Сегмент ЖКХ, часть II: стереотипы - разрушить, кредитную планку - повысить, отраслевые стандарты - внедрить

Участники рынка IHS уверены, что для развития сегмента необходимо расширить ипотечные возможности покупателей и при этом принять четкие правила игры для всех строительных компаний

На ежегодном круглом столе "Решаем на берегу 3.0: Перспективы, риски и возможности рынка загородной недвижимости. О чем молчат эксперты", который прошел в конце июня в коттеджном поселке "Павловы озера", руководитель департамента "Индивидуальное жилищное строительство" "Дом.РФ" Георгий Прозоровский рассказал мне, какие дома, по статистике "Дом.РФ", выбирают сегодня россияне. Оказывается, покупателям (чаще всего это семьи с достатком выше среднего, имеющие двоих детей или даже больше) особенно нравятся двухэтажные, как минимум четырехкомнатные дома площадью 110-125 квадратных метров, построенные из газобетона, кирпича или дерева.

При этом, по словам руководителя отдела "Загородная недвижимость" ЦИАН Анны Березиной, растет доля тех, кто предпочитает покупать землю, а не дома. В результате, по итогам первого полугодия 2024 года, цены на земельные участки на ключевых рынках жилой недвижимости выросли заметнее, чем на дома. Например, по данным аналитики ЦИАН, дома в Московской области за полгода подорожали на 6%, а земельные участки - на 16%, в Ленинградской области разрыв еще более существенный - 7% и 24%. Хотя, если исключить из расчетов Москву, Санкт-Петербург и их окрестности, то разница по стране составит всего 1 процентный пункт (14% и 15% соответственно).

На июньском форуме "Движение" Сергей Еремкин, управляющий директор департамента вторичной и загородной недвижимости Avito Недвижимость, привел еще несколько интересных цифр*. По оценкам компании, доля спроса на услуги частных мастеров по строительству домов достаточно высока и составляет 49%, на средние компании приходится 39% спроса, на крупные - 12%. При этом 57% клиентов строят дома с подрядчиком "под ключ", из которых 25% выбирают для этого частные компании, еще 30% строят частично "под ключ" и частично с привлечением подрядчиков на некоторые виды работ, и только 13% строят дома полностью самостоятельно.

"С 2020 года рынок индивидуального жилищного строительства вырос в два раза, а количество сделок увеличилось в 1,8 раза. Такая динамика говорит о том, что в ближайшие три года мы увидим удвоение рынка ЖКХ в денежном выражении", - считает Сергей Еремкин.

Согласны ли участники рынка с мнением аналитиков? Как они оценивают текущее состояние дел в отрасли и перспективы развития индивидуального жилищного строительства? Какие проблемы считаются наиболее сложными для решения? На какие технологии и подходы делается основной упор? Это лишь некоторые из вопросов, на которые я попросил ответить BFM.ru представителей сегмента жилищно-коммунального хозяйства. Дмитрий Андриади, генеральный директор компании "Баухаус, рассказывает:

- Мы работаем в категории... ну, хорошего среднего, "комфорт + с деловым видом". У нас только одна технология - железобетонные панели, и только типовые дома в диапазоне от 50 до 160 квадратных метров. У нас есть собственное производство, где мы отливаем панели, приезжаем и собираем дом на готовой фундаментной плите - по сути, это можно назвать технологией prefab. До этого компания 12 лет строила из газобетона, но когда материалы и рабочие стали дорожать, перешли на железобетонные панели. Нет, сначала мы пытались размещать заказы на чужих ДКС, смотрели-смотрели - и поняли: все или почти все они очень старые, времен Советского Союза, ставят для нас защитные ценники и хотят делать только что-то знакомое и понятное для них - вот заборы, например. Тогда было решено просто закупить оборудование в Петербурге, причем российского производства, а у нас уже была промышленная земля, так что мы организовали производство с нуля.

- Как бы вы охарактеризовали сегодняшний интерес к индивидуальному жилищному строительству? Согласны ли вы с оценками, что спрос растет семимильными шагами?

- Да, конечно, у нас безумный спрос, но это все ипотечный продукт: у людей есть возможность! Раньше был стереотип: люди, готовые жить в доме, - это 45, 50, 60 лет, когда хочется чего-то своего на своей земле, хочется тишины и покоя... Но в последние три-четыре года приезжают молодые семьи, ребята 25-27 лет. В 25 лет я даже не думал о частном доме. Вообще, раньше рынок ЖКХ воспринимался как что-то непонятное, мутное, долгое, даже нормативов не было! Да и сейчас, если честно... Вот какая-то компания говорит: мы строим 200 домов в год. Но давайте разберемся: Что такое дом? У нас есть домокомплект, есть коробка, есть тепловой контур, есть тепловой контур с инженерными сетями, есть белая коробка, есть дом с отделкой, есть дом с полной отделкой - то есть семь вариаций! Откуда же берется эта подмена понятий? Вы смотрите рекламу - дом от 3 миллионов рублей: Откуда такие цены? Человек видит роскошный рендер и пытается купить такую красивую картинку за 3 миллиона - ну... это чистый обман. Но сейчас, надо отметить, рынок стал честнее, понятнее и интереснее. Компании растут, общаются друг с другом и даже дружат, хотя и продолжают конкурировать.

