Недвижимость в Турции Подробный путеводитель

За последние 10 лет Турция стала направлением номер один не только для тех, кто хочет купить летний домик или квартиру у моря, но и для инвесторов, стремящихся получать пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости за рубежом.

Доступные цены, отличная инфраструктура, широкий выбор объектов различных ценовых категорий, прекрасные климатические условия, высокая арендная доходность и максимальная прозрачность сделок - это все о недвижимости в Турции!

Прежде чем покупать недвижимость за рубежом, необходимо изучить не только предложения на местном рынке, но и понять свои права и обязанности. В этой статье вы найдете ответы на все вопросы и будете максимально готовы к покупке дома или квартиры своей мечты на турецком побережье!

Рецензия на статью:

1. Кто и где может купить недвижимость в Турции.
2. Типы планировок и виды недвижимости.
3. Какие документы необходимы для приобретения недвижимости.
4. Процесс регистрации прав собственности на недвижимость и расходов.

Кто и где может купить недвижимость в Турции?

Иностранные граждане могут купить недвижимость в Турции С 2003 года, но до 2012 года, действовал так называемый принцип "взаимности", согласно которому гражданин другой страны мог приобрести в Турции такую недвижимость, какую сами турки могли купить в своей стране.

На сегодняшний день этот принцип отменен для граждан 129 стран, включая граждан России, Казахстана, Беларуси, Украины и других постсоветских стран.

Есть лишь несколько ограничений:

1. Иностранный покупатель не может приобрести в собственность участок площадью более 30 гектаров.
2. Объекты и земля в стратегически важных районах Турции не подлежат продаже.
3. Граждане России и Украины не могут приобретать недвижимость на приграничных территориях, в таких районах Черноморского побережья, как города Самсун, Трабзон, Зонгулдак и др.

Эти ограничения не являются большой проблемой для иностранных покупателей, поскольку Анталийский регион пользуется у них особой популярностью: недвижимость в Анталии и Аланья.

Какая недвижимость продается в Турции?

Недвижимость в Турции способна удивить даже самого требовательного покупателя, здесь можно найти объекты всех видов и на любой бюджет! Чтобы лучше ориентироваться в предложениях на рынке, важно понимать, что за объект вам предлагают.

В настоящее время самыми горячими предложениями в Турции являются квартиры в комплексах с богатой инфраструктурой. Покупатели квартир в таких комплексах обычно получают доступ к бассейну (открытому/закрытому), сауне, хаммаму, тренажерному залу, SPA-зоне, зоне барбекю и общим зонам для отдыха.

Пользование инфраструктурой для жителей комплекса бесплатно, нужно только ежемесячно платить айдат (тур. Aidat - плата за обслуживание комплекса). Он устанавливается на собрании собственников жилья и варьируется в зависимости от того, насколько богата инфраструктура в вашем комплексе.

Важно! При покупке недвижимости вас может смутить площадь квартир в Турции: на бумаге указано одно, а в реальности вы видите гораздо меньше... Обман? Скорее, это особенность турецкого законодательства!

В Турции площадь квартиры рассчитывается по внешнему периметру стен, сюда же входит площадь террасы/балкона. Кроме того, здесь учитывается часть лестничной площадки и коридора, которая делится поровну между владельцами.

Иногда разобраться, какая площадь в квартире относится к чистой (жилой), а какая к общей, - та еще головоломка! Очевидный выход - прийти и посмотреть лично, чтобы потом не расстраиваться из-за "украденных" квадратных метров.

Самые популярные планировки квартир в Турции:

1. Квартиры 0+1 или студии. Это очень редкая планировка на сегодняшний день, так как с 1 июля 2017 года строительство студий в Турции законодательно запрещено. Минимальная планировка с 2017 года - это двухкомнатная квартира (по-турецки - 1+1) площадью не менее 28 кв. м.
2. Апартаменты 1+1. На сайте Турецкий эквивалент русского "Двушка". За редким исключением, это одна спальня, гостиная, совмещенная с кухней, ванная комната, санузел и балкон/терраса. Он подходит для семей без детей или для пенсионеров, приехавших в Турцию в зимний сезон.
3. Апартаменты 2+1. Просторные апартаменты с двумя спальнями и гостиной, совмещенной с кухней. Ванная комната, санузел и балкон/терраса. Отличный вариант для семей с детьми или покупателей, ценящих пространство.

