Закон о риэлторской деятельности: первичный рынок тоже в игре

Если для вторичного рынка появление федерального закона, регулирующего работу риелторов, может означать многое, то для первичного рынка это не значит почти ничего: например, шлифовка деталей. И все же у застройщиков есть свой взгляд на то, что документ был разработан, и свои предложения по его содержанию

В ходе обсуждения очередной версии закона о риэлторской деятельности была озвучена позиция разработчиков законопроекта, уточнена позиция самих риэлторов, теперь необходимо предоставить слово застройщикам, чьи контакты с риэлторами можно назвать более чем тесными. Заинтересовано ли девелоперское сообщество в принятии закона о риэлторской деятельности? И есть ли у девелоперов свои предложения - какие пункты должен обязательно содержать этот закон и какие аспекты работы риэлторов должны быть регламентированы?

"Учитывая, сколько усилий было приложено для регулирования деятельности девелоперских компаний, вполне логично, что в поле зрения попали и риелторы. В целом стоит отметить, что уровень грамотности покупателей значительно вырос. Кроме того, в последние три-пять лет мы наблюдаем активное проникновение в эту сферу цифровых услуг, появились крупные ответственные игроки. Тем не менее, несмотря на эти и другие позитивные изменения, мошеннические действия с недвижимостью пока не стали единичными случаями", - начинает разговор Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор Capital Alliance.

"На мой взгляд, одним из ключевых факторов возобновления дискуссии вокруг законопроекта о риэлторской деятельности является необходимость включения теневых риэлторов в налоговую базу. Заработок этих игроков достаточно высок, и их участие в уплате налогов выглядит логичным шагом. Стоит также отметить, что сокращение количества игроков за счет укрупнения компаний является неотъемлемой частью стратегии по усилению контроля над риэлторской деятельностью. Чем меньше участников рынка, тем проще и эффективнее контролировать и регулировать их деятельность. Все это - важные шаги на пути к улучшению ситуации в секторе недвижимости. Данные меры способствуют повышению прозрачности и законности, что, безусловно, положительно скажется на рынке недвижимости в целом", - продолжает Михаил Чирухин, директор юридического департамента ИК "Догма".

По словам Антона Конобеевского, директора по продажам компании "Доминанта", "в целом вторичный рынок больше нуждается в регулировании риэлторской деятельности, где в процессе сделки может возникнуть множество подводных камней: сложная юридическая история квартиры (смена нескольких собственников, наследство и так далее), по-прежнему используются наличные расчеты, когда суммы не отражены в договоре.

Фото: Фотобанк Elnur/Lori

Некоторые риэлторы не регистрируют юридическое лицо или ИП, не отражают свои доходы, соответственно, не платят налоги, что, скорее всего, очень беспокоит государство. На первичном рынке, благодаря сочетанию ДДУ, эскроу-счетов и проектного финансирования от банков, таких проблем не существует - Росреестр проводит тщательную проверку строительной площадки при регистрации первой сделки по проекту. Кроме того, все платежи проверяются банками, и случаи наличных расчетов, в том числе с риэлторами, исключены".

В то же время Анастасия Корнеева, руководитель отдела партнерских продаж компании "Доминанта", с сожалением подчеркивает, что практика на рынке агентских сетей такова, что в агенты идут люди без необходимого образования, а зачастую и без опыта работы с документами и людьми. "Требований (образование, опыт, знания, навыки) к этой должности практически нет. Нет и единой системы обучения (в некоторых компаниях есть специалисты, которые занимаются обучением, но это не самая распространенная практика). Бывает, что риэлтор устраивается в агентство недвижимости на "честном слове", без оформления, но при этом работает с персональными данными и коммерческой тайной", - сетует эксперт.

По словам Анастасии Корнеевой, распространенной является ситуация, когда агентство подбирает новых сотрудников, делая упор на soft skills и обещая обучение "с нуля". "Обучение происходит стихийно - нужная информация запрашивается у коллег или ищется в Интернете, где ее очень много, в том числе и неверной. Не только новички, но и опытные брокеры не всегда понимают различия и нюансы в проведении сделок в зависимости от схемы - какие документы нужны, где их можно найти/получить и так далее. По этой причине покупатели, рассчитывающие на квалифицированную помощь профессионала, оказываются в еще более стрессовой ситуации, видя, что агент не понимает, что нужно делать. И если на первичном рынке на помощь приходит отдел продаж застройщика, то на вторичном все гораздо сложнее", - описывает ситуацию собеседник BFM.ru.

