Рыночные ипотечные кредиты, минимальные ставки по которым могут превышать 20% годовых, по-прежнему останутся недоступными для большинства россиян
На очередном заседании в пятницу центральный банк повысил ключевую ставку сразу на 2 процентных пункта, до 18% годовых. Сегодняшнее повышение стало первым в 2024 году. Последний раз Центробанк повышал ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт, со 15% до 16% годовых, в декабре прошлого года. После этого ставка оставалась неизменной.
Мы работаем с экспертами, чтобы выяснить, как резкое повышение ключевой ставки повлияет на рынок жилья и к каким последствиям приведет на рынке ипотечного кредитования.
Рыночные ипотечные кредиты станут еще более недоступными
Эксперты считают, что после решения Центробанка рыночные ставки по ипотеке закономерно вырастут, что сделает такое ипотечное кредитование еще менее доступным для граждан. Если при ключевой ставке 16% по обычной рыночной ипотеке банковские ставки начинались от 18% годовых, а иногда превышали 20%, то при ключевой ставке 18% минимальные ставки по ипотеке будут не ниже 20%, а многие банки поднимут ставки до 22-23% годовых, считают эксперты, опрошенные редакцией РБК-Недвижимость".
Реальные процентные ставки по рыночным ипотечным программам до заседания ЦБ РФ находились на уровне около 20%, что делало кредиты практически недоступными для клиентов, не соответствующих критериям остальных льготных программ. Дальнейшее повышение ставок окажет дополнительное давление на спрос, однако в текущих условиях многие заемщики заняли выжидательную позицию, поскольку стоимость кредитов практически запредельна, отмечает Ксения Якушкина, директор по банковским рейтингам "Эксперт РА".
Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко считает, что, несмотря на повышение ключевой ставки до 18% и процентных ставок по кредитам до 20-22%, на рынке жилья ничего принципиально не изменится. Ставки как были запредельными для большинства заемщиков, так и остались, подтверждает Репченко слова коллег.
Такой же точки зрения придерживается Рустам Азизов, директор по продажам ипотеки и внедрению финансовых инструментов группы компаний "А101". По его словам, в ближайшее время ставки по ипотеке вырастут до запредельных 22-23%, застройщики смогут субсидировать их максимум до 15%. Однако наша практика показывает, что покупатели в принципе психологически не готовы к ставкам выше 13%, добавляет эксперт.
Фото: Михаил Терещенко / ТАСС
Денис Васильев, руководитель офиса "Новослободское" компании "Инком-Недвижимость", также считает, что принципиально на рынке ничего не изменится. По словам эксперта, нет разницы, брать ли ипотеку под 18% или 20% годовых, в обоих случаях рыночная ипотека очень высока, большинству потенциальных заемщиков она будет просто не по карману.
При такой ключевой ставке ипотеку будут оформлять в основном те заемщики, которым нужно 2-3 миллиона рублей. И погашать такие кредиты они будут более быстрыми темпами, чтобы не переплачивать проценты. Будут и такие заемщики, которым нужно будет перекредитоваться только на полгода или год, добавляет Олег Репченко. По словам эксперта, значительная часть потенциальных заемщиков будет рассчитывать на снижение как ключевого, так и ипотечного процента. "Но это пока мечты", - резюмирует он.
Ирина Доброхотова, основатель компании "Бест-Новострой", отмечает, что процентная ставка по превышению лимита по льготной семейной ипотеке также увеличится. Это означает, что если покупатель приобретает квартиру, сумма кредита на которую превышает сумму кредита, предусмотренную программой льготной ипотеки, то оставшуюся часть суммы он будет занимать по рыночной ставке, которая увеличится.
Предыдущие резкие повышения ключевого
За последние 29 месяцев Центробанк уже трижды резко повышал ключевую ставку. Первый раз это произошло в конце февраля 2022 года, когда регулятор на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных 20% за всю историю рынка. Это привело к росту ипотечных ставок до 22-25% годовых, ипотека на рынке стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков, а выдача кредитов практически прекратилась. Второе резкое повышение произошло в середине августа 2023 года, когда ключевая ставка выросла на 3,5 процентных пункта - с 8,5% до 12%. Третье повышение произошло в конце октября прошлого года, когда ставка была увеличена на 2 процентных пункта - с 13% до 15%.
