Фото: Михаил Огнев /
Фонтанка" составила рейтинг самых дорогих зданий Петербурга. В него вошли как старинные памятники архитектуры, так и недавно построенные коммерческие объекты. Учитывались здания, кадастровая стоимость которых превышает 5 миллиардов рублей. Таких зданий в городе насчитывается около 70.
Всего в Петербурге кадастровый учет и оценку прошли почти 146 тысяч зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Среди них - участки дорог, водопроводов и путей метро. Их общая стоимость составляет более 16 триллионов рублей.
Самый дешевый объект в этом длинном списке (всего 2 436,79 руб.) - двухметровый навигационный знак на берегу Невы в Рыбацком. Самая высокая кадастровая стоимость ожидается у "Лахта-центра" (202 миллиарда рублей). Он также является самым большим по площади в нашем рейтинге (404 тыс. м2).
Если бы город получил налог полностью за все из них, то это составило бы 240 миллиардов рублей (по 1,5% с каждого). Однако основная часть зарегистрированных объектов либо исключена из налогооблагаемой базы (например, объекты культурного наследия), либо ставка налога по ним приравнена к 50% или вовсе нулевая (как по стратегическим инвестиционным проектам). Список организаций и объектов, имеющих такие льготы, очень широк. В итоге по строке "Налог на имущество организаций" за прошлый год в городском бюджете значилось всего 34,5 миллиарда рублей.
В рейтинг "Фонтанки" вошли только объекты, которые хоть как-то подходят под определение "здание". То есть очень дорогая дамба или пути метро из списка исключены. Жилых домов там тоже нет. Дело в том, что все новостройки при вводе в эксплуатацию имеют свой отдельный кадастровый номер. Но, разумеется, они делятся на отдельные квартиры, у каждой из которых есть свой владелец. Поэтому стоимость самого дома не имеет особого значения. Но если вам интересно, то самыми дорогими жилыми домами в городе являются ЖК Palacio на Васильевском острове (20,7 миллиарда рублей), ЖК "Полис на Комендантском" на Плесецкой улице (16,9 миллиарда рублей) и "Граф Орлов" на Московском проспекте (16 миллиардов). К слову, большинство крупных жилых комплексов имеют здания с отдельным кадастровым номером и отдельной ценой, поэтому учитывать их все не имеет смысла.
С большим отрывом от "Лахта-центра" находятся два объекта Комплекса защитных сооружений: судопропускное сооружение и одна из секций. Стоимость одного из них составляет 82 миллиарда, второго - 50 миллиардов. Далее следуют стилобат "Лахта-центра" площадью 180 тысяч м2 (46 миллиардов рублей) и еще один объект КЗС.
Но если вынести их за скобки, то на втором месте окажется самый понятный и ожидаемый объект - Зимний дворец. При небольшой площади в 56 тысяч м2 его кадастровая стоимость оценивается в 25,6 миллиарда рублей. То есть 450 тысяч рублей за м2.
Такая огромная кадастровая стоимость - скорее исключение для исторических зданий в Петербурге. Например, соседний Большой Эрмитаж (Дворцовая наб., 34) оценивается всего в 860 миллионов рублей, то есть в 34,3 тысячи рублей/м2. А Главный штаб, принадлежащий Эрмитажу, оценивается в более солидные 4,6 миллиарда рублей, но это всего 73 тысячи за м2.
В результате, помимо Зимнего дворца, в топ самых дорогих исторических зданий попали Таврический дворец и Инженерный замок. В Петербурге нет исторических зданий дороже 5 миллиардов. А, например, Мариинский дворец оценивается в смешные 488 миллионов рублей, или 25 тысяч рублей за метр.
После Зимнего дворца расположено сразу несколько крупных торговых объектов: Галерея, Питерлэнд, Невский центр, Европолис, Гранд Каньон и др. К крупным офисным зданиям в рейтинге относятся Невская ратуша (отдельно - обе очереди), офис банка "Санкт-Петербург" с прилегающим бизнес-центром "СПб Плаза", "Морская резиденция" в Шкиперском заливе, "Виктория Плаза" на площади Победы, "Лидер Тауэр" на площади Конституции и другие.
К общественным пространствам со специфическими функциями относятся оба терминала Пулково (новый в три раза дороже), здание Российской национальной библиотеки на Московском, 165, новые стадионы "Газпром Арена" и "СКА Арена", университетские корпуса СПбГУП на Ивана Черных и Аграрного университета в Пушкине.
Из производственных зданий самыми дорогими являются недавно построенный новый производственно-складской комплекс на Софийской улице, 96, бывший завод Toyota (ныне Aurus) В Шушарах находятся новейшие Юго-Западная и Северо-Западная ТЭЦ, очистные сооружения на Волхонском шоссе, комплекс стапелей Адмиралтейских верфей. Также несколько зданий Ижорских заводов были оценены более чем в 5 миллиардов рублей.
Необходимо сделать оговорку об отрасли. В рейтинг попадают только отдельно стоящие здания. Если брать заводы как имущественные комплексы, состоящие из нескольких цехов, то необходимо отметить и многие другие. Тот же бывший Hyundai, если считать все вместе, стоит более 10 миллиардов рублей. Примерно столько же - у Кировского завода и многих других предприятий.