Фото: Юрий Смитюк/ТАСС

Поэтому, по ее оценкам, появление закона о регулировании риэлторской деятельности должно закрыть сразу несколько "горячих" вопросов:

• Обучение агента, получение необходимых навыков и знаний о действующих правилах и законодательстве - зная, как должен проходить процесс, какие документы нужны и где их получить, агент сможет оказать более квалифицированную помощь своему клиенту;
• Ответственность агента перед клиентом за оказанную услугу заключается в заключении договора, выплате комиссионного вознаграждения и его возврате, если сделка не состоялась;
• доверие клиента к человеку, которому он платит за работу (на вторичном рынке), и понимание рисков при возврате средств или изменении ситуации.

"То есть должно быть понимание, что квалифицированный риэлтор - это профессионал, который даст оценку, обратит внимание на важные детали при выборе объекта, спокойно решит любой вопрос и не оставит клиента один на один с его проблемами. Как говорится, "крепкий тыл", - резюмирует Анастасия Корнеева.

Считают ли застройщики, что одно из ключевых положений нового закона - ведение государственных реестров добросовестных и недобросовестных риэлторов, открытых для всех, - изменит сегмент в лучшую сторону? "Наверное, забота о том, чтобы риэлтор был в реестре, станет важным дисциплинирующим фактором для игроков. Удобство, скорее, я бы сказал, уверенность для потребителей услуг - граждан. Застройщики, по большому счету, с расширением каналов продаж, в том числе цифровых, все меньше нуждаются в услугах риэлторов", - утверждает Михаил Чирухин.

Антон Конобеевский поддерживает мнение своего коллеги: "На первичном рынке это никак не отразится, поскольку здесь риэлторы получают вознаграждение после завершения сделки, все расчеты прозрачны. Те риэлторы, которые ведут свою деятельность некорректно, наносят репутационный вред застройщику или проекту, просто исключаются из партнерской сети, попадают в "черный список". В отношениях между клиентом и риэлтором (брокером) могут быть "подводные камни", но "вскрыть" их без участия клиента невозможно".

А Ленария Хасиятуллина также считает, что создание реестров - вполне рабочая идея, но востребованы они будут больше на вторичном рынке и при продаже недвижимости по договору переуступки прав от физического лица (переуступка прав собственности). "Для таких сделок критически важно, чтобы риэлтор нес ответственность за продаваемый/покупаемый объект, тщательно проводил юридическую экспертизу, информировал покупателя о возможных рисках и не выводил объект в продажу, что впоследствии может иметь риски оспаривания. Если говорить о рынке новостроек, то здесь риски минимальны, застройщик имеет возможность контролировать сделку и действия агента. Однако в таких сделках недобросовестные агенты могут брать двойную комиссию с клиента и с застройщика, но такие случаи сегодня редки", - подчеркивает эксперт.

Но Анастасия Корнеева, однозначно говоря "да" появлению реестров, обращает внимание на несколько важных деталей. По ее наблюдениям, сейчас информация о добропорядочных или "черных" риэлторах передается из уст в уста и содержится внутри каждой компании (как правило, в службе безопасности, а также в списках и телефонах сотрудников, которые напрямую общаются с риэлторами). Да, в случае недобросовестного поведения риэлтор исключается из партнерской сети застройщика, но, как правило, это происходит уже после наступления негативного события. Как говорится, если бы вы знали, куда упадете, вы бы подстелили соломку.

Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

"Появление таких списков необходимо в первую очередь клиентам, так как пока "черные" риэлторы никуда не делись, либо есть запросы в узких областях, в которых действительно мало специалистов. При создании такого списка будет понятно, что человек занимается продажей недвижимости не просто "в свободное время", а является профессионалом, знает тонкости своего дела и развивается. В недвижимость вносятся поправки в законодательство, постоянно меняются условия в банках по кредитованию и программам обслуживания, а риэлтор еще и изучает огромный пласт информации по существующим проектам (от застройщика) или проверяет историю квартиры на вторичном рынке в поисках оптимального решения для своего клиента", - объясняет Анастасия Корнеева.

Содержащийся в законопроекте пункт о том, что заниматься риэлторской деятельностью должны иметь право только юридические лица (никаких самозанятых и "просто граждан") вызвал неоднозначную реакцию. Так, Анастасия Корнеева, анализируя практику своей компании, отмечает, что для девелопера (как, видимо, и для подавляющего большинства девелоперских структур) введение такого ограничения ничего не изменит. "С точки зрения агентств, которые ведут свою деятельность прозрачно (открыли компанию, честно ведут расчеты и платят налоги), это (ограничение) тоже выглядит справедливо. Но, с другой стороны, вопрос остается открытым с точки зрения регистрации агентов в государстве. Как уже говорилось, сейчас агенты иногда не трудоустроены официально", - говорит эксперт.

