Закон о риэлторской деятельности и что об этом думают сами риэлторы

При обсуждении законопроекта, который может быть внесен в Госдуму уже этой осенью, чаще всего звучат фразы "противодействие мошенничеству", "борьба с недобросовестной конкуренцией", "центры сертификации" и "варианты страхования ответственности".

В продолжение разговора о готовящемся сегодня очередном законе о риэлторской деятельности, первое, что хочется отметить: подавляющее большинство профессиональных, именно профессиональных риэлторов всегда выступали за регулирование отрасли - здесь Светлана Разворотнева, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, абсолютно права.

Те, кто давно на рынке, помнят времена лицензирования, однако Константин Барсуков, генеральный директор агентства "Релайт-Недвижимость", и многие его коллеги называют такое регулирование слишком жестким. А когда кто-то там выдает или не выдает лицензии по своему усмотрению, все понимают, какой простор открывается для различных комбинаций при полном отсутствии ответственности за качество услуг, которые владелец лицензии оказывает своим клиентам. Так или иначе, постановление "Об утверждении положения о лицензировании риэлторской деятельности", принятое в 1996 году, было отменено в 2002 году.

Сегодня риэлторов контролирует в основном вторая часть Гражданского кодекса, и этого, конечно, недостаточно. Воспользовавшись правовым вакуумом, в индустрию стали приходить... да, кто угодно стал приходить! По сути, сейчас любой может назвать себя риэлтором, заниматься риэлторской деятельностью (и не обязательно делать это плохо, наоборот - может быть очень хорошо), но такая ситуация не только открывает дорогу мошенничеству всех мастей, но и порождает недобросовестную конкуренцию, против которой активно выступают профессионалы.

"На самом деле государство предъявляет к риелторам достаточно много требований по сдаче различного рода отчетов: Это и статистическая отчетность, и, самое главное, отчетность в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных незаконным путем, легализации этих доходов и финансированию терроризма. И получается, что некоторые организации и риэлторы, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, сдают эти отчеты и выполняют требования закона, а есть масса специалистов, которые не заключают договоры на оказание услуг. Они не платят налоги, не сдают никакой отчетности и не только не выполняют требования государства, но и создают почву для недобросовестной конкуренции. Потому что юридическая компания тратит определенные ресурсы на поддержание необходимой для профессиональной деятельности инфраструктуры, в том числе на уплату налогов, а кто-то не тратит и, соответственно, имеет преимущество в плане ценообразования. Мы не говорим о том, что принятие закона обязательно приведет к увеличению стоимости риэлторских работ - нет, конкуренция будет именно такой, и компании и агенты смогут оказывать услуги по разным ценам. Вопрос в другом: одно дело, когда цена оправдана качеством, сервисной составляющей и прочими вещами - то есть честная конкуренция, и совсем другое дело, когда она такова", - поясняет Константин Барсуков.

Эксперт считает появление государственных общедоступных реестров добросовестных и недобросовестных риелторов правильной идеей и отмечает, что открытость этих списков также создаст дополнительный "гражданский контроль". В то же время он предлагает обратить особое внимание на систему сертификации, если и когда она будет введена.

Константин Барсуков, генеральный директор агентства "Релайт-Недвижимость": "Структура, которая будет официально заниматься обучением, а главное, сертификацией, без которой невозможно попасть в реестр, не должна быть единственной - иначе она ничем не будет отличаться от лицензирования и снова заставит рынок скатиться в "серую зону". То есть должна быть возможность создания различных органов по сертификации. Понятно, что все они должны будут соответствовать определенным требованиям (эти требования, в принципе, очень банальны, и их можно четко прописать), но между ними должна появиться своеобразная конкуренция. Возможно, часть этой работы могли бы взять на себя образовательные учреждения. Например, я работала приглашенным преподавателем в Плехановском, и там поднимался вопрос о подготовке риэлторов в университете. Так вот, если появляются учебные центры высокого уровня, то почему бы не дать им возможность выдавать сертификаты? Конечно, параллельно должны быть установлены стандарты и критерии сертификации, и они не должны быть настолько жесткими, чтобы им могли соответствовать только одна-две организации".

В беседе с Business FM эксперт поднял еще несколько тем, которые имеет смысл обсудить за рамками этого материала. Например, он уверен, что введение обязательного патента на риэлторскую деятельность будет разумным шагом. А также в том, что "необходимо принять на федеральном уровне норму, согласно которой объявление о продаже недвижимости может размещать либо ее собственник, либо лицо, действующее по доверенности от собственника, либо сертифицированный риэлтор, внесенный в государственный реестр, и никто другой - тогда мы бы вывели из серой зоны очень многих".

См. также:

Во что инвестировать, чтобы не потерять?

Как успешно противостоять мошенникам?

Эффективные способы защиты вашего бизнеса

Импортозамещение технологий: за и против

Объекты специального регулирования: Что их ждет?

Можно ли предотвратить кражу персональных данных?

Что касается обсуждаемого закона, то Константин Барсуков предлагает добавить в его текст положение о третейских судах.

