Технический рост ставок аренды офисов в Москве: что это значит для рынка

Продажа офисов в Москве сейчас находится на пике спроса со стороны компаний, которым нужны квадратные метры в новых бизнес-центрах. Но почему бы не подумать об аренде?

 Технический рост ставок аренды офисов в Москве: что это значит для рынка

Аренда офиса класса А в Москве обходится в среднем в 36 тысяч рублей за 1 кв. м в год, подсчитали на начало 2024 года в брокерской компании Core.Xp. Почти столько же (35,5 тыс. руб. за 1 кв. м) офисы стоили год назад, в начале 2023 года. К концу этого года аренда подорожает под влиянием инфляционных процессов всего на 3,5%, уточнили в Core.Xp. Технический рост ставок на офисы в Москве также подтвердили редакции в брокерских компаниях NF Group, Nikoliers, IBC Real Estate, девелоперах Stone, "Галс Девелопмент" и "Пионер".

С одной стороны, такая ситуация на рынке говорит о равновесии на офисном рынке Москвы, а с другой - об отсутствии маневра для застройщики и инвесторы. Однако в ряде локаций и отдельных бизнес-центров ставки растут быстрее рынка. Вместе с другими коммерческая недвижимость Эксперты, в этой статье мы расскажем о возможностях для тех, кто арендует офисы или рассматривает возможность покупки площадей в новых бизнес-центрах для себя или своей компании.

Где аренда становится все дороже

Прежде всего, аналитики фиксируют рост ставок выше рыночных в местах с недостаточным количеством офисных помещений. "Дефицит предложения можно констатировать по следующим категориям: 1) готовые к въезду офисы в популярных локациях; 2) крупные офисные лоты (более 5 тыс. кв. м) в популярных локациях", - говорит Виктория Гусева, директор департамента офисной недвижимости Nikoliers. По ее словам, к популярным офисным локациям относятся сложившиеся бизнес-кластеры, расположенные на севере, западе Москвы и рядом с ТТК. Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента офисной недвижимости IBC Real Estate, добавляет, что рынок аренды неоднороден по ставкам. "Как правило, мы все смотрим на среднюю ставку, забывая о максимальном значении в лучших бизнес-локациях, таких как Москва-Сити, Белорусский деловой район. В будущем этот разрыв будет только увеличиваться за счет ввода новых качественных площадей в таких локациях", - заключает эксперт.

Ставки также растут в новых бизнес-центрах с развитой инфраструктурой. Как пояснила старший директор CORE.XP Ирина Хорошилова, "ожидается рост ставок в новых бизнес-центрах на фоне высокого спроса на качественные площади и дефицита предложения". "Важно понимать, что есть сложившиеся деловые районы, средние арендные ставки в границах которых на 10-15% выше ставок среднего класса. И также очевидно, что ставки в новых бизнес-центрах класса А, которые только готовятся к вводу в эксплуатацию, с учетом различных нарезок в них из небольших лотов (от 70 кв. м), которых в целом мало на рынке, будут еще выше. Эта тенденция уже заметна по существующим запросам от арендаторов, так как качественных площадей, готовых принять арендатора, немного, и конкуренция за них растет", - пояснила Кристина Недря, директор по коммерческому управлению Stone.

Кроме того, на арендную ставку положительно влияет качественные характеристики бизнес-центра. Положительная динамика арендной ставки будет отмечаться в первую очередь в проектах с современными инженерными системами, качественными планировочными решениями, удобным расположением колонн, продуманным ландшафтным дизайном. "Все эти факторы в будущем сформируют успешные проекты, которые, скорее всего, будут демонстрировать положительную динамику арендных ставок на фоне устаревших бизнес-центров без этих атрибутов", - говорит Екатерина Петрова, директор по аналитике и маркетингу Concepts компании "Пионер".

Еще один фактор для аренды рост цен на продажу офисных помещений. "По нашим прогнозам, в 2024-2025 годах средний рост ставок аренды офисов на московском рынке составит 5-7%. На рост стоимости офисных помещений, помимо дефицита предложения и месторасположения объекта, также повлияет увеличение стоимости строительства, а по отдельным позициям материалов и решений - более чем на 30%", - говорит Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческих недвижимость в компании "Галс-Девелопмент Групп".

Еще один прогноз роста ставокЕкатерина Белова анонсировала новые офисы: "В течение 2022-2023 годов особой популярностью у арендаторов пользовались полностью готовые, оборудованные, практически новые помещения из-под иностранных компаний, ушедших с российского рынка. В связи с высоким спросом на данный момент такое предложение фактически иссякло, и если появятся единичные предложения в этом сегменте, собственники могут всерьез задуматься о повышении стоимости аренды таких помещений. А также в связи с тем, что такое предложение ограничено, новые бизнес-центры, введенные в этом году, при существующем дефиците свободных площадей для аренды (часть была выкуплена бизнесом для конечного пользователя), покажут рост средних ставок как минимум на 10% от среднерыночных."

