы, на ваш взгляд, ее основные преимущества и недостатки?

Антон Глушков: Инициатива достаточно сложна для реализации. На мой взгляд, теоретически довольно сложно обязать застройщика снести объект незавершенного строительства, потому что вопросы экономики строительства нельзя рассматривать так линейно. Если же в качестве объекта регулирования рассматривается многоквартирное жилищное строительство, то для этого у нас есть специальный нормативный документ, который определяет права дольщиков, банков, закон об участии в долевом строительстве. На данный момент в регионах есть всего несколько объектов, которые были бы построены без привлечения заемных средств. Если застройщик по каким-либо причинам не выполняет свои обязательства, средства граждан "застрахованы", так как хранятся на эскроу-счетах. Недвижимость, в том числе земельный участок и объект незавершенного строительства, является предметом залога у кредитной организации, и вопрос реализации залога - это вопрос отношения банка. Изъять заложенное имущество без уважительных причин сегодня практически невозможно. Более того, если данные поправки будут приняты, это значительно усложнит проблему залогового и проектного финансирования. Для объектов, которые строятся без использования эскроу-счетов, такая инициатива возможна. Возможность передачи объекта незавершенного строительства в собственность Фонда территориального развития (ФРТ) вполне логична, поскольку большинство "проблемных" активов уже находятся в ведении фонда, который выполняет обязательства по завершению строительства таких объектов или выплате денежных средств.

Что означает снос долгостроя для девелопера в финансовом, технологическом и всех остальных планах?

Антон Глушков: Я думаю, что для девелопера такая ситуация в принципе невозможна, потому что девелопер заинтересован в скорейшей реализации любого проекта в силу того, что он, как правило, использует заемные кредитные средства, и для него время очень сильно влияет на экономику строительства. Большинство проблем в долгостроях создают не девелоперы, это некий имущественный комплекс правообладателей, которые в свое время начали строить торговые, административные или офисные объекты и неверно оценили свои возможности. Сейчас, если говорить о МКД, то это отдельный закон, и мы ликвидируем долгострои к концу 2024 года.

Но вы лично за какие методы борьбы с долгостроем - преимущественно административные или экономические?

Антон Глушков: Я уверен, что административными методами решить проблему долгостроя будет очень сложно, целесообразно использовать экономические методы - например, использовать прогрессивную арендную плату. То есть каждый год стоимость аренды земельного участка увеличивается на некоторую фиксированную сумму в соответствии с договором аренды. Многие субъекты Российской Федерации в отношении участков, которые предоставляются не в собственность, а в аренду для строительства объектов, сегодня вводят такую шкалу, чтобы мотивировать застройщика строить быстрее.

В сегменте коммерческой недвижимости, который "терпимый" законопроект уже напрямую затрагивает, вопрос долгостроя называют сложным, но актуальным. "В регионах часто можно встретить недостроенные здания, которые стоят заброшенными годами. Причины тому разные: от юридических и технических сложностей до банкротства застройщика. И в принципе, возвращать объект в том же виде, в котором он был предоставлен, - это правильная практика", - считает Павел Люлин, вице-президент Союза торговых центров (СТЦ).

Павел Люлин, вице-президент Союза торговых центров: "Здание, которое долгое время стоит без замкнутого цикла, через годы приходит в негодность - строительные конструкции теряют прочность, например. Зачастую такие объекты дешевле снести и построить заново. В таких случаях логично поручить это девелоперу: да, для него это фиксация убытков и выход из проекта, но для города - возможность оживить этот объект. С другой стороны, если есть возможность его достроить - например, в случаях, когда здание находится на финальной стадии строительства, - то стоит это сделать. Логично проработать вопрос о передаче объекта незавершенного строительства застройщику, который сможет возобновить строительство. На мой взгляд, таких объектов меньше, чем тех, которые нецелесообразно достраивать, но они тоже есть. Самый сложный случай - когда здание уже нельзя достроить, а нужно сносить, а застройщик - банкрот. Закон, конечно, здесь мало чем поможет. Но в целом инициатива полезная, главное - проработать детали при ее реализации".

Продолжая тему, Денис Колокольников, управляющий партнер RRG, подчеркивает: долгострои - это, безусловно, городская и государственная проблема, но здесь стоит отметить, что долгострои часто появляются не случайно. Как правило, это происходит по двум причинам.

См. также:

Четырехдневная рабочая неделя: за и против

Правда ли, что микрозелень полезна?

Какое домашнее животное может принести миллионы?

Какое время суток лучше всего подходит для занятий спортом?

Как правильно построить свой день для большей эффективности?

Почему европейцы стали реже заниматься сексом?

"Во-первых, объект, который начали строить без соответствующего анализа рынка и привлечения профильных консультантов, оказался нецелесообразным, то есть экономика и концепция были неверно просчитаны. А девелопер, который его строил, в какой-то момент понял, что строить что-то бессмысленно (рынок изменился или произошло что-то другое). Конечно, таких объектов в коммерческой недвижимости больше. Второе обстоятельство - девелопер оказался банкротом в процессе строительства или у него закончились деньги, не хватило ресурсов, и по этой причине объект остановился", - поясняет эксперт.

Денис Колокольников, управляющий партнер RRG: "С точки зрения долевого строительства жилья процедура более-менее понятна, а вот с коммерческой недвижимостью есть вопрос. Проблема долгостроя хорошо известна рынку. Яркий пример - гостиница "Москва" в олимпийском Сочи, которая не была введена в эксплуатацию в 2014 году, практически на финальной стадии реконструкции. Только сейчас, спустя десять лет, начались движения по этому проекту, а по факту это, по сути, знаковый фасадный объект на Курортном проспекте. И таких объектов в стране достаточно много - как в Москве, так и в регионах. Сносить их не всегда логично, особенно за счет застройщика, поскольку, например, он может быть банкротом и не иметь достаточных финансов. Другое дело, что необходимо регламентировать процедуры выкупа, изъятия и проведения торгов, в том числе с участием муниципальных властей. Скорее, такой подход здесь уместен, а "идти под снос", повторюсь, не всегда правильно: объект частично построен, деньги потрачены, и с точки зрения устойчивого развития - если можно придумать новый смысл, если можно, сохранив или изменив концепцию, редевелопмент недостроенного здания и наполнить его другими функциями, то это нужно делать. Осталось решить, за чей счет юридически и технически это реализовать. Возможно также, что необходимо ввести какие-то четкие сроки: например, если недостроенное здание стоит более двух лет, то должна начаться какая-то процедура его преобразования, смены собственника, аукциона и так далее".

Конечно, в случае, если объект вообще не имеет смыслового значения и в принципе не должен был появиться в этом месте, его необходимо снести, в том числе, возможно, выставить на аукцион в качестве бесплатной площадки, говорит эксперт. "Хотя ответственность здесь лежит не только на застройщике. Зачастую виноваты и органы власти, выдавшие разрешение на этот объект: они также могли неграмотно подойти к экспертизе целесообразности его строительства. Поэтому ответственность может быть комбинированной. Но то, что проблему нужно решать, очевидно, и чем скорее появятся грамотные и справедливые схемы, учитывающие все правовые нормы и тонкости, тем лучше", - резюмирует Денис Колокольников.

Источник