"Сейчас любые судебные разбирательства длительны, и очень часто споры возникают в рамках риэлторской деятельности на незначительные суммы, на 30, 50, 100 тысяч рублей. В основном это суммы авансов. И поэтому, честно говоря, я бы возложил на арбитражные суды функции по рассмотрению таких дел на первых этапах, чтобы у человека не было особых затрат (как временных, так и финансовых), чтобы он мог быстро получить решение по вопросу предоплаты, если возник какой-то конфликт или он просто передумал покупать. Когда речь идет о 30 или 50 тысячах, понятно, что мало кто пойдет в суд и будет полгода судиться за такую сумму. Но был бы третейский суд - и люди были бы рады пойти, подать заявление, получить решение, и все".

"Принятие закона о риэлторской деятельности - сложный процесс, требующий согласования различных точек зрения. Однако такой нормативный акт может стать важной вехой в развитии рынка недвижимости и соблюдении интересов его участников. В частности, он может обеспечить более высокий уровень защиты прав покупателей и продавцов недвижимости, сократить количество мошенничеств, повысить качество услуг за счет их стандартизации. Кроме того, закон приведет к вымыванию с рынка неквалифицированных кадров", - продолжает дискуссию Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум".

С его точки зрения, идея формирования публичных реестров имеет потенциал для улучшения ситуации на рынке. "Но важно, чтобы были разработаны четкие и прозрачные критерии, исключающие возможность злоупотреблений и манипуляций. При соблюдении этих условий реестры позволят потенциальным клиентам получать информацию о репутации специалистов и принимать взвешенное решение о сотрудничестве. В то же время положение риэлторов в базе данных не должно быть решено раз и навсегда. В частности, организации из "черного списка" должны иметь право на реабилитацию в случае улучшения качества предоставляемых услуг", - считает эксперт.

Должны ли заниматься риэлторской деятельностью только юридические лица?

"С одной стороны, такое решение может способствовать повышению профессионализма и ответственности на рынке, поскольку юридические лица обычно предъявляют более жесткие требования к квалификации сотрудников и качеству предоставляемых услуг. Кроме того, это позволит лучше контролировать деятельность риэлторов и предотвращать возможные злоупотребления. Однако, с другой стороны, такое ограничение может привести к монополизации рынка крупными агентствами недвижимости и снижению конкуренции, что, в свою очередь, может негативно сказаться на качестве услуг и ценах для потребителей. Это также может создать дополнительные трудности для индивидуальных предпринимателей и самозанятых, которые также занимаются риэлторской деятельностью", - считает Руслан Сырцов.

И добавляет, что "страхование профессиональной ответственности риэлторов может стать дополнительным инструментом защиты прав потребителей и повышения доверия к профессии. Но важно точно определить, какие риски должны быть застрахованы, чтобы обеспечить эффективную защиту интересов всех сторон сделки".

Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум": "Возможные варианты страхования - это, прежде всего, ошибки в оформлении документов. Это могут быть ошибки в договорах купли-продажи, аренды или других документах, которые могут привести к юридическим проблемам для клиента. Следующий момент - ущерб, нанесенный имуществу клиента. Например, если риэлтор не предупредил клиента о возможных проблемах с состоянием недвижимости, это может привести к ее порче. И наконец, мошенничество со стороны риэлтора: если риэлтор будет уличен в мошенничестве или нечестном поведении, страховка может покрыть убытки клиента. Однако важно учитывать, что страхование может повлиять на стоимость услуг риэлторов и, как следствие, на доступность их услуг для клиентов. Также необходимо разработать четкие критерии страховых требований и механизмы выплаты компенсаций, чтобы избежать возможных злоупотреблений со стороны клиентов или страховщиков".

Подводя итог, Руслан Сырцов отмечает, что в целом закон о риэлторской деятельности должен регулировать следующие аспекты:

• Требования к риэлторам. Закон должен устанавливать требования к квалификации, опыту работы и профессиональной подготовке риэлторов. Это поможет обеспечить высокий уровень профессионализма и ответственности на рынке недвижимости.
• Стандарты оказания услуг. В законе должны быть прописаны стандарты оказания риэлторских услуг, такие как этические нормы, ответственность за ошибки и соблюдение конфиденциальности информации о клиенте.
• Контроль и надзор. Закон должен предусматривать механизмы контроля и надзора за деятельностью риэлторов со стороны государства или саморегулируемых организаций.
• Страхование ответственности. Закон может ввести обязательное страхование профессиональной ответственности риэлторов для защиты прав потребителей и повышения доверия к профессии.
• Публичные реестры. Закон может предусматривать создание публичных реестров риэлторов, отвечающих определенным требованиям, и одновременно реестров недобросовестных риэлторов.
• Ответственность за нарушения. Закон должен определять ответственность за нарушение требований и стандартов оказания риэлторских услуг.
• Взаимодействие с другими участниками рынка. Закон должен учитывать взаимодействие риэлторов с другими участниками рынка, такими как банки, нотариусы и регистрационные органы.
• Защита прав потребителей. Закон должен обеспечивать защиту прав и интересов клиентов риэлторов, предотвращать мошенничество и недобросовестное поведение.

В принципе, все это присутствует в законопроекте. Но, может быть, у застройщиков, тесно сотрудничающих с риелторами, есть свои дополнения и замечания? Об этом - в заключительной части материала.

Источник