Многие медицинские учреждения также относятся к очень дорогой недвижимости в Петербурге. Самая высокая кадастровая цена - у новой поликлиники Военно-медицинской академии. Далее следуют онкологический центр имени Напалкова в Песочном, больница № 2, детская № 5 имени Филатова, НИИ скорой помощи имени Джанелидзе. А самый новый, инфекционный Боткина на Полюстровском проспекте, разделен на несколько корпусов, но если посчитать все вместе, то выходит более 12 миллиардов рублей, то есть самый дорогой в этой категории.
Гостиницы расположены отдельно. Однако в классическом понимании этого слова их всего две - "Прибалтийская" и "Пулково". Остальные - это апарт-отели, которые зачастую отличаются от жилых домов только бюрократическими моментами и арендной ставкой.
Стоит отметить, что не все владельцы крупных объектов рады тому, что на их балансе находятся такие дорогостоящие активы. В свое время была целая серия судебных разбирательств, в которых собственники добивались снижения кадастровой оценки.
Небылицей стала история крупнейшего в городе торгового центра "Галерея", который, как оказалось, в свое время был оформлен как парковка, что привело к кадастровой оценке здания примерно в 5,8 тыс. рублей за м2, а всего в 900 млн рублей. Позже эта ошибка была исправлена, и теперь "Галерея" стоит 22 миллиарда рублей с точки зрения налоговиков и чиновников.
Неправильная оценка порой приводила чуть ли не к самым печальным результатам. Так, компания "Страйк" Андрея Смирнова (партнера Андрея Рогачева по проекту "Верный") получила от ФНС требования об уплате налогов за недостроенное здание торгового комплекса на улице Стачек, 45Б, более чем на 110 млн рублей. Пустая бетонная коробка площадью 24 тысячи м2, по непонятной для бизнесмена причине, была оценена в 9,3 миллиарда рублей. Для сравнения, это дороже, чем "Европолис" (138 тыс. м2).
Пока предприниматель пытался доказать, что при оценке произошла ошибка и налог был рассчитан неверно, ФНС подала на банкротство и уже подала документы в ФССП на принудительную продажу этого актива. Буквально в последний момент Страйку удалось доказать в городском суде, что его здание стоит всего 600 миллионов рублей и что необходимо обязать налоговую службу пересчитать сумму претензий и остановить продажу имущества.
Процедура расчета кадастровая стоимость объекта основывается на сложной формуле, учитывающей в первую очередь функциональное назначение здания и его местоположение. Если следовать уже определенным кадастровым оценкам и обратиться к их статистике, то окажется, что самые дорогие кадастровые кварталы (с самой дорогой средней оценкой квадратного метра зданий) окажутся вовсе не в "золотом треугольнике".
Самая высокая средняя стоимость "квадрата" в Петербурге оказалась в квартале 78:07:0003168 - сразу 119,6 тыс. руб/м2. Это Петроградская сторона, берег Карповки, где на месте снесенной гостиницы "Северная корона" не так давно был построен новый жилой комплекс. На втором месте - квартал 78:06:0209003 на Большом проспекте Васильевского острова, где расположены Покровская больница и жилой комплекс "Финансист" (98 тысяч). Замыкает тройку лидеров и Петроградская сторона - квартал 78:07:0003089, в границах которого находится гостиница "Введенский" (94 тысячи).
Далее следуют кадастровые кварталы на Крестовском острове, в центре в районе Кавалергардской улицы, Петроградка опять в районе Первого меда, снова В.О., где находится отель River Palace, затем - сюрприз - Ломоносов, район Богумиловской улицы, где пока расположены некоторые гаражи. Завершают десятку лидеров кадастровые кварталы на Московском проспекте, где расположен сад "Олимпия", и на Васильевском острове с гостиницей "Прибалтийская" (в среднем 87-88 тысяч рублей за м2).
Следует учитывать, что эта десятка формируется из небольших кварталов с доминирующим зданием с высокой удельной стоимостью квадрата и небольшим количеством других зданий, чья низкая стоимость не может перебить цену статусного соседа.
Как уже отмечалось выше, медицинские учреждения имеют достаточно высокую кадастровую оценку. Неудивительно, что из пригородов Петербурга самым "дорогим" является Песочный (средняя цена 1 м2 по всему поселку составляет 51,8 тыс. рублей) с целым медицинским комплексом из нескольких специализированных клиник.
Если оценивать локации в разрезе городских муниципалитетов, то самыми "ценными" являются МО "Морской" (56 тыс. руб. за м2), "Владимирский" и "Лиговка-Ямская", а затем "Смольнинское", "Аптекарский остров" и "Чкаловское" (37,6 тыс.).
Настоящая справедливость начинает наблюдаться только тогда, когда мы начинаем смотреть как можно шире - по районам. Здесь сюрпризов нет: Центральный (37 тысяч), Петроградский (34,1 тысячи) и Василеостровский (31,6 тысячи). Средняя цена квадратного метра всех зданий и сооружений в Петербурге составляет 22 178,83 рубля за квадратный метр.
Денис Лебедев,
Фото: Михаил Огнев /
Источник: www.fontanka.ru
Russian 
English 
German 
Polish