- А еще, по данным "Авито Недвижимость", у вас много конкурентов среди частных бригад...

- Частные торговцы, если они хорошо работают, - это еще полбеды. К сожалению, весь Интернет пестрит какими-то "самоделками", умельцами, советами типа "зачем вам строительная компания, вы и так все сделаете". Нет, ребята, давайте будем честными: за те деньги, которые предлагает строительная компания, вы просто физически не сможете это сделать! Ну разве что клиенту будет удобно в данный момент сэкономить, раскидать сумму на три-четыре года. Но в целом у рынка жилья большой потенциал: у нас много земли, и за те деньги, которые стоят квартиры в Москве или Петербурге, можно купить очень хорошую землю и очень хороший дом.

- Являются ли банки вашими помощниками сегодня? Каковы ваши нынешние отношения?

- Лучше. Раньше были просто драконовские условия, у многих банков, кстати, они так и остались драконовскими, но все же банки сейчас стараются быть на рынке и становятся более лояльными. Требования к строительным компаниям были очень высокими, они провоцировали компании строить практически за свой счет. Сейчас внедряется механизм эскроу-счетов - пока на добровольной основе, а дальше посмотрим. Это значит, что рынок станет чище, и все мошеннические схемы со временем исчезнут. Но в целом мы работаем только с одним банком, работаем в тесной связке, у нас есть кураторы банков, все операции отражаются на сайтах банков. И что еще они делают: даже не ставя нас в известность, они обзванивают наших клиентов, узнают отзывы и выкладывают все отзывы в открытый доступ. Контролируют, одним словом.

Отвечая на вопрос, что нужно сделать, чтобы рынок ЖКХ развивался еще активнее, Дмитрий Андриади не задумываясь ответил: нужно работать с ипотекой. "Может быть, нужно увеличить сумму (конечно, пропорционально зарплате). Потому что есть люди, которые очень хотят иметь свой дом, но не могут. А я недавно прочитал, что в ИЖС дети рождаются быстрее... В общем, не нам, не компаниям помогать, мы подстроимся - надо больше делать для людей", - уверен эксперт.

Фото: Раев Денис/Фотобанк Лори

История продолжается Егор Грибов, коммерческий директор группы компаний "Избург:

- Наши дома - это такой классический скандинавский каркас. Это деревянный каркас, силовые элементы, объединенные клееным брусом, балками LVL, и комбинированный "пирог" утеплителя. Получается, что у нас средний ценовой диапазон домов для постоянного проживания - технология подразумевает несезонное проживание, ведь это достаточно теплые дома, чтобы жить круглый год. Если говорить о стоимости коробки без внутренней отделки, без инженерии, то она начинается где-то от 8-9 миллионов рублей.

- Как вы оцениваете текущее состояние сегмента жилищно-коммунального хозяйства? Подтверждает ли ваша внутренняя статистика данные, представленные в многочисленных парадных релизах?

- Безусловно, рост. Это видно и по рынку в целом, и по нашим продажам, и по объемам строительства. Этот рост наблюдается на протяжении последних нескольких лет, и, конечно, огромный толчок дала ипотека. Мы представлены в двух регионах - Москве и Санкт-Петербурге (причем изначально мы были в Санкт-Петербурге, у нас там и производство, и головной офис продаж, и дизайнеры, и архитекторы, но лет шесть назад, кажется, мы ушли в Москву, и на данный момент мы, конечно, больше в Москве, больше, чем в Санкт-Петербурге), так вот, по внутренней статистике в этих двух регионах за последний год, наверное, семь из десяти наших домов точно были построены по ипотеке.

- Значит, последние изменения в ипотеке касаются непосредственно вас?

- Увы, льготной ипотеки как таковой уже нет, но покупателями жилья в основном являются семьи, причем с маленькими детьми, так что тут они попали в точку. Единственное, мы не всегда попадаем в ценовой диапазон, ведь все ограничивается 12 миллионами рублей (такова сумма кредита). В большинстве случаев люди хотят получить дом "под ключ", но не всегда этих 12 миллионов для Москвы и Санкт-Петербурга достаточно для реализации их планов. Покупателям приходится либо делать дом чуть меньше и чуть проще, либо ограничиваться тем объемом услуг, который они получают от строительной компании, и тогда достраивать все за свой счет.