Важно! Многие риелторы и сами турки называют квартиры в Турции апартаментами. Это не должно вас пугать, ведь в Турции нет таких различий между этими двумя понятиями, как, например, в России. Купить квартиру в Турции - значит купить апартаменты, просто с использованием синонима.

По этой аналогии на турецком рынке недвижимости можно найти и другие предложения: 3+1, 4+1, 5+1 и так далее, где первая цифра - это количество спален, вторая обозначает гостиную с кухней. В некоторых исключениях кухня отделена от гостиной, но такие объекты скорее исключение. При желании можно сделать перепланировку, особенно если вы покупаете недвижимость в Турции на стадии котлована.

Помимо стандартных планировок, в Турции очень популярны объекты типа дуплекс. Это большие двухуровневые квартиры, площадь которых варьируется от 110 до 215 кв. м.

Существует два типа дуплексов:

1. Верхний дуплекс - вы попадаете на первый этаж квартиры, где есть гостиная и кухня, гостевой санузел, а затем поднимаетесь на второй этаж, где находятся спальни и хозяйская ванная комната с санузлом.
2. Нижний дуплекс или "реверс" - входная дверь расположена на втором этаже квартиры, где также есть гостиная с кухней, гостевой санузел, а на нижнем этаже находятся спальни и дополнительная ванная комната и санузел.

Как правило, в обеих конфигурациях есть несколько балконов/террас. Дуплексы обычно располагаются на среднем и верхнем этажах.

Существует два особых типа дуплексов:

1. Пентхаус представляет собой дуплекс, расположенный на последних этажах комплекса. Одно из преимуществ - обширная терраса с местом для отдыха и барбекю, прекрасный вид на горы или море. Обычно такие дуплексы стоят дороже, чем другие планировки в доме.
2. Дуплекс Bahçe (тур. Bahçe - сад) - дуплексы, расположенные на нижних этажах комплекса. Они имеют небольшую территорию и выход в сад, иногда с отдельным входом в квартиру.

Совет! Если вы присмотрели для себя объект, но он не вписывается в ваш бюджет, то вы можете оформить ипотеку в турецком банке или рассрочку от застройщика на новостройку.

Ипотека выдается иностранным гражданам на тех же основаниях, что и туркам. Ставка варьируется от 7% до 10% в год (в евро), первоначальный взнос составляет от 30% от кадастровой стоимости объекта. Ипотека может быть оформлена в любой валюте (евро, доллары, лиры и даже рубли).

Многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на весь период строительства комплекса, если вы приобретаете квартиру в доме на стадии котлована или строительства.

Хотите больше уединения и тишины? В Турции большой выбор вилл и таунхаусов. Как правило, виллы и таунхаусы расположены в закрытых комплексах, где есть и общественная инфраструктура: бассейн (открытый/крытый), сауна, хаммам, тренажерный зал, SPA-зона, зона барбекю и общие зоны для отдыха. Очень часто в виллах можно встретить частные бассейны. В среднем площадь вилл и таунхаусов варьируется от 150 до 300 кв. м.

Какие документы необходимы для приобретения недвижимости?

Самый распространенный вопрос - какие документы нужны иностранцам для покупки недвижимости в Турции?

Ответ прост: ваш паспорт (для жителей Российской Федерации) или другой документ, удостоверяющий личность гражданина при выезде за границу (для жителей стран СНГ).

Процесс регистрации прав собственности на недвижимость

Давайте посмотрим на подробный план покупка недвижимости процесс в Турции. Его можно разделить на следующие этапы:

Шаг первый. Выбор объекта недвижимости и агентства/застройщика.

Сейчас в Турции существует огромное количество агентств и застройщиков, предлагающих объекты на всем побережье. Как выбрать правильного надежного партнера, который не только поможет вам выбрать квартиру или виллу вашей мечты, но и не оставит вас на этапе оформления документов и хлопот после покупки? Несколько простых советов:

1. Изучите отзывы в интернете, особое внимание уделите видеоотзывам, ведь написать можно что угодно и от чьего угодно имени.
2. Попросите у агентства или застройщика документы на право ведения бизнеса в Турции. Образцы дипломов турецких риэлторов можно найти в интернете.

