Застройщики предлагают ряд схем для поддержания спроса и увеличения скидок. Владельцы вторичного жилья также готовы снижать цены
В январе 2024 года столичное управление Росреестра зарегистрировало 7,85 тыс. договоров ипотечного кредитования, падение к августу - последнему месяцу перед началом цикла повышения ключевой ставки ЦБ РФ - оказалось почти двукратным.
Мы поговорили с экспертами о том, как застройщики реагируют на упавший спрос и какие специальные предложения готовят для потенциальных покупателей.
Ипотечные кредиты теряют спрос
Даже с учетом сезонного фактора, говорят участники рынка, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости", серьезное снижение спроса на ипотеку очевидно. Это касается как вторичного рынка, так и новостроек - хотя на первичном рынке сохраняются льготные госпрограммы, изменения в них охладили интерес покупателей в столичном регионе.
И это понятно: стоимость обслуживания ипотечного кредита в Москве за год значительно выросла, подчеркивает Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум". Рассмотрим квартиру стоимостью 12 миллион рублей. Возьмем 18% в качестве рыночной ставки на данный момент, и 11% на февраль 2023 года. Первоначальный платеж увеличился с 20% до 30%. Срок кредита составляет 30 лет. Тип ежемесячных платежей - аннуитетные", - поясняет эксперт. - Если в феврале прошлого года ежемесячный платеж на таких условиях составил бы около 91,4 тысячи рублей, то в феврале 2024 года он составил уже 126,6 тысячи рублей в месяц".
Изменившиеся условия государственных программ также повлияли на интерес потенциальных заемщиков. Речь идет не только о снижении лимита по государственная программа для новостроекчто фактически сделало его неинтересным для столичных заемщиков - квартир, подходящих под лимит льготной ипотеки, в старых границах столицы практически нет, в основном такие предложения есть в Новой Москве.
"В рамках льготных продуктов, в связи с тем, что многие банки перешли на обязательное субсидирование ставок, застройщики были вынуждены повышать цены, чтобы попасть в льготные программы. В среднем повышение было на уровне 10-15%", - поясняет Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. По данным Центробанка, спрос на ипотеку в целом по стране снизился примерно на четверть по сравнению с прошлым годом, а объем кредитов по льготным программам в феврале был вдвое меньше среднемесячного показателя на второе полугодие 2023 года.
По словам Руслана Сырцова, снижение доступности ипотеки стало причиной, в том числе, перехода около 20% спроса с рынок покупки жилья на рынок аренды. Если раньше, то при низких процентных ставках по ипотеке, цены на аренду были практически сопоставимы с ежемесячным платежом по ипотеке, то после повышения ставок по ипотеке вариант аренды для некоторых участников рынка стал более привлекательным для решения жилищного вопроса", - говорит Артур Ахметов, руководитель отдела ипотеки и страхования Avito.
Фото: Shutterstock
Рассрочка вместо ипотеки
Снижение спроса на более дорогие жилищные кредиты на столичном рынке новостроек сопровождается ростом популярности рассрочек. По данным участников рынка, такие программы сейчас предлагаются более чем на 40% столичного предложения. В сделках с новостройками доля рассрочки, в зависимости от компании, варьируется от 10% до 30%.
"На фоне ограничений по госпрограммам, дополнительных комиссий, которые приводят к увеличению стоимости лотов, и снижения темпов продаж рассрочка становится хорошей альтернативой ипотеке", - говорит Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК "Миэль". - За последний месяц доля предложений по рассрочке увеличилась. Мы проанализировали данные одного из крупнейших застройщиков и можем отметить, что с декабря в ряде его московских жилых комплексов доля лотов, предлагаемых в рассрочку, увеличилась сразу на треть - с примерно 70% до 100%".
Инком-Недвижимость отмечает, что в феврале 2024 года в практике компании было на 60% больше сделок с рассрочкой платежа, чем в феврале 2023 года.
Наиля Абайдулина, руководитель департамента городской недвижимости компании Point Estate, отмечает, что рассрочка всегда была распространена в высокобюджетном сегменте, но сейчас ее параметры изменились. "Сейчас все застройщики премиум-сегмента предоставляют рассрочку до конца строительства, часто это бесплатная опция, в отличие от того, как было раньше: рассрочка была либо небольшой, либо платной, либо вообще отсутствовала", - поясняет эксперт.