Спрос на жилье будет снижаться
Эксперты, опрошенные "РБК-Недвижимость", пришли к общему мнению, что в ближайшее время спрос на жилье будет снижаться, и делать какие-либо прогнозы о возможности его роста преждевременно.
Спрос на рынке жилья просел и в ближайшее время будет снижаться, прогнозирует Олег Репченко. По словам эксперта, это происходит не только из-за повышения ключевой ставки, но и из-за завершения программы льготной ипотеки с господдержкой. В последние годы высокий спрос на рынке поддерживался именно за счет этой программы, а после ее завершения многие пока не готовы покупать собственное жилье из-за высоких ставок и переплат по ипотеке, говорит Репченко.
Из-за низкой доступности ипотеки нельзя исключать снижения спроса на жилье примерно на 50%, считает Рустам Азизов. Ведь высокая ключевая ставка ставит под угрозу появление новых целевых программ с государственной поддержкой, поясняет эксперт. "Разрыв между ставками по льготным ипотечным программам и ключевой значительно увеличится - по семейной ипотеке этот разрыв сейчас составляет 12 процентных пунктов, однако для государства и до повышения ключевой ставки столь значительные субсидии оборачивались серьезными бюджетными расходами. В сложившейся ситуации можно ожидать, что целевые льготные программы ухудшат условия", - считает Азизов.
Фото: Орлов Александр / Shutterstock / FOTODOM
С точки зрения поддержания спроса, рынок новостроек имеет хоть какую-то поддержку в виде льготных субсидированных государственных программ; также доступны программы с субсидированной ставкой от застройщика, рассрочки, скидки от застройщика и многое другое, говорит Ирина Доброхотова. На вторичном рынке никакие виды льгот не действуют, единственный способ снизить цену - это торг, но он не имеет прямого отношения к ипотеке. И если рассматривать ипотеку как основной фактор изменения реального спроса, то повышение ключевой ставки окажет большее влияние на вторичный рынок, добавляет эксперт.
На рынке наблюдается постепенное снижение спроса, покупатели переключаются с рынка новостроек на вторичное жилье. "В условиях, когда ставки на первичном и вторичном рынках практически равны, покупатели стараются приобрести готовое жилье, так как в этом случае они не могут тратить дополнительные средства на ремонт и аренду жилья до сдачи новостройки в эксплуатацию", - говорит Ксения Якушкина. По словам эксперта, цена 1 кв. м в новостройках в среднем почти в 1,5 раза выше, чем на вторичном рынке, что также объясняет интерес покупателей к приобретению готового жилья.
Цены также начнут снижаться
В нынешних условиях цены на жилье начнут снижаться. Но ожидать, что снижение средней стоимости как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке начнется очень скоро, ошибочно, считают эксперты. В ближайшие месяцы цены будут более-менее стабильными, а снижение начнется чуть позже, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимость".
Фото: Jose HERNANDEZ Camera 51 / Shutterstock / FOTODOM
Олег Репченко отмечает, что высокие ставки по ипотеке оказывают давление на цены, но недостаток предложения сдерживает их падение. Особенно это касается вторичного рынка, где количество выставленных квартир увеличивается очень медленно. "Это связано с тем, что продавцы снимают квартиры с продажи из-за низкого спроса и переориентируются на рынок аренды. Вторичный рынок будет существовать при низком спросе, но с активными торгами на конкретного покупателя", - говорит эксперт.
На рынке новостроек за время льготной ипотеки и рекордных продаж застройщики накопили подушку безопасности, поэтому могут пока не снижать резко цены на первичное жилье. При сохранении статус-кво на рынке официальное снижение цен начнется ближе к концу года, но уже сейчас некоторые продажи будут вестись с помощью акций, индивидуальных скидок и специальных предложений в стиле "получи больше метража за меньшие деньги" или "кладовка или парковочное место в подарок", прогнозирует Олег Репченко.
Денис Васильев также говорит, что новостройки уже торгуются с индивидуальными скидками 15-20%. Но глобально застройщикам очень сложно снижать стоимость из-за роста себестоимости строительства и ужесточения условий проектного финансирования, добавляет эксперт. А на вторичном рынке снижение цен, по мнению Васильева, будет продолжаться до тех пор, пока ипотека не достигнет хотя бы уровня 12-13% годовых или пока цены на квартиры не опустятся до комфортного для покупателя уровня.
Russian 
English 
German 
Polish