   Важно! Остерегайтесь мошенников и непрофессионалов. Недвижимость в Турции привлекает невероятное количество людей, которые хотят получить агентскую комиссию от продажи недвижимости: до 10% от стоимости объекта! Любой официант, таксист или блогер предложит вам квартиры и виллы. Такие сделки чреваты тем, что вам продадут квартиру без технических документов или новостройку, которая никогда не будет достроена. Согласно турецкому законодательству, заниматься риэлторской деятельностью могут только риэлторы, агентства и застройщики с дипломами государственного образца!

3. Посетите выставку турецкой недвижимости в Москве на Тишинке. Четыре раза в год крупнейшие агентства недвижимости и Разработчики из Турции ждут на выставках Property Show и InvestShow, чтобы встретиться с покупателями и рассказать о своих проектах. Многие из них участвуют в выставках уже более 10 лет и предлагают специальные скидки и бонусы для посетителей. Вход на такие мероприятия бесплатный.
4. Поговорите с представителем агентства или застройщика. Если вам настойчиво предлагают варианты, которые вас не устраивают, выбирайте другое агентство. Хороший риелтор будет искать квартиру, которая подходит именно вам, а не с которой он получит большую комиссию.

Шаг второй. Обзорная экскурсия.

Многие агентства и застройщики предлагают услуги экскурсионного тура - это поездка для знакомства с недвижимость и город, в котором вы выбираете недвижимость. Такие поездки обычно длятся 3-4 дня, и за это время вы сможете посмотреть несколько заранее выбранных вариантов.

Лучше планировать экскурсионный тур в "низкий" сезон, когда вы сможете увидеть реальную картину города и вам не будут мешать ни жара, ни наплыв туристов. Совмещать обзорную экскурсию и отдых, а также брать с собой детей не рекомендуется, за день вы увидите несколько комплексов и объектов, возможно, в разных частях города. Такой процесс может быть довольно утомительным.

Совет! Для экскурсионного тура лучше выбрать агентство, а не застройщика. В агентстве вам покажут квартиры, подходящие под ваши требования, представители застройщика сосредоточатся в основном на своих комплексах, и вы можете не увидеть объекты, которые подходят именно вам. Кроме того, во время экскурсионного тура не стоит "гнаться за двумя зайцами" и работать сразу с несколькими агентствами: у всех одна и та же база объектов (например, в Алании), и вы только зря потратите время.

Шаг третий. Резервирование объекта.

Вы выбрали квартиру или виллу своей мечты? Отлично! Пришло время внести залог и установить цену. Сколько это стоит?

Во-первых, недвижимость в Турции сейчас пользуется большим спросом, и хорошие предложения исчезают очень быстро. Во-вторых, курс лиры в последние годы был весьма нестабилен, как и курс рубля в России, а материалы и стоимость рабочих услуг в Турция с каждым годом становятся все дороже.

Внося задаток и заключая договор купли-продажи, вы фиксируете цену объекта. Обратите внимание на сам договор, он обычно составляется на двух языках: турецком и на языке покупателя. В договоре также должны быть указаны условия оплаты, отдельно прописан задаток, который должен быть вычтен из общей стоимости объекта.

Совет! Не забывайте торговаться, рассказывайте риелтору о своих возможностях и просите скидку или бонус при покупке недвижимости. В новостройках это может быть кухонный гарнитур или бытовая техника. Турция - колоритная восточная страна, здесь можно и нужно торговаться!

Важно! Депозит обычно составляет 1000 евро (или эквивалент этой суммы в другой валюте) и возврату не подлежит. Договор купли-продажи, даже заверенный нотариусом, не является документом, подтверждающим право на владение недвижимостью, а лишь фиксирует ваше намерение приобрести ее и обязательства сторон.

Шаг четвертый. Регистрация собственности.