Михаил Чирухин считает, что "ограничение количества игроков на рынке не способствует повышению конкуренции и удешевлению стоимости услуг. Поэтому такое предложение вряд ли стоит рассматривать как целесообразное. Если риэлтор - это гражданин, который является индивидуальным предпринимателем, профессионалом, страхует свою ответственность и состоит в реестре, то такое ограничение для него будет излишним".

"Здесь правильно разделять практики. Для работы на вторичном рынке и при реализации договора поручения от физического лица такое уточнение вполне уместно: в этих сделках многое зависит от агента. В случае некомпетентности юридическое лицо должно нести ответственность, в том числе и в части возмещения убытков, понесенных клиентом. Первичный рынок традиционно более прозрачен. Поэтому здесь могут работать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели - безопасность сделки (и клиента) страхуют эскроу-счета. Да и вообще, основной объем сделок контролируется застройщиком, возможность недобросовестных действий со стороны риэлтора минимальна. Поэтому, при условии введения страхования ответственности риэлторов, я считаю, что ограничения для индивидуальных предпринимателей вводить не стоит", - уверена Ленария Хасиятуллина.

Словом, если для вторичного рынка появление федерального закона о риэлторской деятельности может означать многое, то для первичного рынка это почти ничего не значит: так, шлифовка деталей, не более. Поэтому, отвечая на вопрос о том, какие положения обязательно должен содержать новый закон, собеседники BFM.ru также говорили в основном о практике вторичного рынка, которому, например, упомянутое в документе обязательное страхование риэлторской деятельности точно не повредит: конечно, цена услуги может вырасти, но клиент выиграет в ее качестве и безопасности.

Что касается первичного рынка, то, по мнению Антона Конобеевского, стоило бы предусмотреть ответственность за корректность информации о клиенте, которую брокер предоставляет девелоперу, а также за корректность информации, которую брокер предоставляет клиенту о девелопере и проекте. А также - ответственность брокера за то, что он "не довел клиента до логического конца", добавляет Анастасия Корнеева. Она подчеркивает: бывают ситуации, когда агент передает клиента застройщику, даже не рассказав ничего о проекте, который тот предлагает, и уезжает на море, ожидая комиссионных от застройщика.

"Ведь ценность агента для клиента заключается в независимой оценке, экспертизе, иногда даже больше психологической поддержки от агента требуется перед важным шагом (который, конечно, не прописан в законе). Бывает, что брокеру необходимо сходить с клиентом в банк для подписания кредитного договора, помочь оформить ЭЦП или открыть эскроу-счет, проконтролировать процессы, сроки, направить, рассказать о дальнейших шагах - что нужно будет сделать, например, через год, какие расходы у клиента будут сейчас, какие могут возникнуть в будущем. Часто бывают ситуации, когда у клиента нет времени, и поэтому необходимо согласовать какие-то условия индивидуально, провести встречу онлайн, например", - перечисляет эксперт.

В целом закон, безусловно, пойдет на пользу всем участникам сделки - риэлтору, клиенту, застройщику, говорит Анастасия Корнеева: "Например, важно зарегистрировать агентов от агентств недвижимости (чтобы можно было легко проверить, что риэлтор действительно работает в указанном месте). Также очень важно проработать вопрос аттестации (обучения): получение первичных знаний о документообороте, законодательстве, процессе проведения сделки на "первичке" и "вторичке" (хотя бы со стандартными условиями)".

А вот чем поделился с порталом Михаил Чирухин. "Гражданский кодекс является эффективным инструментом для заключения договоров между клиентом и риэлтором. Любые попытки навязать жесткие модели договоров ограничивают принцип свободы договора, заложенный в гражданском законодательстве. Есть работающие методы регулирования профессиональной деятельности, такие как лицензирование, саморегулирование и страхование ответственности, которые могли бы работать здесь, не выбиваясь в отдельную модель государственного контроля".

См. также:

Эффективные способы защиты вашего бизнеса

Объекты специального регулирования: Что их ждет?

Во что инвестировать, чтобы не потерять?

Как успешно противостоять мошенникам?

Импортозамещение технологий: за и против

Можно ли предотвратить кражу персональных данных?

Усложнение законодателем процесса внедрения этих правил в конечном итоге увеличивает стоимость услуги, поскольку расходы на соблюдение закона будут включены в комиссию риэлтора. Кроме того, ведомство, ответственное за контроль соблюдения закона, увеличит штат сотрудников и откроет новые офисы, что также потребует средств из бюджета налогоплательщиков, утверждает эксперт.

Источник