- Вы бы выступили за повышение кредитной планки?

- yes. Чтобы не фантазировать, я думаю так: если поднять ее до 18-20 миллионов рублей, то это покроет большую часть "wishlist" (не люблю это слово, но в данном случае буду его использовать), большую часть пожеланий клиентов того сегмента, в котором мы работаем.

- По вашим наблюдениям, есть ли какие-то кардинальные изменения и подвижки в работе вашего сегмента с банками?

- Сложно сказать... Они пытаются работать с отдельными представителями сегмента. Кстати, мы стояли у истоков, когда "Дом.РФ" запускал свою программу загородной ипотеки, даже, по-моему, договор рекомендовали мы - по крайней мере, в Петербурге точно, и мы были первыми, кто тогда аккредитовался. Сейчас мне нравится, как работает Beber: у них четко выстроена схема взаимодействия, с личными кабинетами, с витринами - это очень удобно с операционной точки зрения как для потребителя, так и для подрядчика, потому что позволяет ускорить процесс. Но что касается использования эскроу-счетов в жилищном строительстве, то здесь есть определенные опасения и определенные противоречия в профессиональном сообществе, поскольку это больше интересно банкам, чем самим строителям. Мне кажется, что история не до конца продуманная, дающая богатую почву, в том числе и для потребительского терроризма. Схема позволяет защититься от самого факта "недостроя", но никак не контролирует качественные параметры сдаваемого жилья.

- И если бы сегодня вам предложили взять на себя инициативу по принятию какого-то нового закона, нормы или правила, что бы вы выбрали?

- Как и большинство уважаемых и качественных домостроителей, мы, как компания, предпочли бы более жесткое регулирование сегмента жилой недвижимости. К сожалению, все, что есть в заборе, носит скорее рекомендательный, чем обязательный характер, поэтому правила игры условны, назовем это так. Мы за регулирование. Мы за четкие ГОСТы, за четкие СНиПы, чтобы они были адекватными и современными, а не какими-то 60-ми годами прошлого века. Мы за отраслевые стандарты и определенные параметры качества, которым должны соответствовать строящиеся дома. И мы за правила игры, которые будут одинаково прописаны для всех: это защитит и потребителя.

А раз так, то стоит напомнить, что 1 августа вступил в силу национальный стандарт зеленого индивидуального жилищного строительства (ГОСТ Р на жилье), разработанный компанией "Дом.РФ" совместно с Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) в соответствии с дорожной картой Минстроя. Новый ГОСТ Р создан с учетом опыта ведущих международных систем сертификации LEED и BREEAM, зеленого ГОСТ Р для многоквартирных домов и стандарта комплексного освоения территорий "Дом.РФ".

См. также:

Можно ли предотвратить кражу персональных данных?

Эффективные способы защиты вашего бизнеса

Во что инвестировать, чтобы не потерять?

Объекты специального регулирования: Что их ждет?

Импортозамещение технологий: за и против

Как успешно противостоять мошенникам?

Как уже рассказывал BFM.ru, стандарт включает 45 критериев, сгруппированных в восемь категорий: архитектура, экологическая безопасность и организация территории, инфраструктура, организация и управление строительством, комфорт и качество внутренней среды, энергоэффективность и атмосфера, инженерное обеспечение здания, эффективность использования материалов и ресурсов, отходы производства и потребления. В зависимости от количества учтенных критериев жилому объекту будет присвоен "золотой", "серебряный" или "бронзовый" рейтинг. Всего проект может набрать максимум 90 баллов, для получения наивысшей оценки необходимо набрать не менее 63 баллов, "серебряной" - 54 балла. Для подтверждения соответствия стандарту и присвоения бронзового рейтинга необходимо выполнение основных критериев, среди которых использование энергоэффективных пространственно-планировочных решений, ответственное строительство, комфортные условия проживания в доме, повышенное энергопотребление и контролируемый расход тепловой энергии, акустический комфорт.

При этом, подтверждая слова Егора Грибова, зеленый ГОСТ Р для жилья, как и ГОСТ Р для многоквартирных домов, является рекомендательным стандартом. "Но это пока: не исключено, что зеленые стандарты со временем станут обязательными, повторив судьбу технологий информационного моделирования, которые за несколько лет прошли путь от "хорошо" до "никак иначе". Не исключено также, что уже сейчас банки, оценивая потенциальных претендентов на кредит, будут оценивать и их готовность соответствовать критериям ГОСТ Р и баловать их за это хоть какими-то плюшками", - предположил он BFM.ru пару месяцев назад, и от своих слов не отказывается.

Источник