Прежде чем зарегистрировать недвижимость, необходимо подготовить ряд документов, но не волнуйтесь, это займет максимум несколько рабочих дней. Помимо заграничного паспорта, вам могут понадобиться:

1. Налоговый номер в Турции. Это обязательное требование при покупке недвижимости иностранцем. Он открывается за пару минут в районном отделении налоговой инспекции. Риэлтор может помочь вам его открыть.
2. Банковский счет. Вы можете открыть счет в турецком банке, для этого вам необходимо предоставить паспорт и его ксерокопию, турецкий ИНН и копию внутреннего паспорта с регистрацией по месту жительства. Вам также понадобится счет в банке, если вы планируете получить вид на жительство в Турции, а также оплачивать коммунальные услуги без комиссии. При желании сделка может быть оплачена с вашего счета в стране проживания на счет продавца.
3. Разве вы не хотите сделать это? Вы можете оформить доверенность на менеджера, с которым работаете, и он сделает все необходимое за вас. Стоимость оформления доверенности составляет 100-150 евро.

В Турции существует титульная система регистрации прав собственности на недвижимость, и занимается этим Кадастровое управление - это единый центр регистрации недвижимости и земельных участков. В Кадастровом управлении вам выдадут TAPU - документ, гарантирующий ваше право на собственность. Это ваш главный и самый важный документ на квартиру!

Перед выдачей TAPA квартира или вилла проверяется независимым экспертом, который назначается департаментом для проверки объекта на соответствие всем нормам турецкого законодательства.

Перед получением TAPU необходимо полностью оплатить налог на недвижимость и соответствующие налоги. Комплекс услуг, связанных с получением TAPU (кадастровый сбор, услуги переводчика), обойдется примерно в 300 евро. Также оплачивается единовременный налог на покупку недвижимости, в Турции он равен 4% от кадастровой стоимости объекта.

Если вы планируете покупать в рассрочку или в ипотеку, то в свидетельство о праве собственности будет внесено обременение, которое можно будет снять после выплаты всей суммы за недвижимость.

Важно! Если турецкий язык не является для вас родным или вы не владеете им в совершенстве, то в Кадастровом бюро требуется присутствие государственного или нотариально заверенного переводчика. Это необходимо для того, чтобы сделка была максимально прозрачной и ваши интересы были защищены. Услуги переводчика обычно оплачивает покупатель недвижимости.

В кадастровом офисе встречаются продавец недвижимости, представитель покупателя, нотариус (государственный) переводчик и покупатель. Вся информация о недвижимости, а также о прошлых и нынешних владельцах вносится в ТАПУ. Срок получения ТАПУ составляет до 5 рабочих дней с момента регистрации вашего заявления в Управлении.

Шаг пятый. Заключение договора на оказание государственных услуг.

Последний шаг - заключение договоров на предоставление коммунальных услуг (вода, электричество, газ, телефон, Интернет) новому владельцу. Как правило, в этом помогает ваш риэлтор, и особых проблем здесь не возникает.

Если вы купили новостройку, то стоимость подключения услуг составит около 200-300 евро, если вторичку, то вам придется заплатить около 100-150 евро за продление договора.

Помимо договоров на проведение коммуникаций, в Турции обязательным страхованием недвижимости от стихийных бедствий является DASK. Стоимость оформления составляет от 15 до 150 евро.

Важно! Если вы приобрели квартиру в новостройке, то вам необходимо получить Ferdi Iskan - это технический паспорт на квартиру, он выдается в районном муниципалитете, стоимость оформления составляет от 300 до 1000 евро (зависит от характеристик объекта).

В Турции существует два вида искана: Genel Iskan - выдается на весь дом и позволяет провести необходимые коммуникации к комплексу и Ferdi Iskan - индивидуальный технический паспорт квартиры. Если вы покупаете вторичку, то Ferdi Iskan уже должен быть оформлен и просто передан вам вместе с TAPU.

Поздравляем, теперь вы счастливый обладатель недвижимости в Турции!

Совет! Помните, что для вашего спокойствия необходимо вовремя оплачивать налоги и коммунальные услуги, а также правильно содержать недвижимость, чтобы избежать появления плесени и сырости. В этом вам может помочь управляющая компания, которая возьмет на себя все хлопоты по поддержанию объекта в идеальном состоянии, а также сможет сдавать его в аренду в ваше отсутствие. Узнайте у менеджера, какие условия он может предложить для управления вашей квартирой.

Не забудьте ознакомиться с нашей подборкой новых комплексов в Алании!

Источник