Саммари: Причины повышения ставок в бизнес-центрах класса А со сроком сдачи в эксплуатацию до 2024 года и позже

В дополнение к местоположениеТрадиционно являясь ключевым фактором в формировании арендных ставок, сегодня не меньшее влияние оказывает:

  • качество объекта - к какому классу он относится, какие современные технологии и материалы используются при его строительстве;
  • проект концепции - какие стандарты и концепции были применены застройщиком при реализации проекта, как они могут повлиять на физическое и психическое благополучие будущих жителей;
  • наличие инфраструктуры - собственная развитая инфраструктура бизнес-центра для удобства будущих пользователей офисной среды;
  • благоустроенная территория - наличие парка или зеленых зон, которые предусмотрены в концепции благоустройства бизнес-центров.
  • Возможности

    Технический рост арендных ставок на офисы сегодня не означает, что такая ситуация будет сохраняться всегда. Рынок офисов "на продажу" сейчас находится на пике популярности, и дефицит предложения качественных бизнес-центров класса А для аренды приведет к дальнейшему росту ставок. "В условиях волатильности рынка и экономической нестабильности аренда офисов может оставаться предпочтительным вариантом для инвесторов, рассматривающих офисы как защитный актив", - считает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. "Модель аренды - это всегда более долгосрочная инвестиция в силу того, что возврат средств начинается только после завершения строительства и окончания всех отделочных работ внутри офисов, он происходит постепенно, растягиваясь во времени", - добавила Екатерина Петрова. Как отмечают в Stone, для наиболее быстрого возврата инвестиций опытные и дальновидные инвесторы заранее задумываются о проведении ремонтных работ, чтобы сделать объект более привлекательным для арендатора.

    Кроме того, из-за низких объемов ввода покупка офисов выглядит более предпочтительной, чем инвестиции в жилье, которое строится миллионами квадратных метров. "В 2024 году, по нашим прогнозам, в Москве будет введено в эксплуатацию 728 тысяч квадратных метров офисов, из них 76% приходится на площади со стратегией продаж. Почти 80% из запланированного объема (728 тысяч квадратных метров) может быть реализовано (продано и сдано в аренду) уже к концу первого квартала текущего года. Таким образом, на момент ввода в эксплуатацию значительная часть офисных площадей на открытом рынке будет уже недоступна", - пояснила Екатерина Белова.

    Эксперты также отмечают, что цены на продажу офисов продолжают расти, причем более высокими темпами, чем в жилом секторе. "Исходя из динамики предыдущих лет и с учетом увеличения себестоимости строительства, цены на строящиеся офисы продолжат расти - к концу 2024 года в среднем они могут составить от 12% до 15%. В некоторых проектах с ожидаемым началом продаж в 2024 году возможна более высокая динамика в случае повышенного спроса на офисные помещения по начальным ценам", - уточнила Екатерина Белова.

    На стоимость продажи офисных площадей в строящихся бизнес-центрах также влияет ряд рыночных факторов, где одним из ключевых является стадия готовности проекта. "Минимальную цену мы всегда видим на старте - например, за несколько месяцев до получения разрешения на строительство, как только девелопер анонсирует проект на рынке. По мере прохождения каждого из этапов (получение РНС, выход на строительную площадку, начало монолитных работ) цена будет неуклонно расти. На цену также влияет успешность продаж: если объект находится в отличной локации и продажи на старте опередили планы девелопера, стоимость лотов может быть увеличена внепланово", - говорит Мария Зимина.

    Где искать новые проекты

    Для того чтобы инвесторы могли ориентироваться в офисе рынок недвижимостиРБК ежегодно публикует рейтинг девелоперских компаний, занимающихся продажей и арендой офисных помещений в России. В третий раз подряд первое место по объему продаж офисных помещений занимает компания Stone. Третье место в 2024 году (по объему продаж) заняла компания "Пионер", а второе место (среди девелоперов, специализирующихся на аренде офисной недвижимости) - "Галс-Девелопмент".

    На портфель проектов девелопера Stone сегодня приходится чуть более 380 тыс. кв. м. Как следует из результатов рейтинга РБК, на данный момент это самый большой объем офисной недвижимости, выставленной на продажу в кварталах, как по количеству метров, так и по географии объектов. В текущем портфеле Stone семь строящихся бизнес-центров, в которых открыты продажи. На днях девелопер объявил о планах по реализации восьмого объекта в своем портфеле - офисного блока на Ходынском поле "Stone Ходынка 2". В 2024 году девелопер планирует ввести в эксплуатацию два офисных объекта общей площадью 80 тысяч квадратных метров (вторая очередь Stone Towers на Белорусской и офисное здание Stone Kurskaya). Учитывая ввод большого объема офисов на Белорусской, компания запустили направление поиска арендаторов. Одна из главных задач Stone Realty - учитывать интересы наших инвесторов и поддерживать арендные ставки на их площади на уровне рынка и выше", - говорит Кристина Недря.

    В 2024 году "Пионер" планирует завершить строительство двух бизнес-центров класса А общей площадью более 60 тысяч квадратных метров - бизнес-парка "Останкино" и бизнес-центра в составе МФК "Ботаника". "Обычно к моменту ввода в эксплуатацию в продаже могут оставаться только отдельные объекты. Например, в корпусе 6 в бизнес-парке "Останкино" уже продано более 90% от общего объема", - отметила Екатерина Петрова.

    Новый проект в портфеле "Галс-Девелопмент" - бизнес-центр "Дубининский" у станции метро "Павелецкая", который компания планирует ввести в эксплуатацию в третьем квартале 2025 года. "Сегодня есть все основания полагать, что еще до ввода в эксплуатацию в объекте будет реализовано до 100% площадей", - уточнила Светлана Мазур.


    Источник

    Добавить комментарий

    Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить вам наилучшие возможности для работы на нашем сайте. Нажав кнопку "Принять", вы соглашаетесь с использованием нами файлов cookie.

    Принять