Траншевая ипотека
Алексей Новиков отмечает, что одним из основных инструментов, с помощью которых сейчас реализуются новостройки, является ипотека с рассрочкой платежа, которую еще называют траншем: кредит делится на части как по сумме, так и по срокам, это позволяет разделить ежемесячный платеж. "Траншевая ипотека в Сбербанке - один из основных продуктов, помимо субсидий", - говорит Новиков.
"Вернулась программа траншевой оплаты, когда достаточно внести 15% первоначального взноса, затем 10% ежемесячно, а оставшуюся сумму можно выплатить после сдачи дома в эксплуатацию или перейти на ипотеку", - отмечает Валерий Кочетков, директор департамента новостроек компании "Инком-Недвижимость". Эксперт отмечает, что последний вариант пользуется спросом у покупателей, которые рассчитывают таким образом переждать период высоких рыночных ставок.
Аккредитивная ипотека
Руслан Сырцов упоминает аккредитивную ипотеку как все более популярный инструмент продаж новостроек. Эта схема продаж предполагает внесение изменений в договор долевого участия: часть средств дольщика, как и в случае со стандартным ДДУ, размещается на эскроу-счете, а часть - на аккредитиве, что позволяет застройщику использовать эти деньги, не дожидаясь сдачи дома. Чтобы сделать продукт привлекательным для заемщиков, им предлагается скидка по ипотеке за счет дополнительной доходности застройщика. В последнее время таким способом продаж заинтересовался Центробанк - регулятор указывает, что использование аккредитива создает риски для заемщика: в случае банкротства застройщика часть средств может исчезнуть, так как счет, в отличие от эскроу, не застрахован.
По словам Алексея Новикова, в различных вариантах аккредитивы для продажи DDA в среднем по рынку сейчас могут быть задействованы в 20-25% сделок.
Фото: Shutterstock
Trade-in, аренда в счет покупки, скидки
"На смену отказу от ипотеки приходят другие инструменты продаж, - говорит Валерий Кочетков. - Например, снова вспомнили о trade-in - практикуется даже покупка старой квартиры с возможностью проживания до получения ключей от новой". Есть на рынке и предложения по аренде при покупке новостроек - например, застройщик ГК ФСК предлагает такой вариант оплаты в одном из своих жилых комплексов.
Метр за метром: как развивается trade-in в сфере недвижимости
"Наряду с траншевой и аккредитивной ипотекой, а также различными видами рассрочки, застройщики предлагают trade-in для привлечения клиентов, в том числе с жильем", - говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум".
На вторичном рынке также набирает популярность обмен одной квартиры на другую в условиях запредельных ипотечных ставок. "Те, кто не готов отказаться от покупки, рассматривают альтернативные сделки, то есть, по сути, обмен квартиры с доплатой или без нее с другими собственниками. И несмотря на то, что альтернативы часто бывают запутанными, а поиск участников занимает много времени, спрос на них достаточно высок: около 60% сделок с готовой недвижимостью в нашей компании проходит именно в таком формате", - говорит Татьяна Подкидышева.
Эксперт добавляет, что такой формат сделок способен лишь частично компенсировать падение спроса. "По данным нашей компании, около 15% собственников, планировавших продать недвижимость, переориентировались на сдачу объекта в аренду, чтобы получить хоть какой-то доход во время затишья на рынке, а после нормализации ситуации уже продали", - говорит Татьяна Подкидышева. Также, по ее словам, на вторичном рынке увеличилась доля продавцов, готовых торговаться. "Те собственники, которые хотят продать квартиру как можно быстрее, снижают цену и предлагают большие скидки, потому что боятся продать квартиру еще дешевле в будущем", - поясняет она.
Застройщики также предоставляют скидки для поддержания спроса, отмечает управляющий партнер bnMAP.pro, основатель компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова. "Многие застройщики возвращаются к программам субсидирования, а также работают над увеличением скидок", - говорит она.
Russian 
English 
German 
Polish